房地产企业精细化管理全案(1、2章).doc

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第一章房地产企业组织结构与全责设计

1.1房地产企业组织结构设计

1.1.1小型房地产企业组织结构范例

职级设置

小型房地产企业组织结构范例

总经理

总经理

副总经理

营销副总

总工程师

职能部门

市场

营销部

工程

管理部

行政

人事部

财务

管理部

预算

合约部

相关说明

编制人员

审批人员

修订人员

编制日期

审批日期

修订日期

1.1.2中型房地产企业组织结构范例

职级设置

中型房地产企业组织结构范例

董事会

董事会

总经理

总经办

副总经理

运营副总

营销副总

总工程师

职能部门

项目

开发部

销售

管理部

营销

策划部

采购部

工程

管理部

预算

合约部

项目部B

项目部A

行政

人事部

财务

管理部

相关说明

编制人员

审批人员

修订人员

编制日期

审批日期

修订日期

1.1.3大型房地产企业组织结构范例

职级设置

大型房地产企业组织结构范例

股东大会

股东大会

决策机构

监事会

董事会

高层管理

工程

管理

中心

风险

管控

委员会

招标委员会

营销

中心

行政

运营

中心

财务

运营

中心

战略

管理

中心

总裁办

预算

委员会

审计

委员会

投资决策

委员会

职能部门

项目部B

项目部A

项

目

经

理

部

人力资源部

审计法务部

财务管理部

质量管理部

材料设备部

造价管理部

工程技术部

客户服务部

销售管理部部

项目开发部

行政管理部

综合办公室

营销策划部

产品研发部部

投资发展部

下属公司

……

华北公司

华南公司

华东公司

设计公司

监理公司

建筑公司

建材公司

装饰公司

物业公司

相关说明

编制人员

审批人员

修订人员

编制日期

审批日期

修订日期

1.2房地产企业各部门组织结构与责权

1.2.1总经办组织结构与责权

部门

总经办

部门负责人

总经办主任

直属领导

总经理

部门组织结构图

部门编制

档案管理员

总经办主任

秘书

法务主管

档案室主管

秘书长

机要秘书

法务专员

经理级____人

主管级____人

专员级____人

职责

（1）协助总经理综合协调各部门工作并处理日常事务

（2）根据总经理及相关高层意见组织召集公司办公会议和其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促会议决议的贯彻实施

