资产评估计算题汇总.docx
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资产评估计算题汇总
第三章历年考试情况：
1．被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。
评估人员经调查分析得到如下数据资料：
（1）从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；
（2）由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；
（3）该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
（4）该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；
（5）经检测该设备尚可使用8年。
要求：
（1）计算该设备的重置成本；
（2）计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）；
（3）计算该设备的功能性贬值额；
（4）计算该设备的经济性贬值额；
（5）计算该设备的评估值。
（以万元为计算单位，计算结果保留两位小数）（200612分）
【答】
（1）计算该设备的重置成本：
重置成本＝120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）＝142.787（万元）
（2）计算该设备的加权投资年限：
加权投资年限＝[120×（108%÷（102％）×4＋15×（108％÷103％×2））]÷[120×（108％÷102％）＋15×（108％÷103％）]＝539.6916÷142.787＝3.78（年）
成新率=8÷（3.78×60%+8）=77.91%
（3）计算该设备的功能性贬值额
功能性贬值额=5000×12×（1-33%）×（P/A，10%，8）=5000×12×（1-33%）×5.3349=21.45（万元）
（4）计算该设备的经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（8％÷1）0.7]×100％＝14.46％
经济性贬值额=（142.787×77.91%-21.45）×14.46%=12.98（万元）
（5）计算该设备的评估值=142.787×77.91%-21.45-12.98=76.82（万元）
2.被评估成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。
经评估人员调查分析得到如下数据：
（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；
（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：
（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；
（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
（2005试题）
【答】
（1）重置成本=100×（1+10%）^5+20=181.051（万元）
（2）加权投资年限=（161.051×10+20×5）/181.051=9.45（年）
实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）
成新率=5/（7.56+5）=39.8%
功能性贬值额=0.2×12×（1-33%）×（P/A,10%,5）=6.096（万元）
（3）评估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）
3．某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。
评估基准日为2000年12月20日。
经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。
该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。
与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。
所得税税率为33%，折现率为12%。
要求：
（1）计算该设备的重置成本。
（2）计算该设备的实体性贬值额。
（3）计算该设备的功能性贬值额。
（4）计算该设备的评估价值。
（2003试题）
【答】
（1）设备重置成本＝35×（150%÷130%）＋4.5×（1+100%）+1.1=50.48万元（采用物价指数法）
（2）实体性贬值:
设备实际已使用年限=5×120%＋5×95%=10.75年
实体性损耗率=已使用年限10.75/（已使用年限10.75+尚可使用年限3）=78.2%
实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元（采用使用年限法）
（3）功能性贬值=[净超额运营成本（5-3）×2×（1-33%）]×年金现值系数[1-1/（1+12%）3÷12%]=2.68×2.40=6.44万元
（4）设备价值=重置成本50.48－实体性贬值39.48－功能性贬值6.44=4.56万元
4.被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：
（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：
（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被估设备的评估值。
（2002年试题）
【答】
（1）按物价指数法计算重置成本
重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4（万元）
（2）按年限法计算实体性贬值率
实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（3×60%）/（3×60%+5）=26.47%
实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75（万元）
（3）通过计算超额运营成本反映功能性贬值
功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=0.804×3.7908=3.05（万元）
注:
折现率为10%,5年的年金现值系数为3.7908
3.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15
（4）评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5（万元）
5．某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。
调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。
要求：
（1）计算该设备的重置成本。
（2）计算该设备的已使用年限。
（3）计算该设备的贬值额
（4）估算该设备的价值（2001试题）
【答】
（1）该设备重置成本为：
500×（140%/100%）+150×（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元）
（2）该设备的已使用年限=（636.36×6+182.61×5）/818.97=5.78（年）
（3）该设备的实体性贬值额=818.97×（5.78/（5.78+5））=439.13（万元）
该设备的功能性贬值=3×0.7×（1-33%）/10%×（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元）
（4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）
