强烈推荐永城天信国际商贸城建设项目可研报告.docx
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强烈推荐永城天信国际商贸城建设项目可研报告
永城·天信综合服务中心
建设项目
可行性研究报告
第一章总论4
1.1项目概述4
1.2可行性研究报告编制依据4
1.3编制指导思想5
1.4编制的原则5
1.5研究范围5
1.6结论和主要技术经济指标6
第二章项目背景7
第三章项目建设的必要性和条件11
2.1.项目建设的必要性及意义12
2.2.项目建设的条件13
第四章选址与建设相关条件15
4.1选址原则15
4.2项目选址15
4.3选址综合自然条件16
4.5选址评价16
第五章用地规划与建设内容18
5.1用地规划18
5.2景观规划19
5.3交通规划20
5.4能源、水、电及通信工程规划20
第六章可持续发展与环境保护23
6.1建设实施可持续发展战略23
6.2项目环境影响分析23
6.3环境保护与资源节约利用措施24
第七章劳动安全卫生与消防25
7.1劳动安全卫生25
7.2消防25
7.3节能措施26
第八章项目组织管理与实施进度27
8.1项目建设程序27
8.2项目建设计划27
8.3项目建设管理27
8.4项目建设进度28
8.5项目管理监督28
第九章项目招标内容30
9.1招标主要依据30
9.2招标组织原则30
9.3招标范围30
9.4招标组织形式31
9.5招标内容31
第十章投资估算与资金筹措32
10.1投资估算32
10.2资金筹措33
第十一章效益分析34
11.1经济效益34
11.2社会效益35
第十二章研究结论与建议37
12.1评估结论37
12.2有关说明38
第十三章存在问题与建议措施40
第十四章希望政策支持和优惠41
第一章总论
1.1项目概述
项目名称：
永城·天信综合服务中心建设项目
项目建设单位：
永城市天信置业有限公司
建设项目开发性质：
按照国家关于发展与完善社会主义市场经济体制的有关法律、法规和政策，积极筹措土地开发、基础设施建设、城市建设所需的资金，并实施开发建设，推动区域乃至全市的产业升级。
项目概况：
永城·天信综合服务中心建设项目位于永城市产业集聚区永宿路以南、浍河路以北、僖山路以西、磨山路以东。
是一个以金融、咨询等服务为主，星级酒店、写字楼、购物、休闲娱乐等后勤服务为辅，并配以公寓、学校、生活区的综合服务中心，打造国际化产业聚集示范园区，在提升城市形象的同时，带动园区持续、健康、快速发展。
项目规划建设分为三个区，A区以金融、法律咨询等直接服务于企业升级和持续发展为主的智能型信息产业，该区内拟建甲级写字楼；B区从提升产业集聚区的整个软性环境出发，以星级酒店、餐饮、休闲娱乐、医疗保健等后勤服务为主，拟建5.2万㎡的五星级酒店及相关的商业服务配套；C区以城市生活配套为主，拟建公寓楼、生活区，便利在产业集聚区企业内上班人员的生活。
总规划用地规模为510亩，总建筑面积86万平方米，预计总投资37.6亿元，区内设有相关综合配套服务设施。
1.2可行性研究报告编制依据
1．《永城市年鉴》（2010年）
2．《永城市年鉴》（2011年）
3．现场踏勘及其他有关调查资料
1.3编制指导思想
根据项目建设的特点，编制本项目建议书的指导思想是：
紧密结合区域内经济社会发展的实际和需要，结合永城市以及产业聚集区发展的特点，增强前瞻性，经得起长期检验，定位科学明确，远近结合，设施完善，经济实用，环境幽雅，体现一流。
1.4编制的原则
1.优化设计方案，节约建设投资，使可行性研究切实可靠。
2.立足当前，着眼未来，实现可持续发展。
3.设施完善，功能齐全，符合规范，各项基础设施要充分满足城镇发展的需要，做到规模适宜，分区明确，功能齐全，实用方便，符合有关规范要求。
4.环境幽雅，建设具有现代意识，环境优美、舒适，实现人与自然和谐交融。
