浅谈物业管理中财务管理相关问题及对策.docx
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浅谈物业管理中财务管理相关问题及对策
浅谈物业管理中财务管理相关问题及对策
论文写作提纲
题目：
浅谈物业管理中财务管理存在的问题及对策
一、物业管理公司的会计核算和财务管理存在的具体问题
（一）会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。
（二）会计核算方式单一。
（三）会计核算和财务管理手段落后。
（四）成本管理不完善，资金利用不当现象存在。
（五）财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。
（六）税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。
（七）会计核算和财务管理分不清。
二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法
（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作
1.建立规范的财务基础工作
（1）加强对原始记录的管理。
（2）加强对定额管理的管理。
（3）严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。
（4）加强对财务预算的管理。
（5）加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作，对加强财产管理、加
速资金周转，提高经济效益，确保会计报表质量具有十分重要的意义。
2.建立和健全物业公司内部财务管理制度
3.要全面展开财务分析，保证资金合理运用
（二）提高物业管理人员综合素质。
（三）建立二级会计核算和财务管理制度。
（四）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。
（五）对财务进行精细化的管理。
1.划分不同的作业中心。
2.划分企业资源。
（六）对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。
（七）对资金的精细化管理。
三、结束语
四、参考文献
浅谈物业管理中财务管理存在的问题及对策
摘要：
财务管理作为企业管理的有机组成部分之一，其重要作用是显而易见和众所周知的，因为企业的一切经济活动最终要在财务部门归集整理，并用数字来反映企业的经营实绩，故财务管理手段的科学运用,对监控物业管理企业的效益提高有着相当重要的作用，财务管理的健康有序促进物业管理可持续发展。
关键词：
物业管理财务管理问题对策
物业管理行业的起源于19世纪60年代的英国。
作为第三产业，物业管理在我国经历了从无到有、不断发展壮大的历程。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引入，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，在对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。
此外，物业服务的全天候性，可有效防范犯罪、减少意外事故、配合社区活动开展等，从多个角度为促进社会的和谐发挥着积极的作用。
同时，物业财务管理的健康有序对物业管理行业的可持续发展起到了重要的作用，现就物业管理服务中财务管理存在的问题和具体对策浅述如下：
一、物业管理公司的会计核算和财务管理存在的具体问题
伴随我国物业行业的发展，大部分物业管理公司的管理理念和管理水平在不断提升。
但是由于我国物业管理发展时间短、物业财务管理人员专业素质不高和物业规模相对较小，管理分散等造成很多问题。
（一）会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。
会计记账的方式不合格，没有严格按照会计制度明细记录财务状况；会计科目混乱，收支会计科目的记录不准确，例如资本性支出与收益性支出混乱记录；会计资料造假，数据失真或者不准确，作假帐的现象是依然存在的；会计核算和财务管理手续不合理，有些经济业务甚至没有正式的合同或者协议等现象都是会计核算存在的严重问题。
这些会计核算和财务管理基础的问题严重影响会计信息的准确性和完整性，影响物业公司对数据的判断。
（二）会计核算方式单一。
很多物业管理公司不注重会计核算这一块，公司财务状况由财务部门统一管理核算，其他部门很少设立会计核算和财务管理人员专门对本部门的财务进行详细管理。
物业管理公司的业务范围大，一个物业公司要同时管理好几个小区甚至更多，账目设置不详细不利于公司对每个小区的具体情况分析和管理。
（三）会计核算和财务管理手段落后。
很多公司目前的会计核算任然停留在手工做账的阶段，公司的会计数据收集、分析、处理大部分依靠人工作业。
这样既耗费大量的时间，还影响数据的准确度。
财务管理工作把很多时间用在做账上面，用很少的时间对财务状况进行详细的总结分析。
（四）成本管理不完善，资金利用不当现象存在。
成本管理有三种方式：
调整经济活动的规模效益；与供货商谈判交流，转移成本；加强财务管理，强化预算管理，节约支出。
这些方法只能片面的短时间的管理成本，忽略了物业管理在对企业的供应和服务环节的成本管理，这样对物业管理公司的长期成本管理效果不是很好。
资金挪用、账款收不回来、坏账等都提高了资金成本。
（五）财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。
很多物业公司对外提供的财务报表只是很笼统的资产负债表、利润表等。
没有管理需要的各种详细报表。
例如：
维修报表、各种服务费用报表等。
还有很多财务信息是采用统计的方法，统计工作时间长，数据不准确，不能满足财务管理的需求。
（六）税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。
（七）会计核算和财务管理分不清。
很多物业公司认为会计核算是会计部门的工作，没有认识到会计核算和财务管理是一个体系。
二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法
物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。
物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本。
另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。
同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批敬业爱岗、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高工作质量和效率。
