梁山县房地产市场研究报告.docx
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梁山县房地产市场研究报告
梁山县市场调研报告
第一部分梁山县区位分析
一、梁山县区位
地理区位上：
梁山县位于济宁市、泰安市、菏泽市和河南省濮阳市交界处，东北距济南150公里，东南距济宁70公里，东距泰安110公里，西南距菏泽90公里，西距濮阳130公里。
县境东面与东平、汶上县毗邻，南、西面与嘉祥、郓城县接壤，西北隔黄河与河南省的台前县相望。
梁山县地处山东、河南两省济宁、泰安、菏泽、濮阳四市结合部，黄河过境30公里，京杭运河纵贯南北，京九铁路穿越县域腹地，济广高速、220国道等6条国道省道纵横成网。
县区距离火车站（京九线）约9公里，距离拳铺镇专用车市场约9.5公里；距离济荷高速约15公里，距离京杭运河2公里。
因此，梁山县具有一定的交通区位优势，高速路上运输、火车运输、运河河上运输等交通体系比较完备。
经济区位上：
梁山县地处京九经济带上鲁西南与省内其他地区联系的交通要冲。
这一区位属于沿海省份山东省的内地，又是内地向东联系的前沿，在未来沿海地区产业向内地转移、内地与沿海加强经济联系的过程中，有利于梁山县利用有利的宏观区位抓住机遇加快发展。
二、梁山县区域功能划分
（一）城市功能定位
2010年10月底山东省政府评审通过了《鲁南城镇带规划》，该规划提出通过实施东依山东半岛城市群，北接济南都市圈，南联徐连经济带，西接陇海城镇带的发展策略，把鲁南建设成为经济高效、文化繁荣、城乡一体、人民富裕、生态文明、社会和谐的黄淮海地区发展高地。
作为山东省鲁南地区唯一的重点打造的济兖邹曲嘉城镇组群，以济宁城区为核心的都市区或成为鲁南地区的综合增长极。
鲁南城镇带规划的批复与实施将为济宁和梁山带来发展机遇。
按照《济宁市域城镇体系规划（2004－2020年）》的规划思路，济宁市域城镇体系采取中心突破、轴线辐射、城乡一体、网络发展的战略，梁山县位于二级轴线（沿京杭大运河—南四湖）上，县城梁山镇为全市域的次级中心，是综合性中心城市，并将梁山县的杨营镇和徐集镇为全市的中心城镇。
梁山县政府围绕“工业强县、文化名城、生态和谐家园”的发展定位，着力建设全国具有实力和影响力的专用汽车产业基地、文化旅游产业基地、食品加工示范基地、商贸物流基地、特色农产品基地，打造水浒文化之城、旅游休闲之城、现代服务之城和生态宜居之城。
（二）城市功能规划与布局
1、城市总体规划
梁山县2010-2030年城市开发规划显示：
城市向南向东发展趋势明显。
其中城南新区和行政文体新区都是梁山县未来重点开发区域。
两个新的城市区域都会开发一个商业次中心。
2、城镇职能规划
城乡居民点
职能分类
职能说明
中心城镇
中心城区
旅游、宜居
县域政治、经济、文化中心，以机械、纺织和食品工业为主，发展以水浒文化为特色的旅游业
副中心城镇
拳铺镇
工贸型
以专用车制造、农副产品加工、生物医药、纺织服装等为主
杨营镇
工贸型
交通枢纽和重要门户，以煤电工业为主，发展煤电重工业、仓储物流业、食品加工、石油化工、生物技术、汽车配件及特色农业
重点镇
杨营镇
工贸型
交通枢纽和重要门户，以煤电工业为主，发展煤电重工业、仓储物流业、食品加工、石油化工、生物技术、汽车配件及特色农业
韩岗镇
综合型
以农副产品加工和商贸为主导
大路口镇
工矿型
以工矿业发展为主导，以农副产品加工生产为特色
一般镇
小路口镇
农业型
以水产、农副产品加工为主
韩垓镇
工贸型
以农副产品加工业、建材物流业为主导，主要交通门户之一
馆驿镇
农业型
特色农业生产基地，农副产品加工为主
小安山镇
农业型
特色农业生产基地，农副产品加工业为主
黑虎庙镇
农业型
以蔬菜、农副产品加工为主
马营乡
农业型
以特色农业和水泊湿地旅游为主
赵堌堆乡
农业型
以林业、农副产品加工以及交通运输为主
第二部分梁山县社会经济发展概况
一、梁山县社会发展情况
（一）科技事业
2011年，获得市以上进步奖5项；获得申报专利220件；专利授权216件，其中，发明专利授权9件；年末实有省级工程技术研究中心3家；省级院士工作站3家；市级以上高新技术企业39家；省专利明星企业3家；技术贸易机构30家。
（二）文化事业
2011年末全县共有文化馆1个，公共图书馆1个，藏书12.2万册，农家书屋458个，农村放映队27个，农村业余剧团9个，艺术学校5所，艺术表演团体10个。
广播电视覆盖率为100%。
