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房地产经纪人试题库

目录

第一章贷款（35题） 3

第二章住房公积金制度与政策（35题） 7

第三章其他权证知识（20题） 11

第四章其他变更类别（20题） 12

第五章网签知识（7题） 15

第六章市场知识（23题） 15

第七章签约环节的法律常识（36题） 18

第八章业务相关法律实务（31题） 25

第九章风险防范（14题） 32

第一章贷款（35题）

1、商业贷款评估流程及时效如何？

报单后如果收到房产证复印件和卖方身份证复印件，会在当天递评估资料，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，需要银行客户经理看房的需协调客户经理时间，看完房后一个工作日内做完评估报告，并将评估报告返回。

2、商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？

成交价的85%-90%左右。

3、商业贷款评估的收费标准是多少？

评估费交给谁？

住宅的商业贷款评估费为评估额的千分之五，评估费由公司代为收取，转交给评估公司，由评估公司开具收据。

4、商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？

不可以，交一次费用只可出一次报告；如果需要换行的话，可以将旧报告交回评估公司换取新的报告。

5、商业贷款递评估需要哪些证件？

房产证复印件、卖方身份证复印件。

6、商业贷款更改评估报告是否收费？

不收费。

7、商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？

不可以，必须一套房子一套照片，照片不能串着用。

8、商业贷款的基本流程及时效是什么样的？

报单后，会约评估公司进行评估，看房后1个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般5-7个工作日批贷，批贷后，即可以过户。

新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，（市区1个工作日出他项权利证，开发区为10个工作日、鹿泉为3个工作日出他项权利证），然后他项权利证交到银行后，银行最快在1个工作日内放款，建行和中行（部分）可见房本放款。

9、商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？

认房：

以家庭为单位在石房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；

认贷：

以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。

装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）婚前贷款也计入。

认房认贷政策：

以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。

10、针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？

利率如何？

首付款要求？

（截至2013年09月30日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）

购房执行认房认贷政策：

首套：

首付3成，现行基准利率6.55%

（1）光大银行，邮政银行，华夏银行，交通银行，中信银行：

基准利率

（2）建设银行，中国银行，工商银行：

基准利率上浮10%

二套：

所有银行要求首付6成，基准利率上浮10%

三套或三套以上：

所有银行都不能办理贷款。

11、商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？

（1）三套及以上

（2）资质（假资料）

（3）骗贷（亲属关系）

（4）无购房资格

12、购买普通住宅时办理商业贷款，需要交多少评估费？

评估额的千分之五。

13、商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？

已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？

批贷未放款：

根据银行要求，执行新利率；

已放款利率调整时间节点：

次年1月1日开始执行新利率。

14、银行商业贷款对房龄有何要求？

30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求：

建设银行，中国银行：

只做房龄30年以内的房产；

中信银行，邮政银行，光大银行：

只做房龄25年内的房产；

华夏银行，交通银行，工商银行：

只做房龄20年内的房产。

15、商业贷款对客户年龄有什么要求？

一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人女性年龄最高到60岁，也有部分银行（光大银行）对借款人年龄放宽到70岁。

16、商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？

各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限<40年（建设银行、华夏银行、工商银行），或者贷款年限+年龄<65岁（部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁），以贷款年限短的为准，最长不超过30年（商业用房最长贷款年限10年）。

邮政银行和光大银行为房龄+贷款年限<45年。

17、商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？

评估值、套数、产权性质；

贷款额度首套贷款一般为房屋评估值的7成以下；二套贷款为房屋评估值的4成以下；

商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响。

18、商业贷款收入证明有什么要求？

需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章

19、商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？

正常开具，提供公司材料（营业执照正副本、公司章程、组织机构代码证、税务登记证等），

20、商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决？

必须达到月供两倍以上，不足可提供共同还款人。

21、商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？

均需提供工资流水。

22、商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水？

均需提供工资流水。

23、商业贷款办理银行面签，卖方备件清单？

建设银行，中信银行，交通银行：

房产证复印件，产权人身份证复印件；

中国银行，邮政银行，华夏银行，光大银行：

房产证复印件，卖方夫妻双方身份证，户口页，结婚证复印件。

24、申请商业贷款业主未成年，需要提供哪些资料？

应该有哪些人到场？

不能办理商业贷款。

25、申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料？

房产证，身份证、户口本、单身证明（民政局开具）。

26、申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料？

配偶是否必须到场？

房产证，夫妻双方到场,夫妻双方（身份证、户口本）、结婚证。

27、请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料？

房产证，身份证、户口本、离婚证、离婚协议（注明业主单独处决权并民政局盖章）/判决书；如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场，或公证本套房产产权归属。

