最新版科研大楼建设项目可行性研究报告.docx
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最新版科研大楼建设项目可行性研究报告
科研大楼建设项目
可行性研究报告
第一章项目概况
一、项目名称
**五公司科研大楼建设项目
二、项目的建设单位
**建设有限公司，我公司具有房屋建筑工程总承包壹级资质，具有满足工程施工的技术和施工设备的条件，为了节约资金，降低建设成本，科研大楼建设项目计划由公司自行组织施工。
三、项目建设地点
本项目位于**市**区**开发区内，**开发区北起顾戴路，南至淀浦河，西达中春路，东到横沥港。
**开发区示意图
四、项目建设内容及规模
本项目用地为城市建设用地，现初步拟定总用地面积为20000平方米，科研大楼项目总建筑面积约30000平方米，主体结构16层，其中地上建筑面积约为19353平方米，为科研大楼的主体结构，地下一层，建筑面积约为10647平方米，为地下车库及变配电站、以及消防泵房。
五、项目的进度安排
本项目拟在两年内建完，计划于2018年3月动工，于2020年3月竣工并交付使用。
六、项目的投资估算
本项目计划在****区**开发区内征地30余亩，征地费用估计为24，000万元，工程建设费用约为12，000万元，总投资工36，000万元，本项目所用资金全部由公司自筹解决。
七、项目主要经济技术指标
序号
名称
面积
单位
1
项目占地面积
20000
㎡
2
建筑面积
30000
㎡
3
地上建筑面积
19353
㎡
4
地下建筑面积
10647
㎡
5
容积率
1.5
6
建筑密度
9.3
％
7
建筑高度
53
m
8
绿化率
28.3
％
9
停车位
180
个
八、报告编制的依据
1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
2、《建设项目经济评价方法与经济参数》（第三版）
3、《**市**区区域总体规划实施方案（2006-2020）》
4、《**市**区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
5、中国核工业建设集团公司《十一五发展战略及2020年远景目标规划》
第二章项目建设单位概况
公司组建于1964年，隶属于中国核工业建设集团公司,1984年注册为“**石化安装检修工程公司”，2006年更名并注册为“**建设公司”，2009年改制并注册为“**建设有限公司”。
具有化工石油工程、电力工程、机电安装工程、房屋建筑工程等四个施工总承包一级资质；具有核工程、钢结构工程、起重设备安装工程、化工石油设备管道安装工程等四个专业承包一级资质，并有对外经济合作经营资格的国有施工企业。
公司自组建以来，先后承担了核工程、石油化工、化纤等国家各类重大工程项目的安装和检修，独立完成了巴基斯坦恰希玛一期核电站、阿尔及利亚重水研究堆等国外核电安装工程项目和国内秦山二期等核电站的安装工程建设。
正在实施秦山二期核电站扩建项目、巴基斯坦恰希玛二期核电站项目的安装工程、福清核电站常规岛安装工程建设，并已成为第三代AP1000核电自主化依托项目浙江三门、山东海阳和江西彭泽核电站核岛建安工程施工总承包单位，承包的三门核电将成为全球首座AP1000核电。
公司曾先后荣获中国建筑工程鲁班奖、国家优质工程金奖、银奖、省部级优质工程奖、**市白玉兰杯、申安杯优质工程奖等系列奖项。
先后20年被评为**市优秀公司。
是**市建筑企业综合实力前50强企业。
第三章项目建设的必要性和条件
一、项目建设的必要性分析
1、满足企业科研与办公需求，树立公司良好的企业外在形象。
根据公司的“十二五”发展规划，未来核电建设的规模、范围，以及技术研究的需求，为了给公司核电建造技术的研究开发、科研培训、信息化、档案管理等工作提供保障，建设一座新的集办公、科研等于一体的科研大楼已势在必行。
公司现有的基础设施不配套，办公环境、硬件设施和科研配备均已不能满足公司发展的需要，严重影响了公司未来的发展，公司新的体制和新的机制运行对基础设施的功能提出了新的更高要求，必须满足公司做为大型管理公司的需要。
随着第三代核电的开工建设，公司现有的地域已无法满足公司现在的经营规模与运作模式，制约了公司未来参与核工程、核能开发利用及军工工程领域拓展的需求，在公司不断深化企业变革，强化公司经营管理，全面提升公司经营管理能力的同时，公司的发展需要一个全新的、设施完备的、信息畅通的、人力资源充沛的、可以获得政府政策大力支持的环境和空间，所以为了跟上公司今后几年甚至十几年快速发展壮大的脚步以及树立**建设有限公司良好的企业外在形象，建设一座既能满足企业科研与办公需求，又能响应公司走出去的方针的充满现代化与智能化的办公大楼势在必行。
2、优越的地理位置以及具有良好收益性质的公司固定资产的再投资。
