建筑行业分析报告.docx

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建筑行业分析报告

2016年建筑行业

分析报告

一、建筑工程基本面情况概览：

房地产、制造业投资疲软，基建投资维持高增速

1、固投增速继续放缓，行业总体景气度下行

　　根据国家统计局数据，今年前10月全国固定资产投资44.74万亿元，增速呈现连续下滑的趋势。

同14年10月份15.9%的同比增速相比，目前10月份的同比增速已经下滑至10.2%。

　　全社会固定资产投资总额14全年达51.3万亿元，同比增速15%。

从2009年开始，全社会固定资产投资总额出现了增速放缓的情况。

从GDP来看，2015年GDP的同比增速预计为6.9%左右，首次跌破了7%。

投资对GDP的拉动作用也呈现了边际递减的趋势，投资效率正在减弱（增量资本产出效率逐年递减）。

年度GDP增量/固投增量比值从2000年的2.44下降到了目前的0.72左右。

　　近年以来，受外部宏观环境以及国内人口红利释放边际效应递减的影响，固定资产投资供给端和需求端收紧，制约了投资的增长，使得投资增长下行压力较大，这也是今年经济疲软的原因之一。

在目前全球经济景气度下行的背景下，国家全年要力保6.5%的经济增长目标，并提出了“一带一路”、“地下管廊“、”海绵城市“等战略方向，这些主题本质上是为了消化建筑业过剩产能。

2、2015年房地产、制造业投资继续疲软，基建维持高增速

目前建筑工程行业的主要驱动力仍然是固定资产投资。

影响行业景气程度的有四块投资：

基础建设投资、房地产投资、以及制造业投资和石油天然气固定资产投资（与专业工程相关）。

　　对国内固定资产投资分结构来看，今年前10月各行业均出现了不同幅度的下滑。

　　其中石油和天然气开采业由于受到了低油价的影响，下滑幅度最为明显，年中一度出现了负增长的情况。

其次是房地产板块，今年10月的累计同比增速仅为3.4%，去年同期则为12.4%。

制造业固定资产投资增速大幅下滑至8.3%，大幅低于去年13.5%的增速。

基础设施建设投资尽管也出现了一定程度的下滑，然而仍然维持了2位数的增速，10月份的累计同比增速为17.1%，是几个行业里唯一表现较好的。

3、2016年行业增速继续下滑，长期看好互联网家装、基建板块及专业工程我国建筑业总产值18万亿，建筑从业人员4960万人，人均产值35万，意味着建筑产值每下滑1%（1800亿），就有50万人失业。

建筑行业硬着陆所带来大范围失业是政府最不愿意看到的情形。

房地产投资下行的根本原因是人口红利的消失，这个短期不会发生逆转，房地产所带来的建筑产值可能会持续下行。

　　为了对冲房地产下行带来

　　的影响，国家会加大基建投资的力度，以保证总体建筑业产值增速不会过快下滑而带来社会问题。

另外，油价已经处于底部，中长期将企稳回升，专业工程板块将会受益于国内的油气市场化改革以及油价回暖。

建筑工程里几大板块中，房地产已经出现拐点、工业地产与专业工程也很难实现高速增长，想要保证建筑行业软着陆还需要靠基建的大规模投入。

　　因此，即便如我们前两节所述，投资增速下滑是必然，但是并不可能失速下行，近两年基建投资的坚挺就显而易见的表达了政府的意愿，即是用基建投资强势对冲房地产投资的下滑。

另外，油价长期低位徘徊，同时政府开始着力打造“工业4.0”的高端装备制造，这是一个良好的信号，未来制造业投资回暖是可期的。

　　综合以上，我们认为明年的趋势变是基建投资对冲房地产投资下滑。

全国固定资产投资明年仍面临结构化的分化，在房地产和制造业投资明年有可能持续下行的背景下，基建投资在明年将持续担负着支撑我国固定资产投资增速的重任，16年有望刺激力度超预期，基建投资增速区间在20%以上。

