中信红树湾价格方案价格报告4第四章价目表的验证.docx
《中信红树湾价格方案价格报告4第四章价目表的验证.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信红树湾价格方案价格报告4第四章价目表的验证.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
中信红树湾价格方案价格报告4第四章价目表的验证
第四章价目表的验证
一、单价敏感性验证
二、总价敏感性验证
三、点对点价格对比验证
一、单价敏感性分析
●从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3％，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。
●均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7％，将成为市场的吸引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位所占比例在21.5％，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。
●均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。
二、总价敏感性分析
●从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。
三、重点房号点对点的分析
1、当均价9300元时对比，价格普遍较低；
最好单位
表五
项目名称
栋号
面积（m2）
楼层
价格（元/m2）
特征
中信红树湾一期
2栋1单元1户型
244
3
7535
西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景
16
10635
28
11125
天鹅堡二期二区
T栋B户型
231
2
9906
西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景
16
11136
28
11906
香蜜山
6栋A户型
184
4
10600
正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观
13
12000
24
15000
兰溪谷
13栋A座
193
2
8300
西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景
10
9500
17
12000
熙园
5栋C单位
216
9
12000
西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观
天鹅堡二期一区
G栋A单位
192
2
11112
南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观
246
10
9713（已售）
18
11351
最差单位
表六
项目名称
栋号
面积（m2）
楼层
价格（元/m2）
特征
中信红树湾一期
4栋1单元1单位
155
2
7315
西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素
16
7635
31
8215
天鹅堡二期二区
R栋D户型
164
2
8406
南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观
16
8396
28
8846
兰溪谷
9栋B单位
160
2
7200
南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观
10
8100
17
9000
雅颂居
9栋A单位
174
3
10624
西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观
15
12547
29
15467
天鹅堡二期一区
G栋C单位
155
2
8654
南北朝向，通风较好，对视，光线一般
10
9707
20
13187
2、当均价9600元时对比，较具竞争力；
最好单位
项目名称
栋号
面积（m2）
楼层
价格（元/m2）
特征
中信红树湾一期
2栋1单元1户型
244
3
7835
西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景
16
10935
28
11425
天鹅堡二期二区
T栋B户型
231
2
9906
西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景
16
11136
28
11906
香蜜山
6栋A户型
184
4
10600
正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观
13
12000
24
15000
兰溪谷
13栋A座
193
2
8300
西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景
10
9500
17
12000
熙园
5栋C单位
216
9
12000
西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观
天鹅堡二期一区
G栋A单位
192
2
11112
南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观
246
10
9713
18
11351
最差单位
项目名称
栋号
面积（m2）
楼层
价格（元/m2）
特征
中信红树湾一期
4栋1单元1单位
155
2
7615
西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素
16
7935
31
8515
天鹅堡二期二区
R栋D户型
164
2
8406
南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观
16
8396
28
8846
兰溪谷
9栋B单位
160
2
7200
南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观
10
8100
17
9000
雅颂居
9栋A单位
174
3
10624
西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观
15
12547
29
15467
天鹅堡二期一区
G栋C单位
155
2
8654
南北朝向，通风较好，对视，光线一般
10
9707
20
13187
3、当均价9900元时对比，与市场持平；
最好单位
表三
项目名称
栋号
面积（m2）
楼层
价格（元/m2）
特征
中信红树湾一期
2栋1单元1户型
244
3
8135
西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景
16
11235
28
11725
天鹅堡二期二区
T栋B户型
231
2
9906
西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景
16
11136
28
11906
香蜜山
6栋A户型
184
4
10600
正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观
13
12000
24
15000
兰溪谷
13栋A座
193
2
8300
西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景
10
9500
17
12000
熙园
5栋C单位
216
9
12000
西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观
天鹅堡二期一区
G栋A单位
192
2
11112
南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观
246
10
9713
18
11351
最差单位
表四
项目名称
栋号
面积（m2）
楼层
价格（元/m2）
特征
中信红树湾一期
4栋1单元1单位
155
2
7915
西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素
16
8235
31
8815
天鹅堡二期二区
R栋D户型
164
2
8406
南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观
16
8396
28
8846
兰溪谷
9栋B单位
160
2
7200
南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观
10
8100
17
9000
天鹅堡二期一区
G栋C单位
155
2
8654
南北朝向，通风较好，对视，光线一般
10
9707
20
13187
选择9600元的价格表与之对比：
●高价格单位：
与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：
低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。
与香蜜山比：
低层、高层相差较远，中层接近，本项目低层单位受遮挡严重，没有竞争优势，而高层视野开阔，虽然噪音较大，但较有竞争力。
与兰溪谷比：
低层和高层竞争优势比较明显。
与熙园比：
中层低接近800元。
与天鹅堡二期一区比：
低层少2000多元，中层因已售，可比性不强，高层高400元左右；
从对比中，可看出高价单位在市场中有一定的竞争力。
●最差单位：
与天鹅堡二期II区比：
低层低500，中层低160，高层基本持平
与兰溪谷比：
低层低700，中层低100，高层低200
与雅颂居比：
低层低2700，中层低4300，高层低6600
与天鹅堡二期一区比：
低层低700，中层低1500，高层低4300
可以看出，最差单位在市场中具有较强的竞争力。
点对点选择单位附图：
中信红树湾一期
天鹅堡二期Ⅱ区
金地香蜜山
兰溪谷
星河国际
天鹅堡二期Ⅰ区
熙园
最好单位：
天鹅堡二期二区T栋B户型香蜜山6栋A户型
兰溪谷13栋A座
熙园5栋C单位
天鹅堡二期一区G栋A单位
最差单位：
天鹅堡二期二区R栋D户型
兰溪谷9栋B单位
天鹅堡二期一区G栋C单位
升级会员 