沧州市房地产市场调研报告定.docx
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沧州市房地产市场调研报告定
沧州市房地产市场调研报告
第一部分宏观市场分析
一、沧州概况
（一）行政区划
（二）人口组成
（三）交通优势
（四）经济发展
（五）城市规划
（六）旧城改造
二、宏观市场分析结论
第二部分沧州房地产市场现状分析
一、沧州市场在售楼盘分析
（一）住宅项目分析
（二）商业项目分析
二、沧州供应土地市调分析
（一）净地供应市调
（二）拆迁地块市调
（三）沧州市土地市场概述
（四）沧州市房地产市场总结分析
第三部分项目基础性条件分析
一、地块基本资料
二、地块SWOT分析
第四部分沧州市房地产市场调研综述
引言
本次调研受贵方所托，本着真实、科学、有效、全面的原则，对沧州市房地产市场进行初步探索，意在掌握房
地产市场一手资料和数据，了解市场整体发展动向，从而为项目的开发、运作提供可参考性依据。
本次调研内容包括楼盘摸底、职能部门调研、受众访谈等三方面，力争做到针对性强、实用性高，符合市场规律和项目开发特点。
通过对本次调研资料的严格整理、认真分析，我们对沧州市场有了更深一步的认识，并且我们以专业地产研究
经验，建立起对市场的准确评估和判断，希望能为项目的立项打好基础，也能为贵方拿地取得指导性意义。
第一部分宏观市场分析
一、沧州概况
沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。
沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与
山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。
距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。
沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区
的交通要冲。
（一）行政区划
沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。
沧州渤海新区［辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）］，于2007年7月成立。
（二）人口组成
目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。
市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。
其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%
（三）交通优势
地理位置优越，交通比较发达。
铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。
京沪、
京九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期
工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤
炭1亿吨、杂货5000万吨。
（四）经济发展
06国民经济保持平稳较快发展。
全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。
全部财政收入100.5
亿元，首次突破百亿元，增长21.1%,其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%
物价稳中趋升。
居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。
在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，
涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。
民营经济发展加快，实力不断增加。
民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%,占全市生产总值的比重达到56.7%。
（五）城市规划
未来沧州将有三大功能板块：
城市西部（迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间），发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要
是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。
沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。
（六）旧城改造
08年政府对城市规划非常重视，并提出“三年大变样”的口号。
政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%大约面积43万平米。
针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。
主要因为沧州市
“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。
尤其是“小树林”
改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。
现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行
拆迁。
二、宏观市场分析结论
（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”（环京津、环渤海）开放一线地区，交叉区位优势独
特，发展前景不可估量。
（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。
（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。
（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。
由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。
（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。
（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房
地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。
（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。
（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，
是拉动居民消费价格上涨的主要因素。
由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级
换代将是经济发展的大势所趋。
第二部分沧州房地产市场现状分析
一、沧州市场在售楼盘分析
（一）住宅项目分析
根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：
1、西南板块
项目名
称
项目区位
规模
建筑形式
户型配比
价格
销售情况
开发商
备注
阿尔卡迪亚
开元大道和黄河大街交口
总占地
600田，总建69力平方米。
三期占地
170亩
共11栋咼
层：
5栋30
层，2栋21
层、4栋16
层
90—170
m2
没有定价,现在
市场预热中
三期还没有开盘销售
荣盛房地产开发有限公司
大型住宅社区，二期已售完，价格在3300—3800元/m?
之间，销
售状况非常好
天成首府
迎宾大道和御河路交口
总建
12万
平方米
2栋32层
现剩104
m2
均价
3900元/
m'，最咼
价4600
项目05年开始正式销售，目前还剩3套
天成房地产开发公司
项目整体共600-700
户，05年开盘均价
2800元/m，地价185万/亩
元/m2
佳苑•领域
黄河路与浮阳大道交口
总建
4.75
力平方米
3栋18层，1栋16层，
1栋12层
（塔式、板式高层）
80—120
m2
没有定价,现在
市场预热中
市场预热中
沧州市佳苑房地产开发公司
地上地下停车位131席
金鼎•领域
开元大道和御河路交口
总占地
148田；总建4.5
万
二期三栋，两栋12层，共六个单
元。
一栋24层共2个单
丿元。
89m2>138
m2
均价
3550元/
m2
去年6月份开始销售，07年底已经售完。
大概08年5月份开始销售二
期。
河北唐山冀东金鼎房地产开发公司
共250套房源，物业费0.9元/m2/月，价格较咼
福地阳光都市
清池大道与黄河路交口
1栋28层，4个单元；地下2层；
1、2层商业
80m?
为
主，
60—130
m2
没有价格,预计
4000元左右
没有开始正式销售
福阳房地产开发公司
项目处于前期预热阶段，推广方式为单页。
开发商自己销售。
地下2层，有车库，停车场，带小房。
上海广场
建新大厦西北侧
总建2万平米
两栋22层咼层商住楼
均价
3680元/
m?
左右
目前住宅已经销售完毕，正在销售商业。
建新房地产开发公司
综合项目，以商业门市群为主
板块点评
西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。
该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎•领域等，规模
在都在100亩以上，均价在3900元/川左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。
该板块楼盘分布表现为“大楼
盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。
在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、
高层成为主流。
另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，
这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。
总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。
2、西北板块
项目名称
项目区位
规模
建筑形
式
户型配比
价格
销售情况
开发商
备注
水岸骏景
北环中路与水月寺街交叉口
总建
2万
平米
两栋
18层；
住宅160
套；临街
门市10
套。
住宅
105—136
m2；
临街门市
140—220
m2
开盘价
2700元/m'，目前
价格为
3700元/m，门市6980元/
m2
07年8月份开盘，至08年3月已经基本售完，价格上涨800元/m；商业07年10月份开始销售，目前已售70%两栋楼有一栋被团购。
宏宇房地产开发公司
地上车位，地下室。
晚报作过半版推广。
一城.枫景
新华路与光荣路交口
总建
12万
平米
7层多层
80—132
m2
3621元/
m2，
土地价格
25万/亩
整个项目04年开售，一共1000多套房源，现在基本售磬，四期07年11份开始销售，共266套，现在基本售完，目前只剩顶层
华元房地产开发公司
容积率1.38，物业费0.5元/m/月，年底入住。
五期两栋小高层，08年
将开始运作
板块点评：
相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。
就拿“一城•风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。
另外
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