世纪城二期建设项目可行性研究报告.docx
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世纪城二期建设项目可行性研究报告
世纪城二期建设项目
可行性研究报告
附图：
1、项目位置图
2、项目修建性详细规划图
3、项目建设效果图
第一章总论
一、项目名称及建设单位
1、项目名称
世纪城二期建设项目
2、建设单位
市房地产开发有限公司
3、建设单位基本情况
**市房地产开发有限公司是隶属于**市房产局的具有三级资质的国有房地产开发企业，现有职工二十三人，其中有高级工程师一人，中级职称六人，初级职称五人，二十人具有大专以上文化，平均年龄三十二岁。
公司拥有雄厚的经济实力，现有入股注册资金800万元；**市房产管理局同时作为公司坚强的后盾，提供资产、资金，在各方面全力支持公司的发展。
公司主要从事旧城改造、房地产开发、开发经营工作。
自1989年成立以来，先后开发建设了北门口商住楼、壶天巷住宅楼、吉升门住宅楼、横四街住宅楼、务门前住宅楼、吉升花园、北正街商住楼、直四街住宅楼、大正街商住楼九处商品房，总计开发面积12万㎡，为**市的城市建设、改善人民群众居住条件作出了积极的贡献。
我们所开发的楼盘，广泛取得了社会的认同，无论是质量品质上，还是售后服务上，都得到了客户的一致好评，有了很好的社会信誉。
同时，通过多年的努力和经验积累，公司经济实力和技术力量都得到了迅速发展。
公司近两年来着重致力于东山新城的开发建设，在东山新城投资开发的首个楼盘“·世纪城”一期——东台苑规划建设住宅347套，门面44空。
于2008年6月13日开盘并正式对外销售以来，已完成住宅销售95%，尚未签订销售合同的房屋仅13套；门面44空已全部销售完毕；共计收回售房款7500万元。
二、报告编制单位
编制单位：
法人代表：
证书编号：
发证机关：
国家发展和改革委员会
工程公司是经某市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程资格证书机构，公司聘有各类专业专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成项目500余项，以优质服务享誉社会。
近2-3年来，每年都有项目获湖南省优秀工程成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。
为了做好**市世纪城二期建设项目的前期工作，**市房地产开发有限公司委托某工程公司承担本项目的可行性研究任务。
我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。
三、项目提出的理由与过程
2005年公司响应市委、市政府的号召，进驻东山，积极投身东山建设。
公司取得了市府大道两侧200亩土地的开发经营权，并着手建设了“·世纪城”小区一期。
该小区地理位置优越，南面与行政中心、起凤路接壤，北边紧靠两个42亩的超大城市绿化广场，市府大道贯穿其中，通过镇湘景观桥五分钟即可达旧城区，是集居住、休闲为一体的高档住宅小区。
目前该小区所有房产已基本预售完毕，取得了可观的经济效益和良好的社会效益，预计年底可全部峻工并交付使用。
为了广大人民群众日益增长的住房需求，公司通过“招拍挂”程序取得了东山新城12#地块（共计32亩）的土地开发权。
经公司领导层研究决定，计划将该地块作为“·世纪城”二期项目开发建设，为人民群众营造一个价格适中、高档次、高品味的温馨家园。
四、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
1）项目修建性详细规划图；
2）《**市东山新区控制性详细规划》；
3）**市国民经济和社会发展“十一五”规划；
4）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；
5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
6）各专业技术规范；
7）建设单位提供的各项基础资料。
2、可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、项目概况
1、项目拟建位置
本项目位于**市东山新区起凤路西侧，东临城市主干道起凤路，西接塔子北路与南岸水乡小区，北倚建成的世纪城一期居住小区，南靠城市次干道霞光路。
2、建设规模与目标
本项目规划用地面积为53.3亩，规划建筑总面积60856㎡。
建设内容包括：
多层住宅、商业建筑、二楼商业大厅、幼儿园、底层车库及小区公用服务设施。
3、主要建设条件
该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是**市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。
（1）交通情况
项目区分东侧毗邻城市主干道——起凤路，南侧毗邻城市次干道——霞光路，目前有市内公交车2路车线路通过，交通运输十分方便。
（2）公共设施条件
项目区周边的起凤路和霞光路，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。
（3）地形地貌
本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。
（4）污染情况
周边主要有行政中心、商业中心、居住中心，无污染源。
本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。
（5）危险源情况
项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
4、项目总投资及效益情况
项目总投资9597.38万元，其中：
建设单位自筹资金6597.38万元，申请银行贷款3000万元。
项目建设期计划按3年划分。
（1）经济效益
该项目总收入为13272.04万元，总成本为10260.98万元，可上缴税费达1605.75万元。
