商务酒店项目可行性报告.docx
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商务酒店项目可行性报告
成都市新都区
友盛上上城精品商务酒店
可行性研究报告
项目：
友盛上上城酒店项目
地址：
新都区同仁路
项目简介：
项目所在位置为新都区新都大道与同仁路交界处，新都区妇幼保健医院旁。
项目周边遍布居民小区，西南石油大学，成都医学院，妇幼保健医院近在咫尺。
人流量以及车流量均比较大，项目目前处于建设期内，硬件设施已按星级酒店规划。
目录
1.整体规划
2.整体目标
3.商务酒店概述
4.市场调研报告
5.项目周边交通状况
6.项目SWOT分析
7.竞品酒店分析
8.投资回报预测
9.固定资产投资成本测算
整体规划
按图纸设计，上上城商务酒店酒店楼高共计14层，一至三层为商业裙楼单层面积1405㎡，四层至十二层为酒店客房（不含布草间135间）单层面积628㎡，十三，十四层为商务会议室，单层面积496㎡，地下两层停车场，规划车位200个，合计约10209㎡。
根据商业利用价值，初步计划一楼为酒店大厅和中高端特色餐饮大堂；二楼为餐饮包厢，并另设自助餐厅，为酒店客人提供早餐，三楼做中高端茶坊，提供品茗，棋牌包厢。
；四楼到十二楼为酒店房间共135间，房间按准四星装修配备有液晶电视、无线WIFI，高端卫浴设施、床上用品采用IMF认可品牌。
按照商务酒店同行标准和新都片区消费情况加权计算，酒店设行政大床房40间，双人标准间80间，豪华行政套间10间，豪华套房（带棋牌）5间。
整体目标
秉承整体规划，发展以商务酒店为主业，整合发挥资源优势。
迎合新都区经济/旅游开发，打造新都商务酒店品牌。
给投资者带来丰厚的回报。
整合优势资源，抓住现有契机，领跑新都商务酒店市场。
通过对建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够提升整体项目的综合品质。
一、商务型酒店概述
最近几年，国内的大城市中兴起一种新的酒店业态：
商务型酒店。
提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通方便地段繁华，品牌知名连锁经营……这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在大中小城市的大街小巷蓬勃发展起来。
（一）历史发展
商务型酒店是相对于传统的全服务酒店而存在的一种酒店业态到80年代末期商务型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态，而中国还处于招待所时代。
在国内80年代末期到90年代末，商务型酒店行业开始进行品牌调整。
经过长期的快速发展，商务型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。
大型酒店集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团更加倾向于通过资本运作来购买和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌。
市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱，资金运营不通畅的品牌，一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。
竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。
品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。
在中国商务型酒店的扩张非常迅速。
世界著名的商务型酒店品牌陆续进入，如国外个财团的代表：
雅高集团的宜必思，圣达特集团的速8，假日快捷等，都纷纷瞄准了亚洲市场。
同时，一些亚洲本土的商务型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等，之所以提到这些酒店，是因为这些酒店都可成为新都区项目学习以及去借鉴的模版。
（二）基本特征
对商务型酒店没有形成一个公认的定义，对商务型酒店的划分主要以价格为标准。
商务型酒店是指不提供全面服务的，房价2010年到2012年期间维持在300元以下的酒店。
根据商务型酒店的特点，和新都区的实际情况，商务型酒店的定义可以总结为：
“以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（概算一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。
”
商务型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。