（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作
1.建立规范的财务基础工作
物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策和与国际物业管理接轨，谋求更大发展的重要数据支持，是企业降低服务成本、获得经济效益的关键之一，也是国家规划物业管理行业发展、制定物业管理产业发展政策的重要依据。
而真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障。
（1）加强对原始记录的管理。
一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法；二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求；三是要建立各环节的责任制，确保原始记录的真实、完整、正确、及时，健全财务核算资料。
（2）加强对定额管理的管理。
制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。
（3）严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节。
计量验收管理工作，堵塞漏洞，增收节支。
（4）加强对财务预算的管理。
物业管理公司应当建立健全财务预算制度，明确财务预算编制程序及方法，做好财务预算执行情况的检查、考核工作，达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。
（5）加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作，对加强财产管理、加速资金周转，提高经济效益，确保会计报表质量具有十分重要的意义。
2.建立和健全物业公司内部财务管理制度
物业管理企业应根据国家统一规定，结合本身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。
同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》、《空置房、报停房管理办法》、兼职收费员管理办法》、《物资采购管理办法》等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。
因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我的约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理企业的健康有序发展。
3.要全面展开财务分析，保证资金合理运用
物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营、多元化、分散化投资。
如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保持企业良性运行。
物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。
首先，财务管理部门要评价公司的财务状况，了解公司一定时期的资产、负债水平，从而判断企业的经营风险，保证资金合理运作。
企业在发展壮大时需要投资筹资，企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例，充分利用闲置资金，合理安排长期借款或者是短期借款，有效控制资金成本。
其次，财务分析要评价企业的管理效率，管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。
企业要分析自身的管理效率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务制度进行检查，以有效防范经营风险，健全财务控制，保证业务流程畅运作。
最后，企业的财务管理分为三个部分，投资、融资以及利润分配。
企业要进行利益分配，就要对企业的获利能力进行评价，赢利多少不仅跟自身有关系，而且跟投资者、债权人都息息相关。
因此，对企业赢利能力的评估是必须的，不仅可以满足投资者的需要，而且还可以根据自身的活动能力及时做出财务预测。
企业在财务分析的过程中，要重视财务预测与计划，以增强市场竞争力，为企业调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。
（二）提高物业管理人员综合素质。
人才建设始终应当放在公司发展中的首要位置、提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。
物业财管管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。
财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。
同时，财务管理活动受到公司经济状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。
因此，要提高公司财管管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的环境，需要所有员工的共同努力。
在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。
公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。
（三）建立二级会计核算和财务管理制度。
由于物业管理公司管理区域的增多，对财务的管理也应该更加详细。
要掌握详细的数据信息，必须建立二级或者多级的会计核算和财务管理制度。
以每个小区为单位建立会计核算和财务管理制度，对小区信息及时进行整合分析，再将原数据和整合数据交由总公司财务部门，公司财务部门对每个小区的信息数据进行分析。
必要时这些详细的信息也是物业公司制定小区管理计划的重要依据。
（四）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。
1.目前，对物业管理适用“服务业”5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。
鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有准公共服务的特征，从维护涉及千家万户的公共利益和保障民生的角度出发，应对物业管理行业适用有别于一般服务业的较低的营业税率。
2.物业管理收费具有“取之于民，用之于民”的特征。
在酬金制收费模式下，物业服务收费标准是按照“以支定收”的方式确定的。
