住宅小区物业接管验收程序常规.docx
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住宅小区物业接管验收程序常规
住宅小区物业接管验收程序(常规)住宅小区物业接管验收程序(常规)住宅小区物业接管验收程序(常规)提要:
对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。
源自管理资料
住宅小区物业接管验收程序
一、接管验收准备
物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的《物业管理条例》中关于物业接管验收的相关法律法规规定,对小区物业进行接管验收。
贵方作为物业管理移交人,应依法协助我司完成接管验收工作。
我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议,依法确定接管、验收事项,明确接管、验收标准,确定不合格项整改完成时限。
1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜,以便利用该房完成接管验收工作。
移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。
办公桌、椅、柜等基本用品齐备。
业主及各项设施、设备档案、记录齐备。
收费记录完整,财务账册齐全,记录准确
业主入住档案、资料完整。
2、具有完整项目工程原始资料,图纸。
3、项目在职职工档案、相关资质证书(复印件)准确、完整。
4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资
料、文件。
5、有与开发企业所签订《前期物业服务管理协议》、合
同,并在有效期内,服务管理权益明确。
6、接管验收标准执行依据:
6.1《建设部房屋接管验收标准》建设部建标(1991)
第69号。
6.2《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379
号。
6.3天津市政府物业管理相关法律法规规定。
7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。
、接管验收标准
1
定。
2
3
、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规
、技术验收应符合各系统行业规范。
、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求
4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。
5、接管验收标准的制定应具有可操作性。
三、接管验收程序在物业服务管理行为过程中,管理权益将随接管验收程序的完成确定同时形成移交,其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。
而责任的转移,应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。
物业接管验收工作将由以下工作内容组成:
1、约定交接范围产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围,慧景、华迪小区的交接应为:
1.1小区物业服务管理范围的移交建筑(含物业管理用房);
1.2小区建筑配套的设施、设备;
1.3小区市政设施、设备;
1.4已购入并在使用的办公物品、设备;
1.5已购入的维修工具、设备、库存零件、配件;
1.6物业管理档案、记录、文件;
1.7财务管理账目;
1.8在职职工档案,专业资质证书(复印件)等。
2、交接验收准备
2.1由交、接双方和双方所认同的相关单位共同编制交接物品清单,标明交接物业的名称,建筑面积,建筑物所处地址,四周边界,占地面积,绿化面积,区域内单体建筑名称、用途,区内市政道路长度,面积;物业服务管理用房位置,现使用名称,面积,室内配套设施,物品等相关内容。
建筑配套设施、设备清单:
设备名称,型号,数量,生产单位,出厂日期,安装日期,数量,技术参数,维修养护记录等相关内容。
2.2双方对所交接清单实物现状进行考察,必要时制作交接物的现状影、像档案,双方留作记录。
2.3督促相关责任单位向我方作技术交底,说明情况。
2.4双方约定接管验收日期,明确验收工作程序,约定不合格内容的认定、处理方法。
明确双方接管验收工作负责人,约定负责人的工作权限。
2.5双方和相关责任单位组建物业接管验收小组,召集各方参加工作会议,确定接管验收注意事项。
协商接管验住宅小区物业接管验收程序(常规)提要:
对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。
源自管理资料
收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备,做好验收保障。
3、接管验收
物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成:
3.1文档接管验收
根据《物业管理条例》相关法规规定内容,文档接管验收应包括:
3.1.1开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件资料。
3.1.2总图:
包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。
3.1.3土建部分:
包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。
3.1.4电气部分:
电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。
3.1.5消防部分:
消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明;消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料;控制柜说明书、操作手册。
3.1.6电信部分:
电信电缆竣工图、配线表、验收资料等
3.1.7卫星电视部分:
