购房合同秦兵指南.docx

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购房合同秦兵指南

204购房合同秦兵指南12思念是一首诗，让你在普通的日子里读出韵律来；思念是一阵雨，让你在枯燥的日子里湿润起来；思念是一片阳光，让你的阴郁的日子里明朗起来。

204购房合同秦兵指南

发表于搜房网-上海业主论坛-知雅汇（志成花苑）

第1章合同背景

第1条合同原则〔a1〕：

鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，

为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与买受人的合同义务，双方根据《中华人

民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，

经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。

〔a1〕秦兵释义：

这份合同依据了很多法律，但是我们在这里只说《合同法》，这是因为我自己认为《合同法》相对于其他几部法律来说，立法质量最高、性能最稳定，所以寿命可能会最长。

其实法律与其他商品一样，也是一种物品，只不过这种物品是由政府来生产制造，而且可以不限次数的大量使用，其内容更为抽象罢了。

但无论如何，法律既然是一种物品，就会涉及功能、质量、价格成本问题。

法律的质量与商品不一样，电视好看不好看可以立即发现去退货，但法律的质量却只有法律人才能感觉出来。

好的法律可以救世救人，使天下由混乱归于太平，像刘邦的《约法三章》；坏的法律则能杀人不见血。

我希望这份合同依据的是一部良法，希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。

说到“受法律保护”，大家常说自己的合同是“受法律保护”，至于其中的含义是什么可能未必人人都理解。

我认为此话的本义是说：

如果一份合同是合法的，那么合同本身就是法律，只不过仅能约束合同双方罢了；违反合同就是违反法律，所以要受到制裁。

因此我们都希望自己的合同，特别是对自己有利的合同，都是受到法律保护的有效合同。

第2条文字定义[a2〕：

（1）合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所

签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；

（2）本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合

同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等；

（3）本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座；

（4）本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文

化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定

多数人使用的设施及设备；

（5）本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括

定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等；

（6）本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区；

（7）本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人

将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。

〔a3〕

〔a2〕秦兵释义：

合同中最复杂的就是文字的定义。

在签订合同以前，大家都知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层，因为那时交易还没有达成，弱者还不是弱者，强者也不是强者，一切还都是平等的。

但是当合同签字后，特别是消费者付款后，强弱之间的地方全部都确定了，这时就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益，最好的就是既可以拿钱又不办事，这时一个比较常用的方法就是“混淆是非”。

合同可以混淆的东西太多太多了（否则怎么会有那么多的案件？

），其中最多的就是对概念的不同解释。

你说十六层是从地面正负零的地方开始计数，我说的是从地下两层开始计数。

虽然大家心照不宣，但是总有一方要达到自己的目的。

要想避免这种情况，最简单的方法就是在合同签字以前对概念先解释一下，此时多花一分钟，可能就会节省几个小时的法律辩论，我认为还是值得的。

〔a3〕秦兵释义：

为什么消费者明知不签订一份完善的合同会产生危害，但仍然会有很多人放弃自己的权利呢？

有三方面的原因：

第一是房地产业危害结果基本上没有显性；第二是消费者自身对危害结果没有明确的预期；第三是轻信能够避免，看到自己的楼盘很多人都在购买，也认为自己大概没有问题，总是想如果有问题人家都会去闹的，但是不知道很多人都这样想，以为别人会反抗，认为自己可能从中受益。