5.投资经济，节能省地，建筑物要充分利用现有地形，合理布局，充分利用自然通风和采光，注意节约土地和节约能源，使建设投资经济有效。
1.5研究范围
根据永城市发展计划委员会对项目可行性研究报告和项目建议书的有关内容和要求，并在所提供的有关原始资料的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、主体设施的功能及技术条件、总平面布置及公共设施、项目建设进度和组织管理、资金估算和资金筹措等方面进行论述，研究和计算，为项目的决策提供依据。
1.6结论和主要技术经济指标
1.6.1结论
（1）永城·天信综合服务中心建设项目符合河南省经济结构调整的战略要求和永城市的经济发展需求，一方面服务于永城市乃至整个豫东地区的经济发展，另一方面也满足永城市自身发展的需要，项目意义重大，必要性充分。
（2）项目建设内容合理可行，功能齐全，满足规模需要。
（3）项目选址合理，建设条件成熟，符合国家产业政策导向。
具有较好的经济、社会综合效益，项目切实可行，应加快推进建设。
1.6.2主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
规划用地面积
亩
510
2
总建筑面积
m2
860000
3
项目总投资
亿元
37.6
第二章项目背景
项目提出的背景
永城市位于河南省最东部，地处豫、鲁、苏、皖四省结合部，素有“豫东门户”之称，是河南省东引西进的桥头堡城市、河南距离出海口最近的城市、中原经济区区域性中心城市、河南省直管试点县（市）、中国县域经济百强县（市）市。
在实现中原崛起、中部崛起战略中，永城将肩负特殊使命，利用自身特殊地位与作用带动豫东地区崛起。
按照以人为本、全面协调可持续的科学发展观和“五个统筹”的总体要求，紧紧围绕全面建设小康社会和建设大永城的战略目标，进一步解放思想，开拓创新，加快发展，保持稳定，为民谋利。
2012年全市地区生产总值完成370亿元，增长10%，位居河南省商丘市第一位；境内财政总收入完成70.28亿元，位于河南省第一位。
城镇居民人均可支配收入19408元，农民人均纯收入7432元，分别增长13%。
再次进入中国百强县行列，位居第90位。
一般预算收入20.01亿元，居全省县市第六位。
国税收入超过5个省辖市，地税收入超过3个省辖市，国地两税综合收入超过4个省辖市。
生产总值万元能耗降低6.1%；主要污染物排放降低率全省领先。
以旅游业和科技含量高、环境污染少、经济效益好的高端产业为代表的“绿色经济”快速增长，为以“黑白经济”著称的永城市奏出了发展的最强音。
永城市产业集聚区位于河南省永城市新城区南部，规划面积19平方公里，建成区5.8平方公里，发展区5.2平方公里，控制区8平方公里，分两期开发建设。
永城市产业集聚区近期规划范围北至永宿路、南临南环路、西为西外环路南段、东至中原路以及沱河以北区域；远期规划范围在近期的基础上向东扩展至东外环路，向西扩展至西外环路。
永城市产业集聚区以铝精深加工、装备制造、煤化工为三大特色主导产业，是全省50个新型工业化产业示范基地之一。
截止2010年7月底，永城市产业集聚区按照“七通一平”的要求，建成标准厂房71000平方米；铺设园区道路40.1公里；铺设给排水管道18公里；建成污水处理厂一座；装备制造区10万千瓦线路已完成铺设；铝精深加工区220KV输电工程即将竣工；浍河路、铝箔路、芒砀路南段、中原路南段等“三纵三横”园区道路网初步形成；热力管道、燃气管道正在铺设；集聚区综合服务中心已开工建设。
今后一个时期，永城将突出以下发展重点：
建设“富裕永城”。
经济结构更加优化，产业特色更加突出，综合实力显著增强，城市的集聚力、带动力、辐射力日益凸显，勇立中原经济区建设第一方阵，在全国百强县中的位次持续提升，率先实现全面小康目标。
