江西省土地交易管理规定.docx
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江西省土地交易管理规定
江西省土地交易管理规定
（赣国土资发[2002]15号）
第一章?
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总则
第一条?
为了规范土地使用权交易行为,深化土地使用制度改革,加强廉政建设,建立公开、公平、公正的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条?
本规定适用于本省行政区域内的土地交易活动。
第三条?
本规定所称土地交易，是指国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租、抵押以及法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
本规定所称土地使用权转让包括地上建筑物、构造物和附着物的转让。
第四条?
省土地行政主管部门负责全省土地交易市场的指导、协调和监督管理工作。
市、县人民政府应当设立土地交易市场和土地交易中心。
土地交易市场为土地交易的专门场所，土地交易中心为土地交易市场的承办机构。
凡符合本规定第六条规定的土地交易应当在土地交易市场进行。
市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称主管部门）为土地交易市场和土地交易中心的主管部门。
市、县土地交易中心应当按规定的职责和程序运作，接受主管部门的指导、监督和检查，并接受监察机关的监督。
第五条?
土地交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第六条?
下列土地交易（包括分割转让）应当在土地交易中心公开进行：
（一）房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地（包括政府征用、收回、收购的土地）的土地使用权出让；
（二）政府储备土地的交易；
（三）原行政划拨土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的交易（包括原行政划拨土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让、出租、抵押以及以土地联建、联营合作等交易）；
（四）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让；
（五）人民法院、执行机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让；
（六）取得出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权后的首次交易（包括出让、租赁或作价出资（入股）土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的首次转让、出租、抵押、交换、赠与等交易）；
（七）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易；
（八）依法应当进入土地交易中心进行的其他土地交易。
其他机构包括中介机构不得进行上述交易。
土地交易中心还可以接受土地使用权人自愿委托进行除本条第一款以外的其他土地交易。
第二章?
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职责与要求
第七条?
土地交易中心主要职责为：
（一）贯彻执行土地管理法律、法规和政策，制定土地交易中心内部管理制度，具体实施土地交易市场的建设计划和目标；
（二）接受主管部门和其他单位、个人委托，具体实施土地使用权出让、转让、租赁的招标、拍卖和公开挂牌交易工作，为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务，提供招标、拍卖专家库等技术支持；
（三）受理土地使用权交易申请，负责交易条件的核验和成交确认；
（四）收集、汇总、储存、上报、发布土地交易信息行情和交易结果，提供有关法律和其他信息咨询服务；
（五）发布土地使用权出让和转让供求信息，提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所，为土地交易代理、地价评估信息咨询等中介机构提供服务场所；
（六）为地价评估结果审查、备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公，实行“一条龙”服务，设立服务窗口；
（七）主管部门委托的其他事项。
第八条?
土地交易中心应当建立以下工作制度和管理制度：
（一）?
土地交易规则；
（二）?
土地交易许可制度；
（三）?
土地交易预报制度；
（四）?
土地交易运作程序；
（五）?
土地交易服务承诺；
（六）?
土地交易中心财务管理制度；
（七）?
工作人员守则；
（八）?
工作人员违纪违规行为的监督查处办法；
（九）?
其他制度。
第九条?
土地交易市场应当具备土地交易场所，能够公开提供土地交易信息，实行土地交易全程服务，配备土地交易必要的设施和一定数量的专业人员，建立土地招标拍卖专家库。
土地招标拍卖专家库由具备土地估价师、房地产估价师、房地产经济师、律师、建筑师、规划师从业资格的人员和土地管理方面的专家学者组成。
第十条?
土地交易中心从事土地交易市场业务的工作人员，必须参加省土地行政主管部门统一组织的培训，并经考试合格取得上岗资格证书才能上岗。
第三章?
