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资产评估计算题汇总.docx

资产评估计算题汇总

第三章历年考试情况:

1.被评估的设备购建于2000年6月,账面原值为120万元,2002年6月对该设备进行技术改造,使用了某种新型技术,改造费用为15万元,2004年6月对该设备进行评估。

评估人员经调查分析得到如下数据资料:

(1)从2000年至2004年,该类设备的定基价格指数分别为102%、105%、103%、106%、108%;

(2)由于使用了新型技术,该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元;

(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业;

(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60%,评估基准日后,预计利用率可达80%;

(5)经检测该设备尚可使用8年。

要求:

(1)计算该设备的重置成本;

(2)计算该设备的加权投资年限与成新率(计算实体性贬值);

(3)计算该设备的功能性贬值额;

(4)计算该设备的经济性贬值额;

(5)计算该设备的评估值。

(以万元为计算单位,计算结果保留两位小数)(200612分)

【答】

(1)计算该设备的重置成本:

重置成本=120×(108%÷102%)+15×(108%÷103%)=142.787(万元)

(2)计算该设备的加权投资年限:

加权投资年限=[120×(108%÷(102%)×4+15×(108%÷103%×2))]÷[120×(108%÷102%)+15×(108%÷103%)]=539.6916÷142.787=3.78(年)

成新率=8÷(3.78×60%+8)=77.91%

(3)计算该设备的功能性贬值额

功能性贬值额=5000×12×(1-33%)×(P/A,10%,8)=5000×12×(1-33%)×5.3349=21.45(万元)

(4)计算该设备的经济性贬值率

经济性贬值率=[1-(8%÷1)0.7]×100%=14.46%

经济性贬值额=(142.787×77.91%-21.45)×14.46%=12.98(万元)

(5)计算该设备的评估值=142.787×77.91%-21.45-12.98=76.82(万元)

2.被评估成套设备购建于1992年12月,账面价值100万元,1997年对设备进行技术改造,追加投资20万元,2002年12月对该设备进行评估。

经评估人员调查分析得到如下数据:

(1)从1992年到1997年,每年该类设备价格上升率为10%,而从1997年至2002年设备价格维持不变;

(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为33%;(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求:

(1)计算被估设备的重置成本及各项损耗;

(2)计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。

(2005试题)

【答】

(1)重置成本=100×(1+10%)^5+20=181.051(万元)

(2)加权投资年限=(161.051×10+20×5)/181.051=9.45(年)

实际使用年限=9.45×80%=7.56(年)

成新率=5/(7.56+5)=39.8%

功能性贬值额=0.2×12×(1-33%)×(P/A,10%,5)=6.096(万元)

(3)评估值=181.051×39.8%-6.096=72.058-6.096=65.96(万元)

3.某型号压力机购置于1990年12月,账面原值为40万元,其中,压力机的购买价为35万元,基础及安装费4.5万元,运杂费0.5万元。

评估基准日为2000年12月20日。

经过调查得知,该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%,基础安装费10年间上涨了100%,评估基准日的运杂费为1.1万元。

该压力机前5年的利用率为120%,后5年的利用率为95%,预计尚可以使用3年。

与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。

所得税税率为33%,折现率为12%。

要求:

(1)计算该设备的重置成本。

(2)计算该设备的实体性贬值额。

(3)计算该设备的功能性贬值额。

(4)计算该设备的评估价值。

(2003试题)

【答】

(1)设备重置成本=35×(150%÷130%)+4.5×(1+100%)+1.1=50.48万元(采用物价指数法)

(2)实体性贬值:

设备实际已使用年限=5×120%+5×95%=10.75年

实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%

实体性贬值额=50.48×78.2%=39.48万元(采用使用年限法)

(3)功能性贬值=[净超额运营成本(5-3)×2×(1-33%)]×年金现值系数[1-1/(1+12%)3÷12%]=2.68×2.40=6.44万元

(4)设备价值=重置成本50.48-实体性贬值39.48-功能性贬值6.44=4.56万元

4.被评估设备购建于1997年11月,账面原值为100万元,其中设备购置价80万元,基础及安装费用18万元,运杂费2万元。

2000年11月对该设备进行评估,现收集到以下数据资料:

(1)2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%,基础及安装费的物价上涨了30%,该设备的运杂费用达到3万元。