力争到2016年，全市地区生产总值年均增长10%以上；境内财政总收入年均增长20%以上；财政一般预算收入年均增长15%以上。
固定资产投资年均增长16%；城乡居民收入年均增长11%
建设“文明永城”。
“四城联创”任务确保完成，新型农村社区建设扎实推进，城镇化率年均提高2个百分点，达到50%左右，基本建成现代城镇体系和现代产业体系。
科技教育和文化事业更加繁荣，城市文明程度和市民文明素质显著提升，良好道德风尚、和谐人际关系进一步形成，全社会创造活力明显增强，创新型城市基本建立，成功创建全国文化先进市、全国文明城市和国家卫生城市。
建设“平安永城”。
“平安建设年”、信访“四无”县和“安全永城”等创建活动扎实开展，社会管理更加科学，社会大局持续稳定，安全生产形势持续向好，社会更加安定有序，群众安全感和满意度不断增强，保持全省平安建设、信访和安全生产工作先进市等荣誉。
建设“生态永城”。
做实做优省级生态示范市建设，努力使生态环境恢复良好，自然资源科学利用，生态效益型经济实现较快发展。
城乡人居环境优美舒适，人与自然和谐相处，城市品位显著提升。
人口自然增长率控制在6.5‰左右，生态环境进一步优化，林木覆盖率达到32%以上，城市绿地覆盖率达到40%以上，城镇污水处理率和垃圾处理率达到100%，生态文明建设取得显著成效，建成环境优美宜居市、循环经济示范市，争创国家森林城市。
建设“幸福永城”。
覆盖城乡居民的社会保障体系进一步健全，就业和再就业率不断提高，收入分配趋于合理，人民群众过上富足的生活，幸福指数显著提升。
民主法制更加完善，依法治市全面推进，人民群众合法权益得到切实尊重与保障。
在不断提高城乡居民生活水平的基础上，人民生活需求的满足感、利益分配的公平感和精神生活的充实感不断提升。
永城·天信综合服务中心建设项目正是在这样的背景下产生的。
从国情、省情和地区情况看，永城·天信综合服务中心建设项目都是时代发展的一个必然产物，是符合社会经济发展规律的行为，能实现资源共享，形成集群效应，促进整个产业集聚区商贸规模化发展，并进一步促进永城市乃至整个豫东地区商贸发展、升级。
第三章项目建设的必要性和条件
2.1.项目建设的必要性及意义
1.服务中心建设的必要性
（1）产业集聚区的需要
永城市产业集聚区属商丘经济圈和徐州经济圈的交界处，距离商丘90公里，距离徐州100公里，距离郑州300公里，距离南京320公里。
青阜铁路连接陇海铁路，京九铁路，京沪铁路三大干线和已开工建设的郑徐高铁共同形成三角形铁路网；311国道、连霍高速、永登高速、济祁高速穿境而过，区内公路四通八达，并通至省内外。
近年来，随着产业集聚区的发展，已经初步实现了超百亿产业集群。
然而目前区域内仍以第二产业为主导，第三产业的产值占比较小，区域内需要一个强大的动力实现产业升级。
而综合服务中心就是一个强大的引擎，产业集聚区的发展需要这个引擎带动第三产业的发展，实现产业升级。
（2）产业集聚区呼唤服务中心的落地
永城市产业集聚区位于河南省永城市新城区南部，规划面积19平方公里，建成区5.8平方公里，发展区5.2平方公里，控制区8平方公里，分两期开发建设。
2010年5月，被河南省人民政府评为2009年度发展又好又快的产业集聚区。
随着永城新区的规划发展，产业集聚区成为了永城新区的生态工业园区和产业支撑区。
为了更好的发挥产业集聚区的作用，承接永城新区的产业支撑，优化永城城市的产业升级，需要在产业集聚区建设一个综合性服务中心——永城·天信综合服务中心建设项目。
2、服务中心所需配套
参考国内知名产业集聚区服务中心的运行情况，永城·天信综合服务中心将引入五星级酒店、甲级写字楼、高档餐饮、娱乐休闲等，将带来近万人的就业机会。
依照“30平方米人”的住宅建设目标，该服务中心需要建设相应配套的生活区，为服务中心就业人口带来便利的生活。
2.2.项目建设的条件
1.经济指标
永城市位于河南省最东部，地处豫、鲁、苏、皖四省结合部，素有“豫东门户”之称，市政府驻东城区东方大道。