其基本特征有五点：
首先是产品的有限性。
商务型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。
一般来说，商务型酒店只提供客房和早餐，一些有限服务酒店还提供简单的餐饮、健身和会议设施。
其次，产品和服务的优质性。
与一般的社会旅馆不同的是，商务型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的标准化。
清洁卫生、舒适方便的特点是社会旅馆所不具备的。
再次，商务型酒店的价格适中。
相对于高档饭店动辄五六百上千元的房价，商务型酒店的结算价格一般在人民币300元以下。
第四，商务型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。
而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为主要目标市场。
（二）问卷调查
（来源：
2012年E龙网年终酒店评比客房分析内容）
该问卷调查合计调查了共2000份，有效问卷共1677份，有效比为83.58%。
1.市场调查方法：
流动调查对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2酒店需求问卷
问卷涉及如下内容：
1、受访者性别；
2、来自哪里；
3、职业；
4、年龄；
5、到--的目的；
6、到--的次数；
7、通常外出住什么酒店；
8、选择酒店的原因；
9、关于酒店提供宽带功能；
10、入住酒店的目的；
11、出差住宿的问题；
12、入住的酒店位置；
13、车站附近建几星级的酒店比较合适；
14、车站附近适合建的酒店楼高；
15、酒店应该具备的功能；
16、酒店应该具备的配套设施。
3.分卷总数
调查问卷分卷情况如下：
市调类型
问卷数量
有效数量
有效比
酒店
2000
1677
83.85%
4.有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查2000份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。
A、问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共276份
B、抽查分析，经过A的分析，检出其中的无效问卷后，统计调查人员的无效问卷比率，按照比率大抽查率高的原则按10-20%不等的几率进行了电话抽查。
其中，抽查出49份无效问卷。
5.有效问卷总数
本次调查经过筛选，共获得有效问卷1667份，有效率为83.85%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。
酒店相关数据体现
调查结果映射新都区酒店现状市场分析
随着新都区经济的发展，在新都区定位为都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。
中国全面小康十大示范县（区）、宝光桂湖文化旅游区建成国家4A级景区、旅游城市之后，新都区自身已经打造出区域的名片——北部商贸城，这可以促进第三产业的蓬勃发展，越来越多的季节性旅游客人进入新都区，二是商务客户在新都区停留洽谈业务，三是西南石油大学，成都医学院会给酒店带来滚滚人流，随着北部商城逐渐投入使用，同时随着成绵乐快铁贯通，地铁3号线直达项目所在地，大大加快了新都区融入成都生活圈的进度。
随着成都市的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。
办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。
于是商务型快捷酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了成都地区市场。
例如：
如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。
新都区的高档酒店为数不多，按五星建造的酒店仅两家，其它高档次的宾馆也较少，但新都区的酒店经营有一个特色，就是服务越上档次生意越好，除了是找休息场所，还有很多客人入住酒店是为了休闲娱乐。
但是从携程订房数据上又发现低于300元的房价最受市场接受，这就存在一个矛盾，消费者既希望酒店豪华，又不愿意付出更多的价钱。
从之前E龙网所做的市场调查数据来看，希望能在车站附近入住商务酒店的外地被访者有较高的比例，53%的被访者认为在车站附近建快捷商务酒店合适，34%的被访者认为建四星合适；被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游以及出差人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。