经批准省级保护非物质文化遗产4处。
（三）教育事业
2011年末全县共有：
初级中学20所，在校学生25283人；
高级中学2所，在校学生9534人；
小学134所，在校学生59816人；
幼儿园139所，在园幼儿23815人；
特殊教育学校1所，在校学生129人；
教职工：
6000余人。
（四）卫生事业
2011年末，全县医疗卫生机构95所，拥有卫生技术人员1841人，拥有医疗床位1563张,其中：
各类诊所61所，拥有卫生技术人员170人。
全县拥有农村村级卫生室502个，乡村医生2125人。
2011年全县新农合参合农民59.99万人，参合率达到98.8%，住院补偿比达到44.8%，城区居民全部可以享受社区卫生服务。
（五）城市建设与环境保护
城区人均拥有公共绿地面积6.8平方米，供水普及率达到98.4%；城区集中供热面积51.60万平方米，其中住宅40万平方米；2011年城镇化率达到30.1%。
环境保护工作取得新进展，各主要河流、湖泊水质达到了地表水III类水质，城市饮用水源达标率达到100%；全年达到空气质量二级标准的天数为330天。
（六）人口、居民生活和社会保障
全县2011年末户籍总人口778983人。
其中，男性人口400787人，女性人口378196人，乡村人口656401人，常住人口735706人，城镇人口221080人。
2011年，城镇居民全年人均可支配收入15573元，比上年增长15.5%，人均消费支出10038元，比上年增长14.2%；农村居民人均纯收入7873元，比上年增长15.8%，人均生活消费支出4287元，比上年增长9.0%。
2011年末，全县机关、事业、非私营企业单位在岗职工人数2.87万人；在岗职工工资总额74005.60万元，在岗职工平均年工资25827元，比上年增长12.5%。
2011年，全县参加城镇基本养老保险56524人；参加城乡居民养老保险37万人；参加失业保险职工24018人，比上年增加4704人；年末参加基本医疗保险11.20万人，比上年增加1946人。
2009年，全县累计转移输出农村劳动力13万人（次），实现劳务收入15亿元。
目前，梁山县先后在北京、广州、上海等地建立了30多个劳务基地，省外主要集中在珠三角、长三角等地，省内主要集中在青岛、洛阳、烟台地。
二、梁山县经济发展情况
（一）经济增长迅速，但总量仍比较小
2011年，全县地区生产总值完成175.23亿元，按可比价格计算，比上年增长11.4%。
其中，第一产业增加值完成35.98亿元，第二产业增加值完成92.81亿元，第三产业增加值完成46.44亿元；分别比上年增长4.8%、13.3%和13.1%。
三次产业结构比例为20.5：
53.0：
26.5，与上年相比，第一产业占比下降1.4个百分点，第二产业占比提高0.8个百分点，第三产业占比提高0.6个百分点。
人均GDP达到22652元，比上年增加3224元，按可比价格计算增长10.5%。
（二）一产较稳，二产发展迅速，三产急需加强
农林牧渔业平稳发展。
2011年，全年农林牧渔业总产值完成73.67亿元，比上年增长4.9%。
其中：
农业产值47.64亿元，林业产值1.24亿元，牧业产值20.14亿元，渔业产值1.87亿元，农林牧渔服务业产值2.77亿元。
林牧渔业产值占农业总产值的比重达到31.6%。
2011年，农民人均收入达到7873元，人均消费性支出达到4287元。
粮食作物种植和蔬菜、瓜果种植和畜牧业是梁山县的强项。
工业经济持续较快增长，支撑力明显增强。
2011年末，全县规模以上工业企业达到176家。
全县规模以上工业企业完成产值211.88亿元，比上年增长13.4%，其中：
国有工业4.04亿元，集体工业0.41亿元，股份制工业169.11亿元，其它经济类型工业38.32亿元；按轻重工业划分，轻工业完成产值77.85亿元，重工业完成产值134.03亿元。
机械制造和印刷业是梁山县的龙头产业，县域南部的拳铺工业园形成了以专用汽车及配件产业为主导，以医药化工、农副产品加工、物流商贸等产业为辅助的多元化产业发展新格局；城西的杨营开发区正在逐步形成以出版印刷业为龙头，辅以畜牧加工、高新科技、机械制造和纺织物业等产业的工业园区；城北菱花生物科技园规模较大，可在此基础上大力发展高新科技产业，形成城北高新科技产业园。
第三产业总量较低，第三产业增加值在济宁市各县市区居倒数几位，增长率也较慢，交通运输、仓储邮政、批发零售、房地产、教育及公共管理是三产的主体。
