普者黑旅游风情小镇建设项目可行性研究报告.docx

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普者黑旅游风情小镇建设项目可行性研究报告

普者黑旅游风情小镇一期建设项目

可行性研究报告

1.项目总论    

1.1项目背景   

1.1.1项目研究范围

根据国家发展和改革委对项目可行性研究报告的有关内容和要求，并由丘北县提供相关资料和数据的基础上，通过项目市场调研，并结合项目的实际情况，对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理，资金估算和资金筹措、经济、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。

1.1.2项目名称

云南省丘北县普者黑旅游风情小镇一期建设项目

1.1.3开发公司 

普者黑旅游风情小镇一期建设项目由北京丹青山水房地产有限公司负责项目筹备、项目管理，招标选择设计施工单位进行建设开发。

1.1.4承担可行性研究工作的单位

云南省城乡规划设计研究院

1.1.5研究工作依据

《中华人民共和国房地产管理法》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国森林保护法》；

《中华人民共和国水利法》；

《中华人民共和国自然保护区条例》；

《云南省丘北县普者黑旅游区的管理（暂行）办法及实施细则》；

《丘北普者黑、仙人洞生态旅游村修建性详细规划》;

《普者黑外围旅游接待区修建性详细规划》;

《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；

项目可行性研究报告编制委托书

《丘北县志》

《丘北县国民经济和社会发展“十一五”计划》

《全国市政工程投资估算指标》

《建设项目经济评价方法与参数》

《云南省安装工程消耗量定额》

《云南省建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额》

《市政工程可行性研究报告编制办法》

《全国市政工程投资估算指标》

丘北县现行工程建设材料价格

文山州、丘北县相关文件

国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税的管理条例；

1.1.6项目提出背景和项目建设的必要性

旅游业是当今世界上发展最快，规模最大的朝阳产业，由于它牵引带动力强，产业关联度高等明显优势，普遍受到世界各国政府的高度重视，都将其作为支柱产业加以扶持和培育。

目前旅游业不但是云南省的支柱产业之一，也是丘北县、文山州经济增长的重要支点。

丘北县普者黑省级风景名胜区，总面积165平方公里，共分为5个景区，56个景点，资源规模宏大，旅游品位较高，组合度好，具有较高的开发价值和经济价值，可供国内外游客观光、游憩、休养、度假、攀岩、漂流、水上娱乐及科学考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是多功能、大容量的风景名胜区。

景区内的民族村仙人洞，刚建成就被命名为云南民族文化生态第一村，成为云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到许多国内外专家的好评。

普者黑风景区1993年开发接待外来游客后，游客数量逐年增长，综合收入不断提高。

据统计自1993年开发至2004年，累计接待旅游者402.33万人次，旅游总收入137500.65万元，年均增长率达65%和104%，分别占文山州旅游总人数的28%和总收入的27%，预计在2015年左右有望突破１００万人/次大关，综合收入达到144480万元，是丘北县和文山州重要的经济增长点。

但是目前普者黑风景区接待能力严重滞后，发展后劲不足，如果用一个产业的指标来衡量,普者黑风景区旅游业的产业结构、产业规模和产业竞争力与国内一些旅游目的地来说还存在较大差距，主要体现在软、硬件两个方面。

在硬件方面的表现主要有：

旅游住宿设施数量少，档次低，配套性差；旅游餐饮设施档次较低，类型较少，卫生条件较差；旅游配套设施不健全，旅游厕所数量少等。

在软方面的表现主要有：

服务不规范，随意性大，服务质量不高，服务技能有待提升；服务内容简单化，缺乏个性化、人性化服务，不能满足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨询等动态服务。

因此从软硬两个方面来说远远达不到预期游客的接待能力，严重限制国外游客客源的开发和发展，游客消费水平远远也没有达到国内旅游市场的平均水平。

综上所述，该项目建设已经成为了能不能吸引更多全国乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消费水平，能不能为当地区域范围内就业问题创造更多机会，能不能带动普者黑风景区经济按预期发展的头等大事。

根据云南省委副书记、常务副省长秦光荣同志在赴四川九寨沟考察座谈会上《借鉴经验创新思路加快云南旅游产业发展步伐》的讲话精神“建设好环滇池旅游休闲旅游区、阳宗海旅游度假区……文山普者黑旅游区、云阳梯田旅游区等12个国内外知名的风景旅游区和度假区”，我们在云南省有关部门、丘北县政府的指导下提出了“普者黑旅游风情小镇”的开发建设项目。

1.1.7项目建设规模和内容

普者黑旅游风情小镇一期建设项目总规划用地面积46000平方米,规划总建筑面积20706平方米。

普者黑旅游风情小镇一期建设项目将立足于普者黑风景区的生态资源保护和打造旅游产业持续的发展两大出发点，开发普者黑。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

最近一系列的统计数字表明，丘北县实施的旅游业带动战略效果开始凸现，旅游业的发展有力地带动了第三产业其他行业的发展，成为全县第三产业发展的“火车头”。

丘北县紧紧依托普者黑旅游风景区，不断加大旅游市场的宣传促销和实施旅游带动战略，在普者黑旅游业得到快速发展的同时，有力地带动了贸易、旅馆、餐饮、运输、娱乐服务等相关产业的快速发展。

2005年全县共接待游客73.35万人次，实现旅游综合收入10985万元。

其中：

旅游产业带来的贸易零售额为3750万元，占全县贸易业零售额的12.1%；旅游产业带来的餐饮业零售额为3000万元，占全县餐饮业零售额的58.3%；旅游产业带来的旅馆营业收入为1838万元，占旅馆营业收入的85.6%；旅游产业带来的客运营业收入为650万元，占全县客运业收入的52.9%；旅游产业带来的娱乐服务收入为1078.15万元，占全县娱乐服务业收入的60.2%。