**开发区优越的地理条件与便捷的交通
**区位于**的腹地，是中心城区连接西南郊区和外省的纽带，随着虹桥综合交通枢纽建设的推进，**区将成为**市服务长三角地区的重要功能区域。
**镇是**区的政治行政中心，北临虹桥综合交通枢纽和虹桥国际机场，南临**经济技术开发区、**紫竹科学园、****工业区，东临漕河经济技术开发区，**交通大学、华东师范大学等全国一流高等院校坐落在**区内。
**商务区凭借地理位置的优势，将成为承接**中心城区服务业转移和服务长三角地区的重点区域。
******开发区地理位置优越，交通便利发达，基础设施齐全，投资环境良好，业已成为国、内外优良资本投资**首选之地。
本项目在满足公司科研与办公需求的同时，可能要将部分楼层以及楼层低下商务区转租出去，随着******开发区经济的快速发展，这也将是公司在**地区能获得良好收益性质的企业固定资产的又一次成功的投资。
3、国家及****开发区优惠政策对大型央企的大力支持，对企业各方面发展有利。
**市**区政府在产业结构调整政策上大力支持中央企业以总部经营型进入开发区，非常欢迎央企总部入驻开发区，对入驻****开发区的科研开发机构、高科技企业给予相应的政策优惠，从政策上和人力上均给予大力支持，全力协助公司办理所有政府相关手续。
如:
1、凡开发建造商务楼宇并留作自用或出租引进企业注册落户的，按照商务楼宇经营单位实缴税收地方实得财力的一定比例予与扶持。
2、凡引的投资规模超过1000万元，预计税收产出超过300万元的现代服务企业，原则上实行一事一议政策扶持，并在工商税收服务、人才引进、员工社会保障及法律援助方面享受“绿色通道”待遇。
3、对落户在本区，经国家有关部门认定的国家实验室、国家工程实验室、国家重点实验室、国家工程研究中心、国家技术研究中心等，视国家投入及市配套资金情况给予相应扶持。
本项目集科研、商务、办公于一体，这些优惠政策不仅能为公司减轻资金的压力，还能为公司今后的发展提供很多便利。
**开发区建成后效果图
二、项目建设的条件分析
1、地理位置及区域范围
本项目位于**市**区**商务区内，**商务区北起顾戴路，南至淀浦河，西达中春路，东到横沥港。
北临虹桥综合交通枢纽和虹桥国际机场，南临**经济技术开发区、**紫竹科学园、****工业区，东临漕河经济技术开发区。
**开发区
**市****开发区位置示意图
2交通条件
商务区毗邻虹桥综合交通枢纽和虹桥国际机场，南侧G60沪昆高速公路，北侧G42沪蓉高速公路、地铁9号线。
地铁1号线和5号线在**交汇，沪闵高架直通市中心，以及途径**的沪杭铁路、南莘铁路等构成了发达的交通网路。
商务区区域内已纳入规划建设的城市交通有：
地铁12号线和地铁17号线。
地铁12号线在七莘路设立站点，计划于2017年竣工。
交通条件十分便利。
**市****开发区周边交通示意图
3、地理环境
**属于北亚热带季风性气候，四季分明，雨热同期，日照充分，雨量充沛，夏季高温多雨，冬季温和少雨，**气候温和湿润，年平均气温地区差异较小。
其气象资料如下：
气温
年平均气温15.8℃
绝对最高气温40.7℃
绝对最低气温-12.1℃
最热月7月平均气温27.7℃
最冷月1月平均气温3.1℃
气压
年平均气压0.10161MPa
年最高气压0.10307MPa
年最低气压0.10022MPa
相对湿度
全年平均相对湿度79％
月最高湿度83％
月最低湿度75％
风向与风压
年最大平均风速3.7m／s
年最小平均风速2.8m／s
全市除了浦东新区以东北偏北风最多外，其他均已东南偏东到东南风最多，风的季节性变化明显。
3~8月份盛行东南偏东风
9~10月盛行东北风
11~次年2月盛行西北偏北风
基本风压值（离地10米，50年一遇风压值）0.55KN／m²
基本雪压值（50年一遇雪压值）0.20KN／m²
最大积雪深度18厘米
降雨量
年平均降雨量1149mm
年最大降雨量1673mm
年最小降雨量800mm
年日照时间1825～2080小时
地震烈度基本烈度为六度
最高地下水位地下0.6米
第四章项目的建设规模与建设内容
一、项目建设的规模与内容
项目总占地面积为20000㎡，其中建筑面积为30000㎡，地上建筑面积为19353㎡，为科研大楼的主体，地下建筑面积为10647平方米，为车库与变配电站、消防泵房等。
建筑的主体结构主要用于公司各职能部门办公以及设立公司核电建造技术研究开发中心、公司的科研培训机构、档案管理机构等。
第五章项目的进度安排
本项目的投资建设活动将采用先进的专业化项目管理模式、组织科学高效的项目管理机构，力求高效率、高质量、低成本的完成项目目标。
本项目计划建设周期为两年，具体进度安排如下：
2017年11月－2018年2月项目前期工作，勘察、设计
2018年2月—2018年3月施工准备阶段
2018年3月—2019年7月土建工程
2019年7月—2019年10月设备购置及安装
2019年10月—2020年1月室内装修
2020年1月—2020年2月设备运行调试
2020年3月竣工验收
项目的建设进度计划表如下：
序号
时间
进度
20012年11月
2018年
2019年
2020年
阶段
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
1
前期工作
2
设计
3
施工准备
4
土建工程
5
设备购置及安装
6
室内装修
7
设备运行调试
8
竣工验收
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