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土地交易方式
第十一条土地交易可以采取以下方式进行：
（一）协议，即土地交易双方通过协商方式确定成交价格，经土地行政主管部门确认且不低于最低控制价的，即可成交。
（二）招标，即通过发布招标公告或投标邀请书，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（三）拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
（四）挂牌交易，即通过发布挂牌公告，按公告规定的期限内将土地交易条件在土地交易中心挂牌公布，接受交易申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价最后结果确定土地使用者的行为。
第十二条?
凡是房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，必须依照本规定以招标、拍卖或者挂牌交易方式供应；其他项目用地确实不能采用招标、拍卖或者挂牌方式的，可以采取协议方式。
第十三条?
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动应当有计划地进行。
主管部门应当会同计划、财政、建设、城市规划等部门根据社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划和年度计划、城市规划和土地市场供求状况，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让年度计划和具体宗地出让方案，报同级人民政府批准，并报上一级土地行政主管部门备案。
其中国有土地使用权招标拍卖挂牌出让年度计划应当及时向社会公布。
第十四条?
国有土地使用权招标拍卖挂牌交易活动由主管部门负责组织，由土地交易中心具体实施。
主管部门根据需要，可以委托代表机构委托土地招标、拍卖事宜。
受委托代理机构应当具备经省土地行政主管部门认证的相应的土地招标、拍卖代理资格。
未经主管部门委托且未取得省土地行政主管部门认证的土地招标、拍卖代理资格的代理机构不得从事土地招标、拍卖活动。
第十五条?
符合下列条件之一的，应当采取拍卖方式进行土地交易：
（一）以获取最高土地收益为主要目标，以出价最高为条件确定使用者的；
（二）对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有竞买意向；
（三）土地用途无特别限制及要求的。
第十六条?
不具备拍卖条件，但符合下列条件之一的，应当采取公开招标方式进行土地交易：
（一）除获取较高土地收益外，还有其他结合目标或特定的社会、公益建设条件；
（二）土地用途及对土地使用者资格有一定限制的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的法人或其他组织进行邀请招标。
第十七条?
国有土地使用权出让、租赁和转让，应设立最低保护价。
国有土地使用权以招标、拍卖、挂牌交易方式交易时，未达到规定人数和最低保护价的，应当重新作出交易安排。
最低保护价包括招标标底和拍卖、挂牌交易底价。
招标标底和拍卖、挂牌交易底价应根据土地估价结果和政府产业政策综合确定，在招标、拍卖和挂牌交易活动结束之前应当保密，不得泄露。
第十八条?
国有土地使用权招标、拍卖应当成立土地招标拍卖委员会。
土地招标拍卖委员会由五人以上单数组成，其成员由主管部门代表、土地交易中心代表和若干名专家组成，由主管部门代表担任土地招标拍卖委员会主任。
土地招标拍卖委员会的职责是审定招标、拍卖文件，审定招标标底和拍卖、挂牌底价、审查投标人和竞买人资格，确定招标、拍卖主持人和评标小组成员，确认评标结果。
土地招标、拍卖主持人应当取得国土资源部颁发的土地招标、拍卖主持人资格证书。
评标小组成员由主管部门代表、土地交易中心代表和从土地招标拍卖专家库中抽取的专家组成，人数为5人以上单数，在招标工作结束之前其成员名单应当保密。
第十九条?
以招标、拍卖或挂牌交易方式出让、租赁或转让土地使用权的，在招标拍卖挂牌交易前主管部门应制定招标、拍卖或挂牌交易文件和投标竞买规则，并在投标截止日、公开拍卖日或者挂牌起始日前20日发布公告，公布招标、拍卖挂牌的时间、地点，招标、拍卖挂牌出让地块的位置、面积、现状、规划用途、使用年期、履约保证金、确定土地使用者的标准和方法、联系方式及其他有关规定，并接受咨询。
公告应在土地交易中心发布，并在当地主要报刊和其他媒体刊登。
第二十条?
