强烈推荐皇城丽都商住小区开发项目 可研报告.docx
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强烈推荐皇城丽都商住小区开发项目可研报告
“皇城丽都”商住小区开发项目
可行性研究报告
第一章 总 论
一、项目背景
（一）项目名称：
“皇城丽都”商住小区
（二）承办单位概况：
西安市嘉华房地产开发有限公司成立于
公司于2006年12月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司（下称嘉华集团），经营业务范围为房地产开发、销售、商业运营及钢结构加工等。
其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管理部、财务管理部、项目投资部、工程建设部，营销管理部，公司现有员工56人，有专业技术职称的员工26人（其中：
高级职称人员4人，中级职称人员15人，初级职称技术人员7人），具本科以上学历的16人，为本项目的实施奠定了基础。
公司弘扬“稳健、创新、卓越”的企业精神，汇聚了金融、经济、管理、财务等方面的高层次专业人才，通过建立科学、高效的管理体系和良好的激励约束机制，提升了公司的综合竞争力。
按照规范化运作、系统化管理、多样化形式、一体化服务的模式。
公司始终如一的遵循“以人为本”的经营管理理念，致力于形成员工职业生涯发展与公司整体战略发展一致的企业文化，为公司实现长期、稳定、健康的发展奠定坚实基础。
公司拥有较好社会信誉，有专业化的独到眼光，有依托对本土投资发展方向把握的能力。
凭借公司自身雄厚的资本实力、专业的管理队伍、与国内外投资界的紧密联系及同政府有关部门的良好合作关系等有利因素，今天，嘉华集团已经向着立足于房地产业、面向多元化发展的现代企业公司迈进。
（三）可行性研究报告的编制依据：
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《西安市规划管理条例》
3、《城市居住区公共服务设施设置规定》
4、《住宅设计规范》
5、《住宅建筑设计标准》
6、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
7、《城市道路绿化规划及设计规范》
8、《多层民用建筑设计防火规范》
二、项目概况
1、地块位置：
建设规模与目标：
该项目交通地理位置十分优越，地处阎良区城区版图核心地段，城区主干道胜利街与文化路交汇处，文化东路从小区中心通过，把本项目分为南北两区。
东临小良新村、规划小区路，西临胜利路，北临新世纪广场、市场路，南接西飞十二区，五边临街。
胜利街在改造前沿街均为传统商业街，本身具有较为浓郁的商业氛围。
周边区委、区政府等行政机关以及医院、学校、邮局、银行、电信、超市等都近在500米范围内。
周边配套设施十分完善，地理位置闹中取静，人居环境优越，非常适宜居住和商业经营。
该项目总占地面积118.05亩。
项目规划建筑面积为155895平方米（其中：
商业用房37793平方米；住宅99373平方米；地下室13678平方米；阁楼5052平方米），容积率为1.80—2.44之间，绿化率达32%以上，
2、周围环境与设施
1）步行约5分钟可至区中心广场；
2）项目紧邻素有服装商业一条街的胜利路；
3）未来规划：
国家在未来三到五年内将在阎良投资兴建“世界一流、亚洲第一”的航空科技城。
同时还要兴建中国最大的航空主题公园，届时阎良将成为真正意义上的中国的“西雅图”。
；
3、 项目投入资金及效益情况
项目总投资额：
30368万元
住宅销售价格：
1750元平米（住宅均价）
住宅销售收入：
17390万元
商铺销售价格：
7500元平米（商铺均价）
商铺销售收入：
28344万元
地下室销售价格：
500元平米
地下室销售收入：
684万元
阁楼赠送
销售总收入：
46418万元
税前利润总额：
16050万元
项目毛利率为：
52.85％
三、项目建设缘由
1、项目建设有利于我公司在西安房地产市场的进一步开拓发展
公司自成立以来，秉承“稳健、创新、卓越”的企业理念，依托西部大开发的前沿优势，立足于西部龙头，辐射西北区域。
通过本项目的开发，占据阎良区域房地产市场，发展壮大公司实力，并逐步树立企业在阎良地产业界的形象。
2、项目的建设符合西安市对城区建设的规划
由于西安市的房地产市场相对成熟，价格波动较沿海市场较小，因此，风险系数相对小得多。
又由于西安市房地产价格的稳步上升，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。
随着国家西部大开发的进程，更加坚定了房地产业发展的信心。
加上二、三级市场联动效应。
