物业管理培训楼宇装修期管理.docx

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物业管理培训楼宇装修期管理

物业管理培训：

楼宇装修期管理

第一节装修期业主装修的管理

楼宇装修是由于个别业主在使用过程中出现功能变化与装修档次要求的提高,对所拥有的物业进行二次装修与改造,楼宇的二次装修已成为一种常见的现象.但由于业主或业主所雇佣的施工人员专业知识有限,不懂建筑知识,进行改造房屋结构、拆除设备或明显加大荷载的破坏性装饰,影响了房屋的安全性能;或采用不科学的施工方法,经常产生对房屋极为不利的后果。

所以,必须加强对楼宇装修与改造的科学管理,保证业主在满足自身需求时,不致损害房屋的正常使用。

一、业主装修程序

房屋装修要根据《房屋装修管理规定》与其它有关文件精神进行管理,为方便有效的制止违章装修行为。

应按以下几方面进行:

1、业主有权对自己的住宅或商铺进行符合规定范围的装修,但须于装修前向物业管理处办理审批手续。

2、业主领取单元销钥匙办理验房手续。

在确认其住宅的设施齐全、完好后,才能考虑装修,.否则事后类似设备残缺、下水道堵塞等之类事件的发生,管理处都将视作是由业主自己装修所造成的。

3、业主欲进行装修的,须提前5天向管理处提出装修申请,并随带有关证件（权属证明,身份证等）,装修示意图,填写“楼宇装修申请”,如实填报装修项目、范围、时间、装修图纸,并附上装修工程的营业执照、资质证明等有效证件的复印件,经管理处及设计技术部的同意,签定《装修工程队责任书》,交纳装修押金,办理出入证并发给《装修许可证》后方可进行施工。

4、业主应将管理处批复的《装修许可证》原件保留,复印件帖于住宅进门的醒目位置,以便物业管理人员对装修过程中的装修内容进行监督。

5、如在装修过程中需增加新的内容,应及时到管理处步办手续。

二、业主装修注意事项

1、任何装修不得拆改原房屋的外墙、柱、粱、墙板的主体结构部件及公共设施,不得改变房屋及配套设施的使用功能。

2、房屋装修其住宅和商铺房仅限于室内部分,不得将公用部位纳

如装修范围。

商铺房的表牌、灯箱大小尺寸及安装位置须符合管理处统一规定,并报请管理处同意后方可安装。

3、装修时间须安排在周一至周五上午8:

00至晚上20:

