在公共租赁房建设利用住宅产业化建造示范性项目的可行性报告.docx

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在公共租赁房建设利用住宅产业化建造示范性项目的可行性报告

关于将住宅产业化模式引入公共租赁房

建设的建议报告

目录

第一章总论1

一、项目背景1

二、项目建设的重要性、必要性、可行性及申报单位基本情况3

三、报告编制主要依据5

四、项目概况6

第二章发展规划、产业政策与市场分析9

一、发展规划9

二、产业政策11

三、市场分析及预测11

四、市场营销策略23

第三章生产规模与产品方案25

一、生产规模25

二、产品方案25

三、收入测算25

第四章生产工艺和主要设备27

一、前期研发及生产基础27

二、研发力量与管理团队28

三、项目技术难点和突破34

四、核心技术水平34

五、知识产权和技术标准状况35

六、生产技术方案38

七、生产工艺及说明41

八、主要设备43

第五章场址选择46

一、初选场址意向46

二、场址建设条件46

三、场址选择综述49

第六章工程建设方案50

一、工程组成和建筑规模50

二、总平面布置及运输50

三、土建工程52

四、公用辅助工程53

第七章原材料及动力供应56

一、主要原材料56

二、水电57

第八章节能分析58

一、研究依据58

二、合理利用能源的主要措施58

第九章环境影响评价60

一、编制依据及执行标准60

二、主要污染源及污染物60

三、污染治理措施61

四、环境影响综合评价61

第十章劳动安全卫生与消防62

一、编制依据62

二、工程特征62

三、劳动安全卫生措施62

四、消防设施64

第十一章企业组织和劳动定员66

一、企业组织机构66

二、劳动定员和人员培训67

第十二章项目实施进度计划69

一、项目实施各阶段69

二、实施进度计划安排69

第十三章投资估算与资金筹措71

一、估算依据71

二、建设投资71

三、流动资金75

四、项目总投资75

五、资金筹措75

六、资金使用计划75

第十四章经济效益分析77

一、基础数据与参数选取77

二、销售收入估算78

三、成本费用估算78

四、财务评价报表及指标79

五、不确定性分析81

六、财务评价结论83

第十五章社会影响分析84

一、社会影响分析84

二、互适性分析85

三、社会评价结论86

第十六章风险分析87

一、项目主要风险因素识别87

二、防范和降低风险对策88

第十七章研究结论与建议91

一、综合评价结论91

二、建议92

重庆作为西部唯一的直辖市，在新的时期面临着更大的机遇和挑战。

国家西部大开发、三峡工程、城乡统筹综合配套改革试验区、第三个副省级新区──两江新区的设立等宏观背景，重庆所具有的充足的自然资源、廉价的劳动力资源、良好的工业基础和交通条件等自身优势，以及“五个重庆”的整体发展思路和策略，为重庆的经济发展和产业结构调整创造了前所未有的条件。

重庆经济的高速增长及城市化进程的加快，必然将吸引成千上万的劳动力资源，大大增加城市流动人口数量导致空前的住房压力。

“五个重庆”作为重庆的战略决策，已成为重庆发展的新目标、新要求，在“宜居重庆”建设中，市委、市政府高度重视解决城乡居民特别是中低收入群体住房问题，努力构建高端有市场、中端有支撑、低端有保障的住房供应体系。

因此重庆市委、市政府提出：

在未来三年内，本市将在主城区主要环线之间，规划的20个大型聚居区中，新建4000万平方米公共租赁住房，改变主要由市场提供的单一住房体系，实现供房体系由“单轨制”向“双轨制”转变，形成以廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等5种与公共租赁房为基础的“5+1”住房保障体系。

公共租赁房建设已成为政府最重要的民生工程之一，将有利于保障居住安全，创造宜居环境，促进住宅产业结构调整，加快保障性住房建设。

（一）国内公共租赁房建设存在的问题

作为社会住房保证体系中重要的部分，公共租赁房因政府主导，有其自身的特殊性，在快速发展的过程中不可避免地产生了诸多问题，同时国内未能采取合理的办法对其产生的问题进行解决，无法提高公共租赁房的建设效率，严重阻碍了社会住房保障体系的完善。

