房地产存货评估指引.docx
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房地产存货评估指引
房地产企业存货评估指引（讨论稿）
房地产开发企业的存货中除一样工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发本钱——土地开发、衡宇开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发本钱）的评估方式进行讨论。
一、房地产企业存货核算的要紧内容和特点
一、开发本钱的核算：
开发本钱按其用途，可分为如下四类：
（1）土地开发本钱、
（2）衡宇开发本钱、（3）配套设施开发本钱、（4）代建工程开发本钱。
其中：
配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发本钱指房地产开发企业同意委托单位的委托，代为开发除土地、衡宇之外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：
1、土地取得费用，二、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，五、配套设施费：
指在开发小区内发生，可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，六、开发间接费：
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
二、开发产品的核算
房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。
其中开发用土地在取得时，按实际本钱计入“开发本钱”。
在开发建设进程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发本钱；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
属于难以识别或难以合理分摊的费用性本钱支出实际发生时直接计入当期损益。
二、房地产企业存货评估方式
一、产成品-开发产品
房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减必然的销售费用及全数销售税金、部份利润计算评估值。
评估公式为：
评估价值＝销售单价－适当的销售净利－销售费用-销售税金－所得税。
二、在产品-开发本钱
要紧采纳假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象以后开发完成后的价值，减去以后的正常开发本钱、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。
其评估的计算公式如下：
V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）
其中：
V——在建工程价值；
A——续建完成后的房地产价值（指该工程按设计标准完工后的市场能够同意的销售价钱，经常使用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价钱）；
B——续建本钱（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；
C——投资利息；
D——税金；
E——续建投资利润；
F——租售费用
（1）确信开发完成后的房地产总价
依照所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价（总开发价值），可通过以下两个途径确信：
关于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按那时的市场交易价钱，采纳市场比较法确信；关于适应出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可依照那时的租金水平，确信所开发房地产出租的纯收益，采纳收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。
（2）估算续建本钱
后续开发建筑本钱费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采纳建筑工程概预算的方式来估算。
（3）估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。
关于在建工程来讲，专业费用可能已在前期工程中投入。
（4）估算不可预见费
假设开发法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一样为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
（5）确信后续开发建设周期，估算预付资本利息
后续开发建设周期指自估价基准日至工程完工并出租或出售完毕的这一段时刻。
利息即后期开发全数预付资本的融资本钱。
（6）估算税金
税金要紧指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应依照当前的政府税收政策估算，一样以房地产总价的必然比例计算。
（7）估算开发商的合理利润
该利润是指后期投入应计的开发商利润。
开发商的利润应按投资年期不同，采纳不同的投资回报率计算。
（9）计算在建工程价值
依照上述公式即可计算出在建工程的价值。
3、在产品不同情形的评估方式
（1）对在建项目本次评估采纳剩余法（假设开发法）评估。
评估公式：
待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值（收入）-续建本钱-治理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润--土地增值税-企业所得税
（2）对待开发的土地利用权评估要紧采纳假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。
假设开发法评估公式：
地价=楼价-开发费用-销售税金-治理费-资金利息-销售费用-税费-利润。