税前利润1528.95万元、税前投资利润率为15.93%；税后利润1146.71万元，税后投资利润率为11.95％。
该项目内部收益率9.63％，财务净现值（基准收益率为8％）172.38万元，投资回收期2.49年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。
（2）社会效益
①、国家增税。
效益分析表明，向国家缴纳增值税655.26万元，交所得税382.24万元。
②、本项目建成后，能够进一步满足人民群众日益增长的住房需求，从基本解决当前城市居民的住房难问题。
③、本项目建成后，有利于东山新城建设的完善和繁荣，有利于迅速提高**的城市化水平，有利于促进地方经济快速发展。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
35533.00
合53.3亩
2
规划总建筑面积
㎡
64456.00
（1）
门面（1类）
㎡
3278.00
（2）
门面（2类）
㎡
2000.00
（3）
二楼商业大厅
㎡
5278.00
（4）
住宅（1类）
㎡
3600.00
（5）
住宅（2类）
㎡
2700.00
（6）
住宅（3类）
㎡
5000.00
（7）
住宅（4类）
㎡
37500.00
（8）
幼儿园
㎡
1500.00
（9）
车库
㎡
3600.00
3
容积率
1.81
4
建筑密度
%
38.00%
5
绿地率
%
40.00%
6
建设总工期
月
18
7
建设投资
万元
9597.38
8
销售收入
万元
13272.04
9
总成本费用
万元
10260.98
10
利润总额
万元
1528.95
11
税后利润
万元
1146.71
12
投资利润率
%
15.93%
13
净利润率
%
11.95%
14
全部投资财务内部收益率
%
9.63%
税后
15
全部投资回收期
年
2.49
税后
七、研究结论及建议
1）本项目为**市房地产开发有限公司投资建设的中高档房地产项目，对完善**市东山新城环境建设和推进东山新城建设，及为人民群众提供高品质住宅均有积极意义。
通过本项目建设，也将有利的提升**市房地产开发有限公司在**市的形象和地位。
2）本项目位于**市东山新城起凤路西侧，总用地面积约35533㎡（合53.3亩），总建筑面积60856㎡，其中：
住宅面积48800㎡，商业门面面积5278㎡，商业大厅面积5278㎡，幼儿园1500㎡，并配有相应的车库3600㎡。
是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。
3）工程估算投资总额9597.38万元，其中：
土地费用1598.99万元，工程费用5645.75万元，其它费用1185.61万元，预备费843.03万元，建设期利息324万元。
本项目资金来源主要来自以下几个方面：
1）公司自筹资金约6597.38万元。
2）项目中期开发贷款3000万元。
3）本工程为中高档房地产开发项目，参照目前市场价位定价，据此进行的财务分析，项目所得税后全部投资财务内部收益率为9.63%，全部投资回收期为2.49年，税后净利润1146.71万元。
项目盈利可观，财务上是可行的。
第二章
项目建设背景和必要性
一、项目建设背景
1、政策背景
住房建设是我国政府为解决城市人口居住难的一项大事，也是提高我国城市化水平、解决人民群众就业和生存的一项民心工程。
为此，从中央到地方以及各部委，都出台了一系列的政策。
（1）国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
房地产业已成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是推动城市基础设施建设，加快城市化进程的重要手段；是充分发挥人力资源优势，扩大就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。
国务院办公厅在2008年12月颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
意见提出，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
意见着重强调了以下几项内容。
一是进一步鼓励普通商品住房消费。
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
二是支持房地产开发企业积极应对市场变化。
引导房地产开发企业积极应对市场变化。
支持房地产开发企业合理的融资需求。
取消城市房地产税。
意见中提到，积极营造良好的舆论氛围。
坚持正确的舆论导向。
以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。
（2）符合2009年12月的中央经济工作会议精神
12月5日至7日，中央经济工作会议在北京召开。
会议确定2010年经济发展方向：
必须把保持经济平稳较快发展与结构调整结合起来，切实提高发展的可持续性；把扩大内需特别是消费需求与稳定外需结合起来，着力增强经济发展的均衡性；把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大力拓展发展空间；把推动自主创新与培育战略性新兴产业结合起来，努力实现创新发展；把深化改革与促进发展结合起来，全面提升经济发展的内生动力；把发展经济与改善民生结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。
从以上表明，国家对明年的经济实方向是保持宏观经济政策连续稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
会议明确了财政政策重点投向民生，并增加居民消费为扩大内需重点。
住房建设项目是一项解决人民群众居住和生存重大的民生工程，也是促进居民消费、扩大内需的重点工程。
