住宅小区物业接管验收程序常规.docx

1、住宅小区物业接管验收程序常规住宅小区物业接管验收程序 （常规 ） 住宅小区物业接管验收程序（常规） 住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对在接管验 收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移交人 出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合格问 题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。 源自管理资料住宅小区物业接管验收程序一、接管验收准备物业服务企业做为小区物业接管人 , 应该依据国务院 2003 年所颁布的 物业管理条例 中关于物业接管验收的相 关法律法规规定，对小区物业进行接管验收。贵方作为物业 管理移交人，应依法协助我司完成接管验收工作。我方、贵方应由各自接管、移交主管

2、人员成立物业交接 验收、移交小组 , 召开接管验收、移交会议，依法确定接管、 验收事项，明确接管、验收标准，确定不合格项整改完成时 限。1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜，以 便利用该房完成接管验收工作。移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电 设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。业主及各项设施、设备档案、记录齐备。收费记录完整，财务账册齐全，记录准确业主入住档案、资料完整。2、具有完整项目工程原始资料，图纸。3、项目在职职工档案、相关资质证书（复印件）准确、 完整。4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。5、有与开发企业所签订前期物业服务管理协议

3、、合同，并在有效期内，服务管理权益明确。6、接管验收标准执行依据：6 1建设部房屋接管验收标准建设部建标（ 1991）第 69 号。6 2物业管理条例中华人民共和国国务院令第 379号。6 3 天津市政府物业管理相关法律法规规定。7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案 记录。、接管验收标准1定。23、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规、技术验收应符合各系统行业规范。、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设 计、安装技术要求4 、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单 位所审批的变更设计为准。5 、接管验收标准的制定应具有可操作性。 三、接管验收程序 在物业服务管

4、理行为过程中，管理权益将随接管验收程 序的完成确定同时形成移交，其物业管理责任也随接管单位 代表签字而转移。而责任的转移，应是交、接双方对所交接 的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。物业接管验收工作将由以下工作内容组成：1、约定交接范围 产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围，慧景、 华迪小区的交接应为：11 小区物业服务管理范围的移交建筑 （含物业管理用 房）；1 2 小区建筑配套的设施、设备；1 3 小区市政设施、设备；1 4 已购入并在使用的办公物品、设备；1 5 已购入的维修工具、设备、库存零件、配件；1 6 物业管理档案、记录、文件；1 7 财务管理账目；1 8 在职职工档案，

5、专业资质证书（复印件）等。2、交接验收准备21 由交、 接双方和双方所认同的相关单位共同编制交 接物品清单，标明交接物业的名称，建筑面积，建筑物所处 地址，四周边界，占地面积，绿化面积，区域内单体建筑名 称、用途，区内市政道路长度，面积；物业服务管理用房位 置，现使用名称，面积，室内配套设施，物品等相关内容。建筑配套设施、设备清单：设备名称，型号，数量，生 产单位，出厂日期，安装日期，数量，技术参数，维修养护 记录等相关内容。22 双方对所交接清单实物现状进行考察， 必要时制作 交接物的现状影、像档案，双方留作记录。2 3 督促相关责任单位向我方作技术交底，说明情况。24 双方约定接管验收日期

6、，明确验收工作程序，约定 不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责 人，约定负责人的工作权限。25 双方和相关责任单位组建物业接管验收小组， 召集 各方参加工作会议，确定接管验收注意事项。协商接管验 住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对在接 管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移 交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合 格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。 源自管理资料收所需设施、 设备、测量仪器、 仪表的准备， 做好验收保障。3、接管验收物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、 不合格品处理方式等四个步骤完成：3 1 文档接管

7、验收根据物业管理条例相关法规规定内容，文档接管验 收应包括：31 1 开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始 文件资料。31 2 总图：包括总平面图、立面红线图、图纸目录 等。313 土建部分：包括建筑竣工图、结构图、立面图、 维修记录等。31 4 电气部分：电气设计说明、外电竣工图、电气 施工竣工图、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同 资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、 保养资料、电气系统图、平面图等。3 1 5 消防部分：消防报警系统图、平面图、设备安 装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说 明；消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳 压泵

8、等资料；控制柜说明书、操作手册。3 1 6 电信部分：电信电缆竣工图、配线表、验收资 料等3 1 7 卫星电视部分：前端设备说明书、使用手册、 分支分配系统图、平面图等。3 1 8 保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书 等。3 1 9 门禁系统图、操作说明、 “维保”合同、验收记 录、维修记录等。3 1 10 给排水部分：供水、排水系统图、平面图、设 计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资 料。3 111 供暖部分：供暖系统图、设计说明、控制图、 原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。3 1 12 建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣 工验收文件、维护保养记录、使用合同