(2)由于开工不足,该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%,尚可使用5年。

(3)与同类技术先进设备相比,该设备预计每月工人成本超支额为1000元。

(4)该企业的正常投资报酬率为10%,所得税率为33%。

要求:

(1)根据上述资料,分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

(2)计算被估设备的评估值。

(2002年试题)

【答】

(1)按物价指数法计算重置成本

重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4(万元)

(2)按年限法计算实体性贬值率

实体性贬值率=已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)=(3×60%)/(3×60%+5)=26.47%

实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75(万元)

(3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值

功能性贬值=0.1×12×(1-33%)×3.7908=0.804×3.7908=3.05(万元)

注:

折现率为10%,5年的年金现值系数为3.7908

3.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15

(4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)

5.某肉食加工生产线由两个部分构成,分别购建于1994年10月和1995年10月,账面原值分别为500万元、150万元,现评估其在2000年10月的价值。

调查分析得知,该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%,该设备尚可使用5年,和当前市场上的同类设备相比,该设备运行所耗费电力能源较大,平均每年多耗电3万度,每度电按0.7元计算,所得税税率为33%,折现率为10%。

要求:

(1)计算该设备的重置成本。

(2)计算该设备的已使用年限。

(3)计算该设备的贬值额

(4)估算该设备的价值(2001试题)

【答】

(1)该设备重置成本为:

500×(140%/100%)+150×(140%/115%)=636.36+182.61=818.97(万元)

(2)该设备的已使用年限=(636.36×6+182.61×5)/818.97=5.78(年)

(3)该设备的实体性贬值额=818.97×(5.78/(5.78+5))=439.13(万元)

该设备的功能性贬值=3×0.7×(1-33%)/10%×(1-1/(1+10%)3)=5.33(万元)

(4)该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51(万元)

6、2006年12月,评估人员对A设备评估时,了解到以下情况:

(1)A设备购建于1996年12月,其账面价值20万元,2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造,添置自动控制设施,分别支出5万和3万元。

(2)A设备经鉴定,尚可使用7年。

经调查,A设备购建以来,其每年的价格上升率为10%左右,评估基准日前A设备的实际利用率为90%。

要求计算:

(1)A设备的重置成本;

(2)A设备的加权更新成本;

(3)A设备的加权投资年限;(4)A设备的成新率。

(复利系数保留两位小数,年限保留一位小数)(2008年04)

1、

(1)20×2.60=52(万元)5×1.61=8.05(万元)3×1.21=3.63(万元)重置成本=52+8.05+3.63=63.68(万元)

(2)加权更新成本=52×10+8.05×5+3.63×2=567.51(万元)(3)加权投资年限=567.51÷63.68=8.9(年)(4)A设备的成新率=7÷(8.9×90%+7)=7÷15.0=46.67%

.7、B设备5年前购置,账面价值为30万元。

评估时该型号的设备已不再生产,被新型设备所取代。

经调查了解,评估时,其他公司购置新型设备的价格为40万元。

评估人员从功能上鉴定:

B设备与新型设备生产能力之比约为0.8;B设备剩余使用年限为8年。

(其他费用忽略不计)(08年7月)

要求:

(1)估算B设备的重置成本。

40*0.8=32

(2)估算B设备的成新率。

8/(5+8)*100%=61.54%

(3)估算B设备的评估价值。

(计算结果以万元为单位,小数点后保留二位)

32*61.54%=19.69

8、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时,对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。

具体情况如下:

(1)该生产线的年生产能力为1000吨;规模经济效益指数为0.6;

(2)企业正常投资报酬率为10%;适用的所得税率为25%。

(3)评估时,正值国家实施宏观调控政策,对企业生产经营造成影响,使得该生产线生产的产品:

若不降价,则年产量会减至800吨;若每吨降价100元,则可保持正常的年生产能力。

估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求:

请帮助评估人员计算(09年4月)

(1)该生产线的经济性贬值率;1-(800/1000)^0.6=12.53%

(2)该生产线的经济性贬值额。

(计算结果以元为单位,取整数)1000*100*75%*2.4869=186518

9、甲企业以成套设备(A设备)出资,与乙企业组成联合公司。

2006年底,某评估公司的评估人员,调查了解的有关资料如下:

