成本法评估案例.docx
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成本法评估案例
篇一:
《成本法评估案例一》
成本法评估案例一：
一、估价对象概况
估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。
土地为划拨的土地使用权。
二、估价要求
要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。
三、估价方法
该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故采用成本法进行估价。
四、估价过程1、选择计算公式
该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为：
旧房地产价格＝土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧
2、求取土地的重新取得费用
本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。
比较案例修正情况表
元/m2土地总价＝7023*3000＝2107万元3、建筑物重置价格计算
通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物不包括土地价格在内的重置价格为3000元/m2。
所以估价对象的总重置价格为：
估价对象的总重置价＝3000*10000＝3000万元4、建筑物折旧
采用直线法求取折旧。
根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年，残值率为0，土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年，剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为：
估价对象的折旧总额＝3000*20/60＝1000万元
评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。
5、房地产价格计算
待估房地产价格＝2107+3000-1000＝4107万元待估房地产单价＝4107*10000/10000＝4107元/m2
因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万元，单位建筑面积价格为4107元/m2。
篇二:
《资产评估成本法案例》
资产评估成本法案例
>篇一：
资产评估学案例>>（4455字）
某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。
该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。
要求：
（1）什么是收益现值法？
其适用的条件是什么？
（2）收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？
为什么？
（3）评估该地产现时价值。
（4）若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。
（5）若该地产预计以各年纯收益金按%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。
答：
（1）收益现值法：
通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
适用条件：
①必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利②被评估资产收益用货币金额表示③被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。
（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。
目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。
（3）评估该地产现时价值。
P=35%101%211%2%（万元）（4）若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。
P=）（250%2%1020万元（5）若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。
P=35%101%%%（万元）［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。
该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。
该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。
经测定，该设备尚可使用5年。
经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。
被评估车床年产量为8000件。
要求：
（1）什么是重置成本法？
有哪些前提条件？
（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别？
（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。
（4）计算该车床的成新率。
（提示：
先计算该车床资产利用率，求出已使用年限）（5）用重
置成本法计算该车床的评估价值。
答：
（1）什么是重置成本法?
使用重置成本法有哪些基本前提?
重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。
在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件：
①被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。
②被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产（如土地、矿藏）不适用重置成本法。
③被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。
④被评估资产具备可利用的历史资料。
（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别?
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。
选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。
一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。
（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。
被评估资产重置成本=（8000÷10000）×80000=64000（元）（4）成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同?
新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术>鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。
实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
（5）计算该车床的成新率。
车床的利用率=（10×360×7）÷（10×360×8）×100％=87．5％车床的实际使用年限
=年车床的成新率=5/=%（6）用重置成本法计算该车床的评估价值。
该车床的评估价值=64000×%=（元）案例4
