昆明市嵩明县房地产项目可行性方案研究报告.docx
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昆明市嵩明县房地产项目可行性方案研究报告
市嵩明县房地产项目
第一章总论
1.1项目建设背景
嵩明素有“滇东北门户”之称，作为主城门户，西南最重要的陆大码头，嵩明处于“四环十七射”交通网络规划的重要节点、“半小时经济圈”。
全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为省第七、市第二大平坝。
2009年被定位为“辅城”后，2010年7月，市委、市政府又提出将嵩明打造成“空港新城”。
作为卫星城之一的嵩明，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新建设的重要组成部分——“一主四辅”战略的辅城之一。
随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动嵩明发展的全面提速。
同时新和新机场的建设还缩短了嵩明与主城的距离，使嵩明进入“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”，其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。
新机场建成并投入使用后，嵩明将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。
“嵩明空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新航空城。
机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。
而新机场的建设，正是促生空港经济区的原动力。
由于新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。
它不但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变旅游业的现状，使其成为以为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。
嵩明将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示标准的园林绿化。
计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。
按照嵩明县发展规划，原有民居住条件远低于市人均居住水平，为了与新嵩明建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧局面。
项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。
项目前期暂定嵩明中亿房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为嵩明城乡一体化“空港翼城”项目。
1.2建设单位概况
项目建设单位：
嵩明中亿房地产开发有限公司
企业性质：
有限责任公司
经营围：
房地产开发
建设单位概况：
企业概况：
嵩明中亿房地产开发有限公司成立于2011年，是经嵩明县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。
公司依托嵩明县良好的投资环境和嵩明城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。
作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。
通过优势互补来谋求共同发展。
公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。
公司将依照“立足嵩明县，拓展省市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。
公司将继续不断创新，学习国外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。
1.3可行性研究报告编制依据和原则
1.2.1编制依据
（1）《省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；
（2）《城市居住区规划设计规》；
（3）《市城市拆迁管理条例》；
（4）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（5）《住宅设计规》；
（6）《住宅建筑设计标准》；
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（8）《城市道路绿化规划及设计规》；
（9）《高层民用建筑设计防火规》；
（10）《投资项目可行性研究指南》；
（11）市场调研资料。
1.2.2编制原则
1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为嵩明县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。
2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。
3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。
4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。
1.4项目概况
1.4.1项目名称：
嵩明城乡一体化“空港翼城”项目
1.4.2项目建设地点
位于嵩明县嵩阳镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。
1.4.3项目建设规模和容
建设规模：
项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。
名称
规划用地
建筑面积
一期
41621.2平方米
164005平方米
二期
75813平方米
352021平方米
建设容：
项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940㎡，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。
由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。
根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。
片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典，创造就业机会并提升当地的经济水平。
主要建设容：
序号
主要建设容
数量
单位
1
（住宅）底商面积
12228
㎡
2
酒店面积
29023
㎡
3
商务区面积
67803
㎡
4
超市、诊所面积
14560
㎡
5
会所面积
2054
㎡
6
幼儿园面积
2863
㎡
7
住宅面积
254940
㎡
8
市政道路
9671.5
㎡
9
停车位（地下）
2651
辆
1.4.4主要建设条件
a.交通条件
围绕嵩明空港新城和进入半小时经济圈的要求，嵩明规划建设县城与主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。
今后将有三条高速公路穿过嵩明，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通至嵩明的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。
”嵩明县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，嵩明不仅实现了和主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通嵩明，嵩明将建立起比较发达的立体交通体系。
b.供电条件
本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。
c.供水条件及排水条件
本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。
d.气候条件
本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。
综上所述，本项目气候条件相当适宜。
e.地质条件
项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。
场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。
拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。
地震设防基本烈度为8度。
综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。
f．区位优势
嵩明地处滇东北交通枢纽重要节点，距主城区35公里，属于半小时经济圈围。
素有“滇东北门户”之称，境昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。
同时，嵩明处于“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为主城门户、西南最重要陆大码头的功能日益凸现。
1.5投资估算和资金筹措
1.5.1投资估算
根据测算，项目的总投资为75400万元。
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额（万元）
占总投资比例
1
土地成本
21989.17
29.16%
2
建安工程
48427.58
64.23%
3
前期费用
2205.83
2.93%
4
管理费用
581.13
0.77%
5
不可预见费用
2196.11
2.91%
合计
75400
100.00%
1.5.2资金来源
项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。
项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划总用地
㎡
117334.2
176亩
1.1
一期
㎡
41621.2
62.28亩
1.2
二期
㎡
75813
113.72亩
2
规划净用地
㎡
108983.3
163.47亩
2.1
一期
㎡
33170.3
49.76亩
2.2
二期
㎡
75813
113.72亩
3
总建筑面积
㎡
516026
3.1
地上建筑面积
㎡
383471
3.2
地下建筑面积
㎡
132555
4
其中：
4.1
（住宅）底商面积
㎡
12228
4.2
酒店面积
㎡
29023
4.3
商务区面积
㎡
67803
4.4
超市、诊所面积
㎡
14560
4.5
会所面积
㎡
2054
4.6
幼儿园面积
㎡
2863
4.7
住宅面积
㎡
254940
4.8
市政道路
㎡
9671.5
5
建筑占地面积
㎡
37000
6
住户数
户
2196
7
居住人数3.2人/户
人
7027
8
建筑密度
34%
9
容积率
3.52
10
绿地率
41%
11
停车位（地下）
辆
2651
12
一期技术经济指标
13
一期用地面积
㎡
41621.2
1
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