西安市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性十分高涨，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。
根据西安市政府规划，在未来的几年内，阎良地区将建设成为国家一流的航空产业基地。
因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质的商住宅小区。
而“皇城丽都”商住房地产项目就是我公司的投资首选。
3、由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，开发本项目符合我公司投资开发策略
从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自上世纪90年代末期以来西安市房地产市场的逐步发展，西安市土地资源日益减少，在市区内，繁华地段土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。
类似本项目开发达15多万平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。
所以，区中心繁华地段的周边必然成为投资者必争之地。
另外，随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。
而后两种方式必然提高土地获得成本，对房地产项目开发建设不利。
而本项目历史遗留问题土地，不存在招标和拍卖问题。
为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。
一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。
项目周边楼盘的开发已经逐渐提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。
4、项目开发优势所在
嘉华地产具备项目开发经验以及良好的企业信誉
嘉华地产依托于集团的经营理念和良好的银企关系优势
嘉华地产拥有众多的人才优势和社会资源优势
第二章市场分析
一、西安市阎良区概况及房地产住宅市场分析
（1）“航空城”概况
西安阎良区现辖五个街道办事处、两个建制镇，总面积245.5平方公里，总人口24万，城区人口10万。
地处关中平原中部，距西安市区50公里，是西安市一个独具特色的现代卫星城市，有中国航空城的美誉。
是我国集飞机研究设计、生产制造和试飞鉴定于一体的重要航空工业基地。
自1966年建区以来现已形成了飞机制造、汽车制造、电子、电气设备制造、建材等工业生产体系；形成了以瓜果、蔬菜、养殖主导产品的农业产业结构。
城市基础建设设施不断完善。
交通便利，西阎高速公路、108国道、107、110省道穿境而过，区内道路三横六纵，村村通油路，西韩、西延、咸铜铁路在区内交汇。
城市建城区面积16.8平方公里；水、电、气、暖等条件优良，电气化建设全省各区、县之首；城市绿化覆盖率达54.18%，在西安市13个区县中第一个被国务院批准为平原绿化达标区。
阎良还是渭北地区最大的商贸中心和物资集散地。
2003年，西安高新技术产业开发区依托阎良航空资产优势，投资建设的航空高技术产业化园区已开工建设。
园区规划面积10平方公里，着力打造中国航空科技研发、整机制造、零部件配套、设备检测与维修，飞行试验与鉴定，航空教育培训和博览旅游等产业链条完备、功能齐全的专业化园区，成为“国际一流、亚洲第一”的航空产业基地。
阎良区委、区政府始终把“发展、廉洁、务实、为民”作为工作的基本要求，充分发挥丰富的航空工业资源优势，大力改善投资环境，进一部营造“亲商扶商”的政策环境，优质高效的服务环境，规范严明的法制环境，诚实守信的社会环境，增强阎良吸引投资和吸引人才的环境优势，使阎良成为全方位多层次对外开放的中国航空城。
（2）阎良区商品住宅价格走势
西安市阎良地区房地产市场自2004年以来一直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高的态势。
2006年3季度均价在1900元㎡左右，并有稳步上扬之势。
受房价整体上升的拉动，本项目的房价必然上升。
据统计，本项目的楼盘住宅销售均价已在1750元平方米以上，且销售情况良好。
商业用房销售均价巳在7500元平方米以上正热销之中。
目前具备竞争优势的项目主要是：
蓝波湾、四季风景、皇冠花园、腾飞广场等楼盘。
三、竞争分析
1、西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点
●特点一：
市政政策继续带动楼市发展
●特点二：
规模性小区将领导潮流.