（1）调整差额1、年生产能力的差额A.被评估设备与参照物Ⅰ的生产能力相比生产能力差额=（7万-6万）*30=30（万元）若考虑成新率因素，实际差额=30万*80%=24万元B.被评估设备与参照物Ⅱ的生产能力相比生产能力差额=（7万-8万）*30=-30（万元）若考虑成新率因素，实际差额=-30万*80%=-24万元2、自动化程度差额A.劳动生产率计算.参照物Ⅰ劳动生产率定额为60000/125=480（台/人年）.参照物Ⅱ劳动生产率定额为80000/160=500（台/人年）.被评估设备劳动生产率定额为70000/140=500（台/人年）B.自动化程度差额被评估设备与参照物Ⅰ的差额现值，由于70000/480-140=人，即被评估设备比参照物节约6人，故差额为6*8000*（1-33%）*（P/A，10%,9）=32160*=（元）（节约）被评估设备与参照物Ⅱ的差额现值，由于被评估设备与参照物Ⅱ劳动生产率相同，所需人数相同，故不存在差额。
3、价格变动因素调整被评估设备与参照物Ⅰ相比，相差4个月，价格指数上升2%（%*4），其差额为100万*2%=2（万元）被评估设备与参照物Ⅱ相比，相差10个月，价格指数上升5%（%*10），其差额为250万*5%=（万元）
（2）评估价值的计算a）与参照物Ⅰ相比,分析调整差额的初步评估结果为由评估值
=1000000+240000++20000=（元）b）与参照物Ⅱ相比,分析调整差额的初步评估结果为评估值=2500000-240000+125000=2385000（元）c）加权平均评估价值=*60%+2385000*40%=（元）（3）对外投资企业会计分录借：
长期股权投资10000000累计折旧8000000贷：
固定资产18000000接受投资企业会计分录借：
固定资产贷：
实收资本例4：
某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经耐用年限为55年，残值率为2％。
1998年该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。
在出租期间，每月平均实收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米60元。
空置率为止10％，每年需支付管理费、维护费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为93260元，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％，试根据以上资料评估该宗土地1998年11月的土价格。
1、确定评估方法：
该宗房地有经济收益，适宜采用收益法。
2、计算总收益：
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝60×12×900×（1－10％）＝583200（元）3、计算总费用.年总费用已知为93260元年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝583200－93260＝489940（元）4计算房屋纯收益：
（1）年折旧费本应该根据房屋的耐用年限确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，这样，永恒的重置价必须在可使用期限内全部收回。
本举例中，房地使用可使用的年期为50－2＝48（年），假定不计残值，视为土地使用权年限届满，由政府元偿收回。
年折旧费＝（2500×900）／48＝46875（元）
（2）房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年限＝2500×900－46875×2＝2156250（元）（3）计算房屋纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2156250×8％＝172500（元）5、计算土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋资本年纯收益＝489940－172500＝317440（元）6、计算土地使用权价格：
土地使用权在1998年11月的剩余使用年期为50－4＝46（年）
v=317440*1\7%*[1-1\（1+7%）46]=（元）6、评估结果.本宗土地在1998年11月的使用权价格为元，单价为每平方米元某市经济技术开发区内有一
块土地面积为45000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的30%，第二年投入资金占总开发费用的70%.开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为20%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
1.土地取得费为10万元/亩，即150元/平方米。
2.土地开发费为2亿元/平方公里，即200元/平方米。
3.投资利息第一年投入的年限为年，第二年投入的年限为年。
土地取得费利息=150*（1+6%）^2-150=（元/m^2）土地开发费利息
=200*30%*[（1+6%）^]+200*70%*[（1+6%）^]=（元/m^2）4.投资利润为（150+200）×10%=35元/平方米。
5计算土地使用价格=（150+200+++35）*（1+20%）=元/平米。
该宗地单价为，总价为22310550元。
会计处理：
借：
长期股权投资1000万贷：
无形资产1000万
>篇二：
资产评估案例分析>>（3276字）
资产评估案例分析；问闻金融七班js0947731；一．方法介绍；
（1）成本法；1）适用范围；①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损；②可重建、可购置的整体资产；2）适用前提；①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途；②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与；③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生；④评估对象必须是随着时间的推移
资产评估案例分析
问闻金融七班js0947731
一．方法介绍
（1）成本法
1）适用范围
①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。
例如：
房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。
②可重建、可购置的整体资产。
例如：
宾馆、剧院、企业、车间等。
但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。
2）适用前提
①购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。
②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。
③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。
④评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。
3）评估公式
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
篇三:
《成本法评估案例二》
成本法评估案例二：
某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1996年10月1日，土地使用权年限为2001年10月1日----2041年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300元/㎡。
建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下；
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%。
银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2011年10月1日的折旧总额和现值。
评估过程：
1、土地价格计算
土地价格=*2000*[1-1/（1+8%）38]/[1-1/（1+8%）40]-800*/=万元
2、建筑物物质折旧额计算
（1）门窗等损坏的修复费用=3万元
（2）装修的折旧费=*1/5*4=66万元
（3）其它设备的折旧费=250*1/15*9=150万元
（4）长寿命项目的折旧费=（1300*）*1/40*10=万元
3、建筑物功能折旧额计算{成本法评估案例}.
