玉汤泉渡假村扩建项目可行性研究报告.docx
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玉汤泉渡假村扩建项目可行性研究报告
玉汤泉渡假村扩建项目可行性研究报告
第1章
项目开发企业基础情况1
1.1企业名称1
1.2法定地址1
1.3法人代表1
1.4注册资金1
1.5公司类型1
1.6经营范围1
1.7开发资质等级1
1.8经营业绩1
1.9资金筹措1
第2章
拟建项目情况3
2.1拟建项目名称3
2.2建设地域基本情况3
2.3项目建设环境自然条件7
2.4市场分析及预测8
2.5开发规模和户型方案10
2.6主要建筑材料10
2.7总平面布置方案11
2.8项目规划设计建议12
2.9投资估算及资金筹措方案16
2.10建设工期及建设进度计划22
第3章
建设用地与相关规划24
3.1城市规划相关规划指标24
第4章
经济和社会效果分析25
4.1财务分析25
4.2社会评价28
4.3城市交通影响评价29
第1章项目开发企业基础情况
1.1企业名称
吉林省某房地产开发集团有限公司
1.2法定地址
某市南关区新发路126号
1.3法人代表
1.4注册资金
人民币伍仟万元
1.5公司类型
有限责任公司
1.6经营范围
房地产开发、室内外装潢（凭资质证书经营）
1.7开发资质等级
中华人民共和国房地产开发企业证书编号：
JFK-A0290
资质等级：
三级
1.8经营业绩
某净月旅游区别墅项目（天悦小区）二〇〇二年开发五万平方米，二〇〇七年白山地区临江市东嘉花园（棚户区改造）二十万平方米，二〇一三年吉林玉汤泉渡假村扩建项目十五万平方米。
1.9资金筹措
根据吉林玉汤泉渡假村扩建项目的计划，总建筑面积15万平方米，其中乡村建设规划许可证永吉乡字第（2013）201205号批建设规模为：
117050平方米，其余为购买三义温泉原建设规模为：
32950平方米。
直接建筑成本150000平方米×2000元=3亿元人民币，已交土地费用4925万元，室内外装修：
酒店63200平方米×2000（五星级标准）=12640万元，别墅（自用）20000平方米×1000元=2000万元，小高层19000平方米×1000=1900万元。
开发企业现已支付土地费用合计为4925万元，其中缴纳土地出让金为3898千万，缴纳土地税费195万元，已付拆迁补偿费用832万元；15万平方米土建及配套设施实际投入28500万元，已完成95%；外装大理石（装修）已完成2万平方米×510=1020万元；其他支出3980万；现已投入33500多万元人民币，占投资比例56.2%。
第2章拟建项目情况
2.1拟建项目名称
吉林玉汤泉渡假村扩建项目（温泉小镇）
2.2建设地域基本情况
2.2.1项目建设所在省份概况
吉林省位于中国东北地区的中部，在全国的位置主要体现为三个“大约2%”：
一是幅员面积18.74万平方公里，占全国的1.95%；二是人口2，729万人，占全国的2.07%；三是2007年地区生产总值5,226亿元，占全国的2.12%。
吉林省的主要特点可以概括为“一个中心”、“两个基地”和“三个优势”。
“一个中心”是东北亚区域地理中心。
吉林省是内陆边境近海省份，处于中国东北地区、朝鲜、韩国、日本、蒙古和俄罗斯东西伯利亚构成的东北亚区域的中心位置，具有发展东北亚区域经贸合作的优越区位条件。
“两个基地”是中国重要的老工业基地和商品粮生产基地。
吉林省加工制造业占全部工业比重达到90%，汽车、石油化工和农产品加工是支柱产业。
“一汽”是中国汽车工业的“摇篮”，已进入世界500强企业，去年汽车产量达到256万辆。
吉林省农业生产条件得天独厚，是有名的“黑土地之乡”和“黄金玉米带”，是唯一人均占有吨粮的省份，全国每6斤玉米就有1斤产自吉林。
人均粮食占有量、粮食商品率、粮食调出量及人均肉类占有量连续多年居全国首位。
“三个优势”是科技教育、生态环境和丰富资源。
吉林省每万人中科学家和工程师、在校大学生人数均居全国第6位。
拥有中科院某光机物理所、吉林大学等一批国家重点科研机构和高等院校。
吉林省是国家生态建设试点省，全省森林覆盖率达到42.5%，是一个非常适宜人居的地方。
吉林省已探明储藏量的矿产资源有96种，其中油页岩、硅藻土、硅灰石、火山渣、镍、钼等储量居全国前列。
拥有全国储量最大、品质最好的矿泉水资源。
吉林是“东北三宝”—人参、貂皮、鹿茸角的故乡。
人参产量占全国的80%，世界的70%。
2.2.2吉林市概况