基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法是指在政府确信发布了基准地价的地域，通过具体区位、土地利用年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，对估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价钱的一种估价方式。
宗地地价测算分析如下：
地价=许诺建筑面积×楼面基准地价×宗地容积率修正系数×土地类型修正系数×利用年期修正系数
有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部份楼盘。
评估抵押价值时，必需清楚地把握两个问题，一是预售许可证所许诺预售的楼层及其建筑面积，即可售部份；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必需将已售部份的在建实物工程量价值和相应的土地利用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部份楼盘的权利价值已不属于委托单位所有。
三、房地产企业存货评估案例模板
例：
存货的评估说明（仅供参考，按实际情形修改补充）
存货账面值为xxxx元，调整后账面值为元。
存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。
其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地利用权，账面价值为元，要紧有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地利用权两项，总面积为平方米。
产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。
由于资产占有方在别墅的开发中依照周围地形、景观的不同采纳了个性化设计，因此别墅的户型较多，以知足客户个性化的需要。
为了治理和销售的需要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在外墙的显著部位。
与一样工业企业相较，房地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个性化不同大、位置固定的特点，因此本次评估对全数存货进行了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。
清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照资产占有方提供的测绘报告对建
筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一致。
在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对委托评估的在建项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。
经现场核实，实际的工程形象进度与建设监理公司描述的形象进度大体一致。
（一）产成品的评估说明
产成品账面值为元，调整后账面值为元。
产成品由已开发且建设完成的商品房结转本钱而形成的存货，系资
产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全数建造在南航xxxxxxx的D区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应的土地利用权，并取得该项目的建设计划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进行明细核算，未能将该部份存货本钱结转到每一项的存货明细中。
如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。
依照该公司历史的销售情形，评估人员以为委托评估的存货均能正常销售,故本次评估按正常销售产品评估。
评估公式：
正常销售产品的评估值=不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-（销售利润率×所得税税率）-销售利润率×（1-所得税税率）×净利润扣除率]×数量
1、销售单价的确信
按企业提供的销售清单价钱确信。
D区内开发的住宅在评估基准日之前的两年内已销售了
400余套，面积超过了平方米，销售价款逾2亿元。
评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方提供的销售清单中说明的价钱的可实现性进行了评判，同时对财务部门提供的价钱独立在销售部门进行验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价钱确信。
关于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员依照有关可比住宅的销售单价确信了其的销售单价。
2、销售利润率的确信
项目2006年度2005年度2004年度
一、主营业务收入
减：
主营业务本钱
主营业务税金及附加
二、主营业务利润
加：
其他业务利润
营业费用
治理费用
财务费用–
三、营业利润
加：
投资收益
补助收入
营业外收入
减：
营业外支出
四、利润总额
销售利润率
销售费用率
上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。
依照表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，2003、2004年明显异样。
依照资产占有方介绍的有关情形，这两年结转的本钱中有大量在公司股权交易时同时带入的潜亏，不具有共性。
依照房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以2005年和2006年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评估量算的取值。
3、销售费用率的确信
同上述之理，销售费用率以2005年和2006年的数据的加权平均
数3.08%作为本次评估量算的取值。
4、所得税税率的确信
所得税税率取33%。
5、净利润扣除率的确信
净利润扣除率取50%
6、销售税金及附加率
营业税：
5%
城建税：
7%
教育费附加：
3%
防洪费（本地行政事业性收费）：
0.13%
土地增值税（各地不同，以实际为准）：
