龙湖地产工程精细化管理.docx
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龙湖地产工程精细化管理
龙湖地产工程精细化管理
第一部分、工程精细化管理提出的背景
第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题
第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析
第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解
第五部分、不同施工阶段的质量管控重点
第一部分：
精细化管理提出的背景
外部资源背景对工程管理的要求
■外部资源、现行规对工程管理的影响
1、设计单位对工程管理的影响
2、监理单位对工程管理的影响
3、施工单位的工程管理的影响
4、现行规对工程管理的影响
5、企业部架构、业务流程对工程管理的影响
6、客户验房需求工程管理的影响
该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注
思考60秒：
防水设计在构造做法上存在哪些问题？
思考60秒：
倒置式屋面最大的设计隐患是什么？
设计上如解决倒置式屋面存在的隐患？
思考60秒:
该设计图纸什么部位存在重的设计隐患？
为什么？
思考60秒:
该设计图纸存在什么设计质量问题？
对工程质量有影响？
■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：
设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求
思考60秒"该设计图纸什么部位存在重的设计隐患？
为什么？
■监理单位对工程管理的影响
尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业普遍不看中监理的地位与作用
监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展
■监理单位对工程管理的影响
哪些部位、哪些工序需要监理旁站？
如划定监理旁站监督控制的区域？
如判定监理工程师的配备满足监理要求？
监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？
■施工单位对工程管理的影响
建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。
需要进行格的管理。
需要甲重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系
劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。
甲到位的技术指导及格的过程控制，是施工质量保证的重要前提
■现行规对工程管理的影响
1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？
2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存z在大量的工程质量问题？
■相关验收规无法满足企业需要：
铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验法
■房地产业务开发流程与工程管理：
施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要容，是房地产开发的不可或缺的环节
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。
房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。
大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控
■房地产业务开发流程与工程质量管理：
设计对工程质量保障：
材料对工程质量保障：
招标采购对工程质量保障：
合约条款对工程质量保障：
成本、付款对工程质量保障：
施工阶段现场管理质量保障：
■房地产业务开发流程与工程进度管理：
设计对工程进度保障：
招标采购对工程进度保障
合约条款对工程进度保障
报批报建对工程进度保障
市政工程对工程进度保障
成本、付款对工程进度保障
■现场工程部管理职责不清：
相当一部分房地产企业的甲工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量的部协调、跟踪等一系列额外工作。
致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理
■客户验房需求对工程管理的影响
从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题
1、安全性质量问题
2、功能性质量问题
3、观感性质量问题
4、适用性质量问题
■安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题
2、钢筋、混凝土工程质量问题
3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题
4、基坑、边坡支护工程质量问题
5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题
6、……
■功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题
2、外墙渗漏工程质量问题
3、屋面渗漏工程质量问题
4、卫生间渗漏工程质量问题
5、……
■观感性质量问题的主要体现：
1、墙空鼓、开裂工程质量问题
2、部空间尺寸正、净高、垂直度、平整度等
3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题
4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题
5、……
■适用性质量问题的主要体现：
1、客户居住使用功能的合理性问题
2、客户居住使用功能的舒适性问题
3、客户居住使用功能的协调性问题
4、客户居住使用功能的经济性问题
5、……
第二部分：
工程管理容易出现的问题
一、工程质量管理容易出现的问题
二、工程进度管理容易出现的问题
三、工程成本管理容易出现的问题
四、工程供管理容易出现的问题
一、工程质量管理容易出现的问题
■工程质量管理容易出现的主要问题：
1、工程质量管理理念需要完善
2、施工阶段工程质量控制深度需要加强
3、工程合约条款设计质量防控部分容需要明确
4、对工程质量控制细节的重视度不足
5、工程质量管理执行力考核需要量化
