高层与超高层成本分析与对比.docx
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高层与超高层成本分析与对比
高层与超高层成本分析与对比
高层与超高层成本分析与对比
超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下：
超过下表标注的限高即为超高层建筑
结构体系
非抗震设计
抗震烈度
6级地震
7级地震
8级地震
框架-剪力墙
170
160
140
120
剪力墙
全部落地剪力墙
180
170
150
130
部分框支剪力墙
150
140
120
100
筒体
框架-核心筒
220
210
180
140
筒中筒
300
280
230
170
框架-剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下9个方面：
1.设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层）
2.供电系统：
双电源+自备电源
3.进户门要求为甲级防火门
4.消防电梯要在3台或以上
5.电梯必须要分层设计
6.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本
7.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加
8.超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器
9.超高层建筑的配套人防面积也较大
考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米，超高层的成本在2555元/平米-2765元/平米左右，全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。
增加造价（元/平米）
整体设计标准与技术
20-40
基础与结构
160-260
屋面及外立面
15-25
机电设备
160-240
合计
355–565（振幅约为16%-26%）
如果结构为45层左右的（与环球中心类似）框架-核心筒结构，造价细目如下表所示。
总体估计每平米造价在9000元左右
单位：
万元、平方米、元/平方米
类型
高档装修甲级写字楼（超高层）
建筑面积
124,000
地上
100,000
地下
24,000
其他
地下3层，地上=45层
序号
工程和费用名称
总价
数量
单方造价
一
土建及装饰工程
1
打桩
2,500.00
100,000
250
2
基坑围护
2,112.00
24,000
880
3
土方工程
624.00
24,000
260
4
地下建筑
960.00
24,000
400
5
地下结构
7,200.00
24,000
3,000
6
地上建筑
3,500.00
100,000
350
7
地上结构
16,000.00
100,000
1,600
8
装饰
20,000.00
100,000
2,000
9
外立面
14,000.00
100,000
1,400
10
屋面
250.00
100,000
25
土建及装饰工程费小计
67,146.00
124,000
5,415
二
机电安装工程
1
给排水工程
2,480.00
124,000
200
2
消防喷淋
1,860.00
124,000
150
3
煤气
124.00
124,000
10
4
变配电
2,852.00
124,000
230
5
应急柴油发电机组
1,240.00
124,000
100
6
电气
4,960.00
124,000
400
7
泛光照明
200.00
100,000
20
8
消防报警
310.00
124,000
25
9
综合布线
744.00
124,000
60
10
弱电配管
682.00
124,000
55
11
弱电架桥
434.00
124,000
35
12
智能化调光系统
372.00
124,000
30
13
BA系统（楼宇设备管理系统）
992.00
124,000
80
14
卫星天线及有线电视
124.00
124,000
10
15
计算机网络机房
496.00
124,000
40
16
安防系统
372.00
124,000
30
17
广播系统
124.00
124,000
10
18
程控电话
248.00
124,000
20
19
空调送排风
9,300.00
124,000
750
20
锅炉
620.00
124,000
50
21
电梯
3,720.00
124,000
300
22
擦窗机
450.00
100,000
45
23
车库管理
96.00
24,000
40
24
标识
300.00
100,000
30
25
厨房设备、垃圾压缩机等
26
集成管理系统
27
会议室音视频系统
机电安装工程费小计
33,100.00
124,000
2,669
三
预备费（按建安工程费的8%计列）