（三）经济结构层次低，缺乏龙头企业
在梁山县经济结构中，主导产业优势不明显，各类产业中高技术含量、高附加值产品生产企业不多。
现有产业中，总量较大的交通设备制造业还处在以组装生产为主的发展阶段，农副产品加工、建材和纺织工业多以初级产品生产为主。
大型骨干企业较少；城乡经济结构不合理，工业企业布局分散，中心城市规模小、经济实力弱、辐射带动能力不强。
另外，作为一个农业大县，梁山县面临着产业结构调整和推进农业产业化的重要任务，而目前尚未形成对农业经济产生较大带动能力的龙头企业。
第三部分梁山县固定资产投资和房地产开发情况
一、梁山县固定资产投资情况
2011年，全县固定资产投资完成93.60亿元，比上年增长26.3%，其中：
县城镇投资65.20亿元，增长24.0%，农村投资28.40亿元，增长22.9%。
从产业分布来看，第一产业投资完成2.60亿元，增长2.7%；第二产业投资完成69.80亿元，增长34.9%；第三产业投资完成21.20亿元，增长23.8%；三次产业投资比例为2.8：
74.6：
22.6。
二、梁山县房屋开发情况
2010年，全县共有资质以上建筑企业13家，完成建筑业总产值46亿元，增长48.8%，期末从业人员6811人，全县房屋施工面积59.7万平方米，竣工面积58.9万平方米，房屋竣工率98.7%。
2011年，全县共有资质以上建筑企业16家，完成建筑业总产值5.30亿元，比上年增长15.2%，期末从业人员6983人，全县房屋施工面积73.70万平方米，竣工面积63.80万平方米。
房屋竣工率86.6%，与2010年相比，有明显下滑。
第四部分梁山县土地市场供需情况
一、2011-2012土地供给计划
单位：
万平米
合计
商服用地
工矿仓储用地
住宅用地
公共用地
交通运输用地
水域及水利设施用地
年份
小计
廉租房用地
经济适用房用地
商品房用地
其他用地
106.6
5.4
65.6
28.2
0.06
2.87
21.2
4.07
0
0
0
2012
171.5
16
82
44.5
1.3
37
6.2
0
18
0
2011
2012年梁山县供地计划中，商服用地约5.4万平米，商品房21.2万平米，经适房2.87万平米，工业用地65.6万㎡。
整体来看，住宅和商业供应量并不大。
与2011年相比，商服用地和住宅用地供应量明显减少。
2年内，梁山计划供应住宅用地72.7万㎡，商业用地21.4万㎡，计划供应量较大。
二、2011-2012年梁山县的土地出让情况
（一）2011年梁山县土地供需情况
1、2011年梁山县土地供应情况
2011年梁山县土地出让明细表
编号
土地位置
土地面积（㎡）
用途
容积率
建筑密度
2011—39
东邻铁路局、郭金台村土地，西邻京九石化、郭金台和南小吴村土地，南邻郭金台村土地，北邻铁路局
56710.12
仓储用地
>=0.8并<=1
<=45
2011—42
东、西、南均邻郭金台村土地，北邻南小吴村土地
20739.49
仓储用地
>=0.8并<=1
<=45
2011—34
北邻水浒文化旅游有限公司，南邻水泊梁山山体，东、西均为水泊街道办事处郝山头村土地
36010
风景名胜设施用地
≤0.83
无
2010—23
东邻梁山镇丁庄村土地；西邻杨营镇刘庄村耕地，北邻北环路；南邻梁山镇丁庄村土地
10088
工业用地
>=0.6
>=35
2010—58
位于杨营镇洼里村；南、西面邻洼里村土地、北邻公明路，东面邻汇鑫纺织
10329
工业用地
>=0.6
>=35
2010—46
西邻冯屹口村土地，北邻冯屹口村土地、南邻冯屹口村土地，东邻西环路
7718
工业用地
>=0.6
>=35
2010—49
南邻园区路，西邻高楼村土地，北邻薛阁村土地、东邻太平集村土地
25093
工业用地
>=0.6
>=35
2010—50
南邻园区路，西邻高楼村土地，北邻高楼村土地，东邻天佳化工
4231
工业用地
>=0.6
>=35
2010—59
南邻公明路，西邻梁山功夫院、冯垭口村土地、北邻农用路，东邻冯垭口村土地
15057
工业用地
>=0.6
>=35
2010—69
南邻园区路，西、北、东均邻高楼村土地
19696
工业用地
>=0.6
>=35
2011—09
南邻梁庄村土地，西邻梁济公路，北邻原后孙庄乡中学，东邻庄楼村土地
14628
工业用地
>=0.6
>=35
2010—51
北邻果园路，西邻220国道，南、东临后杨楼村土地.
