XX老年公寓可行性研究报告.docx
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XX老年公寓可行性研究报告
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
项目名称：
老年服务中心
项目承办单位：
项目负责人：
1.2项目基本概况
1.3研究工作的依据
1、《关于加快社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19号）
2、河北省政府办公厅《关于加快发展养老服务业的意见》（冀政办函〔2007〕1号）
3、河北省人民政府《关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政〔2010〕72号）
4、河北省民政厅、国土厅关于养老供地方式的通知（冀国土资发[2011]40号）
5、城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）
6、国家有关政策、法规
7、委托单位提供的有关数据
1.4研究工作的范围
本报告对该项目建设的必要性、市场需求、场址条件、建设内容、建设方案、公用配套工程、项目实施进度、投资估算与资金筹措、经济评价等方面进行全面系统的分析和研究。
1.5推荐方案
1.5.1拟建场址
老年服务中心拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。
1.5.2建设内容与建设规模
1、建设内容
本项目建设内容包括老年公寓和综合配套公建。
老年公寓包括高层公寓6栋和多层公寓53栋。
综合配套公建包括老年康复医院、老年研发中心、老年大学、养护职业培训中心、文娱健身中心、国医堂等。
2、建设规模
本项目总用地面积36.93公顷（553.95亩），老年公寓共设5025个床位，老年康复医院设360个床位，总建筑面积310050㎡，其中老年公寓建筑面积201000㎡，综合配套公建建筑面积109050㎡。
建筑密度28.6%，绿地率56.6%，容积率0.82。
1.5.3建设条件
供电：
项目设备总需要容量为7385KW，由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。
供水：
项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房。
本项目最高日用水量1694.3m3/d，最大时用水量209.75m3/h，水质水量可满足项目需求。
供暖：
项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。
夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。
采暖热负荷为4048kW。
燃气：
项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4×104Nm3/年。
1.6土地利用
本项目建设拟选地块位于某市兆通镇，符合我市土地利用总体规划，为城市建设用地。
按照国家及省市有关文件精神，通过行政划拨方式取得土地使用权。
1.7资金筹措及投资计划
项目总资金为182771.30万元，其中开发建设投资179736.80万元，流动资金3034.50万元。
项目所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目计划建设期为三年，建设投资中第一年投入58320.00万元，第二年投入57240.00万元，第三年投入64176.80万元；流动资金从经营期第一年开始安排，其中经营期第一年投入2962.40万元，经营期第二年投入36.05万元，经营期第三年投入36.05万元。
1.8盈利能力分析
总投资收益率：
5.44%
资本金净利润率：
5.44%
项目投资财务内部收益率：
6.41%
项目投资净现值：
6864.60万元
项目投资回收期：
14.44年
项目资本金财务内部收益率6.41%
1.9研究结论
老年服务中心是一家非营利性养老服务机构，项目建设符合国家产业政策，中心建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化和专业化服务，能有效缓解我市养老设施不足的局面，提高养老机构服务质量和服务水平。
本项目场址位于某市长安区太行大街以东、北三环以南，周边环境优美，空气清新，交通较便利。
建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人对公寓实用性、舒适性的要求。
经计算，项目总资金为182771.30万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。
项目建成后养老社区的正常年收入为41666.00万元。
年均利润总额为9936.82万元，总投资收益率5.44%，投资财务内部收益率6.41%，项目投资回收期14.44年。
由此表明，该项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。
综上所述，该项目可行。
主要技术经济指标表表1-1
序号
名称
单位
数量
一
技术指标
1
项目总占地面积
公顷
36.93
2
总建筑面积
㎡
310050
3
其中：
老年公寓面积
㎡
201000
综合配套公建
㎡
109050
4
容积率
0.82
5
绿地率
%
56.6
二
经济数据
1
总资金
万元
182771.30
其中：
开发建设投资
万元
179736.80
流动资金
万元
3034.50
2
正常年收入
万元
41666.00
3
总成本费用
万元
31948.35
4
利润总额（年平均）
万元
9936.82
三
财务评价指标
1
总投资收益率
%
5.44
2
资本金净利润率
%
5.44
3
财务内部收益率
%
6.41
4
投资净现值
万元
6864.60
5
投资回收期
年
14.44
6
资本金财务内部收益率
%
6.41
第二章项目背景与建设的必要性
2.1项目背景
21世纪是人口老龄化的时代。
目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。
1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。