28、申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料？

房产证

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间，需要办理《继承公证》；

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，但是所有银行在实际操作过程中，是必须要继承公证的。

如果产权（以原购房合同时间为准）在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。

29、申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料？

房产证、股东决议、授权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章。

30、申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场？

是，并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具《委托公证》。

31、申请商业贷款业主为外籍人士，需提供哪些资料？

如不能提供本地养老保险部能办理。

32、申请商业贷款办理银行面签，需要买方携带哪些资料？

身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、外地户口带养老保险。

33、申请商业贷款买方未成年，是否可以办理商业贷款，如果可以需要提供哪些资料？

应该有哪些人到场？

哪些银行可以办理？

未成年不可以办理贷款。

34、申请商业贷款买方成年，单身，需要提供哪些资料？

收入证明、身份证、户口本、单身证明，个别银行需要提供担保人。

35、申请商业贷款买方成年已婚，需要提供哪些资料？

收入证明、夫妻双方身份证、家庭户口本、结婚证，配偶必须到场。

第二章住房公积金制度与政策（35题）

1、个人住房公积金贷款利率？

五年以下（含五年） 4.00；

五年以上 4.50。

2、公积金贷款认可的评估公司有哪些？

天诚评估公司、兴诚评估公司。

3、公积金贷款评估流程及时效如何？

省直公积金、铁路公积金：

报单后，在房产证和业主，客户身份证复印件收到后，即可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告。

市直公积金：

过户后出新房本后，将房本复印件和买卖双方的身份证复印件交评估公司，3个工作日内出评估报告，并返回公积金中心。

4、公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？

成交价格的85%左右。

5、公积金贷款评估的收费标准是多少？

评估费交给谁？

评估额的千分之五，由公司代收。

6、公积金贷款评估是否能提前进行?

市属公积金先审批过户后新房本出来后评估，顺序不能变。

7、公积金贷款评估需要哪些资料？

市属公积金：

房产证复印件、买卖双方身份证复印件。

8、公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？

不可以，一次费用只能出一次报告。

9、公积金贷款更改评估报告是否收费？

不收费。

10、缴存住房公积金的对象有哪些？

国家机关；国有企业；城镇集体企业，外商投资企业；城镇私营企业；事业单位；民办非企业单位；社会团体；有条件的地方城镇个体工商户，自由职业人员等可申请缴存住房公积金。

11、住房公积金是否征收个税？

个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，利息所得免征个人所得税。

12、住房公积金贷款申请人须满足的资格条件是？

（1）具有合法有效身份；

（2）具有完全的民事行为能力；

（3）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

（4）购买、建造、翻建、大修自住住房；

（5）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；

（6）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；

（7）提供委托人认可的担保；

（8）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；

（9）符合委托人规定的其他条件。

住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：

• 建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态；

• 申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态，但本人满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上；

• 借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

13、公积金贷款的基本流程是什么？

借款申请人准备资料----报件（公积金审批）----审批通过-----签订借款合同----过户---评估---抵押----他项出来后放款----房本归还客户（结件）。

14、如何辨别缴存的公积金是省直、市直还是铁路的？

由贷款人向本单位负责公积金归集（缴存）的人确认。

15、公积金贷款认房不认贷政策具体含义是什么？

公积金贷款认房认贷是指：

公积金管理中心只核查购房人家庭（夫妻加未成年子女）名下在石家庄登记、网签的房产，计算套数，不管之前购房人是否有过房贷记录或者有房产转出。

借款申请人只要有过公积金贷款，不管是否还清都按二套执行。

16、申请公积金贷款，对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？

利率如何？

首付款要求？

（截至2011年10月31日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）

首套：

五年期以上利率4.5%；首付比例4成；

2套：

五年期以上利率4.95%（首套的利率上浮10%）；首付比例6成；

3套：

停止贷款。

17、申请公积金贷款的条件有哪些（缴存年限？

状态？

等）？

借款申请人的公积金在石家庄缴存，并同时满足开户1年以上，其中有累计12个月的缴存，目前在缴存状态以上三个条件，并且申请人及其配偶无未