●特点三：
户型面积在变小、房间在变多
●特点四：
多层物业受消费者青睐
●特点五：
成规模、重环境
●特点六：
品牌营销引发楼市新卖点
2、阎良区域房地产竞争分析
本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。
2006年3月阎良区住宅平均价格为1500元平方米左右，比上年同期上涨了200多元㎡。
进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了300～400元平方米左右起价，且销售情况良好。
四、市场定位
1、项目优势和价格定位
和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：
品牌、规模、及文化氛围、交通便利、现代景观及商务配套，这六大优势集中了当今阎良成功开发楼盘的精髓。
阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大的区域，政府每年大量的基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区的居住整体生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。
西安市住宅市场存在着同质化现象。
无论是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。
住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。
现在的西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：
户型设计、外立景观及新材料的运用等）和硬件设施的配套。
另外本区物业购买者主要为当地西飞职工、试飞院职工、政府职员、当地经营商户以及周边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。
此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占当地住宅的高端市场。
2、目标市场定位
（1）目标区域
地块周边数公里半径内主要为单位家属楼、自然村，成规模、上档次的住宅小区较少。
新近开盘的一些楼盘将逐渐提升该区域住宅品质。
同时显示该区高素质住宅的市场前景。
（2）目标客户即物业管理的方案
由于区域周边的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，高新技术企业白领人士、欲改善居住条件的置业者以及工作者为业主的主要构成。
“皇城丽都”是为了适应附近的白领阶层和各类人士购房和适应当地住房需求而开发的，具有商务和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。
舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。
健康性就是绿色住宅的概念。
现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存。
所以我们提出：
“建设绿色住宅，营造健康家园”的口号。
通讯系统齐备。
文化讲的是人文环境。
现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。
（3）购买力分析
根据我们的设想，项目户均面积120平方米，每套住宅销售均价约为25万元。
一般情况下购房者首付30％房款，约8万元左右，余款向银行分10～30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还，占家庭月收入的25-30％，我们制定的购买对象完全有能力支付。
且当地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下降。
第三章建设内容
一、概况
本项目共占地118.05亩，地处阎良区最繁华的地段——胜利路，胜利路是传统的商业街，现规划确定为商业步行街。
本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。
所以该项目为六面临街，极具商业价值。
二、设计依据
1《关于西安市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》
2《城市居住区规划设计规范》
3《西安市规划管理条例》
4《城市居住区公共服务设施设置规定》
5《住宅设计规范》
6《住宅建筑设计标准》
7《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
8《城市道路绿化规划及设计规范》
9《多层民用建筑设计防火规范》
三、规划目标及设计构思
我公司开发的嘉华商城及住宅项目占地约118.05亩，实际用地约89亩。
位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规划中的文化东路从小区中间通过，项目交通地理位置较为优越。
胜利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁的商业氛围。
周边区委、区政府、公安局等相关单位以及医院、学校、邮局、银行、电信、超市等都近在咫尺。
配套设施非常齐全，生活条件非常方便。
地理位置闹中取静，非常适于居住和商业经营。
因此为了对城市中心区土地价值的最大利用，及提高阎良区商业档次和城市品位，我公司将此项目开发建设定位为：
集商业、娱乐、休闲、居住于一体的大型商业综合建筑群体，体现以商业为主、休闲、居住为辅。