·世纪城二期项目建设定位为价格适中、环境优美的高品质住宅小区，符合**市广大民众的需要。
（3）符合**市委市政府提出的大力推进新型城市化政策
2009年4月，中共**市委市人民政府出台了《关于大力推进新型城市化的实施意见》。
做大做强城市主体，是**市推进新型城市化的首要任务。
**市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。
全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。
东山新区将建成**市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。
工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。
目前，东山新城建设正有序推进，**大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。
到2010年，**市城市化水平达到35%，2015年达到45.5%。
2、规划背景
（1）长株潭区域发展规划背景
**，位于湖南省中部的涟水之滨。
由西汉时期建县至今，有2000多年历史。
这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。
**市是隶属于某市的县级市，距某市43公里，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展，1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。
2008年，长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。
这是加快**市经济社会发展的极好机遇。
新世纪、新**，**市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。
（2）**市城市总体规划背景
**市旧城区现状仅8平方公里，绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约**市经济社会发展的瓶颈。
城市发展的客观规律要求**迅速拓展城市规模，已成为**城市发展急待解决的重大问题。
根据**市总体规划，到2020年，**市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市发展空间格局为：
旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。
（3）项目所在片区规划背景
东山新区规划面积4.75平方公里，地势平坦，前临涟水河，后倚东台山国家森林公园，拥有2公里的亲水江岸，自然环境优美，山水特色明显，拥有较大的开发空间。
近年来，**市为加快城市扩容提质，拟投资50亿元人民币，开发打造东山新区。
东山的开发以百年名校“东山学校”红色旅游产业为依托，以市行政中心搬迁和科教园项目为牵引，建成碧洲公园和位于涟水河滨自然风光带的滨河南路、励志大道两条景观轴线，把东西走向的文运路贯穿新区，形成一条商业轴线。
同时，以搬迁后的**市行政区、东山书院等构成新区的两个中心，再在行政中心四周和望春路段与桥南路段设置两个功能组团，依山傍水形成两个沿江健康居住小区与两个文化教育居住小区；以东台山国家森林公园、大型公共设施建筑、市级公共绿地、主要路段交叉地段构建新区九个景观景点和四大功能区：
滨河居住综合区、行政办公综合区、商业金融发展区、文化教育园区，力争把新区建成办公、生活的聚集区、绿化美化的示范区。
此外，由三纵三横的快速交通网把新老城区连为一体，为**市老城区的改造形成空间的支撑与活力。
该片区位于东山新区的靠老城区的一侧，紧邻新老两个城区中心连接线——励志大道。
按照《**市东山新区控制性详细规划》要求，该地块规划属滨河居住综合区范围内。
二、项目建设必要性
一是满足人民群众日益增长的住房需求的需要。
党的十七大明确提出“五有”，其中一条就是“住有所居”，要求统筹解决城乡居民住房困难问题。
中央把“住有所居”写进十七大报告，这充分体现了中央“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，全心全意为人民服务的一贯宗旨，也体现了党与广大群众的鱼水深情。
中央关于“住有所居”的要求，内涵深刻，它是从最广大人民的利益出发，从实际出发，进一步推进房地产的改革。
使保证广大人民的根本利益，成为房地产改革与发展的出发点和落脚点。
我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环境承载能力弱。
以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。
我们只有住房开发和建设，才能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。
二是扩大内需、拉动经济的需要。
房地产项目的投资建设有着巨大的拉动效应，能有效刺激消费、扩大内需，推动我市一、二、三产业升级。
推进城镇住房建设，对于保持经济平稳较快增长、促进民生改善具有十分重要的现实意义。
首先，这是扩内需、保增长的有效举措。
加快推进城镇住房建设是国家、省实施扩内需保增长战略的重要内容，既能拉动民间投资，又能刺激居民消费，是扩大政府公共支出拉动投资、刺激消费的有效结合点，是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。
在当前形势下加大住房工程建设投入，支持城乡居民住房消费，调节住房供应关系，可以发挥产业联动效应，有利于增加投资、稳定就业和扩大消费，从而强力拉动经济增长。
其次，这是保民生、促稳定的客观要求。
三是推进新型城市化建设，打造城市建设精品的迫切需要。