6、2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：
（1）A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。
（2）A设备经鉴定，尚可使用7年。
经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。
要求计算：
（1）A设备的重置成本；
（2）A设备的加权更新成本；
（3）A设备的加权投资年限；（4）A设备的成新率。
（复利系数保留两位小数，年限保留一位小数）（2008年04）
1、
（1）20×2.60=52（万元）5×1.61=8.05（万元）3×1.21=3.63（万元）重置成本=52＋8.05＋3.63=63.68（万元）
（2）加权更新成本=52×10＋8.05×5＋3.63×2=567.51（万元）（3）加权投资年限=567.51÷63.68=8.9（年）（4）A设备的成新率=7÷（8.9×90%＋7）=7÷15.0=46.67%
.7、B设备5年前购置，账面价值为30万元。
评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。
经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。
评估人员从功能上鉴定：
B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。
（其他费用忽略不计）（08年7月）
要求：
（1）估算B设备的重置成本。
40*0.8=32
（2）估算B设备的成新率。
8/（5+8）*100%=61.54%
（3）估算B设备的评估价值。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位）
32*61.54%=19.69
8、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。
具体情况如下：
（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；
（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。
（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：
若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。
估计调控政策对企业的影响会持续3年。
要求：
请帮助评估人员计算（09年4月）
（1）该生产线的经济性贬值率；1-（800/1000）^0.6=12.53%
（2）该生产线的经济性贬值额。
（计算结果以元为单位，取整数）1000*100*75%*2.4869=186518
9、甲企业以成套设备（A设备）出资，与乙企业组成联合公司。
2006年底，某评估公司的评估人员，调查了解的有关资料如下：
（1）A设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。
目前，鉴定的成新率为70％；
（2）A设备包括主机（原始价值10万美元）和辅助设备（原始价值3万美元）。
同时，另有国内配套设施共计15万元人民币。
评估基准日美元对人民币汇率为1∶8；
（3）经查会计资料，A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币；
（4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：
主机上升30%；辅助设备上升20%；国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。
要求：
请帮助评估人员完成以下数据的计算。
（09年7月）
（1）主机的重置成本；10*（1+30%）*8=104
（2）辅助设备的重置成本；3*（1+20%）*8=28.8
（3）国内配套设施及其他费用的重置成本；15*（1+16%）+10*（1+40%）=17.4+14=31.4
（4）A设备的重置成本；104+28.8+31.4=164.2
（5）A设备的评估值。
164.2*70%=114.94
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）
10、被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。
2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2％，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用（包括因调换而造成的停产损失）约2万元。
评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106％，2000年的定基物价指数为108％，2008年的定基物价指数为118％。
要求：
（1）计算被评估设备的重置成本；（10年4月）
（2）计算该设备的有形损耗（或成新率）及评估值。
（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
重置成本＝200*118/106+15*118/108＝222.64+16.39＝239.03
加权投资年限＝（222.64*10+16.39*8）/239.03＝9.86年
不可修复贬值＝（239.03-239.03*2%）*9.86/（9.86+10）＝116.3
可修复性损耗引起的贬值＝5+2＝7
实体贬值＝7+116.3＝123.3评估值＝239.03-123.3＝115.73
11、被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据：
（10年7月
（1）2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105％、110％、112％、109％、106％；
（2）被评估设备的月人：
工成本比同类新型设备超支1000元；
（3）被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为O.7，企业所得税率为25％；
（4）被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。
要求：
（1）计算被评估设备的重置成本；
（2）计算被评估设备的各项损耗及评估值。
（计算结果以“万元”为单位，保留两位小数）
重置成本＝100*106/105+20*106/109=120.4
加权投资年限＝100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年
贬值率＝3.52*60%/（10+3.52*60%）＝17.42%
实体性贬值＝17.42%*120.4＝20.97功能性贬值＝1.2*75%*6.1446＝5.53万
评估值＝120.4-20.97-5.53＝93.9万
第四章历年考试题目
1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：
（08年4月）
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易情况
容积率
区域
因素
个别
因素
剩余
年限
待估宗地
2006年2月
0
1.7
0
0
50年
A
5150
2005年2月
0
1.6
0
-1%
45年
B
6700
2005年8月
0
1.9
+2%
0
50年
C
5550
2005年12月
-2%
1.6
0
-1%
45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。
经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。
试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。