1、工程质量管理理念需要完善
国大多数房地产企业的工程质量管理，主要集中在施工阶段的工程质量检验，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系
忽视针对企业工程质量控制的设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工质量控制检验要求等全过程的工程质保体系管理
工程质量≠施工质量
工程质量不只是工程管理部门的责任
工程质量预防管理的起点首先是设计部门对施工质量缺陷、施工质量通病等采取有效的设计防控措施
■一个属于“工程质量”问题的案例：
某别墅项目将每层退台式露台设置为种植庭院的式，以增加销售卖点。
图纸设计审查未发现问题，施工单位按规要求施工监理单位按规要求验收，甲闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉。
一个不属于龙湖地产的项目案例
某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：
图纸设计审查没有问题，施工单位按规要求施工监理单位按图纸及规验收合格，甲工程部复检合格。
项目交付后只要一下暴雨，80％以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。
开发商为此付出巨额索赔
某项目采用下沉式卫生间设计为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。
图纸设计审查没有问题，施工单位按规要求施工，监理单位按图纸及规验收合格，甲闭水试验验收合格。
项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏
某项目屋面采用倒置式屋面设计防水层选用甲指SBS改性沥青防水卷材，在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴。
施工单位格控制材料、工艺和节点。
监理按规验收合格，甲工程部屋面闭水试验复检，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露
某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料施工单位使用水泥腻子格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲工程部复检合格。
项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏
■对上述案例的共性（简单小结）：
采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，不考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性匹配要求
属于以采购质量责任为主的工程质量事故
■对上述案例的共性（简单小结）：
招标文件、合约文件对施工质量管控的质量标准、技术要求、重点及特殊工艺要求
工程检验管理要求等没有明确约定
施工过程中施工案审批环节存在缺陷
属于以招标、合约文件条款设计与现场施工管理双重责任的工程质量事故
■通过设计预防解决飘窗渗漏的示例：
飘窗什么部位最容易发生渗漏？
飘窗为什么容易发生渗漏？
针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制法？
■对飘窗防渗漏案例的简单小结：
实际工程施工过程中，过于强调甲工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏部检查，在当前环境背景下，几乎不现实
实际施工过程中，要求劳务工人百分之百格按规、图集和施工工艺要求进行施工，在当前劳务素质背景下，几乎不现实
2、施工质量控制深度需要加强
■施工现场质量管理法有待提高：
国大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理法。
即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制
■施工阶段应加强工序检验的过程质量控制：
工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。
工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。
施工中甲对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量
■工序质量控制的四个主要容：
格遵守工艺规程：
施工技术、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工样板检验
主动控制工序活动条件的质量：
明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理
及时检验工序活动效果的质量：
施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲巡视抽检
设置必要的工序质量控制点（工序停止点）：
进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标
■工序质量控制点设置的基本要求
工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。
一般设置原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现的问题。
以便在一定时期、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态
工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，验收合格前禁进行下一道工序
工序质量控制点应按检验批划分要求，进行责任管理
■工序质量控制点的设置原则：
1、控制施工、监理单位人员的关键行为：
2、控制材料的质量和性能：
3、控制关键工序的操作行为：
4、控制关键的施工顺序：
5、控制合理的技术间歇：
6、控制常见的施工质量通病：
7、控制新材料、新工艺、新技术的应用：
8、控制质量不稳定、质量问题较多的工序：
9、控制关键的施工工法：
10、控制总、分包交叉作业的工序和成品保护
■外墙穿墙螺杆洞封堵工序质量控制点示例：
穿墙螺杆洞应填塞密实
施工单位为穿墙螺杆的回收利用，结构往往套上塑料管
施工单位堵洞时，往往不进行扩或带着塑料管进行堵洞，无法保证填塞密实。
极易产生外墙渗漏
关键部位控制、薄弱环节控制
■厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：
厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。
按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开涂膜防水层造成管根处的渗漏
关键部位控制薄弱环节控制
■铝合金门窗外侧打胶工序质量控制点示例：
■应加强对施工单位工艺、工法、工序的指导：
国大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。
几乎没有人愿意去当施工单位的总工
房地产企业经过多年项目开发，往往积累了大量的工程经验教训。
在某些工艺、工法、工序要求及质量通病防治措施上，往往领先于施工企业
■地下室防水关键节点施工工法控制的示例：
地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。
如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏
■首层小院围墙施工顺序控制的示例：
某小高层项目首层设有私家小院，传统做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。
施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。
同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉
■施工图中设计小院围墙的常见形式
■龙湖施工管理输出常用的一些小工具：
现已要求改为专门定制的异形角砖
3、工程招标及合约条款设计不明确
■房地产企业工程管理的依据：
相关法律、法规等
、地及行业相关规、图集等
建设和工程供的合约
国大多数房地产企业比较注重合约中的经济条款部分，对有关工程质量、进度等管理面的约定往往比较欠缺
■房地产企业工程合约的一些普遍现象：
合约由法务专业人员编写，其条款设计根本无法指导实际的工程管理
合约中存在大量不合理的、甚至无法操作的霸条款
以罚代管体现突出，单纯依靠处罚，并不能真正解决工程管理遇到的问题
国大多数房地产企业在工程合约条款设计中，依然采用传统目标管理的式。
工程管理要求不清晰，对实际工程管理过程中缺乏指导性、可考核性和可操作性，无法形成有效的合约监管机制。
不利于甲工程部依据合约对施工进行有效的管理
■房地产企业工程管理的主要工作：
提要求
审核实际结果与最终需求的符合性
付款
房地产企业的工程管理，如果连要求都提不清楚，就不可能取得好的结果
■标准合同本与补充协议
建设施工合同（本）中的合约条款大多是保护施工企业。
根本无法满足房地产企业工程过程管理和精细化管理的需要。
有效的利用合同本允的补充协议，对协议条款精心设计，是关系到工程管理最终效果好坏的重要因素
■房地产企业工程合约条款设计涉及的一些合同：
建设工程施工合同
建设工程委托监理合同
设备安装合同
物资采购合同
■标准施工合同本存在的缺陷：
问题一：
工程质量目标不清晰
国大多数房地产企业合约中约定的工程质量要求大多填写为：
合格、优良或达到＊＊＊杯要求
■补充协议应明确施工检验的质量目标标准：
实行以客户验房标准为导向的工程质量目标明确并细化质量目标的重点要求，避免施工单位在施工及交验过程中与甲产生歧义
■标准施工合同本存在的缺陷：
问题二：
关于工程质量管理的约定条款过于笼统，不能满足甲施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲一线管理人员指导监管施工单位的质量生产活动
对施工无工程质保体系的管理要求
对施工无工程质量过程管控的管理要求
无关键工序质量控制、检验批验收、质量停止点设置等管理要求
无工程质量标准、规、企业工程标准等明确执行优先顺序的管理约定
对施工单位不遵守合约质量控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段
■如补充协议不对合同本的缺陷进行修正：
施工单位管理人员不到位或不合格，管理人员配备不能满足甲的工程质量管控需要
施工单位工程无质保体系或不健全，工程质量管理责任划分不明确
施工单位不重视施工过程的工程质量控制，以包代管，导致甲及监理的人员成为施工单位的质检员
施工单位不重视关键工序质量控制、检验批验收质量控制，不重视技术案先行、样板引路等质量手段的应用
施工单位不重视总分包工序交接质量控制和分包工程成品质量保护措施的管理
施工单位以工程常规或没有明确约定等理由拒绝甲工程精细化管理要求
■标准施工合同本存在的缺陷：
问题三：
房屋交付质量与施工单位的考核管理脱钩，只罚不奖的合约条款对施工促进作用不明显
■标准建设工程委托监理合同存在的缺陷：
工程监理质量目标不清晰，监理责任与监理合约对于质量管理的责任和要求主要是满足甲对承包的质量目标管理要求。
监理合约中应将甲对施工单位的质量目标及检验要求作为监理合约附件予以明确
4、对关键质量控制的细节重视度不足：
部分甲工程管理人员忽视关键质量细节的控制，对工程质量细节需要关注的重点不清
工程质量管理过程中如不了解设计单位、施工单位、监理单位常见的管理错误，对一些关键的质量细节进行重点管控，往往一个小的隐患，就能产生重大的工程质量隐患
■一个关于门窗渗漏的细节处理：
此部位在标准图集中没有具体表述，近年来在对一些房地产企业的工程管理交流中，见到了各种“五花八门”的处理式。
其中真正做对，并掌握关键防渗漏、防开裂节点质量控制要点的，不足5％
解决措施一：
增加钢附框填空间隙
错误：
钢附框高度超过60㎜，对其刚度、壁厚等要求大幅上升，造价急剧升高
解决措施二：
用聚合物抗裂砂浆加钢丝网填堵缝隙
错误：
聚合物抗裂砂浆抹灰厚度过厚，即使采取增加抗裂措施，也极易出现开裂。
且聚合物抗裂砂浆与外保温层容易产生渗水通道
解决措施三：
将保温深至框下，框固定在保温上
错误：
窗框在保温上固定不稳定，保温层渗水通道和固定点渗水通道直接与室相连
解决措施四：
结构设计时外墙增加出挑的窗垛
错误：
按新节能规要求窗垛也需要进行保温否则极易产生冷桥导致结露
5、工程质量管理执行力考核指标需要具体量化：
从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。
就很难对其进行有实质意义上的考核
反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。
其工作不可能得到有效的保障
■工程质量管理执行力考核需要适量：
从企业管理角度分析，如果对一个员工的工作不能实行量化，不能明确工作成果标准。
就很难对其进行有实质意义上的考核
反过来，如果一个员工的工作没有标准清晰的实质性考核。
其工作不可能得到有效的保障
二、工程进度管理容易出现的问题
工程进度管理容易出现的主要问题：
1、工程计划管理体系不健全