00,如需加班,则加班期间严禁使用电动机械和发出各种噪音,以免影响其他人休息。

4、禁止在粱、柱上打孔、开槽和有损期强度的一切行为。

5、不得擅自改变与其他业主相联共用的电器、给排水管道和煤气管道等位置不布置。

6、业主不得随意堵塞和改变厨房的排烟道。

7、楼宇外墙不得破坏或随意开孔,若因安装空调等设备（所装位置不得影响结构和邻近住户）需在外墙增开孔的,需报小区管理处经书面同意后,在统一规定的部位方可开孔。

8、空调器须安装在指定的位置,必须安装牢固,同时应尽量减少裸露于外墙的管线部件。

9、为保持小区原设计风格和整体的整洁、美观,小区内在禁止外墙上（包括阳台、窗户）加装各类雨蓬、花絮、晾衣架、防盗网等。

10、所有上水管线的水表以前部分均不得改动,不得将卫生间的污水管接入雨水管,卫生间一定要做好防水,须在管理处员工察看完防水后并通过方可继续施工。

11、室内原铺设的煤气管道不得自行拆改,如因特殊原因须拆、改、迁的用户,应事先向行业主管部门提出申请,经批准后由主管部门派人进行改装,同时向管理处备案。

12、隐蔽工程必须在隐蔽之前进行验收,如未验收,管理处可安排拆除部分遮挡,再行验收,由此造成的损失由用户自行负责。

13、楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

14、装修施工用水、用电的用户不得私自在户外接驳水电，违章者罚款。

因装修造成的管道堵塞、渗水、停电、停水、损坏他人物品等应由装修用户负责修复和赔偿。

三、装修的巡检

为了避免业主在装修期间不能够完全按照装修的有关规定执行，管理处员工应每天对其进行安全巡检。

对施工现场以及具体施工进行检查，对施工过程进行监督，巡检人员在管理处发放的装修巡察表上签字（巡察表应贴在住户的进门上）。

如施工过程中违反装修的有关事项规定应及时责令停工并报管理处处理。

四、装修的制度保障

在装修期间业主要严格按照装修注意事项执行，如有违反规定者。

管理处将视其情节和后果轻重作如下处理：

1、责令停工；

2、责令恢复原状；

3、扣留或没收工具；

4、停水、停电；

5、赔偿经济损失；

6、根据有关规定给予罚款100-1000元

以上几种处罚可同时进行。

第二节装修期间的安全治安管理

安全管理对业主的装修有很大的作用，为确保装修施工的顺利进行，对其做如下规定。

一、装修期的治安管理

1、装修施工人员须严格遵守国家法律、法规，自觉遵守小区各项有关规定。

2、凡进小区的装修人员均须提供本人身份正原件及复印件两张到小区管理处如实登记工种和装修时间，办理小区临时出入正。

施工人员进出小区时，必须佩带此证。

3、装修施工人员如果要将各类施工原料带出小区，需要有业主陪同或待管理人员同业主核实后决定。

4、严禁不经过熔断器和漏电开关直接接施工用电，否则引起总配电箱烧毁或漏电伤人事故，由施工人员负责一切经济损失及法律责任，施工单位或负责人负连带责任。

5、对施工中所有原材料进入小区要严格管理，在搬运过程中一定要注意小区设施、设备的完好。

二、装修期的消防管理

1、木工开工起，施工现场至少要配备二个手提或干粉灭火器。

2、装修垃圾袋装化后，搬运到小区管理处指定的地点，不得堆放在楼道上、楼梯口，刨花类垃圾需当天清理，不要过夜，以消除火灾隐患。

3、安全用电，注意不要在施工过程中引起火灾。

4、不允许在装修现场动用明火。

第三节装修期物品、垃圾的清运

为方便业主装修材料的搬运以及垃圾的清运，同时，也为了避免物业的各种设施遭受破坏，并保证区域内有个良好的治安秩序和整洁的环境，所以要对垃圾实行日产、日消制。

对于小件物品的运输可直接通过电梯运至业主家中，但一次不得过多，以免超出电梯的荷载，运输过程中要注意不要刮花电梯。

大件物品可人工搬运上楼，但在搬运过程中应注意上下左右的安全，以免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。

装修施工的建筑垃圾实行袋装制，垃圾堆放在室内，不得堆放在楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方，垃圾必须做到日产、日消，集中清除。

第八章物业管理处的维修保养管理

房屋维护是物业管理处的基础性工作，认真贯彻“以防为主”的方针是保持房屋完好的保证。

　　一、总体管理要求

房屋日常养护的主体包括：

地基基础的养护、楼地面工程的养护、墙台面及吊顶工程的养护、门窗工程的养护、屋面工程的维修养护管理等。

二、具体管理方式

（一）地基基础的养护

地基属于隐蔽工程、发现问题采取补救措施都很难，应给予足够的重视。

主要应从以下几方面做好养护工作。

1、决杜绝不合理荷载的产生

地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地表面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增大而产生附加沉降。

所以，应从上下两方面加切强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。

2、防止地基浸水　

地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设备，如绿化、上下水管等，要注意检查其工作情况，防止漏水。

同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。

3、保证勒脚完好无损

勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到防水的作用。

勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水而产生基础浸水的直接后果。

所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。

（二）楼地面工程的养护

1、保证经常用水房间的有效防水

对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内外长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。

一旦发现问题应及时处理或暂停使用，以免形成隐患。

2、避免室内受潮与虫害

由于混凝土防潮有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内。

室内潮湿不仅影响使用者的　身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，造成重大的经济损失。

所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作。

（三）墙台面及吊顶工程的养护

墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。

所以，做好对他的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。

所以要从以下几方面进行养护：

1、定期检查，及时处理；

2、加强保护与其他工程相接触；

3、注意清洁与清洁方法；

4、注意材料的工作环境;

5、定期更换部件,保证整体协调性。

（四）门窗工程的养护

门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径,应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护,使之处于良好的工作状态。