吉林市是吉林省第二大城市，是全国唯一的市与省重名的城市，是国务院批准的历史文化名城、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。
吉林市地处长山余脉向松辽平原过渡地带，地势东南高西北低，松花江干流纵贯全城。
地理坐标为：
东经125°40´～127°56´，北纬42°31´～44°40´.吉林市东接延边朝鲜自治州，西毗邻某市、四平市，南连白山市、通化市、辽源市，北接黑龙江省，全地区幅员面积27，894平方公里，其中市区面积3，750平方公里。
根据计划生育统计报表，截至2010年末，全市总人口442.4万人。
吉林市四面环山，三面邻水，山清水秀，景色宜人，是四季皆宜的旅游胜地。
中国最大人工湖之一的松花湖、中国四大自然奇观之一的吉林雾凇、世界陨石之王“吉林陨石”是吉林市引以自豪的国家珍宝。
吉林市地处长山与松辽平原的过渡带，自然资源丰富，松花江源于长白山天池流经我市400余公里，享誉全国的丰满、红石、白山三大水电站均在市辖区内，还有吉林热电厂、东关电厂、西关电厂、哈达湾电厂，是全国少有的水丰电足的城市。
吉林市依江而建，江绕城，城环水，市区被松花江自然的分为江南、市中心、江北三部分，整个市区形成北部工业、中部生活和商业、南部文化的大格局，城市用地结构为二级分散组团式结构。
吉林市工业基础雄厚，门类齐全，是全国重要的工业城市之一，已经形成以化工、汽车、电力、冶金、医药、农副产品加工为主导产业，以电子信息、新型材料、绿色能源等为高新技术产业的现代工业城市主体框架。
吉林市铁路、公路、水运都很便利。
吉京、吉津、吉宁、吉长、吉哈、吉图等铁路交汇于此，铁路正线延展里程达到737.9km；公路交通四通八达，公路通车里程14，587.4km，某-图们、沈阳-黑河公路，某-吉林、某-珲春等高速公路已成为公路运输的主力。
吉林市年货物量3，937万吨；年货物周转量105，173万吨，年客运量3，955万人；旅客年周转量155，487万人。
“吉—长”城际高速铁路已于2011年1月建成通车；民航已经开通了香港、韩国、日本、俄罗斯、北京、上海、广州、深圳、海口、青岛、大连等国内外城市。
吉林市国民生产总值、国民收入等指标均占全省的20%以上。
经济发展水平在吉林省中仅次于某市，排在第二位。
与全国同等规模的城市相比，经济发展水平相对较低。
是一个比较典型的工业城市。
当前吉林市经济发展的主要特点是：
（1）GDP总量迅速扩张。
从2005年到2010年的5年间，吉林市总体经济规模实现了迅速扩张。
2010年吉林市地区生产总值达到1，208亿元，增长38.3%；规模工业实现增加值345亿元、利润50亿元，分别增长52.4%和313%；全口径财政收入完成101亿元，增长53.8%；城市居民人均可支配收入达到13，500元，农民人均纯收入达到4，590元，分别增长了23%和12.4%。
（2）产业结构趋于优化。
三次产业结构比例由2002年的16.7：
40：
43.3调整到2010年的13.1：
49.7：
37.2，其中工业比重上升幅度加快，第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升，标志着吉林市第二产业，特别是工业经济主导作用得到进一步增强，表明吉林市工业强市特征凸显，产业结构调整取得积极成效。
（3）财政收入实现百亿元的突破。
2010年全市财政收入达到101亿元，同比增长53.8%；财政收入占地区生产总值的比重为10%，比上年同期提高1个百分点。
（4）城乡居民人均收入稳步提高。
据统计，2010年全市城镇居民人均可支配收入达到12，500元，比2002年的6，710元增加5，790元，增长86.3%，农村居民人均纯收入达到4，390元，比2002年的2，394元，增加1，996元，增长83.3%。
（5）人均GDP水平跃上新台阶。
2010年，全市人均GDP达到23，000元。
比2002年的9，824元增加了15，848元。
过去5年，全市人均GDP年均增长速度为18.5%，2010年人均GDP按现行汇率折算超过3，000美元，标志吉林市经济实力正在不断增强。
2.2.3项目所在地—吉林市万昌镇概况
项目建设地吉林市万昌镇位于吉林市西出口，某市东出口，是全国有名的鱼米之乡，具有丰富的旅游资源，例如：
石头口门水库、兴兴哨水库，省级开发区莲花山滑雪场，国家级开发区：
中新食品城，（计划三十万人口）及饮马河等景点。