8,019.68
124,000
647
建安工程总费用
108,265.68
124,000
8,731
1、给排水工程含水箱
2、消防喷淋含气体灭火
筒中筒结构的造价较难以估计，受建筑外立面，高度等影响巨大，下表是别人收集的中国超高建筑的成本表
单方造价从4090-15322元/平米，很好的显示了这一特点。
由于这种高度的建筑，在设计上往往与众不同，其成本预估较为困难，
一般来说在上海建一个超高层的建筑，价格至少在13000元/平米以上；在北京则需要10000元/平米以上。
建筑物名称
所在城市
竣工时间
层数
楼高
用地面积
（万平方米）
建筑面积
（万平方米）
总投资
（亿元）
单方投资（元）
总造价
（亿元）
单方造价（元）
备注
北京电视中心
北京
2006
41
239
3.61
20.2
35
17327
20
9901
用钢量达到了3.8万吨，地上高41层，地下3层；
京广中心
北京
1990
57
209
2.89
14.5
22.4
15448
—
—
地下3层；
中央电视台大楼
北京
2009
52
234
—
49.49
50
10103
46.5
9396
整体用钢量12.5万吨；
水立方
北京
2008
—
177
6.3
7.95
—
—
10.2
12830
空间钢架的薄膜结构；
银泰中心
北京
2008
63
249
3.1
35
40
11429
35
10000
拥有三座主体建筑，东西两栋为5A甲级写字楼，中央主楼为纯钢结构；
上海国际航运大厦
上海
1999
50
232.4
1.2
12.5
15
12000
—
—
包含高级智能化写字楼和涉外四星级商务性酒店；
环球金融中心
上海
2008
101
492
3
38.16
83
21751
52
13627
第79层～93层为上海柏悦酒店,地下3层；
金茂大厦
上海
1998
88
420.5
2.3
29
50
17241
—
—
钢筋混凝土结构；内有金茂君悦大酒店；
上海世茂国际广场
上海
2007
60
333.3
—
17
30
17647
—
—
裙楼为高档购物中心；11至60层为五星级酒店；
上海信息枢纽中心大厦
上海
2001
41
288
0.825
10.12
10
9881
—
—
地下四层；
上海中银大厦
上海
2000
53
258
0.4126
12.3
2.3亿美元
1870美元
—
—
地下三层，钢筋混凝土结构，外围框架梁为钢梁；
明天广场
上海
2003
58
283
10
12.7
28
22047
—
—
内含酒店式公寓、五星级酒店；
中信广场
广州
1997
80
391
2.3
29
40
13793
—
—
由一幢80层的主楼和两幢38层的副楼组成，内设68部电梯；
广州西塔（广州国际金融中心）
广州
2010
103
432
3.1084
45.6
60
13158
—
—
包括智能化超甲级写字楼和白金五星级酒店；
广东电信广场
广州
2005
68
249.9
0.9
14.5
—
—
9.6
6621
地下6层，地上裙楼8层和塔楼60层，共68层；
广州歌剧院
广州
2010
7
43.1
4.2
7.3
13.8
18904
10
13699
总用钢量约为12000吨，可容1800个座位；
广东电视观光塔
广州
2010
—
601
17.546
11.4
22
19298
—
—
使用高强钢约5万吨；
南方国际大厦
广州
1999
50
201
1.28
12
11
9167
—
—
十层裙楼和40层塔楼；
中华广场写字楼
广州
2000
62
270
3.5
17
16
9412
—
—
A、B两栋塔楼，A塔楼高26层,总高128米；B塔楼高62层，总高268米。
大鹏国际广场
广州
2010
59
269.2
0.7429
12.3
13.88
11285
—
—
建筑高度为213米，加上顶部天线达到269.4米；
紫峰大厦
南京
2009
89
450
1.8721
26.1057
—
—
40
15322
内设50多部垂直电梯与30多部自动扶梯；
南京国际广场
南京
2008
82
357
3.2477
48
约50
10417
—
—
06年因资金短缺停工，后获摩根士丹利注资复工；
金奥大厦
南京
2007
54
232
2.551
22.1536
15
6771
—
—
包括50层主楼和4层裙楼；
招商局南京国际金融中心办公楼
南京
2007
51
232
11
18.7
15
8021
—
—
由6层裙楼和分别为51层、27层的主副塔楼组成；
深圳财富大厦
深圳
2006
57
241
0.8
11
—
—
—
—
地下3层，写字楼层高3.65M；
深圳地王大厦
（信兴广场）
深圳
1996
69
384
1.87
27
40亿港币
14815港元
—
—
用钢量为24500吨；由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成；
深圳福田香格里拉
深圳
2008
42
200
1.1457
11.1514
14