(1)A设备2001年1月从美国进口,当年安装成功,即投入生产。

目前,鉴定的成新率为70%;

(2)A设备包括主机(原始价值10万美元)和辅助设备(原始价值3万美元)。

同时,另有国内配套设施共计15万元人民币。

评估基准日美元对人民币汇率为1∶8;

(3)经查会计资料,A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币;

(4)截止评估基准日,有关价格变化率的情况为:

主机上升30%;辅助设备上升20%;国内配套设施上升16%;国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。

要求:

请帮助评估人员完成以下数据的计算。

(09年7月)

(1)主机的重置成本;10*(1+30%)*8=104

(2)辅助设备的重置成本;3*(1+20%)*8=28.8

(3)国内配套设施及其他费用的重置成本;15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4

(4)A设备的重置成本;104+28.8+31.4=164.2

(5)A设备的评估值。

164.2*70%=114.94

(计算结果以“万元”为单位,小数点后保留两位)

10、被评估设备购置于1998年4月,购置价为200万元,在不停产的情况下,于2000年4月对该设备做了一定的技术改造,投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。

2008年4月进行评估,2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损,经有关技术人员检测,认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年,损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2%,传动齿轮的现行购买价格为5万元,调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。

评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106%,2000年的定基物价指数为108%,2008年的定基物价指数为118%。

要求:

(1)计算被评估设备的重置成本;(10年4月)

(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。

(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)

重置成本=200*118/106+15*118/108=222.64+16.39=239.03

加权投资年限=(222.64*10+16.39*8)/239.03=9.86年

不可修复贬值=(239.03-239.03*2%)*9.86/(9.86+10)=116.3

可修复性损耗引起的贬值=5+2=7

实体贬值=7+116.3=123.3评估值=239.03-123.3=115.73

 

11、被评估设备购置于2005年4月,账面原值100万元,2008年4月对该设备进行技术改造,改造费用为20万元,2009年4月对该设备进行评估,得到以下数据:

(10年7月

(1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105%、110%、112%、109%、106%;

(2)被评估设备的月人:

工成本比同类新型设备超支1000元;

(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10%,规模经济效益指数为O.7,企业所得税率为25%;

(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60%,预计该设备尚可使用1O年。

要求:

(1)计算被评估设备的重置成本;

(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。

(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)

重置成本=100*106/105+20*106/109=120.4

加权投资年限=100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年

贬值率=3.52*60%/(10+3.52*60%)=17.42%

实体性贬值=17.42%*120.4=20.97功能性贬值=1.2*75%*6.1446=5.53万

评估值=120.4-20.97-5.53=93.9万

 

第四章历年考试题目

1、有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C三个宗地交易实例,具体情况见下表:

(08年4月)

宗地

成交价(元/M2)

交易时间

交易情况

容积率

区域

因素

个别

因素

剩余

年限

待估宗地

2006年2月

0

1.7

0

0

50年

A

5150

2005年2月

0

1.6

0

-1%

45年

B

6700

2005年8月

0

1.9

+2%

0

50年

C

5550

2005年12月

-2%

1.6

0

-1%

45年

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。

经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。

(计算结果以元为单位,取整)

年限修正系数=[1-1/(1+6%)50]÷[1-1/(1+60%)45]=1.020

交易实例修正后价格为:

A=5150×(1+1%)12×163/154×100/99×1.020=6328(元/㎡)

B=6700×(1+1%)6×163/181×100/102=6279(元/㎡)

C=5550×(1+1%)2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300(元/㎡)

宗地单价=(6328+6279+6300)÷3=6302(元/㎡)

宗地总价=6302×40000=252080000(元)

2、某砖混结构2层住宅,总建筑面积400平方米,占地面积为500平方米,月租金44000元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年,税金为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计,年空置损失租金以半月租金计,维持费按年租金的5%计,年保险费12000元,另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元(为楼面地价)。

要求:

试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。

(计算结果以元为单位,取整)

收入=44000*12=528000费用=528000/24+528000*(18%+2.5%+5%)+12000=168640

土地纯收益=3800*500*8%=152000建筑物纯收益=528000-168640-152000=207360

总价=207360/(10%+1/40)=1658880

3、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年。

2006年底对该建筑物进行评估。

假定2000年的价格指数为100%,从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分,结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。

(09年4月)