是河南省东引西进的桥头堡城市、河南距离出海口最近的城市、中原经济区区域性中心城市、河南省直管试点县（市）、中国县域经济百强县（市）市，面积2000平方公里，人口150.6万人，下辖29个乡镇。
1996年10月撤县设市；2011年6月被确定为全省10个省直管试点县（市）之一。
相继荣获了河南省文明城市、河南省卫生城市、国家园林城市、全国生态宜居城市、全国幸福感城市、全国科技进步先进市、全国粮食生产先进市、全国计划生育优质服务先进市等一系列称号。
全国六大无烟煤基地之一，华东工业的能源后方，也是国家唯一授予“中国面粉城”称号的城市，永城拥有两家中国500强企业—永城煤电控股集团和神火集团，是河南省最大的煤化工基地。
（1）国内生产总值——继续平稳增长
永城经济一直保持了良好的发展势头，据统计，2012年全市地区生产总值完成370亿元，增长10%，位居河南省商丘市第一位；境内财政总收入完成70.28亿元，位于河南省第一位。
再次进入中国百强县行列，位居第90位。
统观近几年的发展趋势可以看出，永城的国内生产总值一直维持较好的增长状态。
从2008年开始，增长幅度保持在10%以上，2012年永城的经济总量达到了较高的水平。
（2）居民收入——达到较高水平，继续保持良好增长速度
2012年永城市市城镇居民可支配收入达到19408元，农民人均纯收入7432元，分别增长13%。
居民收入的增长必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起到良好的促进作用，从而带动其新一轮的发展。
总的来看，永城居民收入的增长态势良好，未来几年经济发展仍然能够得到稳定的保证。
（3）城镇固定资产投资——受宏观调控影响，仍保持快速增长
2011年永城市城镇固定资产投资138.8亿元，增长24.8%，以目前的状况来看，政府宏观调控基本达到了控制投资过快增长的目的，但对城镇固定资产的投资并未表现出明显的弱势。
（4）产业结构——第二产业仍占主导地位，第二产业与第三产业差距有缩小趋势
二三产业是永城经济的支柱，二者合计占到经济比重的85%。
第一产业作为初级产业，对GDP的贡献较小，永城市第一产业近几年所占比重更连年下降，到2011年降到15%。
从目前的经济发展状况来看，永城的产业结构还较为合理，因为即便是诸如上海之类的大都市，也不可能像发达国家城市那样完全倚重第三产业的发展，而永城目前仍是较为落后的中小城市，第二产业在一定时期内仍是发展的重点。
但从长期来看，永城的产业结构显然有待调整，毕竟第三产业才是向现代化都市迈进的必由之路和最终发展方向。
而且从行业角度来讲，只有第三产业的发展才能更有效的带动经济的持续繁荣。
所以，今后政府仍应致力于对产业结构的调整工作，尽力扶植第三产业的发展。
总体来说，2012年永城经济仍保持了良好的发展态势，国内生产总值和居民收入无论是从绝对数值上，还是从增长幅度上都达到了较高水平，由此为未来永城的经济发展打下了坚实的基础。
第二、三产业差距的缩小趋势也为未来产业结构的优化埋下了伏笔，这些都为未来永城经济的平稳运行提供了保障。
2、施工条件
永城市建设队伍实力较强，经验丰富，有承建大型市政工程的能力；附近建筑材料齐全，供应充足，使建设的技术条件、物质条件有保证。
第四章选址与建设相关条件
4.1选址原则
⑴与城市其他区域有方便快捷的交通联系；
⑵可综合利用林地、缓坡、河流等，创造良好的景观特色；
⑶具有足够的用地和发展空间；
⑷具有较高标准的市政基础设施配套条件；
⑸要充分考虑所在区域的环境承载力及生态环境质量；
⑹地质条件符合要求。
4.2项目选址
永城·天信综合服务中心建设项目位于永城市产业集聚区永宿路以南、浍河路以北、僖山路以西、磨山路以东，四条道路环绕，是一个以金融、咨询等服务为主，五星级酒店、写字楼、购物、休闲娱乐等后勤服务为辅，并配以公寓、学校、生活区的综合服务中心。