12554
约10亿元
8967
地下三层，
深圳赛格广场
深圳
2000
75
355
0.9653
17.5
—
—
—
—
钢管混凝土结构，地下4层，1-8层为商业裙楼，9层以上为写字楼和酒店；3.6米层高，净高2.7米；双层中空玻璃幕墙和25mm厚蜂窝铝板幕墙；
深圳世界
金融中心
深圳
2009
54
227
1.0204
15
10
6667
—
—
54层高的主楼和两栋33层高副楼组成；
深圳信息
枢纽大厦
深圳
2007
48
243
9.22
18
—
—
15
8333
主楼48层，副楼22层，裙房8层，地下3层；
深圳招商
银行大厦
深圳
2001
53
237.2
1.0366
11.9
—
—
—
—
结构设计为钢骨砼框架—筒体结构，钢结构用量近一万吨；
深圳中航广场
深圳
2010
58
280
1.71
17.96
23
12806
—
—
地下4层，商业裙房7层，主体为浇型钢框架钢筋混凝土剪力墙核心筒结构；
重庆浪高会展
国际广场
重庆
2006
54
268
2
5.4427
5.6
10289
—
—
滨海浙江大厦
天津
2001
51
260
1.99
12.95
5
3861
—
—
旋转体结构；
滨江万丽酒店
天津
2002
48
203
6.5
12.3
6
4878
—
—
共268间客房；
津塔
天津
2010
75
337
2
34.64
40
11547
28.64
8267
地下四层，全钢筒中筒结构；
天津信达广场
天津
2005
51
238
2
15.394
10
6496
—
—
框筒为结构，裙楼为框剪结构；
中钢国际广场
天津
2012
88
358
2.6666
25
18
7200
—
—
摩天360
无锡
2004
50
209
0.5677
8
5.72
7150
—
—
无锡红豆国际广场
无锡
2008
48
248
1.2
13.68
8
5847
—
—
无锡茂业城
无锡
2008
60层
250
5
45
20
4444
—
—
其中购物中心20万㎡，甲级写字楼7万㎡，超五星级酒店4万㎡，国际公寓14万㎡；
无锡润华
国际大厦
无锡
2009
58
278
1.53
15
12
8000
—
—
由两幢楼组合而成，一幢楼为58层，另一幢48层，
无锡世界
贸易中心
无锡
2008
57层
250
5.56
32
15
4688
—
—
包括1座五星级的商务酒店，公寓楼，写字楼，1座交流中心，1座世贸中心
南宁地王
国际商会中心
南宁
2006
59
218
1.01
13.21
5
3785
—
—
沈阳国际
金融中心
沈阳
2010
89
427
4
53
10亿美元
1887美元
—
—
东北世贸广场
沈阳
2010
66
260
3
34
30
8824
—
—
62层主楼内设5A智能化甲级写字楼及超五星级酒店；
武汉世界
贸易大厦
武汉
1998
58
248
0.52
11
—
—
4.5
4090
地下两层，主楼为筒中筒结构，附楼为框架结构；
虎门黄河
中心大厦
东莞
2009
62
247
—
9
6
6667
—
—
温州世界
贸易大厦
温州
2008
68
300
3.1
25
20
8000
—
—
地上68层，地下4层；
如果建造的不是写字楼，而是住宅或酒店，价格则更高，主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。
下表展示了一个超高层酒店（40层，全部落地剪力墙结构）的建造成本（含装修）
其建造成本大致在13910–15655元/平米，扣除装修费用后，
其建设费用为10310-11705元/平米，远超相似结构的写字楼造价。
序号
分项工程名称
计算依据
单方造价（元/m2）
面积
总额
比例
1
桩基工程（受力桩）
总建筑面积
160-180
23983
384万
1.6％
2
地下室工程、基坑围护及支撑
地下室建筑面积
3800-4200
8394
3192万
13.9%
3
结构工程
地上建筑面积
1100-1300
15589
1760万
7.7%
4
建筑工程（除外墙玻璃幕墙）
地上建筑面积
800-900
15589
1280万
5.6%
5
新型节能幕墙
外立面建筑面积
1200-1500
10000
1200万
5.2%
6
给排水（含洁具，锅炉房管线）
总建筑面积
350-380
23983
840万
3.6%
7
喷淋、气体消防
总建筑面积
100-110
23983
240万
1%
8
污水处理（含管线）
总建筑面积
35-40
23983
84万
0.3%
9
空调工程
地上建筑面积
550-600
15589
880万
3.8%
10
地下室通风工程
地下室建筑面积
170-190
8394
142万
0.6%
11
照明、防雷、动力、变配电
总建筑面积
800-900
23983
1920万
8.4%
12
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
总建筑面积
500-550
23983
1200万
