江西省住宅专项维修资金管理办法.docx
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江西省住宅专项维修资金管理办法
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江西省住宅专项维修资金管理规定
第一章总则
第一条为加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅
共用部位、共用设施设备的维修和安全使用,维护业主的
合法权益,根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理
办法》等法律、法规规定,结合我省实际,制定本规定。
第二条本省行政区划内商品住宅、售后公有住房住宅
专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本规定。
第三条本规定所称住宅专项维修资金,是指专项用
于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、
改造的资金。
本规定所称住宅共用部位,是指根据法律、法规、规
章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业
主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的
墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本规定所称共用设施设备,是指根据法律、法规、规
章和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住
宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、
消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性
车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、
所有权人决策、政府监督的原则。
第五条省住房城乡建设主管部门会同省财政部门负
责全省住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。
市、县房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政
区域内住宅专项维修资金管理的指导和监督工作。
市、县房地产主管部门所设的住宅专项维修资金管理
专门机构负责资金的归集、管理和使用,保障资金安全和使
用便利。
第二章 交存
第六条具有共用部位、共用设施设备的住宅,住宅
小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非
住宅,应当按照本规定的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有
物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面
积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装
工程每平方米造价的 5%至 8%。
市、县房地产主管部门应当根据当地实际情况,合理
确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金
的数额,并适时调整。
第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专
项维修资金:
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项
维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金
的数额为当地房改成本价的 2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、高
层住宅不低于售房款的 30%,从售房款中一次性提取住宅专
项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公
有住房售房单位所有。
第十条 首期住宅专项维修资金交存时间按下列规定
执行。
商品住宅专项维修资金应当在办理房屋入住手续前交
纳。
购买公有住房的业主应当在交存售房款时,将首期住
宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者
交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起 10 日内,
将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资
金专户。
第十一条未按照本规定交存首期住宅专项维修资金
的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付
购买人。
第十二条未成立业主大会或者经业主大会决定委托
政府代为管理的,其住宅专项维修资金由物业所在地县级
以上人民政府房地产主管部门代为管理。
第十三条市、县房地产主管部门应当与所在地商业
银行签订委托协议,开立本辖区专项维修资金的专户。
开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为
单位设账,按户门号设分户账;未划定物业管理区域的,
以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
开立公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房
单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的住宅专项维修
资金,按房屋户门号设分户账。
第十四条业主大会决定自行管理维修资金的,业主
大会应当委托所在地商业银行作为本物业管理区域内住宅
专项维修资金的专户管理银行,并按照第十三条第二款、
第三款规定在专户管理银行开立专项维修资金账户。
第十五条 业主大会开立专项维修资金账户后,应当
向所在地市、县房地产主管部门提出划转申请。
涉及已售
公有住房的,同时向负责管理公有住房专项维修资金的部
门提出划转申请。
市、县房地产主管部门或者负责公有住房住宅专项维
修资金的部门应当在收到申请之日起 10 日内,通知专户管
理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金
账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,
并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,
由业主大会决定。
业主大会应当建立住宅专项维修资金管
理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所
在地市、县房地产主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足
首期交存额 30%的,应当及时续交。
成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,报所在
地市、县房地产主管部门备案后实行。
未成立业主大会的,续交的具体管理办法由市、县房
地产主管部门会同同级财政部门负责制定。
第十八条商品住宅、公有住房已经出售但未建立住
宅专项维修资金的,应当按照本规定第七条、第八条补充
建立。
第十九条代收住宅专项维修资金应当出具省级财政
部门统一监制的财政专用票据。
财政专用票据由市、县房
地产主管部门统一向同级财政部门领购。
专户管理银行、