该选址与中心商务区隔僖山路相望，区内道路四通八达，交通便利，地理位置优越。
4.3选址综合自然条件
（1）地形地貌
产业集聚区地势相对平坦，相对高度一般为5-10米，区内村庄稀少，人口密度低。
（2）风向
产业集聚区属季风性气候。
冬季主导风为东北风和西北风，夏季为南风。
东北风全年频率为12%，西北风为8%，南风为10%，全年静风频率为15%。
（3）水资源与河流
永城市水资源时空分布不均，地下水为东丰西欠，年径流量为西丰东欠。
产业集聚区北有沱河。
（4）工程地质
根据《永城市产业集聚区工程地质勘察报告》，产业集聚区属黄河冲积平原地貌单元，主要为第四系沉积粉土夹粉细砂层，承载力标准值fk=95kpa。
地震设防烈度为7度。
（5）建筑物朝向
产业集聚区建筑物朝向为西北偏9度。
4.5选址评价
（1）区位优势
永城·天信综合服务中心建设项目位于永城市产业集聚区，交通便利，环境优美，近年来集聚区快速发展，为项目的发展建设奠定了良好的基础。
（2）综合自然优势
项目选址地具有较好的区位优势和综合自然优势，气候条件、地质条件、水文条件和环境条件等均较好的满足项目建设条件。
第五章用地规划与建设内容
5.1用地规划
1．规划原则
✧现代化原则---规划设计理念先进；软硬件建设现代化；
✧功能布局合理---降低城市交通、噪声对居住区的干扰；
✧安全与经济---充分利用地形地貌，做好竖向规划，减少土石方工程量；依据地质情况规划建筑用地，确保建筑安全，降低建筑造价；
✧交通便捷---生活服务设施布局考虑有较短的服务半径；
✧可持续发展---预留发展用地，各功能区用地可根据发展需要适当平衡；
✧生态保育---相对集中绿化用地，尽可能保护现有林木，扩大绿地的生态效应。
2．规划指标
统一规划，分步实施。
项目建设用地面积为510亩，规划总建筑面积860000㎡，由永城市天信置业有限公司组织开发建设。
项目总用地面积
510亩
建筑面积
860000㎡
3、建筑风格控制
创造符合当地人文环境、气候特点，市场需求、人类生活和社会行为的建筑，彰显现代、国际、大气的建筑风格。
单体设计体现以人为本的指导思想，注重建筑内外空间的过渡处理，营造多层次交往空间。
建筑语汇与色彩运用凝重、高雅、明快，体现独特个性，兼顾现实需要与可持续发展需要。
5.2景观规划
城镇景观是规划的一个重要组成内容，遵循规划的文化原则，能体现区域文化内涵，力求使城镇环境阳光明媚，建筑、绿化与道路景观和谐，创建以人为本，符合现代景观生态学、美学和场所精神特征的优美的工作与生活环境，经得起历史检验，并有利于分期建设。
规划体现下列原则：
✧功能原则—充分发挥植物的遮阳、防风、防尘、减噪、降温及防灾功能；
✧经济原则—降低建设成本，减少维护管理费用；
✧文化原则—传承区域民族文化环境特征
✧乡土原则—符合区域自然地理特征
规划注意合理控制相关指标，如人均绿地、绿地率、绿化覆盖率、植树成活率、垂直绿化等，同时还要考虑绿地系统的布局合理性、绿化种植结构的层次性、景观艺术特点、植物群落结构及抗性栽培等
5.3交通规划
城镇交通规划需满足出行交通的通达性与快捷性要求，其主要功能是解决区域内部各功能区与各建筑物之间的交通联系，以及城镇消防和急救通道，同时又是重要的景观构成因素。
交通规划应综合考虑道路的平面线形、纵断面线形、横断面布置、道路交叉口、道路附属设施、路面类型，满足行人和各种车辆行驶的技术要求，明确道路红线和建筑控制线。
在交通规划中，要处理好人、车、路、环境等之间的关系；交通线路的平面、横断面应相互协调；规划设计的线路标高应与地面排水、地下管线、地下建（构）物、线路两侧的建筑物配合；同时应考虑残疾人的使用要求。
主、次干道要人车分流，静态交通要能适应机动车的发展要求。
重要建筑之间的人行道路宜考虑遮避风雨的联廊。
交通规划要考虑分期建设的有机衔接。
5.4能源、水、电及通信工程规划