在公共租赁房建设中主要存在以下问题：

1.1公共租赁房质量得不到保证

首先，在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作业，但是在国内的施工单位中，工人的素质以及技术水平相对较低，且未经过正规系统的培训。

因此，在施工过程中，存在着操作不规范、误差率大等因素，同时施工单位对员工的监督机制和管理机制不健全，施工质量责任界限不明确，对施工质量具有重要的不良影响。

其次传统的住宅建造主要是指土建施工过程，住宅作为半成品交到住户手中，住户自由选择装修公司进行装修设计和施工，这种建造模式对房屋质量产生一系列的负面影响：

第一，在装修过程中经常出现擅自拆除承重墙、更改给排水管道等破坏房屋结构的行为，给整栋建筑物带来抗震、消防等方面的安全隐患，影响建筑寿命；第二：

无序、分散的装修市场上存在大批资质不健全、管理不规范、技术装备不合格的企业，无法保证装修质量。

最后，国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定评定方法和统一的认定程序，未组成评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定并授予相应的级别证书，因此政府不能对公共租赁房设立登记目标和进行实际控制，不能有效地保证公共租赁房的质量。

1.2公共租赁房建设速度缓慢

作为政府的民心工程，政府要求大批量生产的公共租赁房在短期内能够尽快在保证质量的前提下按时竣工，来满足社会低收入人群的住房需求。

但是，当前的传统建造速度根本上不能适应公共租赁房建设的要求，主要有以下原因：

首先在传统建设过程中，受到不可抗力因素的影响（天气、安全事故等）耽误施工工期；施工过程重复交叉，加大施工强度，增加交流沟通难度，导致施工管理程序不合理；施工管理人员、施工人员素质有待提高，造成施工误差甚至错误，迫使工程返工等一系列建设问题。

其次，由于公共租赁房由政府主导，因其特殊性，国内未建立恰当的激励机制和鼓励措施，未能合理地调配安排人员以及更好地调动施工工人的积极性，比如参与公共租赁房建设的施工单位按时或提前完成任务，应加补超过施工单位平常规定的补贴、管理者内部职位升迁等。

1.3公共租赁房建造成本较高

传统的建造方式以现场人工湿作业为主，根据上述两类问题可以看出施工质量受到工人素质、施工环境等因素影响，工程质量的提高相对困难，往往在工程质量上小幅度提高意味着建造成本的大幅度提升，如提升工人素质所花费的培训费用，为改善施工环境所花费的额外的管理费用和设备更新费用。

同时公共租赁房作为政府十大民生工程之一，对其质量的要求非常严格，因此需不断引进与更新新材料、新技术等，改善生产环境和提高严格标准等，也需诸多费用。

1.4公共租赁房建设管理模式不健全

国内现有的建设管理程序无法满足公共租赁房建设的需要，首先，公共租赁房在其选址、建设过程中主要由政府主导，在建设过程中出现监督“真空”，没有合理的监督机制和管理机制，无法确保质量以及工程验收等问题；其次由于公共租赁房的特殊地位，需要缩短生产周期、保证建筑质量，对施工工人以及管理者的技术知识和素质要求都较高，但在国内未建立合理的激励机制，激发各方人员的积极性，提升施工工人的劳动效率；最后作为有益于千秋万代的保障事业，公共租赁房需在使用过程中连续修护，但是如今公共租赁房后期维护责任界限不明确，责任追究制度不完善，导致维修不到位、不及时，影响公共租赁房的使用寿命以及其内居民的生活水平。

