jaa设计降本措施.docx
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jaa设计降本措施
设计降本措施
序号
内容
基础指标
降本率
降本措施和细化方案建议
A
规划方案优化
1
总平面设计（路网布置、综合管网，出入口等）
道路/占地面积比
降8%
优化路网结构，严格控制硬景道路施工面积。
地库出入口数量
满足规范规定，严格控制超规范设计。
消防道路的宽度
满足规范规定，严格控制超规范设计。
2
标准化运用
已批准的规划方案
不低于15%
加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计，快速开发。
3
土方平衡
土方外运量（外运量/总挖量）
控制率15%
通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在15%，每个期块控制在12%。
外购量控制（外购量/总回填量）
控制率5%以内
除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作。
纵向标高的控制
按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45CM；正负零提升高度在70CM左右。
4
总高度
基本风压较大地区单体高度如果在60米左右，必须控制在60米以下；单体高度如果在80米左右时，必须控制在80米以内；
B
建筑方案
1
控制可售面积/建筑面积比例
高层、小高层平均为70%；多层为65%
高层提5%
高层、小高层不低于74%。
多层提5%
多层不低于68%。
2
控制因偷面积而产生的改造量
外立面改造
将影响外立面的施工改造必须规避或尽可能的按改造后的外立面进行设计施工。
内隔墙改造
如交房前后存在内隔墙改造的，则改造前的内隔墙尽可能的不进行砌筑。
厨卫间功能性的调整
禁止厨房、卫生间功能性异位调整的偷面积做法。
3
标准化或成熟建筑方案套用
根据已批准的建筑方案
不小于20%
以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不低于20%。
4
建筑形式：
平、立面
整体提高率不小于
应避免结构超限审查、控制高宽比过大（如六七度时高宽不大于7；八度时高宽不大于6），单体不规则等因素，否则结构造价一般会增加10%~15%。
5
基础方案
强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，减低桩基造价。
6
地下车库
基础的选型
必须采用柱下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；防水板的厚度原则上不得超过250；
柱网结构面积控制
地下车库应考虑柱网布置的合理性，柱间距和柱截面大小的合理优化。
层高的控制
地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构，并通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高（6000元以内2.3米、6000元以上2.4米）的前提下严格控制地库的层高，同时采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制；
覆土厚度的控制
覆土厚度按1100mm设计（冻土深度不满足除外），地库结构标高尽可能上抬，可减少水浮力和基坑开挖深度，从而降低成本。
单车位面积须控制28~32M2/个
优先一层地下车库的设计；其次考虑机械停车位；最后考虑双层地下车库来满足车位比;
不允许采用主楼与地库的分离式设计，如采用分离式设计方案，必须进行方案申报评审；
严格控制汽车通道的净宽度（控制在5500mm）；
6000元以内的低档楼盘：
28m2以内按每节约1平方奖励300元，超过30m2的按每超1平方给予处罚200元;
6000~10000元的中档楼盘：
控制在29~31区间内;
10000元以上的高档楼盘：
30m2以内按每节约1平方奖励200元，超过32m2的按每超1平方给予处罚300元。
疏散出口数量控制
尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。
7
会所、酒店式公寓
会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3.6米综合考虑；商业步行街的层高按4.2米综合考虑。
C
初步与施工图设计阶段
1
结构限额控制
地基处理与基础形式
在限额标准上降5%
1、设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于二个比较合适的方案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地基、复核桩基、管桩桩基、灌注桩桩基方案。
2、基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极限承载力是否按试桩报告设计，抗浮设计是否偏于保守。
3、根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力的试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量。
4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案。