某市东自由大路一直延至吉林（长吉南线）将变成双向8车道的城市道路，距飞机场30分钟车程，距某市43公里，距中新食品城高速出口7公里。
2.3项目建设环境自然条件
2.3.1工程地址条件
本项目在区域上位于伊舒盆地中部，伊舒盆地是吉林省境内第三系地堑式断掐盆地，该盆地内部蕴藏着丰富的地热资源，地热田类型属沉积盆地增温性地热田，随着深度的增加，地热温度也升高，地热来源于深部构造的沟通。
随着吉林省地热资源勘探研究的不断深入，在万昌农场地段利用地震地质、区域底层资料，结合石油部门钻探资料，初步推断该地段在平面上具有层状热储分布，在垂向上具有多层热储分布。
由1150米至2800米，至少存在13层热储，其中7层至11层热储是勘探开发重点目的层，即勘探开发深度在1800-2500米。
在该深度内，热储层温度70-85℃，抽出地表后水温可达60-70℃。
地热流体为医疗硅水、医疗氟水，具有医疗保健作用，可以用于医疗洗浴。
本项目区内温泉是一处天然温泉泉群，属构造裂隙成因，地热资源丰富，通过地址矿产勘察勘测，温泉区总的地热资源量为19733×1014J，折合标准煤27401t，电能6.26MW，温泉区热水总量为：
每年1611986m³，可开采热水量为：
每年可开采754236m³，含热量14777×1014J，折合标准煤10642t，电能4.69MW。
经勘测，温泉区热储平均温度60℃以上，用温标公式计算的热储温度可达79.99℃。
通过检测，该地下水化学类型为SO-Na.Ca型，属优质天然高硫高钠的硅氟复合型医疗热矿水，温泉热水中对人体有益的微量元素氟、溴、锶、锂、硼酸、硅酸等含量丰富，而对人体有害的微量元素镉、六价铬、酚、氰等理性元素均未检出，非常适合浴疗，对氟离子处理后，可作天然矿泉水饮用，对人体健康非常有益。
2.4市场分析及预测
2.4.1吉林省温泉房地产市场情况
目前在吉林省内建成小区只有两家：
1、抚松县仙人桥镇（原森林辽养院）开发三万平方米，温泉入户，产权式酒店，现二手房每平方米一万二千元。
2、吉林玉汤泉项目，本项目总建筑面积十五万平方米，是省内首家温泉入户综合性小区。
2.4.2吉林市房地产市场预测
吉林市人民政府把握国家加大投资的政策取向，进一步强化政策措施，促进了房地产业平稳发展。
吉林市拟定的10项重大基础设施工程有力的推进了吉林市城市建设的发展，也为房地产开发提供了很大的发展空间。
吉林市十五届人大一次会议的主要任务是：
深入贯彻党的十八大和省、市党代会精神，根据市委关于“三年看吉林实现新跨越”的战略部署，审议决定未来5年全市经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设的重大事项；动员全市各个方面进一步解放思想，改革开放，凝聚力量，攻坚克难，为率先建成小康社会，让城乡居民生活得更加美好。
总的要求是，始终坚持科学发展的主题，把握加快转变发展方式，统筹推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的主线，牢牢抓住发展和民生两个关键，突出十大功能区和县域发展两个重点，力争在“十二五”末提前完成省、市党代会提出的两翻番、双倍增、七跃升和五个新跨越目标的基础上，继续推进又好又快发展，全力建设东北和东北亚重要的新型产业基地、旅游度假名城和生态宜居城市，为在全省率先实现全面建成小康社会目标打下坚实基础。
2.4.3项目所在区域房地产市场情况
吉林玉汤泉温泉休闲渡假村工程项目的地域空间及规模，旅游者以国内游客占绝对优势，玉汤泉优美的自然景观和良好的温泉资源，发展休闲度假旅游的空间很大。
吉林玉汤泉温泉休闲渡假村工程项目将拟建设成以休闲度假、康疗养生为主题，以营造花园式的高尚生态景观度假温泉小镇。
2.4.4市场定位
以温泉生态度假文化和田园休闲养生、养老为主题，体现欧美风情的复合型城镇社区。
1、贵族休闲、豪宅气质—温泉别墅：
门户设计彰显高贵典雅；
温泉高层：
布局合理、南北通透；温泉酒店：
超五星级国际综合度假酒店。
2、丛林水景、休闲地标—以水和丛林为景观主轴线，以创造性的欧美建筑风格成为某、吉林两市旅游休闲项目的新地标。
3、组合多元、形态各异—涵盖会议中心、酒店会所、公寓高层、联体别墅等，满足多样化需求，体现多样化主题，使购房阶层自行把握价值取向。
2.4.5销售价格
综合目前房地产市场发展情况和项目周边地区房地产售价情况，根据吉林省某房地产开发集团有限公司提供的资料，项目建成后，拟定小高层毛坯房销售单价为4，800元/m²，精装修房销售单价为6，800元/m²，地下车位销售单价为10万元/车位，双拼别墅销售单价为15，000元/m²，联排别墅销售单价为12,000元/m²。
