物业调研报告4篇.docx
《物业调研报告4篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业调研报告4篇.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业调研报告4篇
2021年物业调研报告4篇
随着城镇化脚步不断推进，各地新兴小区如雨后春笋般圈地而起，五花八门的物业公司也有了巨大的开展空间，物业的品牌价值也成为了房地产商手里越来越重要的筹码。
物业对小区的管理与城管对于城市的管理如出一辙，同时也有着包含关系。
物业管的不光是小区整体环境，还要解决每个业主日常所遇到的问题。
当小区内住户的某些行为触犯到城市管理相关法规时，就进入了城管管辖范围，要解决好这些物业、城管均可介入的问题往往需要双方开展协作。
在现实中，诸多问题使得原本可以开展协作的局部反而成了城管执法过程中的瓶颈。
由于物业平时与业主关系密切，有的物业管理人员与业主几乎如亲友般熟悉，出于感情层面以及日后相处考虑，物业在遇到业主有违法行为时往往容易采取回避乃至包庇业主的措施，以使自己脱离干系。
甚至还有一些不顾及品牌效益的物业，管理不好就直接撒手不管了，这就使得执法人员在期望通过物业与业主沟通时吃到了无数闭门羹。
而如果物业管理者们更深层地思考下业主的违法违规问题，不难发现，只要有一户业主带头不遵纪守法，并且被纵容和默许，就会有更多家业主来钻法律漏洞以谋私利。
这些业主行为最后往往影响到周边业主的共同利益，造成其他业主的不断投诉，将物业置于众矢之的。
物业假设能配合执法力量做好严管严打工作，及时先行沟通处理并主动反响上报业主违规行为，那么日后的管理将轻松很多，同时也能得到更广阔业主的好评。
物业与城管开展协作应有效地发挥双方的独有优势，互相填补缺乏。
物业掌握着业主的根本信息，对整个小区有更深的了解和更综合的考量，拥有更多与住户的沟通技巧，更便于作一些沟通调解工作，也能为城管执法过程中需落实的细节问题提供更多综合的建议，以尽量减少执法过程所产生的其他负面影响。
城管依照国家法律法规办事，当物业的人情牌、管社区管理方法行不通时，就需要城管介入，以更明确的行政职权来对业主行为作约束。
城管借物业之巧劲，物业借城管之利剑，两者协作方可攻坚克难。
城管与物业协作需要在平时就建立起一致思想，统一战线，在关键时刻才能口锋一致。
这些磨针活不是一日两日就能练就的，需要在两者间先搭起人员、信息、政策的桥梁，多开展交流活动，落实现行政策，分析潜在问题，及时做好准备，提前给业主打好预防针。
新形势下物业与城管打交道会越来越频繁，有团结协作的心，运用好方式方法，才能够化矛盾为桥梁，逐步优化物业城管协同管理格局。
加强居住物业装修网格化管理的调研报告
随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。
但是在局部居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比拟严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。
一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题
近几年，随着房地产二、三级市场的活泼，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：
〔一〕业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙撤除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60M2不等。
〔二〕使用的装饰材料比拟高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能根本保持一致。
〔三〕相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干预，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。
〔四〕由于业主身份比拟特殊包括一局部系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。
基于以上现状从物业公司反映：
认为政府管理部门处分力度不够，对违章户的处分达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否那么发生冲突物业公司很被动。
然而作为搭建的业主却认为：
由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。
二、进一步加强物业装修网格化管理的建议
〔一〕各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督
1、加强标准装修行为的宣传和指导
物业管理公司应当依据?
物业管理条例?
、?
上海市住宅物业管理规定?
的规定和?
前期物业管理效劳合同?
或?
物业管理效劳合同?
、?
住宅使用公约?
或?
业主公约?
的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订?
住宅装修须知?
，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。
指导物业管理公司将?
住宅装修须知?
在所管理的物业小区内一并公告。
同时，把?
住宅装修须知?
送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。
2、加强住宅装修前的管理
要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知?