要求:

(1)估算该建筑物的重置成本;500*(1+1.7%)(1+0.7%)(1-1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%

(2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为50%和50%;=461.47

90*0.8+80*0.1+80*0.1=88%54/60=90%88%*50%+90%*50%=89%

(3)估算该建筑物2006年底的价格。

(计算结果以万元为单位,小数点后保留两位小数)

4、.有一宗“七通一平”待开发建设用地,面积为5000平方米,使用期限50年,容积率为4,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为每建筑平方米4800元,专业费为建筑费的8%,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。

预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元,贷款利率为6.3%,合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30%,税金和销售费用为楼价的8%。

要求:

评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。

(09年07)

(计算结果以“万元”为单位,小数点后保留两位)5000*4=20000

售价=12000*20000*1/(1+6.3%)^2=212395207.3

建筑费=4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14

专业费=90310442.14*8%=7224835.37

利润=(地价+建筑费+专业费)*30%

利息=(地价+建筑费+专业费)*6.3%

税金销售费用=212395207.3*8%=16991616.58

1.363地价=212395207.3-84958082.92-6796646.63-27526418.87-5780547.96-16991616.58

地价=5160.81万楼面单价=0.2580

5、.待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为商住混合,允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50%,土地使用年限50年。

2009年8月出售,求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。

设计建筑面积为14000平方米,共14层,1~2层为商用房,共2000平方米,3~14层共12000平方米用于住宅。

预计共需2年时间完成(到2011年8月),第一年投入60%的总建筑费,第二年投入40%的总建筑费。

总建筑费1000万元,专业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。

假定该建筑物建成后即可全部出售,预计当时售价,商业楼4000元/平方米,住宅楼2000元/平方米,折现率10%。

(10年4月)

要求:

(1)以评估基准日2009年8月为时间点,计算总楼价;

2000*4000*0.8264+12000*2000*0.8264=26444800

(2)计算该时点的总建筑费;

1000*60%*[1/(1+10%)^0.5]+1000*40%*[1/(1+10%)^1.5]=9185938

(3)计算该时点的专业费;551156

(4)计算该时点的税费;26444800*5%=1322240

(5)计算该时点的利润和地价。

(计算结果以“元”为单位,取整)

利润=(地价+9185938+551156)*20%

(提示公式:

地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)

1.2地价=26444800-9185938-551156-1322240-1947419

地价=11198372.5

6、待评估土地位于城市开发区内,系待开发建设的七通一平空地,规划用途为工业用地,土地使用权年限为50年,面积为12000平方米。

评估基准日为2008年lO月1日。

经过市场调查选取比较实例三个,情况如表1所示:

(10年7月)

表1:

比较实例情况表

项目

交易实例A

交易实例B

交易实例C

出让方式

招标

协议

拍卖

面积

10000平方米

11000平方米

13000平方米

成交价

1800元/平方米

1650元/平方米

2509元/平方米

交易日期

2008/4/1

2007/10/1

2008/09/30

剩余使用期限

45年

40年

50年

容积率

3

2.5

3.5

评估人员经市场调查获得以下资料:

(1)评估人员判断分析认为:

A为招标出让,价格约低于正常价格4%;B为协议出让;价格约低于正常价格10%;C为拍卖,价格约高于正常价格5%。

(2)根据测算,该市近1年来,平均每月地价上涨约一个百分点。

(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域,故其区域因素修正系数为100/100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分,如表2所示:

表2:

区域因素比较表

待评估土地

交易实例A

交易实例B

合计得分

100

95

90

(4)经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为:

A:

100/97B:

100/102C:

100/103

(5)待评估土地规划容积率为2.5,以其得分为100,容积率每上升O.5,得分增加5分。

(6)折现率取10%。

要求:

采用市场法评估该地块的转让价格。

(计算结果以“元”为单位,取整)

[1-1/(1+10%)^50]/[1-1/(1+10%)^45]=1.0053

[1-1/(1+10%)^50]/[1-1/(1+10%)^40]=1.014

A=1800*1.01^6*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064

B=1650*1.01^12*1.014*100/90*100/102*1.1=2282

C=2509*100/110*100/103*0.95=2109

(2068+2282+2109)/3=21532153*12000=25836000

7、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平,第5年末计划将该房地产出售,出售价格预计

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