（计算结果以元为单位，取整）
年限修正系数=[1-1/（1+6%）50]÷[1-1/（1+60%）45]=1.020
交易实例修正后价格为：
A=5150×（1＋1%）12×163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）
B=6700×（1＋1%）6×163/181×100/102=6279（元/㎡）
C=5550×（1＋1%）2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）
宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）
宗地总价=6302×40000=252080000（元）
2、某砖混结构2层住宅，总建筑面积400平方米，占地面积为500平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。
要求：
试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。
（计算结果以元为单位，取整）
收入＝44000*12=528000费用＝528000/24+528000*（18%+2.5%+5%）+12000＝168640
土地纯收益＝3800*500*8%＝152000建筑物纯收益＝528000-168640-152000＝207360
总价＝207360/（10%+1/40）＝1658880
3、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。
2006年底对该建筑物进行评估。
假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。
（09年4月）
要求：
（1）估算该建筑物的重置成本；500*（1+1.7%）（1+0.7%）（1-1.2%）（1+0.8%）（1+1.2%）（1+0.5%）=518.66*89%
（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；=461.47
90*0.8+80*0.1+80*0.1=88%54/60=90%88%*50%+90%*50%=89%
（3）估算该建筑物2006年底的价格。
（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）
4、．有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。
预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。
要求：
评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。
（09年07）
（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）5000*4=20000
售价＝12000*20000*1/（1+6.3%）^2=212395207.3
建筑费＝4800*20000*1/（1+6.3%）=90310442.14
专业费＝90310442.14*8%＝7224835.37
利润＝（地价+建筑费+专业费）*30%
利息＝（地价+建筑费+专业费）*6.3%
税金销售费用＝212395207.3*8%＝16991616.58
1.363地价＝212395207.3-84958082.92-6796646.63-27526418.87-5780547.96-16991616.58
地价＝5160.81万楼面单价＝0.2580
5、．待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。
2009年8月出售，求取公平市场价格。
估价方法采用假设开发法。
设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～14层共12000平方米用于住宅。
预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。
总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。
假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。
（10年4月）
要求：
（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
2000*4000*0.8264+12000*2000*0.8264＝26444800
（2）计算该时点的总建筑费；
1000*60%*[1/（1+10%）^0.5]+1000*40%*[1/（1+10%）^1.5]=9185938
（3）计算该时点的专业费；551156
（4）计算该时点的税费；26444800*5%=1322240
（5）计算该时点的利润和地价。
（计算结果以“元”为单位，取整）
利润＝（地价+9185938+551156）*20%
（提示公式：
地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费）
1.2地价＝26444800-9185938-551156-1322240-1947419
地价＝11198372.5
6、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。
评估基准日为2008年lO月1日。
经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：
（10年7月）
表1：
比较实例情况表
项目
交易实例A
交易实例B
交易实例C
出让方式
招标
协议
拍卖
面积
10000平方米
11000平方米
13000平方米
成交价
1800元／平方米
1650元／平方米
2509元／平方米
交易日期
2008/4/1
2007／10／1
2008／09／30
剩余使用期限
45年
40年
50年
容积率
3
2.5
3.5
评估人员经市场调查获得以下资料：
（1）评估人员判断分析认为：
A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。
（2）根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。
（3）由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：
表2：
区域因素比较表
待评估土地
交易实例A
交易实例B
合计得分
100
95
90
（4）经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：
A：
100／97B：
100／102C：
100／103
（5）待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。
（6）折现率取10％。
要求：
采用市场法评估该地块的转让价格。
（计算结果以“元”为单位，取整）
[1-1/（1+10%）^50]/[1-1/（1+10%）^45]=1.0053
[1-1/（1+10%）^50]/[1-1/（1+10%）^40]=1.014
A=1800*1.01^6*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064
B=1650*1.01^12*1.014*100/90*100/102*1.1=2282
C=2509*100/110*100/103*0.95=2109
（2068+2282+2109）/3=21532153*12000=25836000
7、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计
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