条例?
中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。
禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等考前须知。
业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容〔包括住宅装修设计图、施工方案〕等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。
为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订?
住宅装修管理协议?
。
3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督
物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。
当有业主或使用人已入住的，应当催促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:
00时至次日上午8:
00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查〔包括节假日〕并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并催促改正。
对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。
同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。
4、加强知法、守法和履约意识
物业管理公司应当催促业主或使用人遵守?
条例?
等相关规定、遵守?
住宅使用公约?
或?
业主公约?
的约定。
物业管理公司与住宅装修单位签订协议?
的，应当催促其履行?
协议?
。
在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。
对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。
物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据?
协议?
的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。
制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据?
上海市商品房出售合同?
、?
住宅使用公约?
的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
〔二〕业主委员会应当发挥自治管理作用
业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和效劳状况，催促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并催促其整改。
对业主或使用人违反?
业主公约?
劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。
〔三〕各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法
区房地局不断完善行政执法工作程序。
对物业管理公司不履行法定管理效劳和义务等行为，应当根据?
条例?
和?
规定?
的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。
对物业管理公司违反?
条例?
和?
规定?
情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处分，直至撤消资质证书。
区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。
核实，经核查属实的，根据?
条例?
的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。
某城区物业管理调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中表达的领域，标准的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。
根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的根本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：
一是物业管理市场处于发育初步阶段。
二是物业管理总体水平较低。
三是业主委员会作用发挥不好。
四是物业管理行业监管体制不完善。
〔一〕xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近XX年的开展。
据调查，截至XX年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员1XX余人，管理人员1897人。
外区物业企业在本区开展效劳的约50家，从业人员约2850人。
〔二〕xx城区物业开展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。
城区物业管理覆盖率到达90%，新建商品房的物业管理覆盖率到达100%。
1、新建城市住宅小区的物业开展现状。
我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率到达100%。
其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范〔优秀〕小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范〔优秀〕小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范〔优秀〕小区称号。
2、老小区的物业开展现状。
老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非〞安置房四类。
〔1〕单位自管房：
包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。
这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大局部仍由单位自行管理。
由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。
产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护那么仍由单位负责，整幢房屋较大设备、平安、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
〔2〕社会集资房：
从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。
据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。
这局部集资房的物业管理覆盖率目前到达了90%。
〔3〕直管公房及“农转非〞安置房：
直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。
这类房屋在我区共有约14万平方米。
“农转非〞安置房是政府对征用土地的“农转非〞拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：
一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。
从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：
“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。
〞因此，区房管局对全区的“农转非〞安置统建房进行全面接管。
截至XX年底，区房管局共管理全区“农转非〞安置房共计77幢，7.55万平方米。
这局部房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修那么由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。
从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
〔三〕xx城区小区〔大厦〕业主委员会现状
截止XX年底，全区共成立有小区业主委员会181个。
在调研中发现，
90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。
23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。
个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。
65.4%的小区业主委员会成立程序不标准，未通过业主大会选举产生。
58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
〔四〕xx城区物业管理行政体制机制现状
在?
物业管理条例?
及?
xx市物业管理条例?
中明确：
〔1〕房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；〔2〕居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供效劳，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；〔3〕街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区效劳的相互关系进行协调。
但在实际的工作中，区房管局人手缺乏，对物业管理中的问题疲于应付；街〔镇〕政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街〔镇〕、居委会的正常工作。
按照?
xx市物业管理条例?
的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的?
关于进一步加强物业管理工作的通知?
〔渝办发[XX]280号〕和?
关于物业管理假设干问题的指导意见?
〔渝国土房管发[XX]548号〕文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理〞的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了?
关于加强物业管理工作的通知?