2.5开发规模和户型方案
2.5.1开发规模
本项目为吉林省某房地产开发集团有限公司，项目规划总用地面积为72300m²。
项目建设内容与规模，主要建筑物为11层小高层建筑，酒店5层、别墅3层，共22栋建筑物。
总建筑面积为15万平方米，其中：
地上建筑面积14万平方米，地下建筑面积1万平方米。
地上建筑中，高层建筑4栋，即1、2、3、4号，酒店1栋为5号，别墅建筑17栋，即6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22号。
地上建筑中，高层住宅建筑面积为5.1万平方米；公用建筑面积为1，125平方米，包括社区用房500m²，物业用房500m²，泵房262m²；商业网点用房10，341m²；库房建筑18，261m²。
项目建成后，可容纳居住户数861户，按居住人数3人/户、入住率100%计算，小区内居住人口约2600人。
2.5.2户型方案
本项目共建861套住宅，其中大于52m²小于79m²住宅共有734套，占总住宅套数85.25%，79m²以上住宅共有127套，占总住宅套数14.75%。
2.6主要建筑材料
2.6.1主要建筑材料种类
根据国家相关规定和当地建筑材料供应来源，本项目建设全部使用商品混凝土、煤矸石空心砖、建筑钢材，特殊部位少量使用实心砖，主要建筑材料用量见下表。
主要建筑材料用量一览表
建筑材料种类
用量
商品混凝土
50，000m²
煤矸石空心砖
31，000m²
建筑钢材
5，000t
2.6.2主要建筑材料供应来源
项目所需主要建筑材料均由某地区本地供应，某地区建筑材料市场的供应充足，完全能够满足吉林省房地产建设需要。
2.7总平面布置方案
本项目总用地面积为72300m²，建设用地呈长方形，小区内共建设22栋建筑物，主要建筑物分为高层建筑和多层建筑，其中：
4栋高层建筑，17栋底层库房建筑，1栋5层酒店。
项目区域内按规划控制要求配套建设绿化、道路、照明等设施，为保证项目建设场区交通的顺畅，在场区东侧、西侧分别设置两个出入口。
高层建筑按单元设电梯和步行楼梯。
商业网点建筑设置在5号楼的一层。
项目建设区内总平面布置满足规划部门控制要求的前提下，充分考虑了区域外部的交通及公用设施的合理利用，同时以方便居民出行及生活需要进行了相关设计。
（布局规划示意见下图）
2.8项目规划设计建议
本项目建设方案为地上共有22栋建筑物，4栋高层住宅建筑，1栋5层酒店建筑，17栋三层别墅建筑。
高层建筑物最高高度为37m。
项目设计涉及建筑、结构、消防、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等专业，设计时遵循有关的规范或规定。
本建筑物（构）筑形式、体量、色彩、风格突出现代建筑特色，与人文居住环境达到和谐统一，与沿街景观相协调，与整洁、优雅、和谐的城市规划要求的总体风格相一致。
（效果示意见下图）
建构筑物一览表
序号
名称
地上建筑面积（m²）
其中
地下建筑面积（m²）
建筑限高（≤m）
备注
住宅面积（m²）
车库面积（m²）
网点面积（m²）
库房面积（m²）
1
别墅工程
37323.34
2376
11.6
2
1#住宅楼
19660.63
19660.74
37
3
2#住宅楼
10485.1
10485.1
37
4
3#住宅楼
10484.99
10484.99
37
5
4#住宅楼
10484.99
10484.99
37
6
玉汤泉渡假村酒店
63200
10，341
10000
40.2
合计
151639.05
51115.82
2376
10，341
10000
主要经济技术指标表
项目
单位
设计指标
备注
1.用地指标
1.1项目规划用地面积
m²
72300
1.2项目用地面积
m²
72300
2.总建筑面积
m²
127050
含：
地上建筑面积和地下建筑面积
2.1地上建筑面积
m²
117050
含：
住宅、公建、网点、库房建筑面积
2.1.1住宅面积
m²
51115
2.1.2公建面积
m²
1125
含：
物业用房363m²，社区用房500m²，泵房262m²。
2.1.3商业面积
m²
63200
含：
大堂1200m²，商店2000m²，底层车库11000m²，酒店9000m²，洗浴11000m²，客房380间，面积29000m²
2.2地下建筑面积
m²
8,167
兼做人防面积1100m²