9、、维护保养同。3 113 地面、地下停车场（库）规划报建批准手续、 施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技 术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。3 114 双方应对映文档、图纸目录，逐条逐项（张） 的进行核对。其标准为：无残破、损、缺，内容与文档目录 相符，文档、 图纸干净整洁， 符合档案接管要求 （如有缺损， 及时采取补救措施） 。3 2 制定标准依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验 收技术标准，编制验收应用文件表单。3 3 实物接收。3 31 建筑验收：单体建筑验收：建筑物四侧外立面、外窗、出入口（门）台阶、门、四 侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及

10、严重污迹， 无影响人身安全的质量隐患。建筑物内部公共区域：地面、天花、墙壁、楼梯、门窗；照明设备、消防设施、 通风设施完好。公共卫生间：地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、 门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用 灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。3 32 市政设施验收：按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行 验收，进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查 验收。3 33 市政工程的验收：道路有无积水，沟渠、管井是否有残余垃圾。供水管道是否渗漏。化粪池有无透气管。住宅小区物业接管验收程序 （常规 ） 区域内有无消火栓接合器。 室外供排水管线是否通

11、畅。 室外车场标识系统是否完善。 区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。3 34 给排水系统的验收： 检查自来水公司进水表阀，是否完好。 水泵、电机安装是否稳固，运行声音是否正常。 排水管道选材是否符合要求，检查口有无跑冒滴漏现 象。排水沟、集水井、化粪池是否畅通，潜水泵是否正常运 作有无堵塞现象。3 35 绿化验收 植物、植被完好，无残损、枯死现象。 附属排、灌，设施设备完好。3 36 附属建筑验收： 符合各项验收要求，适用于原建筑设计用途，可正常使 用。3 3 7 停车场设施验收： 停车场权属清楚、 归属明确， 管理费、 租金定价无争议。 地面停车场规划报建手续完备，产权单位出具

12、移交委托 内容明确，条目清楚，批复手续、收费许可齐备。3 38 小区各出入口交通标识验收：住宅小区物业接管验收程序 （常规 ） 小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。3 39 小区业主停车管理档案验收： 购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能 耗缴纳计帐凭证。3 310 供配电系统验收： 高、低压配电柜，变压器是否工作正常；有无事故及安 全隐患如安全距离，绝缘胶板，接地网等。确定各分户所接电源是否正确，并做出明显标识。3 311 保安监控系统验收：画面是否清晰， 云台动做是否准确， 录像设备是否正常。 消防系统：烟感、温感、水流等信号能否正常动作；消 火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否

13、自动及手动起动，能否联 动；消防电话是否畅通；消防广播可否播放。3 312 门禁系统验收： 根据操作使用说明各项功能，进行系统测试，各功能满 足使用需要及质量要求，门禁系统在接管验收过程中应增加3 个月的试用期，并按规定由安装和移交单位提供不少于 1 年的质量保修期限。四、不合格问题处置方法1、对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问 题，接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知，要求移 交人限时对不合格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。2、对在规定时间完成整改有困难的，移交人需以书面 形式做出解释，并做出完成整改时限书面承诺，完成整 住宅小区物业接管验收程序（常规）提要：对

14、在接 管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题，接方应向移 交人出具书面不合格问题整改通知，要求移交人限时对不合 格问题进行整改，移交人应在限定时间内完成整改事宜。 源自管理资料 改后，接方应对整改问题进行复检。复检合格后经双方签字 确认后，完成整改复检工作程序。3、在实际工作中，由于接管验收具有时限约定，所以 在处理不合格问题时，接方在征得移交方的同意，并在下达 不合格整改通知后，可以先对不合格项进行接收，再由接方 监督移交人在规定时限内完成整改工作。移交方有义务配合 接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。五、财务问题 在物业接管验收中，财务方面的接管验收应该引起双方 重视。建议双方共同成立财务验收小组，认真审核物业方面 的所有收支及应付款项目，并与移交人形成处理意见。以保 证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。1 、对物业接管验收中，不符合质量要求，需要发生整 改施工费用的问题，由移交单位负责整改及负担所需费用， 如移交人委托乙方对质量问题整改，应按预算价格，承担整 改费用。2 、委托整改费用应以预付方式交给接方，接方在收到 委托整改费用后，按约定的时限完成整改工作。六、交验内容、事项的调整物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、事项进行必要的调整，用以满足该项目物业接管验收的需