〔xx府发[1999]129号〕等5个文件，为理顺城区物业管理体制、标准物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的根底。
二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析
〔一〕xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业效劳公司小、弱、散突出。
我区随着房地产业的迅速开展，近几年来物业公司数量急剧增加。
但从总体看，开展参差不齐。
现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业效劳社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业效劳行业。
2、物业企业效劳意识不强。
从调查的结果来看，物业企业主动上门效劳率为32%，小区业主对物业效劳人员的综合满意度为61%，这说明物业公司的效劳意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不标准。
一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
如：
金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。
二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。
如：
乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。
三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低效劳标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。
一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，效劳态度不端正，效劳用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。
二是某些物业管理企业缺乏专业人员。
例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的效劳质量产生疑心，甚至出现矛盾。
5、物业效劳企业生存环境存在缺陷，经营困难。
一是物业效劳收费标准低，严重制约了行业的健康开展。
据调查我区247家物业企业、1625个工程的结果说明：
有213家企业亏损。
很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所效劳的楼盘。
二是政府没有建立物业效劳调节机制和平衡机制。
例如：
同一职能机构管理着水电气的价格与物业效劳价格，却没有建立相应的平衡机制。
当水电气的价格不断上升时，物业效劳本钱随之增加却没有“消化〞来源。
同样，其它本钱费用价格上涨时，物业效劳本钱仍然没有“消化〞来源，导致了收入支出的“剪刀叉〞现象，物业效劳企业生存危机日益突出。
三是物业效劳从业人员报酬低。
调查说明，我区物业效劳从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平缺乏国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
〔二〕xx城区物业开展存在的主要问题及原因分析
1、物业效劳费收取难。
主要表现在：
一是一些效劳人员责任心不强,效劳质量差,效劳不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。
二是物业收费规定不合理。
不同价格的物业费具体的效劳工程不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。
三是农转非人员增多,住户无力缴费。
如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。
四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业效劳企业,成为住户不缴费的借口。
五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。
有以下三种情况：
〔1〕工程质量遗留问题。
主要表现有：
①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。
②由于前期物业效劳现在大多仍为开发商属下的物业公司承当，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承当，并往往以此作为衡量物业公司效劳效果的重要指标。
③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。
这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
〔2〕开发商物业销售中遗留下来的问题。
主要有：
①未安装一户一表〔前期的老小区及集资房〕；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用局部〔如屋顶、公共绿化地等〕承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
〔3〕建管不分带来的问题。
我区房屋开发商属下的物业公司的物业效劳，往往被定位为促销或售后效劳，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了局部物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区根底设施差，缺乏专项维修基金。
xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,
根底设施差,娱乐休闲设施很少。
目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。
此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比拟严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
〔1〕房屋公共维修基金收缴困难。
主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有方法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有局部业主归集了房屋公共维修基金。
〔2〕开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。
房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。
开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
〔3〕使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。
按条例规定：
当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。
但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。
另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。
随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。
一是水、电、气费代收代缴矛盾大。
水、电、气部门只针对注册的表〔包括总表〕效劳，按总表的度量计费。
物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。
由于水、电、气的损耗，必然出现差额局部的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。
由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。
二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。
水、电、气部门只是针对终端客户效劳，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供给水、电、气，从而引发矛盾升级。
三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。
水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。
向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
〔三〕xx城区小区〔大厦〕业主委员会存在的主要问题及原因分析
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。
业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。
业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。
在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。
委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。
业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：
一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。
但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。
由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。
据调查，我区80%的小区没有业委会用房。
如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。
时间、地点均不好确定，与会业主很难到达2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
〔四〕xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析
1、物业管理法律法规不健全。
首先,物业管理立法滞后。
除了XX年10月1日实施的?
物权法?
有关章节规定和XX年9月1日正式实施的?
物业管理条例?
及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。
其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。
具体表现在：
产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业效劳企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。
2、物业管理体制不完善。
物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。
从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。
如：
锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在平安隐患，居民反映强烈。
而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。
而作为主管部门的房管局却无法干预。
3、物业效劳缺乏市场竞争机制。
xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。
据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘效劳企业占22％。
多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施
〔一〕加强xx城区物业企业效劳的建议和措施
１、创造
升级会员 