依托普者黑旅游风景区强劲的发展态势和巨大的旅游客源，本项目建成后将有充足的客源。

以丘北县目前每年220万旅游客量计算，日均游客接待量5000人左右，普者黑旅游景区日客流量2200人以上。

项目建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，构建有力的销售网络和营销渠道，将常年为项目提供大量客源。

本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，客源将有充分保证。

1.2.2项目建设进度

本项目已在2006年进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。

计划本项目于2008年1月动工，2008年11月份通过竣工验收，并进入销售。

1.2.3投资估算和资金筹措

本项目拟按照滚动投资、分期开发的方式投资。

一期投资2990万元人民币，建设资金全部使用开发商北京丹青山水房地产有限公司的自有资金及自筹资金。

1.2.4 项目综合评价结论

综上所述，普者黑风景区由于配套设施的滞后已经成为旅游经济进一步提升、生态资源可持续发展的关键问题。

普者黑旅游风景小镇一期建设项目的开发、建设对于提升普者黑风景区的内在质量和品质具有十分重要的意义，因此项目建设十分必要。

普者黑旅游风景区得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。

本项目的开发建设具有较强的生态资源、文化内涵、地理区位、资源品牌等优势，该项目开发、建设的内容符合市场发展趋势和丘北县旅游经济的发展需求，普者黑旅游风情小镇一期建设项目具有切实可行性，具有良好的市场前景。

1.3市场宏观背景 

1.3.1旅游行业发展趋势分析

在总体发展趋势上，虽然近年来遭受到世界经济不振和国际恐怖事件等种种打击，但旅游业发展的市场基础依然坚实，总体发展速度仍高于全球经济总体增长速度。

旅游业具有投资少、回报高，资源垄断性，劳动力密集，关联性强，无污染等特点，被公认为是永远的朝阳行业，受到各国政府的重视，并给予优先发展。

旅游业目前在各国经济中的比重和地位日益加强，至1992年为止，已一跃而成为世界第一大产业。

随着工业化、城镇化进程而加快，随着人们的生活节奏随着工业化、城镇化进程而加快，亲近自然、接近自然、回归自然、拥抱自然已成为国际旅游的发展大趋势。

而这种对自然的渴求也越来越显示出传统的观光式旅游方式的先天缺陷。

近年来，随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。

5+2的生活工作方式，三个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，我国的生态旅游已经从第一代的“生态观光旅游”向第二代的“生态休闲度假旅游”过渡，休闲度假式的旅游活动将成为旅游市场的主要格调。

现在人们更加趋向于选择在旅游地住下来，以休养度假的方式进行旅游，而告别以往那种走马观花式的传统旅游方式。

据国际休闲研究权威人士预测，发达国家已经进入度假旅游时代，先进的发展中国家将紧随其后。

中国休闲经济和度假产业起步较晚，但发展很快。

这一切都预示着：

一个度假旅游的时代已经来临。

1.3.2房地产行业发展趋势分析

房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。

特别是中国加入WTO以来，国民经济持续发展以及政府为实现富民强市加快发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。

同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。

随着时代飞跃，中国城市居民的消费也由过去单纯“住”的需求转为一种对附加值的追求，即不仅仅讲究使用，更是追求一种享受和自我表现。

人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在别处；不但要生活在现代，还要生活过去；不但要生活在熟悉的环境当中，还要生活在异域风情当中，这种消费需求直接推进了旅游休闲地产的增长，也为普者黑旅游风情小镇一期建设项目奠定了坚实的市场基础。

1.3.3市场需求及消费能力分析

1.3.3.1从度假旅游的市场潜力进行分析

随着我国国民收入水平的增长、旅游产品的丰富和休闲时间的延长，人们对旅游活动的质量要求不断提高，而不再仅仅满足于浮光掠影、走马观花式的观光，这为度假旅游概念的产生和发展奠定了基础。

根据《中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要》，至2020年，我国国内旅游人数将达到36亿人次，旅游收入2.93万亿元，年均复合增长率分别为8.4%和11.8%，为项目提供了广阔的发展空间。

据统计，我国2004年旅游行业总收入达到6840亿元，其中度假旅游行业占到20％以上，而且近年来增长幅度高达7-10%。

由此看来，度假旅游市场巨大，到2020年，将有可能达到3600亿～1万亿元以上。

1.3.3.2从中国金融存款的总量进行分析

目前国内可投资领域少，可利用资金相对充足。

一段时期以来，国内产业结构深层次调整、全球宏观经济不景气等多重因素导致我国制造业、资本市场、高科技投资的回报率整体呈下行趋势。

而另一方面，2001年末，我国金融机构存款余额14.36万亿元，各项贷款余额11.23万亿元，存贷比为78.2%，高于法定水平3.2个百分点，显示我国目前潜在可利用资金较为充足。

据人民银行统计，2002年5月末全部金融机构各项存款余额为15.33万亿元，各项贷款余额为11.83万亿元，存差总额达到3.5万亿元。

从金融机构存款方面来看，全国人均消费能力非常可观。

1.3.4文山州的投资宏观背景

 文山壮族苗族自治州，是云南省的东南门户。

文山州盛产三七（田七），其产量、质量均居全国之冠，《本草纲目》中称为“金不换”，故世称文山为三七之乡