房地产投资分析课件ppt第五章.pptx

房地产投资分析课件ppt第五章.pptx

《房地产投资分析课件ppt第五章.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析课件ppt第五章.pptx（70页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

第五章基础数据估算,内容提要,5.1房地产投资与成本费用估算5.2融资与资金成本分析5.3收入与税金估算,5.1房地产投资与成本费用估算,5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成1房地产投资的概念和构成概念：

房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。

构成：

房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。

经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。

2成本费用的概念和构成概念：

成本费用是指投资者为进行投资获得收益所必需付出的代价。

构成：

成本费用=开发产品成本+经营成本,3房地产投资与成本费用的关系,图5-1房地产开发项目总投资构成图,房地产开发项目开发完成后，如果存在自营或出租部分，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：

开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本将上述两等式进行整理得：

开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：

开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本,现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如表5-2所示。

表5-2房地产投资估算中的投资与成本的关系表,5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据1房地产投资与成本估算的要求,房地产投资分析一般可分为投资机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究、项目前评估四个阶段。

房地产投资分析的不同阶段对投资估算的精度要求如表5-3所示。

尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：

（1）估算的范围应与项目投资方案所涉及的范围及所确定的各项内容相一致。

（2）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。

（3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。

（4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。

（5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求,表5-3建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求,房地产投资估算的依据包括以下几个方面：

（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。

（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布的物价指数。

（3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。

（4）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。

（5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。

（6）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。

（7）地方政府制定的有关取费标准。

5.1.3房地产投资与成本费用估算的方法投资估算的方法=简单估算法+投资分类估算法1简单估算法简单估算法是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目投资的方法。

简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。

2投资分类估算法在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。

5.1.4房地产投资与成本费用的具体估算房地产投资与成本费用具体估算主要采用投资分类估算法。

1土地费用土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。

房地产项目土地使用权的取得有多种方式，所发生的费用也各不相同。

土地费用的估算一般可以采用市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等各类评估方法进行评估。

2前期工程费前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总投资的一定百分比估算。

（2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

（3）土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。

3基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

基础设施建设费通常采用单位指标估算法及实际工程量来计算。

4建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。

在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。

5公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指为市民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。

其主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。

这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。

注：

房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性以及是否进行销售。

非盈利性的且不进行经营销售：

核算在该费用项下盈利性的且进行经营销售：

则应核算在建筑安装工程费用项下。

6开发间接费开发间接费是指房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。

7管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

管理费用是按项目投资或前述l5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。

如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目之间合理分摊。

8财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。

其主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业融资发生的其他财务费用。

9销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。

各种费用综合起来为：

（1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%；

（2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%；（3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。

以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。

10其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。

11开发期税费开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：

商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。

外资企业免征固定资产投资方向调节税。

12不可预见费不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算。

注：

如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。

13运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。

其主要包括管理费用、销售费用等。

14修理费用修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

注：

此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。

5.2融资与资金成本分析,5.2.1融资分析1融资的概念融资是通过一定渠道、采取适当方式筹措资金的财务活动，是财务管理的首要环节。

房地产投资中的融资是指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营项目活动顺利进行而采取的资金融通活动。

2融资渠道融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道，反映可供企业选择的资金来源渠道与供应量。

（1）自有资金

（2）信贷资金信贷资金主要是投资者通过债务融资的方式以获取的资金，债务融资可分为债券和商业贷款两类。

商业贷款是指债务人向商业银行或其他金融机构（信托投资公司、信用社等）借款的融资形式。

商业贷款目前是我国大多数项目的融资主渠道。

此外，中国还大量存在民间借贷。

类型分为：

房地产开发流动资金贷款房地产开发项目专项贷款房地产抵押贷款,（3）预售收入预售收入也叫预售款，是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。

（4）带资承包,资金的使用顺序是：

资本金全部用于投资，同时争取采用承包商带资承包，接下来是使用信贷资金，但要与预售收入结合起来，因为很多时候，都是用预售收入（或销售收入）来偿还银行贷款，余下的可以进行再投资。

3融资方案

（1）融资方案的概念融资方案是根据投资项目资金需求状况与各类融资渠道的可行性所编制的项目融资行为实施方案。

融资方案应满足以下要求：

供需平衡；融资方案应贯穿于项目周期的全过程，包括设备更新投资等因素均应予以考虑；结构、成本、风险综合评价；重视财务杠杆作用,

（2）融资方案编制的原则适度性原则效益性原则,融资成本。

经济效益。

风险。

（3）融资方案的内容融资主体和资金来源，重点研究如何确定项目的融资主体以及项目资金，项目资金的来源渠道和筹措方式。

融资方案分析，从资金结构、融资成本及融资风险等各个侧面对初步融资方案进行分析，结合财务分析，进行比较、选择，最终确定投资项目的融资方案。

5.2.2资金成本概述1融资成本的概念融资成本又称为资本加权平均成本或资本加权成本，是指企业筹集和使用长期资金而付出的代价。

2融资成本的构成企业融资成本=融资费用+资金使用费,3权益资金成本权益资金成本是指企业的所有者投入企业资金的成本，指企业的优先股、普通股以及留存利润等的资金成本。

权益成本=投资者的预期报酬+筹资费用,

（1）权益资金成本率计算优先股优先股成本=筹资费用+预定的股利其计算公式为:

式中：

Kp优先股资金成本率；Dp投资者预期报酬（股利）；Pp股票发行价；fp筹资费率。

普通股普通股的资金成本率计算公式为:

式中：

Kc普通股资金成本率；Dc投资者预期报酬（股利）；Pc股票发行价；G投资者预期报酬递增率；fc筹资费率。

留存利润企业的留存利润是由企业税后净利润扣除派发股利后形成的。

它属于普通股股东，包括提取的盈余公积和未分配利润。

留存利润的使用也有成本，不过是一种机会成本。

其确定方法与普通股相同，只是不考虑筹资费用。

其计算公式为:

式中：

Ks留存利润成本率；Dc投资者预期报酬（股利）；Pc股票发行价；G投资者预期报酬递增率。

（2）投资者预期报酬率投资者预期报酬率是权益资金成本率的根本，投资者预期报酬率可以采用的计算方法主要有资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法。

资本资产定价模型法投资者预期报酬率的计算公式为:

D=Rf+（Rm-Rf）,式中：

D投资者预期报酬率；Rf社会无风险投资收益率；项目投资风险系数；Rm市场投资组合预期收益率。

税前债务成本加风险溢价法风险溢价模型则从债务的税前资本成本率Kb出发。

因为股东对预期收益承担了比债权人更多的风险，根据风险与收益相匹配原理，股权资本要求在债务资本收益率上加上一定的风险溢价。

此时，投资者预期报酬率可表述为:

D=Kb+RPt式中：

Kb所得