开发建设的目的是建造一个上档次的高级购物商城和精品住宅小区，从而提升旧城区的商业购物和居住环境。
四、总体布局
●从配合城市规划角度来定位建筑形象和总平面布置，创造标志性建筑，同时完善现有城市功能。
●整合城市空间形象，创造有特色上档次的大型商业购物商城。
●贯彻以人为本的思想，打造良好的视觉环境和居住环境。
●体现购物与休闲、居住相结合的主题，强调商城外部、内部广场设计，以及住宅外立面、户型、小区景观设计。
五、主要经济技术指标
项目数量
总用地面积78621M2
建筑占地面积59228M2
总建筑面积15.6万M2
商业用房3.7793万M2
住宅9.9373万M2
地下室 1.3678万M2
阁楼0.5052万M2
建筑密度37-43.6%
绿化率32-35%
容积率1.80-2.44
六、房型配比
优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。
因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下：
房型：
小二房二厅单卫（100下）；大两房两厅双卫（110）；小三房两厅双卫（120）；三房两厅双卫（130上）；四房两厅双卫（140上）
面积
100下
110
120
130
140
配比
50%
15%
15%
15%
5%
七、附属设施
（1）门窗：
高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门；
（2）厨房：
设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口；
（3）卫生间：
预留下水接口；
（4）门扇：
每户大门采用高级防盗门；
（5）空调：
预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管；
（6）楼梯：
公共楼梯间防滑处理；
（7）网络：
有线电视线、电话线、宽带网线进户；
（8）安保：
24小时保安；
（9）供水：
一户一表，抄表到户。
（10）供电：
每户安装分时电表，每户电负荷6KW，电线接至套内空开箱；
（11）内墙：
公共楼梯间采用高级涂料；
（12）层高：
采用舒适大空间设计，标准层；
（13）外墙：
华美外观设计，外墙为高级涂料，局部为高级墙面砖；
（14）屋顶：
坡面屋顶，欧式顶窗设计；
（15）阳台：
造型独特的落地观景阳台；
（16）能源：
除了天然气，电能外，最主要的能源是可使用具有环保性能的太阳能。
第四章环保与市政配套
一、设计中配套
A、吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。
B、水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。
C、通风系统均用消声器。
D、厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。
E、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。
F、水泵等震动较大设备均采用减震器控制。
二、施工中环保
A、现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的对方及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。
B、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。
C、混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。
D、环保措施与工程进度做到“三同时”。
E、施工中不产生超标准的空气污染。
F、建筑垃圾及时清理，文明施工。
三、使用中的环保
A、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。
污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。
B、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。
C、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。
D、厨房油烟废气采取油烟净化处理。
E、进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。
F、大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。
四、市政配套
基地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。
第五章机构组织与人力资源配置
房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。
因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工,争取做到精简、实用、提高工作效率。
组织机构设置图：
（略）
任务划分：
1、总经理负责工程的总的规划设计、方案确定、政策制定等总的任务。
2、副总经理在总经理的带领下，负责工程的开发和对下属部门的监督。
3、经理部负责人力资源、行政计划、接待。
（3人）
4、财务部负责会计、经济核算。
（3人）
5、销售部负责原材料供应、产品销售。
（2人）
6、工程部负责工程，监理。
