房地产税分析报告.docx

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房地产税分析报告

2018年房地产税分析报告

2018年11月

一、征收房产税的三种目的4

1、筹集财政收入4

2、调控房地产市场5

3、调节财富分配6

二、财政角度：

税负水平提升8.3%社会接受度是关键6

1、土地出让金有多少直接来自房地产7

2、1亿元土地出让金，额外带来5366万元税费收入10

3、对土地出让金对应的成本性支出的考虑12

4、房产税代替土地出让金税负提升约8.3%13

5、单位面积税负超过物业费水平15

（1）缩小纳税人范围后税负占户均可支配收入比例为3.9%15

（2）从存量住房推算，所需税负超过物业费水平16

三、不光是钱的事：

财政收支或可承受经济下行压力难解16

四、调控角度：

市场反应不确定下的两难选择17

五、立法程序角度看房产税推出时间18

六、结论：

草案公布预计不会太快19

七、附录：

各省（直辖市、自治区）税负提升测算20

房产税（专指对个人住房保有环节的房产税，不涉及企业房产、个人非居住房产等已经在征收房产税的部分）目前的关注焦点在于税基、税率和落地节奏。

由于目前尚未看到相关草案，对以上问题的讨论更多基于其他国家或地区的经验。

目的决定手段，从房产税的目的出发，对房产税的税负水平和落地节奏进行探讨。

主要结论如下：

从全国来看，即使不考虑征税成本，以房产税代替部分土地出让收入将引起税负水平提升约8.3%，短期内社会接受程度有待观察。

分地方来看，税负水平提升幅度正相关于土地收入与税收收入之比，税负水平提升越大的省份，推行房产税的动机和意愿可能更低。

土地出让与房产税对地方经济和就业的影响截然不同，这将直接影响地方落地的意愿，即房产税的影响更多在财政之外的经济增长压力和保障就业。

地方政府的征税动机有待观察。

从调控角度，由于市场对房产税的反应难以预期，税负高低面临两难选择，销售下行背景下，落地节奏预计不会太快。

房产税征收的目的有三：

一是筹集财政收入，二是调控房地产市场，三是调节社会财富分配。

从筹集财政收入的角度，以房产税代替部分与房地产相关的土地出让收入，社会接受程度是关键。

假设房产税推出将减少50%与地产相关的土地出让收入（来自房地产的土地出让金占比为42%），则社会整体税负提升8.3%。

从存量住宅面积测算，在普遍征税的情况下，单位面积房产税超过物业费水平。

——社会接受程度存疑。

房产税的根本影响在财政之外。

征收房产税与出让土地两种筹集收入方式，对经济和就业具有截然不同的作用，前者的本质更接近收缩，而后者会带来企业、居民和政府部门的债务扩张和杠杆提升。

相对财政收入，经济增长和稳定就业是房产税推出的更大阻碍。

——地方政府征税力度有待观察。

从调控角度，房产税面临两难选择。

以房产税调控市场，最大的不确定性在于市场对于房产税的反应难以预期，税率过低则不利于市场稳定，税率过高则面临较大风险。

从目前的销售情况看，我们认为房产税短期内的节奏不会太快。

——草案出台不会太快。

一、征收房产税的三种目的

从国外经验来看，房产税征收无非三种目的，一是筹集财政收入（特别是地方政府的财政收入），二是调控房地产市场，三是调节社会财富分配。

目的一直接着眼财政，目的二取决于市场反应，目的三则涉及更广泛的社会财富分配机制。

从结果上，房产税的征收往往同时起到三种作用，但从目的看，政府不同时期征收房产税侧重的目的是不同的。

1、筹集财政收入

以筹集财政收入作为房产税主要目的的国家主要是英国、美国、加拿大等英美模式国家，这些国家的房产税在地方财政收入中起主导作用。

由于地方政府支出主要用于一般公共服务、教育、社会治安等相对刚性的项目，具有弱周期性的房产税对地方财政十分重要。

以美国为例，房产税一直是地方政府财政收入的主要来源。

按照我们的计算，房产税在美国州和地方政府财政总收入、来源与州和地方政府收入、州和地方政府税收收入中的占比大致为15%、20%和30%左右。

实际上，单对地方政府而言，房产税占比分别为25%、40%和70%左右。

2、调控房地产市场

由于征收房产税必然会带来财政收入，因此不存在仅起到调控市场作用而不增加财收入的征收方式，但从目的看，调控市场目的与筹集财政收入目的有着本质的不同。

日本和韩国的房产税均同时起到了两种作用。

以日本为例，日本房地产保有环节的税种包括固定资产税和城市规划税，均属于地方税种（市町村级政府）。

根据《日本统计年鉴（2018）》，2012-2014年房产税占市町村税的比重分别为48.2%、48%和47.4%。

历史上，除固定资产税和城市规划税两项常备房产税之外，日本还出台过以调控市场为目的的特别土地保有税（1992年）、地价税（1991年）以及提高短期转让土地所得税（1969年）等类房产税手段。

总的来说，日本对房地产市场的调控依赖多个税种构成的涉房税收体系，而不是仅仅依靠某一项税收政策。

3、调节财富分配

与前两个目的相比，调节社会财富分配是一个更加宏大的命题，涉及包括房产税在内的整个税收体系。

房产税作为一种财产税，本身只是社会财富分配体系的一个很小的组成部分，其对于财富分配的作用远超出我们的讨论范围，暂不对其进行系统分析。

二、财政角度：

税负水平提升8.3%社会接受度是关键

房地产税的整体改革涉及面广泛，落地难度较大，而单一的房产税开征相对简单，本报告我们只就房产税进行研究。

房产税对地产行业和地产股的影响显然主要取决于税基和税率。

从其他国家或地区的经验看，税基宽窄和税负高低并没有一定的规律，同时考虑到草案尚未公布，我们以税负水平作为主要的定量指标。

在综合考虑土地出让收入中与房地产相关的部分、相关税费、土地出让支出的基础上，测算房产税与土地出让金的直接替代关系，目的是分析“要让房产税完全代替地产相关的土地出让金，需要怎样的税负水平”。