代收住宅专项维修资金的售房单位向所在地市、县房地产
主管部门领购。
第三章使用
第二十条住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便
快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十一条住宅专项维修资金应当用于住宅共用部
位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得
挪作他用。
第二十二条住宅共用部位、共用设施设备的维修和
更新、改造费用,按照下列规定分摊:
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用
部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业
主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的
维修和更新、改造费用,由相关业主和公有住房售房单位
按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业
主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比
例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用
部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建
筑面积比例分摊到各相关物业。
其中,售后公有住房应分
摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存
住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更
新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住
房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出
商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改
造费用。
第二十四条住宅专项维修资金的使用实行申请人负
责制。
申请人应当对使用申请的真实性、资金用途的合理
性负责。
使用专项维修资金所需资金在一定金额以上的,需实
行审价制度,相关审价费用在其专项维修资金中列支。
具
体由各市、县房地产主管部门规定。
业主大会自行管理维修资金的,可以根据业主大会决
定或《管理规约》约定是否进行审价。
第二十五条住宅专项维修资金在市、县房地产主管
部门代管,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序
办理:
(一)物业服务企业根据业主、业主委员会或者社区
居民委员会的意见及查勘结果,提出住宅共用部位、共用
设施设备维修、更新和改造使用实施方案和维修预算;没
有聘请物业服务企业的,由相关业主、业主委员会或者社
区居民委员会以及公有住房售房单位提出使用实施方案和
维修预算。
(二)使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有
部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分
之二以上的业主书面同意,并在小区明显位置进行公示。
(三)申请人持有关材料,向所在地市、县房地产主
管部门申请列支;其中动用公有住房住宅专项维修资金的,
向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
(四)市、县房地产主管部门或者负责管理公有住房住
宅专项维修资金的部门审核相关材料同意后,分批向专户
管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。
(五)专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资
金分批划转至维修单位。
(六)物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更
新、改造。
(七)工程竣工后,业主委员会和社区居民委员会应
当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量
进行验收,并签署验收报告,验收人员不得少于 7 人,业
主人员比例不得低于总人数的 50%;
(八)业主委员会或者社区居民委员会,或者其委托
的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核,
并出具审核证明。
(九)物业维修、更新、改造完成后,物业服务企业
或相关单位按照工程量情况作出决算书,并进行公示。
(十)申请人提供加盖企业公章的费用清单、发票原
件向市、县房地产管理部门申请结算工程余款。
第二十六条住宅专项维修资金划转业主大会管理后,
需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者
社区居民委员会的意见及查勘结果,提出住宅共用部位、
共用设施设备维修和更新、改造计划建议,制定维修和更
新、改造方案。
没有聘请物业服务企业的,由相关业主、业主委员会
或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出计划建议,
并在维修资金管理机构指导下,委托相关单位制定维修和
更新、改造方案。
(二)维修和更新、改造方案应当经住宅专项维修资
金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业
主且占总人数三分之二以上的业主书面同意,并在小区明
显位置进行公示。
(三)申请人提交下列材料向房地产主管部门备案:
1、维修和更新、改造方案;
2、相关业主或者业主大会书面确认证明;
3、维修和更新、改造方案公示证明;
4、住宅专项维修资金账面余额证明。
符合本规定第二十四条规定的,还应提交委托审价单
位出具的《预算咨询建议书》。
动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有
住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
(四)维修资金管理机构备案后,专户管理银行依据
备案证明和申请人的要求将维修和更新、改造工程预算资
金分批划转至维修单位。
(五)申请人实施维修和更新、改造工程。
(六)工程竣工后,业主委员会和社区居民委员会应
当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量
进行验收,并签署验收报告,验收人员不得少于 7 人,业
主人员比例不得低于总人数的 50%;
(七)物业维修、更新、改造完成后,物业服务企业
或相关单位按照工程量情况作出决算书,并进行公示。
第二十七条影响房屋安全使用的以下紧急情况可以
采取应急维修:
(一)电梯故障危及人身安全,经电梯专业检测机构
出具整改通知书的;
(二)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故
障、影响使用,经专业机构核实并出具意见书认定的;
(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者
发生故障,消防部门出具整改通知书的;
(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发
生积水,严重影响业主房屋正常使用,经有资质的房屋质
量检测机构核实并出具意见书认定的;
(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经有资质的