按1%预缴，按期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。
以上税费合计6.63%。
评估举例:
（评估明细表－产成品24）
名称：
大别墅
编号：
D057
户型：
D2+
建筑面积：
439.16平方米
销售单价：
9837元/平方米
评估值的计算:
评估值＝不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-（销售利润率×所得税税率）-销售利润率×（1-所得税税率）×净利润扣除率]×数量
＝元。
经上述方式评估存货－产成品评估价值为元，
该评估价值为存货－产成品的可变现净值，评估增值额
元，增值率%。
（二）在产品的评估说明
为xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部份和拟建的xxxxxxx五期公寓开发项目,为公司账上资产，共计6大项，账面价值元。
xxxxxxx公司在产品要紧包括:
xxxxxxx三期公寓7套,建筑面积共计平方米，转入产成品评估；
Ⅱ.在建的xxxxxxx四期房地产开发项目：
xxxxxxx四期建设规模为四栋（第4至7栋）混合结构的6层住宅楼及三栋（第1至3栋）框剪结构的11层住宅楼，占地面积亩计平方米，总建筑面积平方米，其中:
可售建筑面积平方米共计套公寓,公建建筑面积平方米。
四期项目于2006年5月动工,估量2007年10月完工入伙。
xxxxxxx四期房地产开发项目于2006年1月取得《xxxxxxx经济技术开发区治理委员会关于xxxxxxxxxxxxxx房地产开发建设xxxxxxx四期公寓工程投资打算的批复》（区经字[2006]099号）文件，项目总投资万元，总建筑面积为平方米，为4栋6层住宅楼和3栋11层住宅楼。
2006年6月办理了《建设用地计划许可证》（xxxxxxx规用地H[2005]073号），建设规模为59850.22平方米；2006年8月办理了《建设工程计划许可证》（xxxxxxx规工程H[2006]094号）、《建设工程施工许可证》（编号2006-056号）。
于2006年9月取得《商品房预售许可证》（№FYSZD152）。
四期项目建设工程技术经济指标：
至评估基准日各栋的形象进度为：
1栋主体至五层墙体，2栋主体至8层墙体，3栋主体至9层墙体，4栋至7栋主体已封顶，其中4栋、5栋的水暖立管已做完。
其工程依照施工合同支付工程款，现工程量达到总投资的50%左右。
至评估基准日,四期项目共计574套公寓,其中已获套公寓的预售许可,尚有184套公寓未放盘。
其中：
已出售345套，建筑面积计平方米；未售229套，建筑面积计21042.89平方米。
四期项目已出售345套公寓中：
①246套计24156.77平方米已结转本钱和收入，占总建筑面积的40%；②剩余的99套为已认购和预售方式，建筑面积为10296平方米，售房价款为2950万元，尚未全付房款。
xxxxxxx四期公寓项目的评估范围是：
①已认购和预售的99套公寓，建筑面积为10296平方米；②未售229套，建筑面积计平方米；③不可售的公建建筑面积4354.34平方米。
上述三项建筑面积共计为平方米，占总建筑面积的60%。
至评估基准日评估范围内在建工程,现已支付工程款多万元，依照形象进度，其尚未支付工程款达1700多万元。
Ⅲ.拟建的xxxxxxx五期公寓项目：
xxxxxxx五期公寓项目拟建13栋5至11层多层至高层住宅楼、1栋2层幼儿园、1栋4层综合楼及地下车库，其经济技术指标为:
占地面积74900平方米，总建筑面积195451平方米，建筑密度为26.7%,容积率2.15,绿地率43.5%,打算于2007年5月动工,估量2020年10月完工入伙。
至评估基准日,拟建的项目用地上现有拟拆除的售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪及一期A5A7G型5栋别墅10套。
①地价阻碍因素分析
A.区域因素
区域因素是指土地所在地域的社会经济条件。
这些条件相结合所产生的地域特性，对地域内的地产价钱水平有决定性的阻碍。
XXXXXXXX
计划限制:
城市计划对本区无特殊的计划限制条件。
B.个别因素
个别因素是指组成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价钱产生阻碍的因素。
阻碍地价的个别因素要紧包括土地位置、产权状况、地质条件、市政基础设施、交通条件、计划限制及周边产业状况等因素。
a.土地位置状况
b.土地利用权产权状况
c.建筑物及地上附着物状况：
宗地上已开发完工xxxxxxx一、二、三期，xxxxxxx四期为在建工程，正在进行主体结构建设。
宗地上尚建有及广场、售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪、围墙、道路及配套设施等。
d.市政基础设施
供电：
市政供电电力供给能大体知足。
供水：
市政供水供水充沛，保障有力。
通信：
程控，通信设施充沛齐全。
②评估方式
A.在建项目—xxxxxxx四期公寓房地产项目的评估方式如下：
由于xxxxxxx四期公寓房地产项目正在开发建设，采纳“剩余法”（假设开发法）进行评估较为适宜。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，动用假设开发法估算在建工程项目价钱，是在预测开发完成后的房地产价值后，扣除续建本钱、治理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润投资、税收等费用后，依照剩余之数来确信项目的评估值。
计算公式为：
待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值（收入）-续建本钱-治理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润--土地增值税-企业所得税
B.拟建项目---xxxxxxx五期房地产开发项目土地利用权权益价值的评估方式如下：
依照《城镇土地估价规程》（以下简称“规程”），经常使用的地价估价方式有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、本钱逼近法、基准地价系数修正法等，评估方式的选择应依照土地估价技术规那么，依照各类方式的适用范围，结合估价项目的具体特点和评估目的进行。
