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万科客户分析报告

篇一：

万科财务分析总结报告

报告摘要

万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。

本文针对万科集团201X年到201X年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。

为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。

关键字：

万科；房地产；财务分析

1公司简介及行业分析...........................................................................................................................................11.1公司简介.......................................................................................................................................................11.2行业分析.......................................................................................................................................................12资产负债表分析...................................................................................................................................................12.1资产负债表水平分析....................................................................................................................................12.2资产负债表垂直分析....................................................................................................................................42.3资产结构分析...............................................................................................................................................63.利润表分析..........................................................................................................................................................63.1利润表水平分析...........................................................................................................................................73.2利润表垂直分析...........................................................................................................................................73.3项目分析.......................................................................................................................................................74现金流量表........................................................................................................................................................114.1现金流量表水平分析..................................................................................................................................114.2现金流量表垂直分析..................................................................................................................................124.3现金流量投资水平分析..............................................................................................................................124.4现金流量表筹资活动分析..........................................................................................................................134.5项目分析.....................................................................................................................................................145所有者权益变动表.............................................................................................................................................155.1所有者权益变动表水平分析......................................................................................................................155.2所有者权益变动表垂直分析......................................................................................................................166财务效率分析....................................................................................................................................................176.1偿债能力分析.............................................................................................................................................176.1.1短期偿债能力指标分析......................................................................................................................176.1.2短期偿债能力行业分析......................................................................................................................186.1.3长期偿债能力分析..............................................................................................................................186.2盈利能力分析.............................................................................................................................................196.3营运能力分析.............................................................................................................................................226.4企业成长能力分析.....................................................................................................................................236.4.1成长能力指标分析..............................................................................................................................236.4.2成长能力行业分析..............................................................................................................................247.财务分析总结.....................................................................................................................................................257.1基本财务状况及问题分析..........................................................................................................................257.2改善建议.....................................................................................................................................................257.3万科未来发展.............................................................................................................................................257.4房地产未来发展.........................................................................................................................................26

1公司简介及行业分析

1.1公司简介

万科企业股份有限公司（股票代码：

000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。

总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。

公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。

投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。

主要产品是商品住宅。

目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。

1.2行业分析

万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，201X年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。

201X年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。

万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。

王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止201X年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，201X年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2资产负债表分析

2.1资产负债表水平分析

表2-1万科地产资产负债表水平分析表

分析如下：

该公司总资产本期增加10040371万元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

2.1.1资产角度分析

流动资产本期增加了7927285万元，增幅为21.85%，使总资产增加了20.93%，非流动资产相比上期增加了2113086万元，增幅131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了10040371万元，增长幅度为26.51%。

本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：

一、存货的大幅度增长。

存货净值增加了7596911万元，增长幅度为29.77%，总资产的影响为20.06%。

根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的增加。

原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。

其他应收款增加了1475740万元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。

三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了15.16%，对总额的影响为-2.09%。

资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。

总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。

投资性房地产的增加。

投

篇二：

万科财务报告分析

万科财务报表分析报告

——浅析万科负债率、存货周转率及融资环境

廖静娴蓝晓斌梁莉诗丘嘉豪

【摘要】万科无疑是房地产行业的领跑者。

最新报告显示万科再次蝉联201X年上市房企综合实力的冠军。

基于对万科的势态分析，我们选取了万科的资产负责率，存货周转率及融资环境作为我们的分析主线，并根据部分房企企业在201X年的销售额目标完成程度统计，选取了保利、招商、金融街、亿城四个比较对象。

对此，通过分析万科逐年递增的资产负债率，巨额的存货量和当前的融资环境等对万科的财务进行分析。

【关键词】万科成功之道财务问题融资环境

万科无疑是房地产行业的领跑者。

王石带领一群善于思考的头脑人物，规范化，专业化和透明化的管理模式，以“尊重人”为核心的企业文化，产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，这都是万科领跑的能量来源。

资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。

但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。

且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。

1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，这就标志着中国长期封闭的房地产市场。

改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，20多年过去了，我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，实实在在的成为了国民经济的支柱产业，我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。

但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，陆续出台一系列的政策和措施，以实现市场的稳定繁荣发展。

本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，其主旨在于理清万科现存的财务，并通过找出问题，提出相关建议。

三条主线分别为：

一、万科在财务上的成功之道；二、万科将迎来的财务问题；三、万科当前的融资环境。

一、万科在财务上的成功之道

万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，发展壮大，其规模已成为当今中国最大的房地产企业。

在房地产行业中，存货的比重必然占总资产的大部分，万科地产也不例外，通过研究近5年的财务数据发现，存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，但如此高的存货占有比率，万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢？

以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，首先从存货周转率上进行比较分析（图1）：

图1

根据最新行业财务指标数据显示，房地产行业的存货周转率有以下几个分界值：

0.3、0.1、

1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，从图表上可以得出，万

科在同行业中基本上高于平均值的50%，并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，依据存货周转率（次数）=销货成本÷平均存货余额的公式，结合万科近五年的财务报表发现，万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。

万科的存货量由201X年的664亿增加到201X年的2083亿，增幅达3倍之多，同时，全部上市的房地产企业的201X年存货总量高达2.47万亿，以此相对应的是，存货周转率的下降，从图1来看，五个企业的存货周转率都程下降的趋势，对应存货消化能力的下降，房地产企业面临的财务风险增大。

万科在今年制定“多卖房，少拿地，现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，对此，我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。

（图2）：

图2

图2显示，五个企业的存货销售期都有增加的趋势，但万科相对于其他四个企业来说，销售期较短，比较稳定。

从万科的管理来看，主要有两个方面的过人之处。

一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，行业内著名的“大量拿地，快速开工，以标准化、规模化取胜”，让造房子想造汽车那样，从生产到销售，让产品迅速占领市场。

索尼，惠普等这些都成为了万科的学习对象，对于这种跨行业的学习，使万科在房地产行业中保持自己的特色。

二、万

科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，在住房中配套高质量的物业管理，产品的设计能超越客户的期望。

把客户的满意度来改进企业的服务战略，是大多数房产的宗旨，但万科能在客户的期望上进一步的超越，对于这种企业带给客户的期望，让客户成为了万科销售的王牌。

二、万科将迎来的财务问题

（一）万科不断上升的资产负债率。

当前，我国房地产企业的资产负债率大幅上升，几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。

事实上，房地产行业正面临资金链收紧的问题，很多房企都选择降价促销。

显然，万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。

财务报表显示，万科201X年的2962亿资产规模中，就有2284亿来自负债。

从图3可以看出，五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，根据相关数据显示，201X年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。

万科201X年的资产负债率达78%，属于中等偏高水平。

“万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，但从数据看来，不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。

我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。

从风险来看，潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。

现金流太少也会令企业在投资机会出现时，无力出手。

”过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力和财务风险的增大。

让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。

从机遇来看，有经济学家说过，只有把资产在泡沫中快速放大。

房地产是一个选择，虽然风险很大。

但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。

高负债在某种程度就像

人超越了自身条件的限制，超限运行，长时间的情况下必将出现异常后果。

然而房地产是一个选择，虽然风险很大。

但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。

万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，201X年至今，万科收购的企业达上百家。

在高负债下，万科与同行业同样面临新的机遇和风险，这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。

图3

（二）从负债中的预收账款看高负债率

从负债结构分析万科的负债时，发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。

（图4）。

在企业偿还负债中，预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，到房子