国有土地使用权招标程序：
（一）发布招标公告或投标邀请书。
公开招标采用招标公告形式，邀请招标采用向三个以上符合条件的法人或其他组织发出投标邀请书的形式。
（二）投标人报名并提供资格身份证明文件。
资格身份证明文件包括企业注册及资质等级证书、主要开发经历、资金或财务资信等证明材料。
（三）按照招标文件要求对投标人资格进行审查。
经审查合格的投标人领取有关招标文件并交付保证金。
（四）投标。
投标单位编制标书，并在招标文件要求提交标书的截止时间前将密封的标书投入指定的标箱。
（五）开标。
主管部门应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点公开开标。
开标由土地招标拍卖主持人主持，邀请所有投标人参加。
开标时，由投标人或其推选代表检查所有标书的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和标书的主要内容。
投标人少于三人的，主管部门应当依照本规定重新招标或改换成拍卖或挂牌交易。
（六）评标。
评标应当在保密情况下进行，任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法对标书进行评审，按照以下条件之一确定中标候选人：
1、能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
2、能够满足招标文件的实质性要求，且投标人格最高，但投标价格低于标底的除外。
（七）中标。
土地招标拍卖委员会对中标候选人进行审查，确定中标人。
中标人确定后，由主管部门与中标人签订成交确认书，并同时将中标结果通知所有投标人。
（八）中标人应当按成交确认书约定的时间内签订土地使用权交易合同。
第二十一条国有土地使用权拍卖程序：
（一）?
发布拍卖公告。
（二）?
参加竞买人报名，索取有关文件，并按规定提交有关资格身份证明。
（三）?
按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，发给竞买资格证书。
（四）?
公开拍卖。
拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人按以下程序主持进行：
1、拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌，竞买人少于三人的，主持人应当终止本宗地的拍卖；
2、竞买人显示应价牌，主持人点算竞买人；
3、主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；
4、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当予以说明；
5、竞买人按规定的方式和要求应价；
6、主持人确认该应价后继续竞价；
7、主持人连续二次宣布最后应价没有再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，停止拍卖；
8、主持人宣布最高应价者为竞得人；
9、主管部门或土地交易中心当场与买受人签订《拍卖成交确认书》。
（五）?
买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。
第二十二条国有土地使用权挂牌交易程序：
（一）?
发布挂牌公告。
（二）?
在挂牌公告规定的挂牌起始日，主管部门将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规划及增价幅度等，在土地交易中心公布。
（三）?
符合条件的竞买人填写报价单报价。
竞买人在第一次报价时，应当提交有关资格身份证明，经审查符合条件的交纳保证金。
（四）?
主管部门或土地交易中心确认该报价后，更新显示挂牌价格。
（五）?
主管部门或土地交易中心继续接受新的报价。
（六）?
主管部门在挂牌公告规定的挂牌截止时间，按照下列规定确定是否成交：
1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；
2、在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人，报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
3、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
（七）?
主管部门与竞得人签订成交确认书。
（八）?
竞得人应当按成交确认书约定的时间签订土地使用权交易合同。
第二十三条挂牌时间不得少于10个工作日。
挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
第二十四条中标人或竞得人应当在规定期限内付清地价款后，依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
第二十五条中标人或竞得人交纳的保证金可抵作等额地价款（不计息）。
其他投标人或竞买人所交保证金由主管部门在招标拍卖结束之日起5日内全额退还（不计息）。
第二十六条采用协议方式进行土地使用权交易的，应当对土地价格依法进行评估，经主管部门集体审核确定协议价格，协议结果应当向社会公开。
协议人格不得低于应交纳地价、应缴纳税费及应付交易服务费之和。
第四章?