3.道路用地面积
m²
12500
4.户型方案
小高层52m²以上户型套数
套
734
占住宅总套数的85.25%
小高层79m²以上户型套数
套
61
占住宅总套数的7.6%
洋房
套
66
5.居住总户数
户
861
6.建筑物最高高度
m
37
7.建筑物日照间距系数
m
按规划设计控制指标执行
8.容积率
1.62
9.绿地率
%
35.0
10.建筑密度
%
33.0
规划建筑密度33%
11.机动车停车位
位
312
其中
11.1地上停车位
位
200
11.2地下停车位
位
112
12.项目总投资
万元
59600
约5.96亿元
13.建设工期
月
19
2013年5月至2014年12月
2.9投资估算及资金筹措方案
2.14.1投资估算编制基数及说明
本项目经吉林市永吉县实施工作组办公室批准为（永发改核准字[2012]61号）文件。
本项目总建筑面积为15万m²，其中：
地上建筑面积为14万m²，地下建筑面积为1万m²。
地上建筑中高层住宅建筑面积为51115.6m²，酒店建筑面积为6万m²，车库建筑面积为1万m²，公建建筑面积为1，125m²。
本项目属于休闲度假养老旅游地产开发项目，项目投资由开发成本和开发费用两部分组成。
1、开发成本
（1）土地费用
根据本项目用地使用权成交确认书，项目土地出让金为3898万元。
根据吉林市政府的相关规定，在本项目中，住宅建筑面积8.8万m²，开发企业交纳土地费用为4925万元。
（2）前期工程费用
前期工程费用包括规划设计费、项目可研报告编制费、环评报告编制费、“三通一平”费用、设计费、勘查费等。
各项取费按相关部门的规定计取。
本项目前期工程费用为868万元。
（3）基础设施建设费
基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、路灯、景观绿化、围墙、大门及环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
本项目基础设施建设费为3096万元。
（4）建筑安装工程费
建筑安装工程费指建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。
费用估算采用单位指标估算法。
本项目建筑安装工程费为30038万元。
（5）不可预见费
不可预计预备费费率按工程费用的5%计取，计算基数为
（1）～（4）项费用之和。
本项目不可遇见费为500万元。
（6）入网费用
本项目入网费用为600万元
（7）开发期间税费
项目开发期间税费为1042万元。
（8）装修费用
本项目装修费用16540万元。
（9）其它费用
其它费用是项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
本项目其它费用包括施工图纸审查费、施工监理服务费、工程质量监督费、环境监测费、消防保证金、农民工工资保障金、副食价格调节基金、预售许可证公告费、建设工程交易费等等。
本项目其它费用为1091万元。
2、开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用等，按相关规定执行。
本项目管理费用为400万元，销售费用为500万元，开发费用合计为900万元。
2.14.2项目总投资估算
经估算，项目总投资5.96亿元人民币
建设投资估算表如下：
开发建设投资估算表
序号
工程或费用名称
投资估算（万元）
比例
（%）
技术经济指标
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
装修费用
其他费用
合计
单位
数量
指标
一
开发成本
30008
380
1446
16540
10326
58700
1
土地费用
4925
4925
1.1
土地出让金
3898
3898
2
前期工程费用
868
868
2.1
设计费
257
257
3
基础设施建设费
350
1446
1300
3096
3.1
给水工程
100
200
300
3.2
排水工程
100
190
290
3.3
雨水工程
70
70
3.4
供热工程
150
300
450
3.5
景观绿化工程
346
346
3.6
道路
500
500
3.7
路灯工程
90
90
3.8
社区卫生收集设施
20
20
3.9
围墙、大门
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