所以我们投资建设的商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。
要选址在南来北往之交通要道，自驾车来新都区旅游、或者去成都路途休闲必经之路上。
要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。
这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔，而我们所选择的酒店也恰恰满足了这些条件。
新都区交通状况
成都绕城高速公路（代号G4201），主要经过大丰街道与成彭绵高速公路（川高速）交汇并设有互通立交桥，经三河街道与国道108线（代号G108）交汇并设有互通立交桥，经木兰镇与成金（青）快速通道交汇并设有互通立交。
成彭绵高速公路（川高速），起于成都绕城高速公路（代号G4201）大丰立交桥，经大丰街道、龙桥镇、新繁镇、清流镇，在新繁镇、龙桥镇分别设有出入口。
京昆高速公路成绵段（代号G5），主要经过木兰镇、新都街道，在新都街道设有出入口。
铁路
宝成铁路，在新都街道设有新都站（货运站）。
青都铁路，在清流镇设有货运站。
西成客运专线江（油）成（都）段，在新都街道设新都东站（客运站）。
地铁
地铁三号线延长线即将贯通
SWOT分析（态势分析）
S—项目优势
项目地处成绵高速出口，又位于交通主干道，升值潜力巨大；
新都区相对稳定的快捷酒店发展趋势；
周边有两家大学，一家医院，一座新都客运站（东）；
周边已经形成初步的石油大学商圈；
依托新都区旅游资源、股东人脉资源，项目有一定客户群资源；
项目正在建设中，没有物业改造成本；
W—项目劣势
新酒店品牌忠实度不高、附加值低；
新开发酒店项目还未有现成酒店管理人员；
酒店现有投资者没有实际丰富酒店管理经验；
人员工资上涨、原材料价格上涨。
O—项目机会
区政府对加强旅游接待服务产业的发展规划；
本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户；
快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式；
新都区四季都有旅游项目，自身酒店需求大，客源相对稳定；
新都区还未成为国内众多快捷商务酒店品牌发展的目标区域；
全国性快捷酒店品牌广告在新都区投放相对较弱；
大部分新都区其他快捷酒店停车位置少，装修陈旧；
多数小旅店装修、服务、管理落后；
周边市场正在形成大规模商圈雏形。
T—项目威胁
本地区虽未出现同类竞争者，但之前老酒店仍比较多；
全国快捷酒店品牌虽没有大规模开发新都市场，但是随着经济发展，只是时间早晚而已，竞争压力会逐渐递增；
快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销。
二、新都区商务型酒店的发展现状与市场需求分析
新都区酒店发展现状：
新都区中高端商务型酒店几乎没有发展，都是相应比较本土化的酒店，现在新都区已经迈入发展的快车道，从近三年的城市市政改造投入，城市文化发展，以及后期地铁贯通之后可以预见，该区域需要类似的商务酒店，当然主要是以各种商务型品牌呈现的商务酒店。
注：
以下酒店在新都区从价格体系、管理模式等具有相应层面的代表性，资料来源于自行市场的调研和携程网信息。
酒店名称
房间数
入住率
执行价格
开业时间
酒店星级
桂湖国际大酒店
140
平均约75%
398
2006
四星级
莱恩假日
128
平均约85%
288
2011
三星级
流花宾馆
82
平均约70%
260
2005
三星级
上善酒店
50
平均约90%
198
2012
准二星级
注：
以下内容入住率均通过公安内网、携程网、成都酒店协会等查询后，以近一周的房客入住量计算后得知。
仅作参考，不做实际指导意见。
桂湖国际大酒店为新都区县最早的四星级酒店，在新都区属于高端商务人群选择的酒店。
该酒店位于新都区老城区中心位置，装修规整豪华，配套齐全，由于是老酒店在装修上就不一一叙述了。
该酒店开业到现在已经8年了，现在装修老旧，且停车不便，除了每年旅游旺季，平时一般都有房间。
莱恩假日酒店新都区最近几年新起的酒店，在新都区属于中档的酒店，装修上比较好，位于新都区县新都区宝光寺附近，停车非常不方便，但该酒店由于位置当道，入住率一直维持在90%左右。
流花宾馆新都区最老牌的高档酒店，最近由于新兴酒店打击，逐渐从高档沦落为中档酒店，同样位于新都区宝光寺片区，成立时间较长，通过实地看房间装修一般，设施相对比较陈旧估计应在三年内未有翻新装修，通过服务员带人看房，感觉服务态度较好，入住率在70%左右。
上善酒店开业时间2012，属于经济型酒店，酒店价格略有上涨，房间数量不多，停车有专属停车场，且配套有酒楼，茶坊，价格也比较合适，所以入住率一直维持高位。