这样消费者不但对自己的受害没有预期，反而对自己受益却有高度的预期，这种放任心理使自己受到了伤害。

第3条合同标的〔a4〕：

本房屋位于市区（县）路号楼层室，房屋所在楼房共有单

元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元层，朝向为，目前处于正在施工（或

已经完工）的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。

〔a4〕秦兵释义：

房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，这本来不必多说，

但是不少人还是敢在这上面打主意，此处写得明确一点，好像并不是一件很难的事

情。

有的房屋建在几个行政区划的边缘地带，这时就涉及户口及子女入学的行政区

划问题。

有的开发商在做广告时只笼统地说个大地名，等到入住后办户籍手续时，

你可能会发现房屋的实际登记区域并不是你想要的地方。

此处以条款明确，发生纠

纷时可以以合同为据。

004

合同目的第4条合同目的〔a5〕：

出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通

过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权

或用益物权以获得利益。

如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如

买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一

的违约金。

〔a5〕秦兵释义：

商品房消费者是消费者吗？

从1995年开始，中国消费者协会

、中国消费者报、中国法学会就在不停地进行讨论。

讨论的目的有三个：

一是确定

商品房消费者的消费者身份；二是确定商品房买卖关系应当受《消费者权益保护法

》的调整；三是当商品房消费者受到欺诈时，能够获得双倍的赔偿。

现在八年已经

过去，大家还在讨论与呼喊，但是这个目的仍然没有达到。

最近最高人民法院出了

个司法解释，有人就以为目的已经达到，认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍

，而《消费者权益保护法》是说最低一倍，两者差远了。

此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费者身份，但是可以说明我为什么要

购买此处的房屋，是对合同目的的解释。

为什么要说合同目的呢？

因为在合同的履

行中，可能会出现因合同解除而退房。

有时判断是否需解除合同的依据，就是看合

同目的是否能够实现，如果实现了，就是有违约可能也不会导致合同解除；如果没

有实现，就是一方把大部分事情都做好了，也要解除。

此条还涉及一个赔偿责任的问题，中国的合同法有一个预期损失的规定，是说

如果因为一方的原因导致另一方受到损失应当进行赔偿。

这种赔偿有时是针对直接

的损失，有时则是针对间接的损失，例如购买房屋以后进行出租获得的房租，就是

间接的损失。

过去法庭对间接的损失赔偿请求支持的比较少，但是我看到今年最高

人民法院的司法解释，已经明确了这一点。

第5条使用限制：

出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为

住宅使用；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他

房屋绝不作为公司办公之商业用房。

如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要

求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房

价千分之一的违约金。

第6条房屋历史〔a6〕：

出卖人承诺本房屋内未发生过自杀、死亡等其他可能严

重影响买受人心理安定的行为，并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教

信仰的现象。

如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不

解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

〔a6〕秦兵释义：

2003年7月31日星期四，我在广西南宁参加广西省消费者协会

举办的“房地产合同霸王条款点评”,期间刘俊海博士讲到美国的一个案例，说一名

消费者购买房屋后,得知原来在该房屋里发生过一起死亡事件，于是要求退房，结果

出卖人很痛快的答应了退房要求。

我认为此现象应当写入合同,当时我与广西意远律

师事务所王锦意律师坐在一起，他说还应当加入宗教信仰的内容，此为本条的形成

过程。

第7条购买过程〔a7〕：

买受人此前曾希望购买第楼室，但出卖人声称已经与其

他第三方签订了该室买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。

如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖

人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人支付的违约金为每平方米一千元，或向买受

人支付总额不低于十万元的赔偿款。

〔a7〕秦兵释义：

现在卖房子有个习惯，就是先卖不好的后卖好的，所谓凡事

从难入手。

所以一个楼盘的广告一出来，你去看往往好的房子已经没有了，这就会

让你很着急，看到这么多好东西没有了，只能根据售楼员的建议选择一套了，是不

是受骗了只有在入住的时候才能发现：

原来自己买得最早、买得最差、买得最贵，

即使是这样如果有此条款在此，能够得到10万元的补偿，心理也算平衡一点。

第8条协商地点〔a8〕：

本合同目前的签订地点为市区（县）路号楼层室，合同的

履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及

履行过程中，由各方依次选择谈判地点，出卖人选择的地点为出卖人销售场所市区

（县）路号，买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所市区（县）路号

，各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方时间与成本。

〔a8〕秦兵释义：

有的合同履行起来非常方便，今天签字付款明天就可以入住

，好像没有什么太多的协商，但是有时事情却没有这么简单。

北京的一些开发商在

距离城内较远的郊县注册，付款时在城里，谈判时却要提前三天预约然后开车两个

多小时到城外，最后消费者往往坚持不下去而不了了之。

中国目前房地产营销有个特点，就是一切以开发商为中心，从谈判地点就可以

体现此点。

我们可以将房地产业与其他行业比较一下，现在如果你要发布广告，哪

怕就是200元的广告费，广告公司也会派人到你的办公室签订合同、提供报样、收款

，但是你就是购买100万元的房屋，销售员也不会到你指定的地方进行谈判。

这证明

营销水平的初级化与竞争的不充分，所以我认为暂时可以不用买房，等待一段时间

，当销售员开始到消费者家里协商合同时，价格自然就会降下来了，而且随着竞争

的加剧，住宅质量也会不断提高。

第9条土地权利〔a9〕：

本项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号

为：

；批准主要内容为：

；本宗土地原所有权人为：

，原土地使用权人为：

，

国有土地出让（划拨）合同编号为：

；土地使用证号码为：

土地使用权期限为：

年（自

年月日至年月日），土地使用权性质为：

（商业或住宅）。

〔a9〕秦兵释义：

中国的土地法是世界上最复杂的土地法，国家拥有土地所有

权可以进行房地产开发，农村集体也有土地所有权但是却不能直接开发，个人只能

有土地使用权但是房屋却可能随时被拆除，70年的土地使用权不知道依靠什么保障

……人类历史上积累几千年的物权概念、所有权概念、出租与转让、物权变动等成

熟的理论在中国都出现了问题。

从这一点来看，虽然我们没有为世界的土地制度解

决什么问题，但是却提出了问题。

此条是重复《国有土地使用权证》的部分内容，因为很多消费者只是看了一眼

土地使用权证，以为一切都是真的了，等最后发现对方根本没有土地使用权证时，

却无法证明对方的欺诈，如果能够将这些写出来，总是一份不错的证据。

第10条权利担保〔a10〕：

考虑到目前出卖人尚不能出示《国有土地使用证》，

为保证买受人的权利，出卖人承诺于年月日前向买受人提供正式《国有土地使用证

》，并且承诺在他项权利记载中不会有任何担保抵押记录。

如到期不能提供符合无

担保抵押记录的土地使用权证书，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担本合

同所述违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有自同意之日起日内使

买受人取回全部房款以前，则出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受

人支付总房价千分之一的违约金。