结论如下：

土地出让金中与房地产相关的部分，大致可以用土地购置费表示，不同年份该比例在35%至60%。

1亿元房地产土地出让金，在拿地、建设和销售过程中，产生的税费约5366万元，可以看做土地出让产生的间接财政收入。

以房产税代替土地出让金，在房产税减少50%地产相关土地出让金的情况下，整体税负上升程度为8.3%，社会接受度存疑。

征收房产税与土地出让，在征集财政收入之外，对经济和就业的作用截然不同，房产税的影响在直接财政之外。

1、土地出让金有多少直接来自房地产

从逻辑上，与房产税构成替代关系的是与房地产相关的土地出让金，而不是全部的土地出让金。

从土地出让金、土地购置费、土地成交价款三者口径比较，我们认为土地购置费可以大致代表土地出让金中与房地产直接相关的部分，原因是：

从口径看，土地出让金与土地购置费在金额口径上接近，在支付方和土地性质上的区别大致可以表示房地产业与非房地产业的差别。

固定资产投资中的其他费用与房地产开发投资中的其他费用的比例，和土地出让金与土地购置费的比例接近。

前者均值为37%，后者均值大约为42%。

通过以上分析，我们认为土地出让金中与房地产直接相关的比例大致为42%，且该比例呈波动上升趋势。

与财政收入的关系为：

从比例来看，2017年与房地产相关的土地出让金占全国财政收入和地方财政收入的比例大约为9.8%和10.8%，而土地出让金占总财政收入的22.1%和24.2%。

从趋势来看，不管是全国还是地方，5年间与房地产相关的土地出让金占总财政收入的比例一直在缓慢上升。

（注：

这里的全国财政收入=一般公共预算收入+政府性基金收入+国有资本经营收入，不包含社保基金收入、稳定调节基金等部分。

地方财政收入=地方一般公共预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入+转移支付及税收返还，不包含社保基金收入、稳定调节基金等部分。

）

注：

其他费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。

2、1亿元土地出让金，额外带来5366万元税费收入

我国目前的房地产税收体系涵盖房地产开发、新房销售、二手房转让、房屋出租和房产保有环节。

二手房转让和房屋出租环节税收受房产税影响并不直接，而保有环节包含了这里讨论的居民保有环节房产税，因此这里主要考虑房地产开发和新房销售环节的税费。

以1亿元住宅土地出让金计算，对应的商品房可售面积约2万平方米，按照目前的成本构成对应的销售额大约为2.5亿元，带来的税费大致为5366万元，其中拿地环节、开发环节、销售环节占比分别为9.4%、12.7%和77.9%，增值税及附加占比最高达到42.3%，其次为土地增值税、企业所得税和契税。

注：

1.开发环节计算中，建安成本按照地价的80%计算，上市建筑业企业利润总额/营业收入为10%;2.城镇土地使用税计算中，建设周期按照3年计算；3.企业所得税计算中，开发商净利润率按照10%计算；4.开发商在预售环节会进行所得税和土地增值税等的预缴，由于不影响总量，计算中不再划分单独的预售环节。

注：

未计算耕地占用税

3、对土地出让金对应的成本性支出的考虑

政府性基金支出的主要组成部分是土地出让相关支出，如果土地出让金被房产税部分替代，那么对应的成本性支出也应相应减少。

难点在于成本性支出很难通过政府的财政账目比较准确的统计，我们通过以下步骤估算1亿元土地出让金对应的土地出让成本性支出为5000万元：

从历年数据看，土地出让收入与土地出让支出大致相等。

2010年至2014年，成本性支出（征地补偿和土地开发支出）占总支出的平均比例为69%。

这一数据与财政部2012年的说法是接近的。

考虑到土地收储与土地出让在时间上的错位，以及成本性支出中包含部分刚性支出，我们粗略估算能够相应减少的支出所占比例为50%。

1亿元土地出让金对应的成本性支出为5000万元。

4、房产税代替土地出让金税负提升约8.3%

从以上讨论出发，我们可以站在财政收支的角度，计算出房产税代替土地出让金，对应的人均税负水平。

更严格的说，我们计算的是两个限定条件下的结果：

计算房产税将减少房地产相关的土地出让金25%、50%、75%三种情况。

房产税完全代替因为房产税而减少的土地出让金。

计算结果表明，在房产税减少房地产相关土地收入50%的假设下，税负水平的提升也约8.3%：

三种情况下，若不考虑征税成本，对应的人均税负分别为429元、858元和1287元，对现有税负水平提高的程度为4.2%、8.3%和12.5%，超过个人所得税税负水平。

增加的税负占人均可支配收入的比例约3%。

从直接财政角度，房产税代替部分土地出让金，从税负水平提升看，短期内不容易被市场接受。

分不同省份（自治区、直辖市，以下均称为省）来看，以2016年相关数据为基础，计算了不同省份，在房产税减少50%地产相关土地出让金情况下的税负提高程度：

30个省份税负提高程度的中位数是13.9%，提高程度恐难接受。

税负水平提升幅度正相关于土地收入与税收收入之比，与经济发展水平、人口等没有直接关系。

税负水平提升越高的省份，以房产税代替土地出让收入的难度越大，推行房产税的意愿和能力可能越低。

注：