通过对以上酒店的了解，可得知新都区县现有酒店的经营状况，不论装修高档或者低端，都有针对的特定消费群体，都是有自己的市场的，商务酒店的市场还是未饱和状体，再者新都本土自身的消费还是有大量的诉求，外来客源也很饱满，通过对市场的调查，性价比较高的酒店（装修、基础设施完备、价格中等）时常还满房。
运营的成本是可以选择的，就该项目而言运营酒店在客观上是允许的，有市场被需要的需求，在酒店定位到商务酒店是可行的。
详细运营成本及利润回报见回报分析。
三、中餐厅
就二楼中餐厅的运营目的，首先是作为酒店的配套，需要有一个让客人吃早点的地方，其次可以在客房配套送餐等服务，且可以接待商务团队年会需求，但是经营中餐厅首先会违背定位初衷，且经营压力较大。
所以，建议外包给专业餐饮管理公司经营，运营成本及利润回报见回报分析。
四、茶坊，咖啡，棋牌
按成都人的消费习惯，所有消费娱乐场所基本必备棋牌室，作为酒店更要配套，可统一交予餐厅经营。
投资回报预测
1酒店客房收入模型
酒店客房有135间，参考新都区同类型同档次酒店平均房价260元，
按照以下标准概算：
房间平均价格260.00元/日
入住率90%
客房年收入=平均价格×房间数×90%×365
=260×135×90%×365
=11，530，350
客房按照80%入住率收入10，249，200元
客房按照70%入住率收入8，968，050元
客房按照60%入住率收入7，686，900元
客房按照50%入住率收入6，405，750元
酒店的成本主要由房租成本、物料成本、税金、人工成本和水电费构成。
房租成本
30元/㎡/月x6016㎡x12=2,165,760
房租成本：
2,165,760
物料成本
低值易耗品=低值易耗/月×12
=6000×12
=72，000
布草费用=布草/月×12
=15000×12
=180，000
维修费用=维修费用/月×12
=5000×12
=60，000
物料成本：
312，000
人工成本
人工成本初期按照50名员工计算及员工平均工资计算，后期运营正常后酒店员工应控制在30到40人，员工平均工资按3000元/月计算，计算公式如下：
人工成本=员工数×员工平均工资×12
=50×3000×12
=1，800，000
水电费
水电费（元/月）
水20,000.00
电30,000.00
年水电费=（水＋电）×12个月
=（20,000＋30,000）×12
=600,000
税金
企业所得税=税前利润8，818，350x25%
=2，204，587
酒店总成本
房租成本2,165,760.00
物料成本312，000.00
人工成本1,800，000.00
水电费600,000.00
税金2,204,587.00
酒店总成本7,082，347.00
酒店利润
按照入住率90%计算方式=酒店总收入-总成本
=11，530，350-7，082,347
=4，448,003
利润444万元
按照入住率80%计算方式=酒店总收入-总成本
=10，249，200-7，082,347
=3，166，853
利润316万元
按照入住率70%计算方式=酒店总收入-总成本
=8，968，050-7，082,347
=1，885，703
利润188万元
按照入住率60%计算方式=酒店总收入-总成本
=7，686，900-7，082,347
=604,553
利润60万元
按照入住率50%计算方式=酒店总收入-总成本
=6,405,750-7，082,347
=-676,597
按此酒店收入模型计算盈亏平衡点约在入住率55%左右。
注：
此收入模型所有数据均以二线城市二级地段商务酒店成本计算，因宏观CPI和具体成本支出每年都有变化，故仅作参考，不做具体投资指导意见。
2酒店固定资产投资概算
酒店实际建筑面积6016㎡，其中客房净面积3463㎡，走廊面积会议中心面积992㎡。
酒店前厅初步规划200㎡，按精品商务酒店装修档次计算。
单间客房装修成本=硬装12000+家具3000+电器洁具5000
=20000元
单间客房装修成本*135间=270万元
客房走廊装修成本=500元/㎡*564㎡
=28.24万元
酒店前厅装修成本=2000元/㎡*200㎡
=40万元
会议中心装修成本=硬装500/㎡*992㎡
=49.6万元
会议中心家具成本=400/㎡*992㎡
=39.68万元
中央预订系统+IT建设使用维护费用=10万
综上所述：
酒店固定资产投资成本约为437.52万元，按照入住率从90%-60%分别计算，年投资回报率在101%-13.8%之间。
注：
此固定资产投资成本仅参照2014年1月同时期相关价格指数计算，未考虑宏观CPI和具体成本支出增长幅度，故仅作参考，不做具体投资指导意见。
按新都区总体同档次同价格商务酒店莱恩假日推算，同时加权计算周边人群消费层次，周边学校，车站，交通，旅游酒店，地段，装修风格，营销手段，酒店新旧程度等综合因素，本项目入住率不会低于80%。
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