物业行业各方主体行为要求规范.docx

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物业行业各方主体行为要求规范

物业行业各方主体行为规

第一章　总则

第一条　为规物业服务各方主体的相关行为，明确各自权责，促进物业行业健康发展，根据《中华人民国物权法》、《物业管理条例》、《省物业管理条例》和《市物业管理若干规定》等有关法律、法规及司法解释，印发物业行业各方主体行为规。

第二条　本规适用于本市行政区域的物业管理服务活动及其相关监督管理。

第三条　本规所称物业行业各方主体，是指物业项目的建设单位、业主或使用人、业主大会及业主委员会、物业服务企业和服务人员，以及建设行政主管部门、城市管理行政执法部门、价格主管部门、公安机关消防机构、街道办事处（镇人民政府）和社区居委会等相关监督管理部门或单位及其相关工作人员。

第四条建设行政主管部门、城市管理行政执法部门、价格主管部门、公安机关消防机构、街道办事处（镇人民政府）等监督管理部门，依照各自的法定职责，做好物业行业各方主体行为的监督管理、执法检查和责任追究等工作。

第五条　市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规行业经营行为，维护会员合法权益，组织本行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

（市物业管理若干规定第六条）

第二章　业主或使用人

第六条　业主共同决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（物权法第七十六条、物业管理条例第十一条）

第七条　业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则及物业管理区域物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（物业管理条例第七条）

第八条　业主应当遵守建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。

（最高法院法释【2009】8号第一条）

第九条　业主应当按照有关规定缴纳专项维修资金，按时交纳物业服务费、公摊水费、电费。

（物业管理条例第七条省物业服务收费管理办法第十三条）

第十条　业主不得以下列理由拒交物业费：

（一）尚未入住或房屋空置；

（二）未与物业服务企业签订合同；

（三）对物业服务不满意；

（四）对房屋质量或社区大环境不满意；

（五）其他部分业主不交费；

（六）对物业公司捆绑式服务不满；

（七）对物业公司利用公用面积经营不满。

（最高法院法释【2009】8号第六条）

第十一条业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（物权法第七十一条）

第十二条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（物权法第七十七条）

第十三条房屋装修时，业主或使用人应当在开工前向物业管理区域的物业服务企业申报登记，不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

（市物业管理若干规定第二十九条）

第十四条　业主应当遵守项目规划用地批准围所确定的物业管理区域划分。

业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。

（市物业管理若干规定第七条）

第十五条建设单位未向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立首次业主大会书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。

（市物业管理若干规定第九条）

第十六条　业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项，书面告知业主委员会和物业服务企业。

（省物业管理条例第四十五条）

第十七条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

（住宅专项维修资金管理办法第二十八条）

第十八条　建筑物的业主或者使用人应当履行下列消防安全职责：

（一）遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定；

（二）维修、保养自己专有、专用部分的消防设施和消防器材，确保完好有效；

（三）配合物业服务企业做好消防安全管理工作，消除火灾隐患。

（市消防管理若干规定第十二条）

第十九条建筑物业主或者使用人不得占用、堵塞安全疏散通道、安全出口、消防车通道。

（市消防管理若干规定第十四条第三款）

第二十条区分所有权的建筑物共有部分消防设施、器材需要进行维修、更新和改造，在建筑物保修期满后，所需费用按业主与物业服务企业的约定支出；没有约定的，在专项维修资金中列支。

未设立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由业主按照拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

（市消防管理若干规定第十三条）

第二十一条　建筑物以及建筑外立面附加设备、附加设施的所有人、使用人，应当对其建筑外立面定期检查、清洗和维护，对有使用保质期的材料和饰品按时检查和更换，对出现安全隐患的建筑外立面装饰及附加设备、附加设施及时加固或者拆除，消除安全隐患。

委托物业服务企业管理的，应当在物业服务合同中明确相关权利和义务。

（市建筑外立面装饰装修管理规定第十一条）

第二十二条业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

（物权法第八十三条）

第三章　业主大会和业主委员会

第二十三条　业主大会应当代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。

（物业管理条例第八条）

第二十四条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

（物权法第八十三条）

第二十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定第六条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定第六条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（物权法第七十六条、物业管理条例第十一、十二条）

第二十六条　业主大会由物业管理区域全体业主组成；一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　一个物业管理区域，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（省物业管理条例第六条）

第二十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会（社区居民委员会）。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

（省物业管理条例第十四条）

第二十八条专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

（市物业管理若干规定第三十七条）

第二十九条　选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

（市物业管理若干规定第十六条）

第三十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

（业主大会和业主委员会指导规则第二十条）

第三十一条建筑区划规划建设的停车场不能满足业主停车需要的，经业主大会依法作出决定，可以对现有停车设施按照规定进行改造或者将建筑区划合适场地设置、改建为停车场，但应当遵循《经济特区机动车停车场管理条例》的相关规定。

（经济特区机动车停车场管理条例第十九条）

第三十二条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

（四）督促业主履行管理规约、交纳物业费和日常专项维修资金，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；

（六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；

（七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；

（八）就全体业主共有的房产，办理登记手续；

（九）定期公布财务收支情况；

（十）业主大会赋予的其他职责。

（省物业管理条例第十八条）

第三十三条业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。

扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。

（市物业管理若干规定第四十条）

第三十四条业主委员会或者其授权管理的物业服务企业，应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门公示半年。

（市物业管理若干规定第四十一条）

第三十五条　物业服务合同期满前，业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。

若要求提前解除物业服务合同，应当在三十日前告知对方。

　　业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在二十日召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。

（省物业管理条例第三十八条）

第三十六条　业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

（物业管理条例第十九条）

第三十七条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。

在物业管理区域，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

（物业管理条例第二十条）

第三十八条业主大会、业主委员会应当协助物业服务企业督促业主或者使用人履行消防安全职责，并对物业服务企业履行消防安全职责情况进行检查、监督。

（市消防管理若干规定第十二条）

第三十九条业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域物业管理企业中兼职。

业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业服务企业提供工作经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域的显著位置公布，并接受业主的监督。

（省物业管理条例第二十条）

第四十条　三分之一以上业主委