（二）解决公共租赁房问题——住宅产业化

针对公共租赁房建设中存在的诸多问题，国内一直在寻求不同的解决办法，不少地区在公共租赁房建设中引入住宅产业化模式能够很好地解决传统住房建造模式的诸多问题。

住宅产业化作为实现我国住宅产业可持续发展的重要策略，住宅产业化的实质是以科技进步和先进适用技术的推广应用，通过住宅建筑标准化、工业化、集约化、社会化的生产方式，从根本上解决以往住宅建设的弊端，提高住宅建设速度，提高住宅质量，降低生产成本，满足人们对住宅品质的需要，带动其他相关产业发展；同时我国公共租赁房建设规模巨大，标准化程度较高，用户的个性化需求较低，恰好为住宅产业化提供了难得的市场和发展空间。

以公租房建设为住宅产业化模式建设的切入点有诸多优势，一是对保障性住房进行套型标准化设计，降低保障性住房的设计费用；二是住宅产业化强调全装修，通过全装修的标准化和模块化设计，减少装修费用，避免二次装修；三是对严重影响住宅性能和质量的关键环节：

如外墙保温、门窗、防水工程、管线工程等，实现订单式生产，既可降低造价，又可减少住宅质量通病引起的费用纠纷；四是保障房多以一居室、两居室为主，相对固定的套型更有利于模数化设计和工业化部品、构件的实施；五是保障房一般立面比较简单，能够实现工厂化生产，建立大规模的住宅产业化集团。

因此，住宅产业化作为解决公共租赁房问题的最好选择，大大加快了建设效率，提高住宅质量，同时住宅产业中的新材料、新技术提供了试点平台。

以下归纳在公共租赁房建设中引入住宅产业化的主要意义：

2.1加速提高住宅建设的速度和质量，满足对住宅质量的需要

原有的住宅建设效率低、建设周期长，质量难以得到保证，实现住宅产业化有助于加速住宅建设的速度，提高质量、档次和技术含量，满足人民群众对物质生活水平提高对住宅在质量和数量的要求。

2.2优化资源配置，减少信息沟通协调，提高建设效率

住宅产业化通过将原有的住宅建设各个环节紧密地结合在一起，制定标准的模数、质量标准、施工工序等，减少住宅在建设过程中的沟通协调，同时由于标准化的设计、安装，提高施工效率，减少施工事故，实现资源的合理分配。

2.3促进住宅建设相关领域技术与管理水平

住宅建设相关行业一直是工业领域技术水平与管理水平较低的行业，劳动效率不高，从业人员素质、管理水平有待进一步提高，通过住宅产业化来建设公共租赁房，以提高劳动生产率，改变原有的生产方式为目的，使住宅产业化技术上一个新台阶，与之相对应的管理水平也相应提高，从而使住宅及相关领域有一个现实的发展目标。

2.4促使国内发展新的经济增长点

住宅产业化不仅仅可以解决居住问题，同时由于住宅本身有巨大的产品关联性，可以带动相关产业的发展，从而促进经济的快速发展，住宅产业化可以提高住宅建设管理的水平，提高住宅建设的速度和提高质量、功能，从而使经济增长从以土地为主要的方式转换以技术创新为主，带动全社会的经济效益和社会效益，推进全社会的可持续发展。

2.5调节房地产市场的重要环节

在新时期，房价处于高速上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。

当前，由于住房保障制度不够健全，原本可以靠租房住的部分中低收入群体，也只能通过购买商品房来解决住房问题，加大了商品房的需求效应，在商品房有效供给不足的情况下，造成全民恐慌性购房的状况出现。

加强住房保障体系建设，加快保障性住房建设力度，能够有力缓解房地产市场的压力，让居民回归住房消费本位。

2.6有助于多层次、多渠道住房保障体系的建立

在住房保障体系建设中，发达国家和地区大多根据本国的经济发展水平、政府保障能力、低收入居民的阶段性需求以及市场资源等因素，通过保障水平的多层次和形式的多样化，来解决低收入家庭的住房问题。

重庆市为完善住房保障体系，形成以廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等5种保障住房与公共租赁房为基础的“5+1”住房保障体系，针对不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多人民群众按照其标准享受所应得的待遇。