第四章收益性物业价值评估.ppt

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第四章收益性物业价值评估,2022年10月19日,EditedbyL.hua,1,第一部分考试要求,2022年10月19日,2,EditedbyL.hua,第二部分考试要点,1物业价格的特征2收益性物业价格和价值的种类3影响收益性物业价格的因素4收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤,2022年10月19日,3,EditedbyL.hua,要点整理,物业价格构成投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系和区别市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤（收益性）物业价格和价格种类收益性物业价值和价格种类收益法估价的基本公式及其应用影响收益性物业价格的因素市场法应用成本法应用,2022年10月19日,4,EditedbyL.hua,第三部分知识框架,2022年10月19日,5,EditedbyL.hua,第一节收益性物业的概念,1、物业按照是否产生收益分类：

收益性物业和非收益性物业。

2、收益性物业价值的高低取决于三个因素（了解）未来净收益的大小获得净收益期限的长短获得净收益的可靠性第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念（熟悉）*物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价-货币额、商品或其他有价物。

二、物业价格的形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求,三、物业价格的特征（熟悉）,

（一）物业价格受区位的影响很大。

（二）物业价格实质上是物业权益的价格。

（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

（四）物业价格形成的时间较长。

（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

第三节收益性物业价值和价格的种类（熟悉）,一、使用价值和交换价值P781、使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。

2、交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。

二、投资价值和市场价值（掌握）P781、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。

投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

因投资者的不同而不同。

2、某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。

市场价值是客观的、非个人的价值。

在某一时点上市场价值是唯一的。

三、成交价格、市场价格（掌握）和理论价格

（一）成交价格简称成交价。

P79

（二）市场价格P80（三）理论价格P80,四、总价格和单位价格P80-81

（一）总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。

（二）单位价格单位价格简称单价，反映出物业价格水平的高低。

五、实际价格和名义价格P81-821、实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。

2、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

六、现房价格和期房价格P82-831、现房价格（含土地价格），是指建筑物已建成时的价格。

2、期房价格，是指目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。

七、起价、标价、成交价和均价P83-84,

（一）起价1、起价是指所销售的商品房的最低价格。

2、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

（二）标价1、标价又称报价、表格价，是指商品房出售者在其“价目表”表上标注的商品房出售价格。

（卖方的要价）2、标价是卖方的要价。

（三）成交价：

买卖双方的实际交易价格（四）均价：

平均价格八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价P84

（一）评估价评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。

（二）保留价保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

（三）起拍价起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

（四）应价P84（五）成交价P84九、买卖价格、租赁价格P85

（一）买卖价格买卖价格简称买卖价。

（二）租赁价格1、租赁价格通常称为租金。

2、房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金,十、市场调节价、政府指导价和政府定价P86,

（一）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

（二）政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

（三）政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

十一、原始价值、账面价值、市场价值P86-87

（一）原始价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本。

（二）账面价值账面价值又称账面净值、折余价值。

（三）市场价值市场价值又称实际价值。

第四节影响收益性物业价格的因素,一、物业价格的影响因素概述二、影响因素（了解）

（一）人口因素

（二）居民收入因素（三）物价因素（四）利率因素（五）汇率因素（六）物业税收因素（七）城市规划因素（八）交通管制因素（九）心理因素,第五节收益性物业估价的基本方法,一、市场法

（一）市场法概述1、市场法又称市场比较法、比较法。

2、估价对象：

是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。

3、估价时点：

是指需要评估的客观合理价格或价值所对应时间。

4、类似物业：

是指与估价对象相同或者相当的物业。

5、市场法适用的对象：

是具有交易性的物业。

（掌握）6、市场法适用条件：

是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。

（掌握）7、市场法估价的4大步骤（掌握）.搜集交易案例.选取可比实例.对可比实例成交价格进行处理.求取比准价格,

（二）搜集交易实例*搜集交易实例时，一般应包括的内容：

1、交易实例物业的状况；2、交易双方；3、成交日期；4、成交价格；5、付款方式；6、交易情况。

（三）选取可比实例P94-95*选取可比实例应符合4个要求；3个以上10个以下的可比实例。

（四）建立价格可比基础P95-P96*建立价格可比基础包括5个方面：

1、统一付款方式；4、统一面积内涵；2、统一采用单价；5、统一面积单位。

3、统一币种和货币单位；（五）交易情况修正P96-P99*将可比实例的非正常交易价格修正为正常价格*测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度（六）交易日期调整P99-P1001、将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。

2、调整方法：

价格指数或价格变动率，时间序列分析。

（七）物业状况调整P100（八）求取比准价格P101,二、成本法,

（一）成本法概述1、概念：

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

2、适用对象：

（掌握）成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价；单纯的建筑物；物业保险及其他损害赔偿；物业市场发育不够或者类似物业交易实力较少的地区。

3、运用成本法一般分为四个步骤（掌握）.搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料.测算重新构建价格.测算折旧.求取计算价格,

（二）物业价格构成（掌握）P102-1031、土地取得成本；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、销售费用；6、销售税费；7、开发利润。

（三）成本法的基本公式P1041、最基本的公式2、新开发土地的成本法公式3、新建物业的成本法公式4、旧物业的成本法公式,（四）物业的重新购建价格1、重新购建价格又称重新购建成本。

P1042、建筑物的重新购建价格分为重置价格（成本）和重建价格（成本）。

P1053、重置价格：

“仿制”；重建价格：

“复制”。

（五）建筑物的折旧1、建筑物折旧的概念和内容

（1）建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。

（2）建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

2、求取建筑物折旧的年限法*直线折旧法,三、收益法（熟悉）,

（一）收益法概述1、收益法又称收益资本化法、收益还原法。

P1102、收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

P110-1113、收益法是以预期原理为基础。

4、收益法适用对象是有收益或有潜在收益的物业。

5、运用收益法估价一般分为四个步骤。

P111

（二）报酬资本化法的主要计算公式P1111、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式2、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式P112V=A/Y3、净收益在前若干年有变化的公式P113,（三）物业净收益的求取P114,*可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益（四）报酬率的求取1、报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。

P1152、求取报酬率的方法有累加法和市场提取法。

P116（五）直接资本化法P117,第一节收益性物业的概念,物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。

收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括：

住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。

对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

2022年10月19日,23,EditedbyL.hua,第一节收益性物业的概念,收益性物业价值的高低主要取决于3个因素：

未来净收益的大小获得净收益期限的长短获得净收益的可靠性,2022年10月19日,24,EditedbyL.hua,第二节收益性物业价格的概念和特征,

（一）物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。

物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。

2022年10月19日,25,EditedbyL.hua,第二节收益性物业价格的概念和特征,都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：

优质高价，劣质低价。

（一）物业价格受区位的影响很大。

（二）物业价格实质上是物业权益的价格。

（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

（四）物业价格形成的时间较长。

（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

共同之处,独特之处,2022年10月19日,EditedbyL.hua,26,

（二）、物业价格的特征,物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。

第三节收益性物业价值和价格的种类,一、投资价值和市场价值某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。

该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。

市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，,2022年10月19日,27,EditedbyL.hua,第三节收益性物业价值和价格的种类,评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。

投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

2022年10月19日,28,EditedbyL.hua,二、成交价格、市场价格和理论价格

（一）成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。

1、卖价是站在卖者的角度，指卖者出售物业时所愿意接受的价格。

2、买价是站在买者的角度，指买者购买物业时所愿意支付的价格3、卖价和买价都只是买卖