23396
工业用地
>=0.6
>=35
2011—06
东邻任庄村土地，西邻220国道，南邻原梁山第二发电厂，北邻任庄村土地
131071
工业用地
>=0.8
>=35
2011—31
拳北村，西邻拳北村，北邻泰福路
53986
工业用地
>=0.6
>=35
2011—20
梁山城区西环路以东，东邻梁山公交公司，北、南均邻郝山头村土地
4001
街巷用地
≤1.3
无
2011—10
东、西、南均邻吴楼村，北邻梁济路
5004
批发零售用地
≤0.3
≤20
2011—21
位于梁山公交公司以西，东、南均邻现状梁山西外环路，北邻郝山头村土地。
3015
批发零售用地
≤0.555
≤45
2010—33
东邻梁山镇前集村土地，西邻梁山镇孟庄村土地，南邻梁山镇孟庄村土地，北邻梁济公路
88877
其他商服用地
≤1.61
≤40
2010—34
东邻梁城大道（规划路），西邻梁山镇前集村土地，南邻梁山镇前集村土地，北邻梁济公路
10275
其他商服用地
≤2.53
无
2011—28
东邻水泊中路，西邻住房保障和建设局，南邻梁山县服装有限公司，北邻人民北路
15318
其他商服用地
≤5.5
≤40
2010—47
东邻农机总厂家属院，西邻建设一路、酒厂家属院，南邻青年路、酒厂家属院，北邻后集居委会农田
49524
中低价位、中小套型普通商品住房用地
<=2.5
<=28
2010—26
东邻农机厂，西邻农机厂，南邻农机厂出路，北邻农机厂
1677
中低价位、中小套型普通商品住房用地
1≤＠≤1.1
无
2010—67
位于拳铺镇拳西村；南邻泰福路，东、西、北均为拳铺镇拳西村土地
17456
中低价位、中小套型普通商品住房用地
1≤＠≤2
无
2010—56
市纬二路南、颍河路西、经二路东
28839
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤2.8
≤28
2010—57
漯阜铁路南、郑付路东
5034
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤2.5
≤42
2010—19
东邻规划秀山路，西邻张坊村出路，南邻越山路商服用地，北邻丽景花园
2758
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤1.7
<=30
2010—22
东邻县武装部、供销社，西邻天成商场，南邻天成商场、公安局，北邻网通公司、工商银行
14702
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤2.94
无
2011—11
东、西、南、北均邻原梁山县机械总厂
7895
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤2.1
无
2011—30
东邻东风路、南邻拳北村，西邻拳北村，北邻泰福路
5206
中低价位、中小套型普通商品住房用地
>=0.8并<=1.9
<=28
2010—20
南邻水泊南路，东、西、北均邻张坊村
1157
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤1.9
无
2010—21
南邻烈士陵园，东、北均邻张坊村，西邻刘丙印宗地
7210
中低价位、中小套型普通商品住房用地
≤1.9
无
2010—33
东邻梁山镇前集村土地，西邻梁山镇孟庄村土地，南邻梁山镇孟庄村土地，北邻梁济公路
47857
住宅用地
≤1.88
≤28
2011—24
东、西、北均邻陈楼村土地，南邻关庄村土地
48527
住宅用地
≤3
≤28
2011—25
东、西、南均邻宋庄村，北邻梁肥公路
18312
住宅用地
≤1.7
≤28
2011—26
东邻梁嘉路，西、南均邻刘集村土地，北邻生产路
26070
住宅用地
≤1.7
≤28
2011—27
东、南、北均邻齐岗村土地，西邻韩昌路
31505
住宅用地
≤1.7
≤28
分析：
（1）2011年梁山县出让的地块基本上是2010年的地块，也就是说2010年出让的土地很多没有成交，2011年重新整合进行招拍挂出让。
2011年全年出让土地868971.6㎡。
（2）2011年出让的土地类型：
仓储用地77450㎡，风景名胜设施用地36010㎡，工业用地315293㎡，批发零售用地8019㎡，街巷用地4001㎡，其他商服用地114470㎡，居住用地313729㎡（其中中小套型、中低价位普通商住房用地141458㎡，占45.1%）。