5.2%
13
煤气工程
总建筑面积
45-50
23983
108万
0.4%
14
电梯、自动扶梯
总建筑面积
320-360
23983
768万
3.3%
15
室外总体
总建筑面积
100-115
23983
2400万
10.5%
16
室内精装修连家具
地上建筑面积
3200-3500
15589
5120万
22.4%
17
杂项工程
总建筑面积
280-330
23983
672万
2.9%
18
洗衣房设备
地上建筑面积
150-170
15589
240万
1%
19
厨房设备
地上建筑面积
250-280
15589
400万
1.7%
13910-15655
22830万
（7度区）超高层造价比较
单位：
元/㎡
建筑高度
结构类型
结构造价
建筑造价
设备造价
综合造价
100
120
150
180
200
筒中筒（混合结构；核心筒—钢筋混凝土、型钢混凝土，外筒框架—型钢混凝土或组合型钢）
2800～3200
800～1000
1800～2000
5400～6200
300
3800～4200
900～1100
1800～2000
6500～7300
400
4800～5200
1000～1200
1800～2000
7600～8400
注：
建筑造价主要考虑垂直运输和超高人工费的增加会有所区别。
高层与超高层成本分析与对比
一、超高层与高层成本分析
1.超高层结构的选型
超高层建筑的结构决定了总体造价的高低。
建筑高度不同，适用的基本的结构型也不同，以下是7度抗震设防区不同结构类型限高表：
结构体系
非抗震设计
7度区
框架-剪力墙
170
140
剪力墙
全部落地剪力墙
180
150
部分框支剪力墙
150
120
筒体
框架-核心筒
220
180
筒中筒
300
230
本项目预计采用框架-核心筒结构造价较低，和普通高层造价相仿。
2.结构设计差异
结合本项目，框架核心筒体系能够适应基本需求。
在这种体系下，不同高度高层建筑在结构设计方面也存在着差异，主要差异如下表：
建筑高度
结构体系
抗震等级
超限审查
是否设加强层
抗震性能设计
基础造价
上部单方土建造价
100米
框架-核心筒
二级
不需
不需
正常设计
以此为基准
以此为基准
120米
框架-核心筒
二级
不需
不需
正常设计
约增加20%
与100米基本相同
150米
框架-核心筒
一级
省内专家审查
设一层
一般性能设计
以此为基准
比100米明显增加
180米
框架-核心筒
一级
省内专家审查
设一层
较高性能设计
约增加80%
比150米略有增加
3.建筑
（1）高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定：
1）避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过50m。
（故超过100m的建筑最少增加2个避难层）
2）通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。
3）避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。
4）避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。
5）建筑高度超过100m，且标准层建筑面积超过1000㎡的公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施，并应符合下列规定：
在停机坪的适当位置应设置消火栓。
停机坪四周应设置航空障碍灯，并应设置应急照明。
（这项一般可不做）
（2）由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本。
（3）消防电梯要在3台或以上。
（4）电梯利用效率相对较低，电梯数量有所增加。
（5）超高层建筑的配套人防面积也较大。
4.给排水
（1）给水同普通高层无太大变化；
（2）排水在150米之间无变化；
（3）消防-避难层增加设备间，设备间内增设消防接力泵（消火栓两台、喷淋两台）。
5.暖通
（1）中央空调需分区；
（2）避难层需设至机械防排烟系统。
6.强弱电
（1）消防报警系统要求严格，除卫生间以外所有房间都要有报警探测器；
（2）需增设转输消防水泵房，防火系统需分区。
（3）供电系统：
随着高度的增加，供电安全等级相应提高。
7.综述
考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在4500元/平米，超高层的成本在5220元/平米-5670元/平米左右，全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。
增加造价（元/平米）
整体设计标准与技术
20-40
基础与结构
160-260
屋面及外立面
15-25
机电设备
160-240
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