地下室层高的控制
在限额标准上降5%
主楼地下室优化（从层高、层数等控制）：
住宅地下部分做双大堂，负一层层高按2.9米~2.8米考虑，负二层层高按2.7米~2.6米考虑。
竖向结构厚度的控制
明确全面推进鱼杆理论的设计理念，对于100M的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚（除计算特别需求外）；80M高的住宅，最厚的墙体须控制在200以内；60M高小高层住宅结构，最厚的墙体须控制在180以内；且高层住宅顶部十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚（除计算特别需求外，如有超过需另外申请）。
二次结构墙体厚度的控制
剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须改为90mm厚；与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙；与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼结构厚度减20~30MM进行定制，实施二次粉刷施工（8+7】的做法。
屋面电梯机房层的空间利用和控制
设计时充分考虑其后续业主的使用功能，增加附加值，通过销售推广回收建安成本费用，同时通过优化和降低机房的层高问题，减少不必要的浪费。
高强度材料的选用
大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋。
钢筋接头的使用
严格控制搭接接头的使用，竖向钢筋的接头严格按规定使用，对于地下室底板、地下室外墙、地库顶板及梁中水平向的，钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头。
2
建筑做法及细部控制
屋面保温的做法
对于屋面保温可采用内保温的设计，减少原结构找平层，防水保护层、保温板保护层等施工工序做法；室内保温层要选用无毒和阻燃型材料。
外墙保温材料使用
1、在南方地区，优先选用保温砂浆材料和或选用砂加砌砌块+局部保温的一体保温技术；
2、满足国家规范的前提下，优先选用B1级保温材料；
门楼石材的的使用
1、4500元以下的楼盘，选用GRC造型+真石漆涂料；
2、4500~7000以下楼盘，选用仿砂岩砖；
3、7000~10000元以下的楼盘，选用黄木纹国产砂岩；
4、10000元以上的楼盘，选用奥州砂岩；
外墙石材的使用
1、4500元以下楼盘，选用真石漆涂料；使用范围原则上按二层、局部三层；
2、4500~7000元以下楼盘选用仿砂岩面砖；
3、7000~10000元以内楼盘，选用国产砂岩；
4、10000元以上楼盘，选用黄木纹国产砂岩；
5、别墅选用奥州砂岩（一层到一层半，其余采用真石漆）；
GRC的使用
力争降本3%
1、禁止使用GRC作为装饰柱设计，同时明确在保证装饰柱正立面面宽时，其厚度必须控制在100mm以内；同时禁止使用小型砌体砌筑装饰柱，采用EPS板和保温一体施工实现其效果；
2、取消阳台立柱GRC包柱和阳台门四周的GRC装饰；取消外墙凹进部位的GRC线条；
3、精简浮雕的用量和尺寸，并实施点缀装饰；严格控制窗四周设置GRC线条，原则上仅设置窗下口的优化做法。
门窗使用
1、5000元以下的楼盘，采用50系列（1.8M宽以内）+超50系列塑钢门窗；
2、5000元以上的楼盘，对于卫生间、北阳台、楼梯间及内凹墙面上的窗户选用超50系列塑钢+铝合金门窗结合的方式选用门窗。
栏杆的选用
对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、尺寸及壁厚要进行优化。
例如：
室内栏杆简易化，严禁采用镀锌材质。
楼梯踏步装修
力争降本3%
禁止消防楼梯全部贴砖施工，只允许从3层以下到地下大堂为止，且对于6000元以下的楼盘可选用价格在20元/M2以内的专用踏步砖；6000元以上的楼盘可选用50元/M2以内的玻化砖加工；踏步靠墙扶手，根据地区价格，选用木扶手或钢管扶手。
3
装修专业优化
1、标准层公装：
二层以上采用局部吊顶（控制石膏线条使用）、吸顶灯、简化电梯门套线和踢脚线、简化地面铺贴形式。
2、简化装修做法：
部分石材取消改玻化砖，电梯门套采用人造石材或不锈钢门套。
3、简化亮化工程：
壁灯材质60铜改为新铝合金，考虑住宅，取消早期方案中的二层以上用灯；门楼原设计等洗墙等+投光灯，后论证在效果不受影响的情况下可取消投光灯，只保留洗墙灯。
4、装修工程中，木饰面衬板不得选用厚重材料；能使用原墙面的必须使用原墙面，需要造型处理的，宜选用木槭加9mm多层板或防水刨花板做基层，吊顶面材不得采用3层以上（含）叠合施工，天花吊顶原则使用单层石膏板，少用或不用木工板，造型用的木工板厚度，必须控制在15厚以内。
4
电气专业优化
施工设计说明、主要设备表、计算书
变压器、发电机、高低压箱柜的台数及容量是否经济合理；
各用电设备负荷计算是否过于保守；
接地系统是否为较经济，防雷等级是否超规范设计。
变配电室
是否按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向是否最短。
高层建筑要求双电源供电，根据各个地方供电包干的具体情况确定采用二路市电还是一路市电一路发电机。
各个地区各个项目应根据实际情况和供电局加强沟通，尽量减少开闭所的数量，减少变电所的数量，增加供电半径的范围，减小变电所的实际尺寸。
尽量把配电房设在地下。