在门窗工程养护中,应重点注意几个方面:

1、严格遵守使用常识与操作规程

门窗是房屋中使用频率较高的部分,要注意保护。

在使用时,应轻开轻关;遇风雨天要及时关闭并固定;开启后,旋启式门窗应固定;严禁撞击或悬挂物品。

避免长期处于开启或关闭状态,以防门窗删变形,关闭不严或启闭困难。

2、经常清洁检查,发现问题及时处理

门窗构造比较复杂,应经常清洁,防止积垢而影响正常使用,如关闭不严等。

发现门窗变形或构件短缺失效等现象,应及时修理,防止其他部分破坏或发生意外。

3、定期更换易损部件,保持整体状态良好

对于使用中耗损较大的部件应定期检查更换,需要润滑的轴心或磨檫部位,要经常采取相应的润滑措施,如有残垢,还要定期清洗,以减少直接损耗,避免间接损失。

（五）屋面工程维修养护

屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、隔热等,由于建筑工艺水平的提高,现在又增加了许多新的功能,如采光、绿化、各种活动。

屋面工程施工工艺复杂,而最容易受到破坏的是防水层,它又直接影响到房屋的正常使用,并起着对其结构及构造层的保护作用。

所以防水层的养护也就成为屋面工程维修养护的中心内容。

所以,在使用过程中需要有一个完整的保养制度,以养为主,维修及时有效,以延长其使用寿命,节省返修费用,提高经济效益。

1、定期清扫,保证各种设施处于有效状态。

2、定期检查、记录,并对发现的问题及时处理、

3、建立大修、中修、小修制度。

4、加强屋面使用的管理。

5、建立专业维修保养队伍。

三、制度保障

1、明确维修责任,维修人员二十四小时在岗值勤。

2、对房屋进行零星养护和计划养护相结合方针,采取区别对待原则,对不同类型、不同风格、不同结构、不同等级标准的房屋应采用不同的维修标准和维修方案。

3、对新建房屋做好房屋的日常养护,保持原貌和使用功能,对于旧建筑物根据其年代、结构、质量情况制定不同的维修方案。

四、检查与监督

对房屋检查可分为定期与不定期检查,平定房屋完损等级,随时掌握所管小区房屋的质量状况。

房屋在长期的使用过程中,由于自然的、认为的各种因素影响,房屋的各个零件会受到不同程度的损坏。

所以必须经常对房屋主体结构及公用设施进行检查,同时要督导业主对房屋的合理使用,防止房屋结构、设施设备的过早损耗或损坏,维护房屋和设施设备的完整,提高房屋完好率,让广大业主建立一个良好的保养意识。

五、管理目标　　　　　　　

1、创造安居乐业的生产生活环境。

2、物业的保值和增值。

3、为业主、使用人提供全方位高校、优质、经济的服务,使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。

第二节共用设备的维修保养

一、总体管理要求

保证共用设备24小时正常运行,出项故障立即排除。

以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并举,使设备处于良好运行状态,对设备维修保养做到“三好”、“四会”和“五定”。

“三好”是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。

“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。

“五定”是指房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

二、具体分项管理

1、电梯的维修保养

（1）电梯停驶保养时，首先应切断控制电源，确保安全。

（2）电梯机房要保持整洁，不得堆放杂物和易燃物品，不准闲人进入,不准住人；电梯机房要有明亮的采光，玻璃窗完好无损且光亮清新，通风良好，并配有必要的消防器材。

（3）曳引电动机全部外型要擦净，做到无油垢、无黄油、底盘无积油。

（4）电梯控制屏用吹风器或用油漆轻掸，做到无灰尘；磁铁接触开关无锈蚀，无油垢，如有油垢用酒精棉花球擦净，以房磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。

（5）井道底坑如有积水，必须首先断电，然后排除。

有漏水、渗水情况，一定要修好，同时要将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下越程的极限开关有效动作。