（3）住宅用地的容积率大都在3.0以下，而商服用地的容积率最高达到了5.5；建筑密度上来看，住宅用地大都在30%以下，商服用地在45%以下。
2、2011年梁山县土地成交情况
编号
土地面积（㎡）
用途
竞得单位
成交价格（万元）
单价（万元/亩）
楼面地价（元/㎡）
2011—39
56710.12
仓储用地
窗体顶端
山东梁山万达碳素有限公司窗体底端
945.7
11
167
2011—42
20739.49
仓储用地
山东梁山万达碳素有限公司
345.2
11
166
2011—34
36010
风景名胜设施用地
梁山水浒文化旅游开发有限公司
2866
53
959
2010—23
10088
工业用地
梁山鲁松机械制造有限公司
246
16
406
2010—58
10329
工业用地
梁山隆昌塑料有限责任公司
248
16
400
2010—46
7718
工业用地
梁山县成川停车场
98
8
212
2010—49
25093
工业用地
司月霞
318
8
211
2010—50
4231
工业用地
梁山天佳化工有限公司
50
8
197
2010—59
15057
工业用地
-
-
-
-
2010—69
19696
工业用地
梁山县时利和焊接材料有限公司
251
9
212
2011—09
14628
工业用地
山东重浩汽车配件有限公司
192
9
219
2010—51
23396
工业用地
-
-
-
-
2011—06
131071
工业用地
梁山菱花生物科技有限公司
1768
9
169
2011—31
53986
工业用地
窗体顶端
梁山太岳汽车弹簧制造有限公司
820
10
253
2011—20
4001
街巷用地
-
-
-
-
2011—10
5004
批发零售用地
窗体顶端
冯恒合窗体底端
181
24
1206
2011—21
3015
批发零售用地
梁传友
150
33
896
2010—33
88877
其他商服用地
美的亚地产投资有限公司
13054
64
508
2010—34
10275
其他商服用地
美的亚地产投资有限公司
1117
73
430
2011—28
15318
其他商服用地
梁山水泊宾馆有限公司
4465
194
530
2010—47
49524
中低价位、中小套型普通商品住房用地
窗体顶端
任重余窗体底端
7522
101
608
2010—26
1677
中低价位、中小套型普通商品住房用地
李占英等
132.5
53
718
2010—67
17456
中低价位、中小套型普通商品住房用地
李厚昌、李厚升
985
38
282
2010—56
28839
中低价位、中小套型普通商品住房用地
陈绍彦
7187
166
890
2010—57
5034
中低价位、中小套型普通商品住房用地
陈绍彦
1150
152
914
2010—19
2758
中低价位、中小套型普通商品住房用地
窗体顶端
刘丙印窗体底端
370
89
789
2010—22
14702
中低价位、中小套型普通商品住房用地
窗体顶端
梁山天宇房地产开发有限责任公司窗体底端
3612
164
836
2011—11
7895
中低价位、中小套型普通商品住房用地
窗体顶端
梁山县房地产综合开发公司窗体底端
932
79
562
2011—30
5206
中低价位、中小套型普通商品住房用地
窗体顶端
李秀珍窗体底端
433
55
438
2010—20
1157
中低价位、中小套型普通商品住房用地
-
-
-
-
2010—21
7210
中低价位、中小套型普通商品住房用地
-
-
-
-
2010—33
47857
住宅用地
美的亚地产投资有限公司
13054
64
508
2011—24
48527
住宅用地
梁山国有资产运营投资有限公司
6458
89
444
2011—25
18312
住宅用地
梁山国有资产运营投资有限公司
1675
61
538
2011—26
26070
住宅用地
梁山国有资产运营投资有限公司
2271
58
512
2011—27
31505
住宅用地
梁山国有资产运营投资有限公司
2721
58
508
分析：
（1）整体来看，梁山县2011年土地成交率比较高，达到94%以上。
（2）就地块的购买者来看，以梁山县的开发商和个人为主；
（3）楼面地价：
仓储用地大约在150元/㎡；风景名胜设施用地约950元/㎡；工业用地约200元/㎡上下，个别在400元/㎡；住
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