物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，与居民日常生活中发生的水电费、取暖费和燃气费等费用一样具有代收代付的性质，不应作为税基因物业管理发展较为成熟的国家及地区，业主所交的物业管理费一般是先进入业主公户（各地方名称不同），在物业公司实施管理的过程中，从该帐户将各种费用支付给专业公司，物业公司收取10%左右佣金作为收入，依据该收入交纳税费。
因此，税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。
3.根据国家法律法规规定：
消防维保、电梯维保应当委托具备相应资质的专业单位承担，随着社会专业化分工的日趋细化，目前物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。
中央空调维保、日常专业保洁、专业安防、专业外墙清洗等专项服务，从多是通过分包委托给其他专业公司的方式完成的。
在计征营业税时，物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。
而且目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许根据各专业分包公司的发票额将相应支出部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业服务企业的税收负担。
4.根据国家法律法规规定，部分服务业纳入“营改增”后，涉及到物业公司营改增的城市，增值税小规模纳税人开具的物业费的增值税税率为3%，此外还要根据增值税计算各项附加税。
此外，同时国家为了扶持“小微”企业发展，在税收给予了优惠：
①增值税小规模纳税人和营业税纳税人，月销售额或营业税小规模纳税人和营业税纳税人，季度销售额或营业额不超过9万元的，按照上述文件规定免征增值税或营业税；②增值税小规模纳税人兼营营业税应税项目的，应当分别核算增值税应税项目的销售额和营业税项目的营业额，月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征增值税；月营业额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征营业税；③增值税小规模纳税人月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，当期因代开增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票）已经缴纳的税款在专用发票全部联次追回或者按规定开具红字专用发票后，可以向主管税务机关申请退还。
[1]
因为很多物业公司财务人员分不清楚公司“管理处”和业主委员会之间的关系、物业管理企业所有者权益和物业所有人权益之间的区别、物业管理服务费用的会计核算和税务申报之间的关系，以及对应缴税项和非应缴税项之间的划分认识不清。
还有相当一部分物业管理财务人员对国家优惠政策掌握不够，不能让企业及时享受国家相关优惠政策待遇。
这些都导致会计核算和财务管理不当。
所以要增强财务人员的税务知识，正确划分应交税务项目，按时申报纳税，做好物业管理的财务工作，保证各方利益不受损害。
（五）对财务进行精细化的管理。
建立会计辅助核算和财务管理制度，成本核算必须明确到各个部门及负责人，可以按照单位管理的需要对成本科目按部门、按人员、按地点进行辅助核算，对每一笔开支的用处和单位都进行详细的记录，保证信息的完整性和准确性。
1.划分不同的作业中心。
保洁作业中心，其主要包括日常的清洁工作以及垃圾的清扫和处理：
绿化作业中心，其主要的工作是增加物业管理区域内的绿色植物，提高区域内的绿化面积，及时地对植物进行美化和养护“维护作业中心。
其主要的工作是使用先进的技术和管理方法对房屋管理区内的公共设施进行维护和保养；综合管理作业中心，其主要是为了物业管理工作能够正常运行而的一些职能部门以及辅助部门：
保安中心，其主要的工作是维护管理范围内的正常生活工作秩序，保护业主的生命财产安全。
2.划分企业资源。
人工费用，其主要包括了物业管理人员的薪酬工资、保险以及相关的福利费；固定资产折旧费用。
主要包含物业管理企业自身拥有的固定资产按年限折旧所需要计提的折旧费；材料费用，其主要包含了在进行物业管理工作时候需要消耗的直接材料、燃料、辅助材料、零部件以及包装物等；办公费用，其主要包括培训费、书报费、差旅费、租赁费、文化宣传费用等；动力费，物业的公共设施平常运行、维护以及自身消耗使用的水电费等。
（六）对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。
以部门或以楼体为单位划分利润的财务管理，每个单位的财务管理又可以划分下一级的财务管理单位（例如再以项目为单位划分，或者以楼层为单位划分）。
这样的财务管理体系可以清晰具体的反映公司各部门的盈利状况。
也利于公司财务部门进行利润报表总结，还可以保证利润数据信息的完整性。
（七）对资金的精细化管理。
物业管理资金的来源，除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。
同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上。
增加资金使用的透明度。
另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。
物业管理企业多是中小企业，更应选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。
同时，加强项目投资实施过程的控制和管理，做好入监督工作。
其具体做法为：
首先，减少资金的浪费，提高资金的利用率。
其次,对资金的流动做好跟踪管理，防止贪污挪用现象的发生。
然后，对应收款项，应该加大催款力度，尽快收回款项，提高资金的流动速度。
再次，分散风险，物业管理公司可以与保险公司、保安公司合作，分散资金风险。
最后，设立坏账准备金，将其纳入资金管理费用，加强企业的风险意识，增强物业管理公司的抗风险能力。
三、结束语
物业管理公司的会计核算和财务管理对公司的整体管理和发展都很重要，但是我国物业管理行业处于初级阶段，还存在很多不足，我们要加强物业管理公司的会计核算和财务管理水平，推动我国物业管理行业的发展，更好的为业主服务和合理取得收益。
参考文献：
[1]参考文件：
《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有
关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）
[2]参考教材：
《物业管理实务I、II》、《管理学基础》、《物业管理财税
基础》、《物业设备设施管理》
[3]其他参考资料：
《会计基础》、《税法》、《企业管理》
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