在这次评估中，由于评估对象是预期开发的不动产，可采纳剩余法。
剩余法是指在求取估价对象的价钱时，将委估对象的预期开发完成后不动产正常交易价钱基础上扣除估量的正常衡宇开发本钱及有关专业费用、利息、利润和税费，以价钱余额估算评估对象土地价钱的一种方式。
本次评估的是xxxxxxx公司对该地块土地利用权的权益价值，故在计算时需扣除土地增值税和企业所得税，计算公式如下：
地价=开发完成后房地产价值-开发本钱-治理费用-投资利息
-投资利润-销售费用-销售税金
土地权益价值=土地利用权评估值-土地增值税-所得税
③评估进程
A．在建项目—xxxxxxx四期公寓房地产项目的评估
Ⅰ续建完成后的房地产价值预测
XXXXXXXXXXXXXXX
由此可测算该项目预期开发价值别离为：
续建完成后的房地产价值=元
Ⅱ续建本钱
衡宇开发的总本钱要紧包括前期费用、建安工程费用和其他费用。
其中建安工程包括主体建筑工程、基础工程、水电安装、消防工程、电梯工程、通信工程、室外配套工程、煤气治理工程等项目，依照《xxxxxxx省建筑工程预算综合基价》（2003年）、《全国统一建筑装饰工程消耗量定额xxxxxxx省综合基价》（2003年）、《xxxxxxx省建设安装工程费用定额》、《全国统一安装工程预算定额xxxxxxx省综合基价》（2003年）、《xxxxxxx省建筑建设工程价钱信息》（2006年第10-11期）并结合委估对象的工程结算依据，和项目的自身状况，估算该项目总开发本钱如下表：
至评估基准日评估范围内在建工程,账面值为元，调整后账面值为元，为已支付的工程款。
依照形象进度，工程量达到总投资的50%左右，该工程支付工程款与形象进度不一致，那么达到形象进度应付工程款为：
×50%=元
尚未支付的工程款=
因此尚需投入的建筑本钱为：
Ⅲ投资利息
该项目的合理开发建设期为1.5年，在评估基准往后建设开发期还剩8个月计0.67年,利率取中国人民银行2006年10月28日发布的1-3年期贷款年利率6.30%，计息周期为续建建设期的1/2。
以在建工程评估值和续建本钱为计息基数。
投资利息＝在建工程评估值×{（1+6.3%）^（0.67）-1}
+续建本钱×{（1+6.3%）^（0.67/2）-1}
Ⅳ销售费用
销售费用按三年审计后的会计报表数据测算，那么：
销售费用=销售收入×0.49%=元
Ⅴ销售税金
营业税：
5%
城建税：
7%
教育费附加：
3%
防洪费（本地行政事业性收费）：
0.13%
土地增值税：
按1%（各地不同）预缴，按期汇算清缴，汇算清缴数同预缴数。
以上税费合计6.63%。
故：
销售税金及附加现值＝
Ⅵ续建投资利润
依照我国目前房地产开发项目一般利润回报，取开发商合理年利润率为12%，以在建工程评估值与续建本钱之和为计算基数。
续建投资利润＝（在建工程评估值+续建建筑本钱）×年利润率
Ⅶ在建工程评估价值
在建工程评估价值=续建完成后的房地产价值（收入）-续建本钱-治理费用
-投资利息-销售税费-续建投资利润
在建工程评估价值=61,296,899.88元
Ⅸ所得税
依照《xxxxxxx地址税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（地税函[2006]80号，2006年8月15日下发）规定的预征税率的标准，来测算需扣减的房地产开发项目所得税。
xxxxxxx县级城镇房地产开发企业平均利润率为10%，所得税率为33%。
预征所得税=销售收入×10%（本地平均房地产开发利润率）×33%（所得税率）=X元
Ⅹ在建工程评估结果
B．拟建项目---xxxxxxx五期房地产开发项目土地利用权权益价值的评估
Ⅰ.开发完成后的房地产价值
xxxxxxx五期房地产开发项目现账面值为元,账面组成为土地开发费、公共配套费、利息及开发间接费用。
为取得土地利用权及拟拆除的售楼处、会所、饭堂、网球场、高尔夫练习场、绿化草坪及一期A5A7G型5栋别墅10套所发生的费用。
xxxxxxx五期房地产开发项目拟建13栋5至11层多层至高层住宅楼、1栋2层幼儿园、1栋4层综合楼及地下车库。
该项目打算于2007年5月动工,估量2020年10月完工入伙。
拟建xxxxxxx五期公寓项目计划设计如下表：
拟建xxxxxxx五期公寓项目建设规模如下表：
评估基准往后xxxxxxx四期正在预售，现售价在3200-3500元/平方米之间；大型住宅小区正在预售，住宅销售均价在4500至5000元/平方米左右。
依照xxxxxxx同类项目的市场状况及周边房地产市场行情、项目所处地理位置、开发规模、楼盘整体定位等情形，和市场进展趋势，咱们确信住宅销售均价为4000元/平方米；依照目前xxxxxxx同类项目市场状况及商业房地产的价钱、租金水平，咱们确信商业用房销售均价为4800元/平方米，办公用房销售均价为元/平方米，地下停车位每一个的权益价值为50000元。
项目所建成的840个地下停车位因不能公布转让故按其收益价值50000元/个计，由此可测算该项目预期开发价值别离为：
续建完成后的房地产价值=∑（可销售建筑面积×销售价钱）
=商业面积销售收入+住宅面积销售收入
+办公面积销售收入+停车位权益价值
Ⅱ.开发本钱
开发本钱包括项目前期费用、建筑安装工程费及其它费用等,依照依照《xxxxxxx省建筑工程预算综合基价》（2003年）、《全国统一建筑装饰工程消耗量定额xxxxxxx省综合基价》（2003年）、《xxxxxxx省建设安装工程费用定额》、《全国统一安装工程预算定额xxxxxxx省综合基价》（2003年）、《xxxxxxx省建筑建设工程价钱信息》（2006年第10-11期）并结合委估对象的工程结算依据，结合公司提供的该项目可行性研究报告中的投资预算，该项目的开发本钱测算如下表：
开发成本
（一）
建筑安装工程费
1
建筑工程费用
2
桩基工程费用
3
一般水电安装、消防、通讯、煤气管道
4
电梯
5
室外配套工程
（二）
前期费用及其他费用
1
勘察、设计费用
按建安费的
2.5%
2
项目论证费
按建安费的
1.0%
3
建设监理费
按建安费的
2.5%
4
质监费
按建安费的
0.1%
5
市政配套费
按建筑面积
6
人防费
按建筑面积
Ⅲ.治理费用
治理费用要紧包括工程建设进程中发生的各项治理费用,按建安费的1.5%取值。
治理费用=×1.5%=元
Ⅳ.投资利息
利率取中国人民银行评估基准日的一至三年期贷款年利率6.3%，该项目的正常建设期为1.
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