（1）功能过剩引起的折旧：
=800*12/10%*[1-1/（1+10%）30]=万元
（2）空调功能落后引起的折旧：
=130-80+10-30+8=38万元
4、建筑物经济折旧额计算
经济折旧额=7/10%*[1-1/（1+10%）30]=万元
5、建筑物折旧总额计算
折旧总额=3+66+150+++38+=万元
6、写字楼估价结果计算
写字楼估价结果=+1300*=万元
篇四:
《资产评估成本法案例》
机器设备评估案例
国产机器设备评估案例
案例
B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：
双盘摩擦压力机规格型号：
J53－300制造厂家：
A机械厂启用日期：
1997年8月账面原值：
180,000元账面净值：
100,000元
一、概况介绍1、用途及特点
该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数
（1）结构主要包括：
机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大
摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
{成本法评估案例}.
（2）主要技术参数公称压力：
3,000KN打击能量：
2,000KJ最大行程：
400mm
最小封闭高度：
不得小于300mm液压系统工作油压：
2～3Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格
经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值
（1）购置价格＝188,000元
（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：
根据生产厂家承诺该项费用免收；
（5）资金成本：
因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；
重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0
＝206,800元
三、确定综合成新率
1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率
（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；
（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；
（3）确定七项调整因素综合修正系数a=①制造质量a1—（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—（正常）；④修理改造a4—（无修理改造）；⑤故障情况a5—（无故障）；⑥运行状态a6—（正常）；
⑦工作环境a7—（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限（5÷）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为（17－）年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝/17×100%＝70%（取整）
2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率
经现场观测技术鉴定，其成新率为75%。
3、确定综合成新率
综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%
＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值
评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元
案例分析
1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
对于市场上有销售定价的设备，可以采用询价法估算其购置价格。
在具体询价时应注意以下原则：
①必须是评估基准日的价格；②必须采用具有权威性的、贸易量大的贸易单位的价格；③尽可能向原设备制造厂家询价。
结合
篇五:
《成本法评估案例四》
成本法评估案例四：
一、估价对象概况
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积1000m2的50年使用权的土地，并于3年前建成钢筋混凝土结构的写字楼并投入使用，总建筑面积2000m2。
现时重新取得类似土地45年的使用权的价格为4000元/m2，重新建造建筑物的建设成本为400万元，管理费用为建设成本的3%，建设期为2年，建设成本和管理费用第一年投入40%，第二年投入60%，年利率为6%，销售税费为30万元，销售费用为50万元，开发利润为150万元。
建筑物门窗、墙面等损坏的修复费用为6万元；装修的重置价格为120万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率为零。
现需对该写字楼现时价格进行评估。
二、评估过程
根据写字楼各项条件，选择成本法进行估价。
1、估价公式：
旧房地产价格＝土地重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧
2、土地的重新取得费用计算
土地的重新取得费用＝4000*1000＝400万元
3、建筑物重新构建价格计算
建筑物重新构建400*（1+3%）+400*（1+3%）*40%*[（1+6%）
]+400*（1+3%）*60%*[（1+6%）]+30+50+150＝万元
4、建筑物的折旧总额
门窗墙面的修复费用＝6万元
装修的折旧额＝120*3/5＝72万元
设备的折旧额＝100*3/10＝30万元
钢筋混凝土结构的非生产性用房的而且年限为60年，长于土地使用权年限，所以按照土地使用权年限计算折旧，扣除2年建设期，按48年计算折旧。
长寿项目的折旧额＝（）*3/48＝万元建筑物的折旧总额＝6+72+30+＝万元
5、写字楼的现时价格计算
写字楼的现时价格＝400+＝万元。
篇六:
《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,平方米。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,平方米，地下为车库，建筑面积平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石（办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖），大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算
（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
比较因素条件表
评估比较对象表
因可比实例都是美元标价，按1美元＝元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取。
D.交易时间修正
因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数。
E.因素修正（详见下表）
比较因素修正表
篇七:
《资产评估案例
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