（3人）
行政秘书人员岗位职责的确立：
（略）
管理人员岗位职责的确立：
（略）
市场岗位人员职责的确立：
（略）
销售人员岗位职责的确立：
（略）
经理职责：
（略）
为了提高公司的业务水平，拓展公司业务范围，急需向社会招聘有志之士到本公司。
对招聘人员采用口试和笔试相结合的方式，一旦被公司录用，公司将为其提供发展的空间和机会。
公司具体录用原则为：
（1）旺盛的精力；
（2）表达能力强；（3）具有高超的社会技能；
（4）服从指挥；（5）脚踏实地；（6）适合顾客；（7）有冲劲、有创意；（8）具有与他人共同合作的能力。
优良的服务是公司树立形象的重要方式，也是顾客对公司开发的产品的一种信任。
因此对销售人员的培训成为本开发项目的一项重要内容。
对销售人员的培训必须抓好的中心环节为“一个中心”、“两种能力”、“三颗心”、“四条熟悉”、“五必学会”，即：
一个中心——以客户为中心；
两种能力——应付能力、协调能力；
三颗心——对工作的热心、对客户的耐心、对成项的信心；
四条熟悉——熟悉国家政治经济形势、熟悉房地产政策法规、熟悉房地产市场行情、熟悉本公司业务情况；
五必会——学会市场调查、学会分析算账、学会揣摩顾客心理、学会追踪客户、学会与客户交朋友。
第六章项目开发计划
结合该项目特点，该项目拟采用建筑规划方案整体设计分期开发，按照西安市政府有关规定的要求，根据西安市规划，国土部门批准的建筑设计、施工方案，计划4年内完成设计、施工、安装、园林、配套、销售工作，开发周期为3.5-4年。
一、项目开发进度
*+根据项目所在片区项目开发的状况，建议本项目的开发分二期进行。
第一期北区商业、南区1#、2#、3#、4#及9#楼，搞好小区总体公共区域规划，完善小区绿化及会所建设，为整个项目的销售增加卖点。
第二期开发5#、6#、7#、8#楼，10#-15#楼，16#-21#、22#-27#楼，完善整体生活配套，达到区域建设规模效益化。
项目开发进度表
各期总面积
（万平方米）
住宅
（万平方米）
商业
（万平方米）
地下室与阁楼
开工日期
预售日期
竣工日期
一期
44489.2
25283.38
14806.72
4399.1
2004.12
2005.11
2007.2
二期
111406.05
74089.44
22985.83
14330.78
2006.10
2007.6
2008.6
二、项目销售计划
本项目第一期于2005年11月开始预售，此时楼盘的形象进度为9#楼主体封顶。
销售计划详见下页《“皇城丽都”项目销售计划表》：
“皇城丽都”项目销售计划表
分期开发
时间
销售进度
销售率
累计销售率
第一期
2005年3－5月
前期销售准备工作
2005年5月－6月
样板房、销售大堂装修、办理预售许可证
2005年11月
发售初期
10%
32%
42%
2005年12月
强销期
2005年12月-2007年4月
持续销售
38%
80%
2007年5月以后
余盘销售
15%
95%
第二期
2007年3-5月
销售准备工作、样板房、销售大堂装修、办理预售许可证
2007年6月
发售初期
15%
15%
2007年7-11月
强销期
35%
50%
5月
持续销售
30%
80%
2008年6月以后
余盘销售
15%
95%
第七章资金筹措
房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，我们应借助各种融资手段，争取充足的资金来开发我们的商品房项目。
而且房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，紧密关系到开发风险的大小，开发效益的好坏，我们应通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求。
“皇城丽都”项目开发建设资金总概算约为3.0368亿元，公司将自筹投入2.0368亿元，商榷中国农业银行西安阎良区支行给予项目贷款投入1亿元。
至2006年底公司已投入建设资金15632万元实施项目建设，如能获得农行西安阎良区支行的贷款支持，公司在2007年度续继筹资3000万元，一期房屋销售资金周转性投入2000万元，即可顺利的按时保质完成“皇城丽都”项目的开发建设。
取得预期的经济与社会效益。
第八章效益及风险分析
一、经济效益分析
（一）、项目经营策略
通过市场预测，本报告拟定下列经营策略：
“嘉华商住项目”预计总投资3.0368亿元，项目的资金来源分两部分：
企业自筹资金、银行贷款。
1、项目投入成本预算 成本之和 30368万元 其中：
A、土地补偿费与拆迁安置费 5524万元
B、城市建设配套费 300万元
C、勘测设计费 180万元
D、土建与设备投入 17564万元
E、销售费用 1400万元
F、管理费用 2300万元
G、财务费用 2000万元
H、绿地建设费用 600万元
L、不可预见费用 500万元
2、销售收入明细：
收入之和 46418万元 其中：
A、商业用房 37792.55平方米 平均售价7500元平方米
B、商品住宅 99372.82平方米 平均售价1750元平方米
C、地下室 13677.58平方米 平均售价500元平方米
3、投资回收期：
通过我公司对市场的全面调查及对比分析，确定该项目投资回收期为四年。
4、投资回收依据：
“嘉华商住项目”选址在胜利街中段，由于该处有着得天独厚的优越地理环境，又是政府各级机关部门驻地和居民聚居区，因此，正好满足了周边对商铺和住宅需求的消费者，商机极佳。
加之项目区域内无标志性建筑，新建项目的瞩目率高；周边商铺和住宅租赁市场的日渐完善和活跃
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