二、民建板块展望：

人口-地产-建筑的逻辑未变，房地产总量过剩，互联网家装是民建领域明年最大亮点

1、人口-地产-建筑逻辑并未改变，房地产总量过剩

从住宅地产的角度来看，人口代表了需求端，地产代表了供给端，建筑业的繁荣取决于两者差距。

人口与地产这两端历史上都因为政府的政策而发生改变，这很大程度上决定了现在建筑业的业态。

1930年美国经济学家库涅茨提出的一种为期15-20年，平均长度为20年左右的经济周期。

由于该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分的，所以也被称为“建筑周期”。

库兹涅茨周期有两个根本假设，土地私有制以及人口的自然生长。

这个似乎在中国社会主义制度下都没有被满足。

　　但是库兹涅茨周期所揭示的“人口-地产-建筑”的关联关系却仍然有效。

建筑业繁荣与否本质上还是反映了人口周期的变化。

　　我国建筑业超越周期的繁荣其原因是人口爆发与房产供给的时间发生错配，过去被压制的需求逐步释放掩盖了住宅房地产本应该跟随人口洪峰变化的周期。

两代人对房屋刚性需求的叠加，造成了房价

　　与建筑总量的持续攀升。

1960-1970年代的婴儿潮导致人口的大爆发，福利分房制度不能够满足人们的居住需求，这部分需求在1990-2000年前后爆发了出来。

居民住宅建设的启动是在98年“房改”开始之后，弼时的背景是我国住房总量严重不足，尤其城镇人口对住房的需求被福利分房制度严重抑制了。

由于对房地产市场的市场化改革刚刚推行，市场化的供给不能够满足存量需求，彼时房地产属于供不应求的状态，房价与总量持续攀升。

而周期波动丏逐步下降的净增量人口与单边上扬的建筑业竣工面积终有一天会发生错配，拐点也终会来临。

　　我国总体居住面积不再短缺，98年房改留下的缺口已经基本弥补完毕。

建国以来我国的人均住宅面积持续攀升，1978年人均居住面积仅有6.7平米（城镇），2012年已经达到32.9平方米（城镇）。

与发达国家相比，我们的人均居住面积已经相若。

美国领土与我们相若，人口不到我们的四分之一，经济水平也教我们更加领先，人均居住面积仅为67。

我国人均36平方米的居住面积已经离欧洲各国的居住面积非常接近。

　　目前的存量房产85%以上是98年房改后建造的，保质期不低于70年（首次拿房产证一般是70年使用权）。

2014年住宅面积增加28.63亿平方米，人均2.09平方米；如果这个速度不发，推算3年超荷兰，5年超德国，15年赶超美国。

这种增量显然是不可持续的。

保守估计2015年的城市人均居住面积已经达到36平米以上，农杆40平米以上。

按照三口之家换算，总量家庭面积已经达到108平米。

这种大小程度基本已经与欧洲主要国家持平，不敢说过剩，但是至少已经不短缺了。

　　2、房企口径指标承压，保障性住房投资受益国家政策倾斜增速较高从房地产投资口径来看，截止10月份，高档住宅投资下滑最多，同比累计下滑7.10%。

而90平米以下住房由于国家政策倾斜有不错的投资增速达到了22.40%。

总体来看房地产投资增速整体呈现下行趋势，并丏未来很长一段时间将会维持这个趋势。

　　同时房地产投资的先行指标中，今年前10

　　月新开工面积仍同比

　　下滑13.93%，竣工面积同比下滑4.2%。

虽然今年由于地方政府压力造成购房和贷款政策的放松，但仍难以明显提振全年的市场需求。

2015年的月度数据显示，新开工面积下降速度明显快于竣工速度，剪刀差正在缩小，2015年是去库存的元年。

按照人均来换算，2014年，城镇人均住房面积在37平米，竣工面积为每年0.8平米，施工面积人均5.38平米，新开工面积1.33。

假设维持此速度不变，消化掉目前的库存施工面积则需要至少8年。

房地产去库存周期将会很长。

3、互联网家装将会是明年民建领域最大的亮点

2015年是互联网家装的元年，各上市公司纷纷开展互联网家装业务。

而2016年则是互联网家装落地之年。

互联网家装的核心逻辑是产业链的缩短，模式的利润来源是“建材集采+品牌效应”。