如果必须放在地上，应根据配合景观做好遮挡，提高小区的品质。
公建部分的配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少公建电源进线的数量，以节省造价。
住宅供电柜、计表箱及分户箱电缆，宜复核优化为预分支电缆或电线。
照明、动力主干线如采用无烟阻燃电缆，宜改为普通电缆。
火灾自动报警系统
火灾自动报警系统的配置是否过高，末端保护半径是否过小。
火灾自动报警系统中的消防广播应结合智能化系统设计采用同一个设计回路，二个控制系统应能自动相互切换。
其他
1、地下车库的照明，优先选用吊挂式工矿节能灯，合理布置位置、减少管道遮挡。
光源高度下降到规范规定高度即可；取消或减少日光灯的使用；
2、严格按800~1000平方米设置1个采光井，实现自然采要求光的；
5
暖通专业优化
1、对会所的空调系统，严格按组合与分体相结合的方式进行设计；
2、地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风采光，不足部分安装轴流风机辅助机械通风。
非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统；
3、地暖盘管材料的选择要按售价区分，10000元/m2以下楼盘采用PE-RT管，10000元/m2以上楼盘（含10000元/m2）选用PE-X管；
4、取消明窗卫生间的通风道设置；
5、取消通风系统消防前室余压阀；
6
智能化专业优化
1、电梯五方通话系统的对讲线缆选用RVVP4*1.0屏蔽线。
2、会所及办公区域门禁系统，取消可视对讲门铃系统。
3、停车场管理系统中远距离读卡器须选用RFID远距离读卡器，优点：
RFID传输距离远，抗干扰强，易维护，成本低。
4、LED信息发布系统选用离线式SD卡LED屏发布信息，减少数据传输线缆成本。
5、闭路监控系统的电视墙中建议取消40寸，42寸液晶显示器，统一设置为21寸监视器。
6、室外及室内背景音乐广播系统建议与消防应急广播系统整合，平时做背景音乐，应急时播放紧急疏散广播，以降低成本。
7、电梯轿箱内与电梯机房之间连接的视频随行电缆由电梯厂家提供，并安装施工到位。
8、智能化系统严格按信息中心的配置要求设计。
弱电管除地下室部分，主干线管采用镀锌钢管，其余分支干线、线路采用重型阻燃管。
7
给水排水
1、给排水走向是否距离最短，是否与景观配合设计，地库顶的管道是否按最少覆土设计；
2、检查井、化粪池型号及数量是否可以优化；
3、给水、热水、排水管材采用集团规定的PPR管，严禁采用高标准管材，如AGR管、不锈钢管等。
4、阳台雨水排水管及就近的冷凝水管设计应尽量合并。
5、售价在10000元/m2以内的项目不得在水管道井内增设地漏及排水立管。
6、可将DHPE管优化为UPVC加筋管。
7、条件允许的话，取消室外雨水管、污水管砂垫层。
8、对于有大型水景的项目，且能保证任何时候储水量能满足要求或能及时补充的情况下，消防水池用水可以借用景观或游泳池用水，以节省消防水池造价。
9、室外消防工程，在满足流量的情况下，消防栓宜从给水管直接接出，不宜设单独的消防给水主管
10、将位于隐蔽部位的管材（进水管、出水管）、水泵、灯具选择二线品牌或地区一线品牌。
8
景观专业优化
在限额标准上
降10%
1、降低非车行道石材厚度及基底垫层、严格控制石材的使用量，根据不同楼盘档次，尽量选择替代材料，如大连砖、荷兰砖、砼压印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鹅卵石路。
2、严格控制大规格乔木和名贵乔木的使用量，根据不同楼盘档次和气候条件选择合适的苗木品种；
3、整合室外管网的管沟开挖图纸，减少管沟土方开挖交叉的重复工作量发生；
4、增加草皮的种植面积比例；
5、严格控制消防车道的宽度（控制在规范规定的最小宽度），取消人行道设置；
6、苗木的选择以当地树种为主，减少名贵、特大规格苗木使用量，即使使用也用在主要出入口、景点做点缀苗木；减少灌木栽植面积，灌木规格及密度以无明显露土为宜。
减少时花用量，尽量用多年生草本花卉代替；减少硬景和水景，降低减少成本和维护成本。
D
其他优化降本
1
高宽比
在平均7.4基础上
降10%
1、采用结构构件外移，增加局部宽度的方式提高高宽比；
2、合理设置地下采光井：
分1000、1200、1500mm区别对待；3、采光井中全部使用白色涂料。
2
主楼地下室运用
利用率
达80%以上
将主楼下的地下室改为储藏室销售的方式，增加收益等控制，其利用率不得低于80%。
3
坡屋顶
利用率
达50%
将坡屋顶的沿口高度适度提高，增加坡屋顶夹层的利用空间，通过营销手段增加销售收益；同时预留楼梯设置洞口（交房测量时可采用纸面石膏板进行封闭）。
4
设计变更率
在限额标准上
降20%
提前设计；加大图纸会审力度提前优化设计，控制变更发生；
E
设计费
1
单体设计费
套图率
不低于20%
加大标准化套图机制，实施套图收费标准；降低设计费用的开支；
2
其他设计费
公共部位150元/m2
降85%
除大堂装修发生设计外，其它公共部位装修原则上不允许发生设计费用。
三点一线250元/m2
降80%
取消三点一线、直营店等设计费用的发生，严格执行套图制。
样板房250元/M2
降40%
建议对装修节点建立标准化设计，实施套图。
办公室80元/m2
降90%
除总经理、会议室等发生部分设计费用外，取消普通办公室的装修设计费用。
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