1.能源规划
根据国家的能源资源和能源政策，能源规划要符合统筹兼顾，因地制宜，有利于经济发展、方便生活、保护环境的要求。
尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用。
因节约运行费用不得不采用有污染的能源时，应有有效的防污染措施。
2.供水与排水工程规划
供水和排水工程规划是永城·天信综合服务中心建设和规划的重要组成部分，应该具有完善的供水和排水系统，供水和排水系统方案应切实可行，并能同时满足社会效益、经济效益、环境效益等方面的要求。
为保证供水质量，配水干管采用环状管网，然后枝状通过每个建筑群。
室内消防用水标准为30ls，按一次着火点、火灾延续2h计；室外消防用水标准为20ls，消防用水干管即为供水干管，蓄水池兼作消防水池。
区内排水采用雨污分流制。
生活污水经化粪池处理后排入指定的污水主干管道。
雨水排放充分利用自然地形和水体，管渠的布置采取分散布置，就近排放的原则，雨水在各地块内经雨水管汇集就近排入雨水管渠，进入干管排到污水处理厂。
3．供电工程规划
规划后的电力网应达到以下水平：
要具有充足的综合供电能力，可满足各类用电需要；电网的建设速度要高于城镇用电增长速度，送、变、配电容量之间、有功与无功容量之间比例要协调；供电的可靠性要符合安全供电标准要求，达到规定的供电可用率指标。
城市供电电网为10kV接入。
设双电源供电，其中之一配备300kw的自备电源作为重要负荷的备用电源。
规划10kVA进线和低压电缆都采用地埋电缆，区内一些重要的生产与工作用电为一级用电负荷及二级用电负荷，其它用电负荷为三级负荷，道路广场照明采用灯杆照明。
变电所进线杆装设阀型避雷针，高大建筑物在屋顶装设避雷网。
所有用电设备均需接地，工作接地和防雷接地采用同一接地装置。
4．通信工程规划
永城·天信综合服务中心建设项目通信工程建设中在满足近期规划的同时，应充分考虑远期规划的规模合理划定，但建设可按实际需要分期进行。
通信与网络规划应以总体规划为主要依据。
5．工程管线综合规划
永城·天信综合服务中心建设项目管线综合规划是为合理利用土地，综合确定区域管线工程在地下的空间位置，避免工程管线之间及其与相关建筑物、构筑物之间相互矛盾和干扰，为各个工程管线设计和规划提供依据。
同时，对区域内各种地下工程管线进行综合安排，统筹考虑管线与道路、建筑、绿化、管线之间的关系、规划管线与现状管线的关系以及管理和维修的需要等问题，避免今后各项工作的相互混乱和互不衔接。
第六章可持续发展与环境保护
6.1建设实施可持续发展战略
“可持续发展”是21世纪无论发达国家、还是发展中国家的共同发展战略，是人类求得生存和发展的唯一途径，“可持续发展”的思想补充深化了人们对社会的认识，启迪人类要从更加广阔的时空范围来思考、设计和建设自身的生存环境，实现长期稳定发展的目标。
永城·天信综合服务中心建设项目建设从一开始就要贯彻实施可持续发展战略，使之成为该项目建设总的指导方针，尽可能减少经济开发对自然环境的扰动，尽可能采用节约资源的新技术和设备。
建设项目的环境保护工作是可持续发展的重要体现，是防止建设项目产生新的污染和生态环境破坏的重要措施。
为贯彻、落实环境保护这项基本国策，通过对该项目的工程特性、环境质量现状和污染特性分析，识别、预测项目在建设和使用过程中对经济技术开发区及周围环境造成的影响及其范围和程度，提出进行环境保护的对策和建议，从而确认建设项目环境的可行性，为项目的合理布局和综合开发的可持续发展提供环保依据。
6.2项目环境影响分析
本项目是在产业集聚区区建设，在项目建设过程中及建成后经济活动和人民生活中存在的环境影响主要有局部生态破坏和环境污染。
生态破坏主要是现有土地利用和土地覆盖的变化；环境污染物主要有：
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