（6）轿箱内外、顶上、底下均须经常擦净，防止生锈腐蚀；要定期油漆，保持清洁美观。

（7）各层站厅门及地坎槽要经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。

门厅外要定期擦净，保持整洁卫生。

（8）电梯凡是转动机件均须加油润滑，要做到定点、定质、定量、定期、定人，确保安全运行。

（9）维修保养工作完后，必须认真清理现场，保持整洁。

2、供水系统的维修保养

漏水是给水管道及配件常见的主要毛病。

明装管道沿管线检查，即可发现渗漏部分；对于埋地管道，首先进行观察，对地面长期潮湿、给水和冒水的管段进行听漏，同时参考原设计图纸和现有闸门箱位，准确的确定渗漏位置，进行开挖修理。

供水系统的养护主要是对供水管道的检查，维修养护人员应十分熟悉供水系统，经常检查管道及阀门的使用情况，经常注意地下有无漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。

3、电力系统的维修保养

（1）配电房的维修保养

规范配电设施设备维修保养工作，确保供配电设施设备个性能的良好。

机电维修工没年对低压配电设施设备进行一次保养、每半年对低压配电柜进行一次清洁。

保持配电房的清洁卫生，每4小时抄写一次电力表，认真检查机电设备，察看设备是否运行正常，如发现故障立即排除。

发电机没月启动两次，配电房要有专人负责，无关人员不得进入。

对设施设备定期进行检查，制定设备保养计划，机电维修工应将维修保养工作清晰、完整、规范的记录在设施设备维修保养记录表内，并整理成册存档，长期保存。

（2）公共照明系统的维修保养

对照明系统进行保养时应注意人身安全，维修时如须带电作业时应做好相应的绝缘措施。

公共照明系统要24小时进行保养，出现问题及时处理，开关安装在统一位置，统一时间开、关，由专人负责。

（3）线路的维修保养

确保线路安全，不漏电、不裸露在外，线路无老化现象，接头无烧损毁坏，维修人员要熟悉线路图，经常检查线路，发现问题及时解决，制定维修保养计划。

4、智能化系统的维修保养

（1）对讲系统

使用对讲机要严格按照规定正确操作，严禁乱拆、乱拧或乱调频率。

对讲机使用应遵循谁使用、谁保管、谁损坏、谁赔偿的原则，严禁将对讲机转借他人或个人携带外出。

对讲机是供值勤人员使用的专用通讯工具对讲系统由专业人员进行维修。

（2）监控系统

值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，不得胡乱操作。

设施设备的维修应由专业人员维修保养，使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统密码等。

保修单位技术人员对系统进行调试维修，系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处机电维修工在场情况下方可进行，无关人员不得操作监控系统，对监控设备机电维修工每月要进行一次检察、保养。

