房地产开发教案.doc

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房地产开发与经营

第一章概述

【学习目的】

通过本章的学习，要求同学们熟悉房地产的基本概念，正确认识房地产产权的基本内涵，以及房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权；能正确理解房地产业的概念、基本特征，对房地产业基本内容能够准确把握，通过实践熟悉房地产市场交易的相关环节。

1.1　房地产概述

“房地产”一词有狭义和广义两种解释：

狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地，这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。

广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分及其权益。

1.2　房地产产权

1.2.1　房地产产权的概念

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有、集体土地的使用权，以及基于上述权利附着或派生出的其他权利，如用房地产作抵押担保而存在的房地产抵押权，因房屋典当而产生的典权，以及属于债权的房地产租赁权等。

1.2.2　房地产产权的基本内容

房地产产权是指房地产产权所有人依法对土地及其地上或地下的建筑物、其他附属物拥有占有、使用、收益和处分的权利。

房地产产权的基本内容

房地产所有权——独立支配所有财产的权利使用权——利用

占有权——控制和支配收益权——取得利益处分权——按照意愿处置抵押权——债务担保典权——典期内转移使用权租赁权——让渡使用权

1.3房地产业的概念、特征

1.3.1　房地产业的概念

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位所组成。

1.3.2房地产业的特性

基础性——生产生活基本资料先导性——带动其他产业发展

灵敏性——反映经济市场变化风险性——高投高风回报

1.4　房地产市场

1.4.1　房地产市场的概念

房地产市场是市场经济条件下市场体系的一个有机组成部分。

房地产市场有多种涵义：

（1）房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。

（2）房地产市场是指整个社会房地产关系的总和。

（3）房地产市场指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系。

（4）房地产市场指房地产经济内在调节机制，即调节房地产经济的价值规律。

1.4.2　房地产市场内在系统

市场主体（人）—供给者、需求者、中介人、管理者

市场客体（房地产）—房地产的实物、权利和劳务

市场行为—市场活动

市场秩序和规则—有序、有条理运行（秩序依赖规则）

市场运行机制—价格、供求、竞争

1.4.3　房地产市场特性

不可分割性——地产和房产连为一体

注重权益交易——无形商品

区域性——固定、不可移动

不完全开放性——有偿、有期限、有条件（市场限制）

非完全竞争——土地使用权政府垄断

综合性市场——实物、权益、劳务

可多次交易——经济寿命长

1.4.4　房地产市场运行的一般规律

市场运行是指按照一定的规则和程序运动的有序过程。

1、房地产市场的运行规则——完善法律法规（强制性）

2、房地产市场运行环节:

①地产交易市场②房地产开发和建筑施工市场③物业交易和租赁市场④物业管理市场

第二章房地产开发

【学习目的】

通过本章学习后，应熟悉房地产开发的基本概念，掌握房地产开发基本原则及其与城市规划关系的基本内容，熟悉房地产开发的方式；要求通过理论学习和实践掌握房地产开发的基本流程程序；了解房地产开发机构的设立条件和基本要求。

2.1房地产开发

2.1.1房地产开发基本概念

房地产开发，是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，有组织、有步骤进行征地、动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施建设和经营管理的一项综合性经济活动。

2.1.2　房地产开发的基本要求

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

房地产开发是一种有组织的、涉及面非常广，并要求城市建设各个部门各个方面相互配合、彼此协调的工程建设活动。

2.2房地产开发的方式和程序

2.2.1　房地产开发的形式

房地产开发主要有三种形式：

新区开发、旧城区的改造或新建城区和老城区改造相结合等三种情况。

2.2.2　房地产开发的规模

房地产开发的规模一般有单项开发、小区开发和成片开发三种。

2.2.3　房地产开发的程序

房地产开发内容复杂、工程巨大、建设周期长、对社会经济影响较大。

因此，必须严格按开发程序进行开发。

按照市场经济的运行机制要求和开发时间先后，开发程序依次分为投资决策阶段、项目前期工作阶段、项目建设实施阶段、房屋销售及物业管理等四个阶段。

2.3房地产开发机构

2.3.1　房地产开发机构的设立

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（1）有自己的名称和组织机构

（2）有固定的经营场所

（3）有符合国家规定的注册资金（4）有足够的专业技术人员

（5）法律、行政法规规定的其他条件。

2.3.2　房地产开发企业的分类

房地产开发企业，又称“开发商”、“发展商”、“房地产开发公司”等，是依法成立的具有法人资格的经济组织。

房地产开发公司可以划分为以下三类：

（1）房地产开发专营公司。

（2）房地产开发兼营公司。

（3）房地产开发项目公司。

2.3.3　房地产开发公司的资质管理

《房地产开发企业资质管理规定》，对开发企业的资质等级标准作了严格规定。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个等级。

