房地产知识及问答.docx

房地产知识及问答.docx

《房地产知识及问答.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产知识及问答.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产知识及问答

第一章房地产开发基础知识

第一节、房地产与房地产业

一、房地产

1、房地产的概念和分类

房地产是房产和地产的总称。

房产是房屋及其权利的总称。

地产是土地及其权利的总称。

房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产也称不动产。

注：

房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、

典当权等。

土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；

2、房产与地产之间的关系

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；

地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产

地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等

房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等

房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

A、实物形态上看，房产与地产密不可分；

B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面：

A、二者属性不同；

B、二者增值规律不同；

C、权属性质不同；

D、二者价格构成不同。

3、房地产的类型

按用途划分：

A、居住用房地产

B、生产用房地产（工厂等）

C、经营用房地产（商场、游乐园等）

D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）

E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）

4、房地产的特性

A、位置的固定性

B、地域的差别性

C、资源的有限性

D、高值的耐久性

E、保值增值性

二、房地产业

1、概念

房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

2、主要内容

A、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；

D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；

E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；

F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

3、房地产业与建筑业的关系

建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装

维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。

房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。

在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。

三、房地产土地的使用年限是如何确定？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年

限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五

十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

第二节、专业名词解释

1、常用名词

◆五证：

A、《建设用地规划许可证》：

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；

B、《建设工程规划许可证》：

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

“；

C、《建设工程施工许可证》：

是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；

D、《国有土地使用证》：

是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；

E、《商品房预售许可证》：

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

◆两书：

A、《住宅质量保证书》；

B、《住宅使用说明书》。

◆房地产证：

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭

证；

◆房地产市场：

主要包括地产买卖、租赁市场。

含一级市场、二级市场和三

级市场；

A、一级市场：

是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍

卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

B、二级市场：

是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连

同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

C、三级市场：

是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，

它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收

益权、处置权。

政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。

土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：

是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：

是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及

场地平整；

◆红线图：

又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地

位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地

范围内的土地面积；

◆总建筑面积：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各

层建筑面积之和；

◆容积率：

是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

（如：

在10万平方米的

土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、

地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建

设用地面积的比率；（如：

在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：

建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地

面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：

在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用

地面积的比率；

◆房屋销售面积：

房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）

的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：

房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，

包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，

使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、

按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计

入使用面积；

D、住宅使用面积包括：

卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、

前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用

建筑面积。

◆公共建筑面积：

各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）

以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：

它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计

上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积：

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整

楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影

面积的50％。

◆得房率：

是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地：

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居

民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线：

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证

止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶

段购买商品房时应签出售合同。

在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社

会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本

的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。

如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。

会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。

会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。

作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对

产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中

国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

3.商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。

即：

商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。

4.建筑面积的计算规定

是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。

由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。

国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。

针对房屋建筑物的主要规定有：

1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。

单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建