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土地交易规则
第二十七条委托人委托土地交易中心进行公开交易，应当签订委托合同。
委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权，解冻等条款。
委托人应当向土地交易中心提供交易土地的权属合法凭证、现状、规划用途、使用年限、交易底价及依据、委托人的身份证明等相关资料。
第二十八条房地产开发、商业、旅游、娱乐等经营性项目用地的土地使用权出让或租赁，由主管部门委托土地交易中心以招标拍卖挂牌方式进行交易，成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权出让或租赁手续。
第二十九条政府储备的土地，由土地收购储备机构委托土地交易中心进行交易，成交后，由受人凭成交确认书到主管部门办理土地使用权出让或租赁手续。
第三十条?
原行政划拨土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物交易，原土地使用权人应当委托土地交易中心进行交易，由土地交易中心在三日内进行核验后，送主管部门在15日内审核，需要报上级部门批准的，由主管部门报上级批准。
经核准转让的，由土地交易中心组织公开交易。
成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权出让或租赁手续。
第三十一条抵押人为实现抵押权要求处分抵押人地土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的，抵押权人应委托土地交易中心进行公开交易，并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。
依法应当核准的，由土地交易中心在3日内核验后送主管部门核准，需要报上级部门批准的，由主管部门报上级批准。
经核准转让的，由土地交易中心组织公开交易。
成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权转让手续。
抵押经人在扣除应补交地价款及有关税费后方可受偿。
第三十二条人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让，委托土地交易中心组织交易。
处分物为行政划拨土地使用权的，土地交易中心在交易前送主管部门核准。
成交后，由受让人凭成交确认书向主管部门办理土地使用权转让手续。
第三十三条已出让或租赁土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的首次交易，土地使用权人应委托土地交易中心进行交易。
由土地交易中心在3日内核验后送主管部门核准，经核准转让的，由土地交易中心组织交易。
成交后，买卖双方向主管部门办理土地变更登记手续。
如果转让涉及到改变原用途的，还应当补交不同用途的土地差价。
如果转让享受优惠政策（减免地价）受让或承租土地使用权的，应当补交优惠部分的土地出让金或土地收益。
第三十四条主管部门核准交易时，应核准是否符合交易的法定条件、是否应补交地价款及应补交的地价款数额。
土地交易中心在成交后从成交价款中首先扣除补交的地价款及其他规费，并及时上交主管部门财政专户。
第三十五条土地使用权通过土地交易中心交易成交后，当事人应当在规定时间内凭《成交确认书》和《土地使用权交易合同》申请办理产权登记。
第五章?
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监督查处
第三十六条监察机关和主管部门应在土地交易中心设立检举或投诉信箱，接受群众对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。
第三十七条土地交易中心应将土地使用权出让和转让规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等在显着位置张挂显示，接受群众监督。
第三十八条凡有下列情形之一的，交易行为无效，有关部门不得办理产权手续：
（一）违反本规定第六条规定，应当进入土地交易中心进行交易的土地使用权不进入土地交易中心交易的；
（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
（三）未受主管部门委托且未取得土地招标拍卖代理资质的其他机构擅自进行土地招标拍卖的；
（四）投标人或竞买人互相串通压价的；
（五）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
有前款所列情形，有关部门仍办理产权手续的，由监察机关依法对有关单位负责人和直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条在土地交易中，委托人未按约定交付给中标人或竞得人标的物的，应当承担违约责任，中标人或竞得人有权解除买卖合同，并可请求违约赔偿。
在土地交易中，中标人或竞得人反悔，拒绝签订成交确认书或土地使用权交易合同，或者未按照约定支付地价款，或者通过提供虚假文件隐瞒事实中标或竞得的，视为违约，应当承担违约责任，所收保证金不予退还，给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十条?
土地交易中介机构提供虚假评估报告或证明的，视情节轻重，由省国土资源厅给予警告、降低资质直至取消资质处理；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条政府机关工作人员和土地交易中心工作人员，违反有关规定，在土地交易过程中接受贿赂，徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽职守的，由其所在单位或监察机关给予处分。
构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
第六章?
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附?
则
第四十二条本规定由省国土资源厅土地利用管理处负责解释。
第四十三条本规定自发布之日起施行。
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