第三章房地产开发项目的可行性研究

【学习目的】

本章介绍了可行性研究的一般概念及其涵义、作用和地位，阐述了房地产开发项目投资的特点，着重介绍了可行性研究的内容和综合评价方法。

通过案例的学习，让同学们熟悉并掌握房地产开发项目可行性研究报告的内容、编制要求和编制方法。

3.1可行性研究概述

可行性研究是近几十年来逐渐发展起来的进行技术、经济论证的一种有效方法。

3.1.1　可行性研究的概念

可行性研究既可以指一种实践活动、一个学科，也可以指一种方法。

从实践活动方面看，它是指在决策阶段所进行的综合性的分析论证工作，这是科学决策的前提和基础。

3.1.2　可行性研究的地位和作用

1．可行性研究的地位

由于没有投资前期的可行性研究工作，往往在实施过程中发现很多问题，诸如工程费用过高、投资不足。

对于可行性研究在建设项目中的地位，有些学者指出：

这项工作对任何事情成功的重要性，无论怎样强调都不过分。

2．可行性研究的作用

（1）作为投资项目决策的基本依据;

（2）作为投资项目规划设计文件和组织实施的依据;（3）作为向银行等金融组织、风险投资机构和向社会筹集资金的依据;（4）作为该建设项目与有关部门签订多种协议和合同的依据;（5）作为向当地政府及规划部门申请建设执照的依据;（6）可作为各种科研试验制作项目拟采用的新技术、新设备的依据;（7）可作为企业机构设置、招收人员、定员定编、职工培训等方面的工作依据。

（8）可行性研究还可作为组织施工、安排进度、确定质量目标、进行竣工验收的依据;（9）作为企业或其他单位生产经营组织和项目后评价的依据.

3.1.3　国家相关法规对可行性研究的要求

党的十一届三中全会以来，国家已肯定可行性研究工作在基本建设中的地位与作用，把可行性研究报告作为正式文件列入基本建设程序。

3.1.4　可行性研究的阶段划分

一般将可行性研究分为机会研究、初步可行性研究和可行性研究三个阶段。

3.2房地产开发可行性研究

3.2.1房地产开发可行性研究特点

1．房地产投资项目的敏感性；2．房地产投资项目的风险性；

3．房地产的开发是一个复杂的系统工程；4．可行性研究的市场调研应研究市场的现状和发展趋势；5．以经济效益为中心。

3.3房地产项目综合评价

3.3.1　国民经济评价与财务评价的主要区别

1．经济目标不同；2．价值尺度不同；3．折现率不同；4．汇率不同。

3.3.2　综合评价中项目的效益

1.直接效益

1）出让和转让国有土地使用权所得到的收益；2）因土地使用权转让而得到的收益；3）项目范围内的工商企业多种税收；4）项目范围基础设施的收益。

2.间接效益

主要有增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务，促进地区旅游业所带来的收益。

3.3.3　综合评价中项目的费用

1．直接费用：

（1）征地费用。

（2）土地开发和基础设施投资费用。

（3）建筑工程和城市配套设施费用。

（4）经营管理费用。

2．间接费用：

在项目范围外为项目配套的基础设施投资，为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。

3.3.4　评价原则

综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。

（1）具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费。

一般商业性开发企业在开发过程中上缴政府的税费，在综合评价中应作为效益处理。

（2）同类基础服务在不同情况下，可能使项目产生不同的效益和费用，对此应注意识别。

3.3.5　盈利能力分析

综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益率（CIRR），考察房地产项目投资的盈利水平。

综合内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得，并可与政府的期望收益率或银行的贷款利率进行比较，判断项目的盈利能力。

3.3.6　社会影响分析

1）就业效果分析2）对环保和生态平衡的影响分析。

3）对区域资源配置的影响分析4）对区域科技进步的影响分析5）对区域经济发展的影响分析6）对减少进口和增加出口的影响分析

7）对节约及合理利用资源的影响分析8）对提高人民物质文化生活及社会福利的影响分析9）对远景发展的影响分析。

3.3.7　影子价格体系

1．影子价格的含义　

影子价格是进行项目国民经济评价时，计算国民经济效益与费用的时专用的价格，是指按照一定的原则确定的，能够反映投入物和产出物真实经济价值，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使得资源得到合理配置的价格。

在进行项目的国民经济评价时，项目的主要投入和产出物，均需要采用影子价格。

2．影子价格的确定

（1）市场定价物品的影子价格的确定

（2）政府调控价格货物的影子价格（3）特殊投入品的影子价格

3.4房地产项目可行性研究报告的内容

3.4.1　报告内容

1）项目名称。

2）该项目提出的背景。

3）承办单位概况。

4）可行性报告编制的依据。

5）项目提出的理由（来由）。

6）项目拟建地点。

7）项目预期目标。

8）项目主要建设条件。

9）主要技术经济指标。

10）问题与建议。

3.4.2　项目投资环境与市场研究

1）投资环境分析；2）市场供求分析；3）销售预测；4）营销策略。

3.4.3　建设规模与项目开发条件

1）建设规模设想比选；2）推荐建设规模方案；3）项目现状概况；4）项目建设条件；5）拟建场地条件比选；6）推荐选址方案。

3.4.4　建设方案比选

1）设计指导思想、创意和设计原则。

2）项目总体规划方案。

3）建筑方案。

建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。

建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选。

4）主要技术经济指标。

3.4.5　节能节水措施

1）节能措施及能耗指标分析。

2）节水措施及水耗指标分析。

3.4.6　环境影响评价

1）项目建设地环境状态。

2）项目实施与运作后对环境的影响。

3）环境保护措施。

4）环境影响评价专项报告。

3.4.7　劳动、