据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以上人口为177648705人，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。
预计2020年将达到2．4亿，占当时总人口的16％左右。
研究表明，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。
中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。
2.1.1中国人口老龄化发展趋势：
从2001年到2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：
第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。
平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。
到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。
第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。
伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。
同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。
到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。
到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。
第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。
2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。
这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。
2.1.2人口老龄化对中国社会的影响
世界人口老龄化发展的历史表明，人口老龄化对人类生活的所有方面都会产生重大的影响。
在经济领域，人口老龄化将对经济增长、储蓄、投资与消费、劳动力市场、养老金、税收等产生冲击。
在社会方面，人口老龄化将影响社会福利、医疗制度、家庭构成以及生活安排、住房和迁移。
在政治和文化方面，人口老龄化也会有不同程度的影响。
目前，我国人口老龄化的突出特点是老龄人口基数大，发展速度快，地区分布不平衡；同时，我国经济底子薄，社会负担重，属于典型的“未富先老”国家。
人口老龄化对我国的政治、经济、社会产生的深刻影响突出表现在以下三个方面:
首先是养老保障压力较大。
一方面，我国现行养老保险体系的供养比例和资金支付压力很大；另一方面，我国现行养老保险制度的覆盖面很窄，只覆盖总人口的15%，绝大多数农村人口仍处于社会化和共济性的社会保障体系之外。
其次是医疗保障面临挑战。
医疗资源总体不足、分布不均衡，医疗保障制度覆盖面小，个人负担医疗费用上涨过快和政府投入不足，致使广大群众特别是老年人“看病难”的问题十分突出。
三是养老服务业发展严重滞后。
全国几次较大规模调查的数据表明，60岁以上老年人口余寿中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。
照此推算，我国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。
调查还表明，5％的老年人（约700多万人）有入住养老机构的愿望，且将逐步增加。
发达国家养老床位数约为老年人口总数的5-7%，而我国目前共有各类老年人社会福利机构3.8万个，床位数120.5万张，平均每千名60岁以上的老年人拥有床位8.6张，仅占老龄人口总数的0.86%。
许多地方排队入住养老院的现象十分普遍，特别是经济比较发达的地区供需矛盾更为严重。
2.2项目建设的必要性
2.2.1加快发展养老服务业是社会发展的需要
老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。
中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。
妥善处理人口老龄化问题，关注老年人的生活状况，关心老年人的生活需求，研究并不断提升老年人的生活、生存质量，是政府、社会、家庭的共同责任。
我们必须清醒地认识到，我国仍处于社会主义初级阶段，仍属于欠发达国家，我国的福利政策，只能从我国的国情出发，根据经济发展的总体水平，协调有关部门，动员社会力量，采取国家、社会、家庭、个人相结合的原则，统筹规划、合理负担、逐步实现“老有所养，老有所医，老有所为，老有所学，老有所乐”的目标。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。
加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。
认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。
只有充分认识到发展养老服务业的重要意义，才能采取有效措施，切实推动养老服务业加快发展。
2.2.2建设老年社区公寓是提高我市养老机构整体水平的需要
目前，某市60岁以上的老年人口约118.2万人，占全市人口总数的12.2%，其中市区老年人口28.8万人，占市区总人口的12%。
全市现有老年公寓61家，养老床位5559张，入住老人4223人。
这些老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理落后等问题，全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。
建设市级示范性老年公寓对于改变我市养老设施落后状况将起到十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性，促进不同形式、不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层次养老需求；可以发挥示范作用，为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范、多种形式养老机构为补充、社区养老服务为依托、居家养老为基础的养老机构网
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