目前，**市通过政府引导、市场运作和创新的项目捆绑招商、承包经营、期权融资及土地定向开发、“勾地”经营、盘活资产、拓展融资渠道等措施，书院路、市府大道、滨河南路等30多个基础设施建设项目相继动工，城区涟水河两岸的滨河大道在进一步拉长拓宽，形成了“大空间、大开发、大崛起”的新格局。
城市新区骨架构建，还须城市开发项目来完善、繁荣。
本项目对完善东山新城城市功能，推进东山新城发展具有积极意义。
四是落实中央新的经济工作会议精神，实现“调结构、扩内需、防通胀”的需要。
在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。
“·世纪城”二期项目建设既是一项解决城市居民住房难的民生工程，也是一项扩大内需、增强活力的经济大事。
所以，本项目建设是落实中央新的经济工作会议精神的具体体现。
总的来看，“·世纪城”项目建设不但可以满足人民群众的住房需求，也可以扩大内需、促进消费、拉动社会经济向前发展，还可以推进东山新城的建设、提高城市化水平。
另外，该项目建设还可以提高党员、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。
第三章
市场研究
一、城市经济发展概况
**是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口91.3万人，城市化率仅为13.8%。
二、城市发展规划
进入新世纪后，**制定了城市发展总体规划方案。
该方案的指导思想是：
按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把**建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。
到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。
开发城市四区，南部：
把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部：
东郊皮革工业区；北部：
红仑高新技术区；中部：
完善工贸新区。
健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通**大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。
建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。
建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。
加强环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。
从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城
三、**房地产市场发展总体统计分析
序号
年份
2004
2005
2006
2007
2008
指标
总量
增速（%）
总量
增速（%）
总量
增速（%）
总量
增速（%）
总量
增速（%）
1
房地产投资总量（亿元）
1.51
26.3
1.79
10.2
2.51
40.4
2.75
9.4
4.16
51.5
2
全年施工面积（万㎡）
158
16.3
149
-3.2
143.4
-0.18
185.4
27.2
190.1
2.5
3
全年竣工面积（万㎡）
99
12
82.9
-15.8
94.7
11.9
123.9
29.6
138
11.4
4
商品房销售面积（万㎡）
9.24
31.7
28.3
24.93
-21.4
82.12
28.8
1、自2004年以来，**房地产投资总量呈快速增长趋势。
07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。
但08年增速回升，达到51.5%，投资总量为4.16亿元，说明**房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。
2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50%左右。
2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了-21.4%。
2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。
四、**市房地产市场总体分析
1、**房地产发展起步较晚，商品住宅市场相对需求大。
自从1998年放宽房地产开发政策以来，**市房地产业发展一直强劲不衰。
2008年，全市房地产开发完成投资4.16亿元，同比增长51.5%。
其中住宅投资完成27.1亿元，同比增长46.5%，土地开发投资0.41亿元，同比增长27.6%，土地开发面积17.57万平方米，同比增长25.8%，商品房建筑面积82.12万平方米，同比增长28.8%，商品房竣工面积30.05万平方米，同比增长54.8%，商品房销售面积29.4万平方米，同比增长17.9%。
2、农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。
根据2008年统计数据表明，全市总人口91.3万多人，其中非农业人口仅12.6万人，城市化水平较低。
我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。
全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约4.6万人，合计转移农村劳动力15.64万人。
随着**经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出
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