（3）背景音乐（小区广播）系统

对小区音乐（广播系统）要每日试音如有问题立即维修，值班人员要按相关规定进行操作，不得胡乱操作。

保持设备清洁卫生，经常进行维修保养。

（4）周边防范系统

为了维护小区广大住户的安全，更好的控制小区外来人员的出入，应在小区周边设置围栏和监控系统。

小区工作人员要定期对周边围栏进行检修、油漆。

若发现破损及时修复。

对四周监控系统经常检察有无损坏。

5、地下停车场的维修保养

地下停车场应设有常明灯，保持车场的光亮，经常检查照明线路，确保其完好无损，如有破损或烧毁立即维修或更换。

照明灯距离地面要有固定高度，以免车辆行驶时刮到电灯，造成危险。

停车场进出口门闸要定期进行检修，由销售商或维修单位进行维修保养。

门闸出现问题立即维修，值班人员不得在值班期间玩弄电控开关，不得在门闸上悬挂物品。

在地下停车场内要设有水沟，在排水道上端铺设铁盖，让水可以从铁盖流进排水沟，每天都要对抽排水道进行清扫，里面不得有任何杂物，以免堵塞水道。

对停车场内的通风系统要定期检察，查看有无破损，若有损坏应及时进行维修，排风筒要靠在停车场四周，离停车位有一段距离，做好对排风筒的清洁和维修保养工作。

6、中央空调系统的维修保养

机电维修工每半年对冷却塔、风机、冷凝器、蒸发器、冷却水泵机组及冷冻水泵机组等进行一次清洁保养、不定期检查弹性联轴器有无损坏，如损坏应及时更换弹性橡胶垫。

定期清洗水泵过滤网，清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

三、制度保证

1、完善设备管理和定期维修制度，明确维修责任。

制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

2、实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。

以专业修理为主，同时提倡设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。

3、注意维修的方法，以做到准确无误的处理问题。

四、紧急事故处理

机电维修工24小时在岗值勤，发现问题立即处理。

不在岗休息的机电维修工实行24小时备岗制，如有事须外出的必须通知机电班长，确保能随时联系上。

若发生紧急事故，全体维修人员立即达到现场进行抢修，并报知有关领导和部门，把事故在最短的时间内排除或加以控制，确保业主的安全。

事后管理处须向物业管理部提交设备安全事故报告，物业部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。

五、检查与监督

对共用设备实行日检制，对设备维修保养记录表、设备运行记录表、监控系统运行记录等每周进行一次检查。

管理处应按照有关规定对维修计划与实际进行情况进行监督。

以确保对广大业主的服务。

六、管理目标

1、为业主和使用人提供方便、快捷的服务，增强对广大业主的安全管理。

2、保证设备的正常运行，使设备物尽其用，实现物业的保植和增值。

3、建立完善的规章制度，确定部门主管，责任到人，对基础资料、设备运行、设备维修、设备能源管理和安全操作进行全面管理。

第三节公共维修基金

一、公共维修基金的缴纳

当前国家和地方均有按房价一定比例交缴维修基金的立法规定，应该说此类规定存在明显的不合理性，应从物业建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准，成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准。

1、法律法规及目前现状

现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔维修基金，同时有允许发展商将所交的维修基金计入开发成本，还未售出的房屋维修基金由发展商承担缴交义务。

在立法中明确规定：

发展商不交不办预售证，业主不交不发产权证或不办理转移登记。

但在目前没有有效监管和好的投资途径的情况下，比例过大必然造成资金闲置、浪费、甚至挪用，而且，一次性缴交一笔维修基金会给业主带来太大的经济压力，是很多业主所难以接受的。

2、管理处操作方法

管理处在每月向业主收取物业管理费的同时，对维修基金进行逐期代缴。

以物业的建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准，成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准。

另外，开发建设单位在物业移交委托给物业管理企业维修时就必须支付一定数额的维修基金，这是开发建设单位不可推卸的义务和责任。

未售出的房屋的维修基金由发展商缴交。

二、公共维修基金的使用

1、使用范围

物业维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保养期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定目标的而设立的专项基金一类，专门用于物业共用部分大的维修保养。

例如房屋的承重构件、外墙面、楼梯间、上下水管道、电梯、消防设施、供电干线等。

2、使用条件

物业维修基金作为物业的“保命钱”，必须在使用管理上严格把关。

物业维修基金的产权属于全体业主，应由业主代表组织行使所有、监管权。

专用资金的支出除用于垫支购买商业用房款项外（开发建设单位提出的商业用房从出租的第一年起每年将经费收入的30%用于回收垫支购房的专用基金，并由物业管理公司每3个月向小区住宅管理部门结算移交一次，划入专用基金专用帐户，直至全部回收完毕），用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，如增值部分不足，从管理费积累中垫支或业主分摊。

3、使用程序

业主委员会成立之前，由物业管理企业或售房单位提出公共维修基金使用计划，经当地房地产主管部门审核后批发，业主委员会成立后，由物业管理企业提出年度维修基金使用计划，经业委会审核后实施。

物业维修基金的使用应严格按照物管公司的计划────业主代表组织审查批准———金融机构划款这一程序进行。

并且物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。

三、公共维修基金的续缴

先期交纳的维修基金，随着物业老化大修机会的增加，可能在一段时间后不是以保障维修开支，于是便有一个维修基金的续缴问题。

1、法律法规规定

维修基金不敷使用时，经当地房产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

具体办法由市、县人民政府制定。

2、管理处操作办法

维修基金不足时，由业主代表组织负责筹集。

但现阶段业主代表组织往往权威性不够，组织性不强，原动力不足，行使权利也无有力的法律保障。

业主拒交、欠交、迟交的问题难以解决，所以经常是由物业管理处代行筹集，其组织行为和效率显然高于业主代表组织。

管理处把需要维修的清单打印出向业主公布，说明维修基金不足的原因，表明物业得不到及时大修、改造会给物业正常使用功能造成的影响以及会出现的重大安全事故。

也可利用有关法律法规进行强制性措施。