虽然各个企业的互联网家装模式各不相同，但是商业模式的最终支撑点都是建材集采。

要发现建材集采的利润要有两个必要条件，第一是足够大的建材量级，第二是工业化的后端制造能力。

前端的互联网化能够聚集足够的标准化用户量级，后端的工业化则能将原本施工步骤简化为装配。

　　商业模式主要由两个闭环组成：

FtoC、O2O。

F2C解决的是建材的集采利润，O2O将一对一的设计变为一对多。

互联网家装的终极状态应该是前端测量与后端建材切割配送一体化的模式（工业4.0技术）。

　　互联网帮助装修企业对长尾多样的客户进行了筛选分类。

如果没有互联网只靠线下的门店或者口碑，很难短时间内聚集起足够数量同样装修偏好的需求。

在数量基数足够大的情况下才能够筛选出足够多的目标客户形成量级效应，互联网帮助装修企业以较低的成本完成了这一必要条件。

以前的模式是以客户定设计的家装，有了互联网，未来就是以设计来吸引客户的家装。

　　BIM软件的应用帮助前端施工与后端工厂的连接问题。

前端数据收集与后端工厂加工做到无缝连接，能够将原本现场施工的步骤简化至装配。

后端的工厂加工是整个模式最大的难点，这需要工业4.0的技术，现在不可能一步到位，但是会随着整个行业的逐渐进步会逐

　　步实现。

　　互联网家装要整合的目标市场是单笔订单额度较小，市场极其分散的长尾客户。

保守估计能够被互联网家装的市场突间为12300亿元。

第一象限的小公装（单笔订单在1000万以下），第三象限的散户毛坯，第四象限的存量二手房都符合订单额度小，地理分布分散等特点；是互联网家装的目标市场。

　　按照15%的净利率概算，这是一个每年能够产生1845亿元现金流的细分市场，假设未来五年互联网模式能够整合整个行业的10%，则为180亿的现金流。

按照20倍PE估算，所有参与互联网整合的公司总体市值可以达到3600亿，未来在这个细分市场诞生1-2家千亿级公司是可以预见的。

　　目前A股纯正的“互联网家装”概念有四个标的：

金螳螂、亚厦股

　　份、广田股份和东易日盛。

金螳螂与亚厦的模式比较相似，初期模式走的是BtoBtoC逐渐过渡到BtoC，走的路径以加盟商为主，搭配中心从建设形成建材发现渠道，未来有望在后端实现“工业4.0”，实现“由施工向装配”的飞跃。

　　广田与东易日盛的模式类似，从散客开始做BtoC模式。

广田专注住宅精装多年，有丰富的集群化住宅家装经验，“过家家”互联网家装产品主要面向“C端”，线下门店已经在深圳落地，后期关注订单变化带来的催化剂效应。

东易日盛是传统家装企业，11月初推出“速美超级家”互联网家装产品，打破传统家装产品边界，低价至999元，保证工期。

未来有望利用全国加盟店迅速推广。

　　三、专业工程行业展望：

关注行业变革与国家政策，导找有力支撑1、油气工程相关：

油价震荡上行，油气改革给民营企业带来改革红利国内-油气改革将给民营企业带来改革红利：

回顾过去的历史，每一轮改革潮流中总会诞生价值金股。

而作为中国经济的重要组成部分，油气体制因为垄断体制缺陷而导致的效率低下和贪腐等原因成为了人们关注的焦点。

进入2015年以来在国企改革顶层设计方案明晰之后，由国家发改委牵头推进的油气改革也开始提速。

9月13日，《关于深化国有企业改革的指导意见》正式发布，拉开了包括油气领域在内的电力石油铁路军工等领域的改革序幕。

　　此次油气改革对于民营企业而言，有望打破在能源领域的国有资本垄断的局面；改变油气领域市场化改革滞后的问题。

对于有志进军新油气业务领域的民营资本来说，油气改革将带来前所未有的投资机遇。

国家在对油气全产业链进行改革后，民营企业可以进入上游领域进行勘探开发，投资常规油气和页岩气等非常规油气；也可以进入中游投资管网运输，同时也可以进口原油投资炼化产业等下游行业。

　　上游行业作为整个油气产业链条的最前端；也是油气改革垄断性最高的领域。

过去的经营模式里由于只有国有资本可以参与竞标，同时缺乏勘探区块退出的机制；因此整个上游行业的勘探开发效率低下。

　　是否能够真正吸引民营资本参与进来提高资源开发的有效性和行业的竞争性是油气改革的关键。

10月20日，新疆