（3）参与公司发展规划的拟定、年度经营计划的编制和重大决策事项的讨论

（4）汇总公司年度综合性资料，草拟公司年度总结、工作计划和其他综合性文稿，及时总经理发言稿，并做好其他公司文稿的审核工作

（5）负责公司行政文书的处理工作，做好收发登记、传递、催办、归档、立卷及档案管理工作

（6）负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位往来文件、合同等进行收集和归档管理

（7）负责做好公司与上级主管部门的联系工作以及有关法律咨询和联系工作

权力

（1）对各部门工作的协调处理权

（2）企业经营决策的参与权

（3）对企业各项工作过程的跟踪管理权

（4）对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管理权

（5）对本部门员工聘任、提请奖惩和解聘的建议权

相关说明

编制人员

审批人员

批准人员

编制日期

审批日期

批准日期

1.2.2投资发展部组织结构与责权

部门

投资发展部

部门负责人

投资发展部经理

直属领导

财务总监

部门组织结构图

部门编制

投资发展部经理

数据统计员

投资拓展专员

投资拓展主管

发展规划专员

发展规划主管

行业分析主管

经理级____人

主管级____人

专员级____人

职责

（1）根据企业实际情况和行业发展动态，编制企业发展战略规划

（2）编制企业年度经营计划与年度投资计划，提请总经理办公会审议

（3）负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项目进行经济分析和论证

（4）负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理

（5）监测房地产行业的发展动态和宏观政策变化，（不）定期向总经理提交行业市场分析报告

权力

（1）对投资项目的建议权

（2）对投资计划、投资方案的审核权

（3）房地产行业资信调查经费的合理使用权

（4）要求相关部门配合开展工作的权力

（5）对部门内员工聘用、提请奖惩和解聘的建议权

相关说明

编制人员

审批人员

批准人员

编制日期

审批日期

批准日期

1.2.3项目开发部组织结构与责权

部门

项目开发部

部门负责人

项目开发部经理

直属领导

总经济师

部门组织结构图

部门编制

立项主管

报批

报建员

投标

专员

建筑

策划员

市政

规划

工程师

拆迁办主任

项目规划主管

电器

规划

工程师

投标主管

文员

项目开发部经理

经理级____人

主管级____人

专员级____人

职责

（1）对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟订可行的项目开发计划

（2）组织开展项目前期谈判、项目用地投标、土地款拨付计划拟订及报批等工作

（3）组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作

（4）组织拆迁办公室及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁协调等工作

（5）负责开展与公司项目相关单位的公关工作

（6）负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作

权力

（1）对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权

（2）对投资项目的建议权

（3）对房地产项目有垂直组织管理的权力

（4）要求相关部门配合项目开发工作的权力

（5）对部门内员工聘用、提请奖惩和解聘的建议权

相关说明

编制人员

审批人员

批准人员

编制日期

审批日期

批准日期

1.2.4项目经理部组织结构与责权

部门

项目经理部

部门负责人

项目经理

直属领导

总工程师

部门组织结构图

部门编制

项目办公室主任

项目经理

文

员

质

检

员

材

料

员

资

料

员

预

算

员

安

全

员

施

工

员

各专业工程师

各专业工程师

经理级____人

主管级____人

专员级____人

职责

（1）参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作

（2）审查施工组织设计，监督进度计划的实施，控制施工进度，确保完成工期目标

（3）负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系

（4）根据公司各项目的实际施工情况，编制并实施工程计划

（5）参与工程预结算书的编制以及工程施工招投标工作

（6）组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作

（7）加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程操作

（8）做好材料、设备、人员的管理工作

权力

（1）对工程招投标合同的审核权

（2）对项目设计方案、施工计划的建议权

（3）对项目工程的组织、管理和监控权

（4）对工程现场签证的审核权

（5）在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权

（6）对项目经理部员工任用和提请奖惩的建议权

相关说明

编制人员

审批人员

批准人员

编制日期

审批日期

批准日期

1.2.5设计管理部组织结构与责权

部门

设计管理部

部门负责人

总设计师

直属领导

总经理

部门组织结构图

部门编制

总设计师

图纸审核员

资料管理员

结构设计师

经理级____人

专员级____人

职责

（1）参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作

（2）组织本部门和相关部门对设计单位的设计方案进行讨论、论证、审核、验收

（3）配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作

（4）配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作

（5）参与开工前的施工图技术交底工作和图纸会审工作

（6）负责设计方案变更事宜的协调、审核与确认工作

（7）负责做好与设计院、设计单位的交流、协调和配合工作

（8）负责施工图纸等设计资料、档案的统一管理工作

权力

（1）对工程设计单位的初步选择权

（2）对外部设计方案的审核权和修改建议权

（3）对设计变更、工程洽商的参与审批权

（4）建设工程质量的参与验收权

（5）对违反企业管理规定的部门内员工提请处罚的权力

相关说明

编制人员

审批人员

批准人员

编制日期

审批日期

批准日期

1.2.6造价管理部组织结构与责权

部门

造价管理部

部门负责人

造价管理部经理

直属领导

总经济师

部门组织结构图

部门编制

结算员

土建预算员

安装预算员

询价员

合同管理员

合同预算主管

工程造价主管

造价管理部经理

经理级____人

主管级____人

专员级____人

职责

（1）根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等工作

（2）根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程决算工作

（3）审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件

（4）配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较

（5）严格履行工程合同，严格控制合同内工程投和工程款支付的签字程序

（6）负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料

（7）配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明

（8）配合完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定价

（9）配合销售管理部做好楼盘定价工作

（10）负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作

权力

（1）工程预、结算文件的编制权、审核权

（2）招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标工作的参与权

（3）规划设计、施工图设计的建议权

（4）工程进度付款的审核权

（5）对部门内员工的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建议权

相关说明

编制人员

审批人员

批准人员

编制日期

审批日期

批准日期

1.2.7工程技术部组织结构与责权

部门

工程技术部

部门负责人

工程技术部经理

直属领导

部门组织结构图

部门编制

技术资料管理员

电气工程师

水暖工程师

各专业技术员

工程技术部经理

土建工程师

经理级____人

主管级____人

专员级____人

职责

（1）负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等工作

（2）熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸的会审和技术交底工作

（3）负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审等工作

（4）参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收

（5）会同监理进行现场签证，审核施工单位的完成报表

（6）协助签订工程施工合同和编制材料供应计划

（7）负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作

权力

（1）对现场工程建设技术的指导权

（2）对现场工程建设质量的监督权

（3）对工程