2、施工进度计划管理过程中存在的问题
3、工程合约条款工程进度管理部分容需要明确
造成“三边行动”的根本原因是在目标未清、职责未明的情况下就仓促开始往下做细节，结果常会因为在一些小事上扯皮导致项目被不断地延期。
即使最后勉强完成了，也与最初的目标相去甚远
■房地产企业工程进度计划管理的基本流程：
计划、执行、评估、改进
■房地产企业工程进度管理的基本原则：
运用目标管理、责任管理与过程管理的法对公司各部门、各专业计划等与工程进度计划管理相关的活动进行全面的规划、跟踪和调整
目标管理
根据企业总体经营目标，以项目按质按期交付为各相关业务部门的最终工作目标
以交付为各部门的最终目标，是为了避免各业务部门之间过于强调部门职责和部门利益，不能从整体思考项目利益
■一个维护公司利益、控制施工成本的案例：
某项目工程部计划采取一项新的桩基施工技术，经过专业技术论证，可以加快工程建设进度。
其中出±0.00可提前40d，项目交付可提前60d。
因其施工成本需要增加20万元，报公司成本部审批时，被成本管理人员超出“目标”成本控制为由否决。
根据业务衔接逻辑关系，以最终交付为起点，采用关门倒推、层层分解的管理法确定各部门业务工作在整体项目开发环节中所处的位置，确定各部门业务工作与上下衔接业务部门之间的工作成果要求，明确所需工作条件、自身业务成果标准、明确时限要求和工作配合要求
编制各部门业务工作计划（业务流的过程分解计划）
责任管理
汇总各部门的部门业务工作计划
评价不同部门业务工作计划的协同性、保障性和准确性
优化不同部门业务工作计划的关键线路，最终确定各部门业务工作计划，形成总体协同的项目开发计划
根据已确定的部门业务工作计划，明确各部门主管责任人，直接责任人，并分解为部门月度或工作计划
根据项目开发计划，确定项目开发计划的过程监管部门、明确监管主管责任人和监管直接责任人
过程管理
跟踪项目开发计划总体执行情况，及时进行计划风险预警
评估各部门业务工作计划的执行情况和余期完成的可行性
调整目标计划，根据调整原因及影响程度进行业务考核
根据调整的目标计划，对各部门业务工作计划做出协同调整和评估
业务顺序衔接的下道部门对上道部门负有业务成果跟踪权
系统管理
根据项目开发计划流转情况，召开相关业务部门参与的项目例会
实行项目开发计划电子平台共享式管理
实行项目开发报、月报、工程报、月报管理制度
■工程进度管理与施工进度管理的区别：
工程进度管理
按项目管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。
能够保障对项目开发总体进度目标的有效控制
施工进度管理
对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。
仅能对进入施工阶段后的进度进行管理，无法保障项目开发总体进度目标
■房地产企业计划管理体系应解决的问题：
公司的生存与发展的战略性规划问题
当年度公司层面的经营与管理安排问题
项目的开发经营工作计划问题
围绕项目开发经营的专业作业计划问题
公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题
■项目工程进度计划的三级管理体系要求：
按房地产企业项目开发不同阶段管理要求划分
一级计划：
《项目工程目标计划》
二级计划：
《项目工程总控计划》
三级计划：
《项目施工进度控制计划》
■项目工程进度计划的三级管理体系要求：
按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分
工程部门权责围的工程控制类计划或工程实施类计划
相关业务部门权责围的工程保障类计划或业务专业实施类计划
■一级计划：
《项目工程目标计划》
编制目的：
根据企业项目收益目标，确定项目开发期，核定项目资金需求和开发期成本、控制项目经营风险
编制时间：
对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研分析阶段
也可在企业取得土地或项目后用于确定项目开发目标
编制依据：
企业项目开发收益目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划
编制部门：
工程管理部门及相关业务保障部门
编制深度：
工程控制计划编制深度：
项目开工、结构±0.00、达到预售可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付
工程保障类计划编制深度：
概念设计案完成、规划设计案完成、规划设计案报批完成、扩初设计案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成
项目保障类计划编制深度：
获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等
评审法：
汇总各专业计划，模拟项目开发全过程，确定各专业计划的合理性及协同性
■《项目工程目标计划》编制容易忽视的环节
项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险
项目工程目标计划应考虑政府审批环节的不确定性
项目工程目标计划应考虑企业部评审环节要求及所需期
■二级计划：
《项目工程总控计划》
编制目的：
确定项目工程的实施案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的顺利实现
编制时间：
扩初设计案评审完成或单体案报建完成
编制依据：
设计部门提供的扩初设计案或单体报建案、销售部门提供的销售分期案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求
编制部门：
工程管理部门及相关业务保障部门
编制深度：
工程实施类计划编制深度：
在项目工程目标计划的基础上
1、划分施工流向、划分施工段和施工层
2、分解施工过程、确定施工工序顺序
3、估算工程量、确定各项工序所需时间
4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化
5、分析关键线路、关键节点
6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期
工程保障类计划编制深度：
依据项目工程总控计划的输出条件
1、图纸进场计划（强审后、二次设计等）
2、项目报批报建计划
3、总分包、监理进场计划
4、甲供物资进场计划
5、设计封样确认计划
6、成本限价计划
7、招标采购计划
8、售楼处建设计划
9、精装样板间、销售展示区建设计划
10、市政景观进场建设计划
11、市政能源开通计划
12、竣工验收计划
■《项目工程总控计划》的评审：
项目工程总控计划（初稿）
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