前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等。
3.1.8保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。
3.1.9门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。
3.1.10给排水部分:
供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。
3.1.11供暖部分:
供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。
3.1.12建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。
3.1.13地面、地下停车场(库)规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。
3.1.14双方应对映文档、图纸目录,逐条逐项(张)的进行核对。
其标准为:
无残破、损、缺,内容与文档目录相符,文档、图纸干净整洁,符合档案接管要求(如有缺损,及时采取补救措施)。
3.2制定标准
依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收技术标准,编制验收应用文件/表单。
3.3实物接收。
3.3.1建筑验收:
单体建筑验收:
建筑物四侧外立面、外窗、出入口(门)台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹,无影响人身安全的质量隐患。
建筑物内部公共区域:
地面、天花、墙壁、楼梯、门窗;照明设备、消防设施、通风设施完好。
公共卫生间:
地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。
3.3.2市政设施验收:
按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收,进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。
3.3.3市政工程的验收:
道路有无积水,沟渠、管井是否有残余垃圾。
供水管道是否渗漏。
化粪池有无透气管。
住宅小区物业接管验收程序(常规)区域内有无消火栓接合器。
室外供排水管线是否通畅。
室外车场标识系统是否完善。
区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。
3.3.4给排水系统的验收:
检查自来水公司进水表阀,是否完好。
水泵、电机安装是否稳固,运行声音是否正常。
排水管道选材是否符合要求,检查口有无跑冒滴漏现象。
排水沟、集水井、化粪池是否畅通,潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。
3.3.5绿化验收植物、植被完好,无残损、枯死现象。
附属排、灌,设施设备完好。
3.3.6附属建筑验收:
符合各项验收要求,适用于原建筑设计用途,可正常使用。
3.3.7停车场设施验收:
停车场权属清楚、归属明确,管理费、租金定价无争议。
地面停车场规划报建手续完备,产权单位出具移交委托内容明确,条目清楚,批复手续、收费许可齐备。
3.3.8小区各出入口交通标识验收:
住宅小区物业接管验收程序(常规)小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。
3.3.9小区业主停车管理档案验收:
购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。
3.3.10供配电系统验收:
高、低压配电柜,变压器是否工作正常;有无事故及安全隐患如安全距离,绝缘胶板,接地网等。
确定各分户所接电源是否正确,并做出明显标识。
3.3.11保安监控系统验收:
画面是否清晰,云台动做是否准确,录像设备是否正常。
消防系统:
烟感、温感、水流等信号能否正常动作;消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动,能否联动;消防电话是否畅通;消防广播可否播放。
3.3.12门禁系统验收:
根据操作使用说明各项功能,进行系统测试,各功能满足使用需要及质量要求,门禁系统在接管验收过程中应增加
3个月的试用期,并按规定由安装和移交单位提供不少于1年的质量保修期限。
四、不合格问题处置方法
1、对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完
成整改事宜。
2、对在规定时间完成整改有困难的,移交人需以书面形式做出解释,并做出完成整改时限书面承诺,完成整住宅小区物业接管验收程序(常规)提要:
对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。
源自管理资料改后,接方应对整改问题进行复检。
复检合格后经双方签字确认后,完成整改复检工作程序。
3、在实际工作中,由于接管验收具有时限约定,所以在处理不合格问题时,接方在征得移交方的同意,并在下达不合格整改通知后,可以先对不合格项进行接收,再由接方监督移交人在规定时限内完成整改工作。
移交方有义务配合接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。
五、财务问题在物业接管验收中,财务方面的接管验收应该引起双方重视。
建议双方共同成立财务验收小组,认真审核物业方面的所有收支及应付款项目,并与移交人形成处理意见。
以保证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。
1、对物业接管验收中,不符合质量要求,需要发生整改施工费用的问题,由移交单位负责整改及负担所需费用,如移交人委托乙方对质量问题整改,应按预算价格,承担整改费用。
2、委托整改费用应以预付方式交给接方,接方在收到委托整改费用后,按约定的时限完成整改工作。
六、交验内容、事项的调整
物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、
事项进行必要的调整,用以满足该项目物业接管验收的需