1、资产评估计算题汇总第三章历年考试情况:1被评估的设备购建于2000年6月,账面原值为120万元,2002年6月对该设备进行技术改造,使用了某种新型技术,改造费用为15万元,2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料:(1)从2000年至2004年,该类设备的定基价格指数分别为102、105、103、106、108;(2)由于使用了新型技术,该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元;(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10,规模经济效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业;(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60,评估基准日后,预计利用率可达80;(5)经
2、检测该设备尚可使用8年。要求:(1)计算该设备的重置成本;(2)计算该设备的加权投资年限与成新率(计算实体性贬值);(3)计算该设备的功能性贬值额;(4)计算该设备的经济性贬值额;(5)计算该设备的评估值。(以万元为计算单位,计算结果保留两位小数)(2006 12分)【答】 (1)计算该设备的重置成本: 重置成本120(108102)15(108103)142.787(万元)(2)计算该设备的加权投资年限: 加权投资年限120(108%(102)415(1081032))120(108102)15(108103)539.6916142.7873.78(年)成新率=8(3.7860%+8)=77
3、.91%(3)计算该设备的功能性贬值额 功能性贬值额=500012(1-33%)(P/A,10%,8)=500012(1-33%)5.3349=21.45(万元) (4)计算该设备的经济性贬值率经济性贬值率1(81)0.710014.46 经济性贬值额=(142.78777.91%-21.45)14.46%=12.98(万元) (5)计算该设备的评估值=142.78777.91%-21.45-12.98 = 76.82(万元) 2.被评估成套设备购建于1992年12月,账面价值100万元,1997年对设备进行技术改造,追加投资20万元,2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如
4、下数据:(1)从1992年到1997年,每年该类设备价格上升率为10%,而从1997年至2002年设备价格维持不变;(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元;(3)被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模经济效益指数为0.7,所得税率为33%;(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%,经技术检测该设备尚可使用5年,在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求:(1)计算被估设备的重置成本及各项损耗;(2)计算该设备的评估值(以万元为单位,计算结果保留两位小数)。 (2005试题) 【答】(1)重置成本=100(1+10%)5+20=181.051(万元)(
5、2)加权投资年限=(161.05110+205)/181.051=9.45(年)实际使用年限=9.4580%=7.56(年)成新率=5/(7.56+5)=39.8%功能性贬值额=0.212(1-33%)(P/A,10%,5)=6.096(万元)(3)评估值=181.05139.8%-6.096=72.058-6.096=65.96(万元)3某型号压力机购置于1990年12月,账面原值为40万元,其中,压力机的购买价为35万元,基础及安装费4.5万元,运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知,该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%,基础安
6、装费10年间上涨了100%,评估基准日的运杂费为1.1万元。该压力机前5年的利用率为120%,后5年的利用率为95%,预计尚可以使用3年。与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%,折现率为12%。要求:(1)计算该设备的重置成本。(2)计算该设备的实体性贬值额。(3)计算该设备的功能性贬值额。(4)计算该设备的评估价值。(2003试题)【答】(1)设备重置成本35(150%130%)4.5(1+100%)+1.1=50.48万元(采用物价指数法)(2)实体性贬值:设备实际已使用年限=5120%595%=
7、10.75年实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%实体性贬值额=50.4878.2%=39.48万元(采用使用年限法)(3)功能性贬值=净超额运营成本(5-3)2(1-33%)年金现值系数1-1/(1+12%)312% =2.682.40=6.44万元(4)设备价值=重置成本50.48实体性贬值39.48功能性贬值6.44=4.56万元4. 被评估设备购建于1997年11月,账面原值为100万元,其中设备购置价80万元,基础及安装费用18万元,运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估,现收集到以下数据资料: (1)2000年该类设备的购置
8、价比1997年上涨了50%,基础及安装费的物价上涨了30%,该设备的运杂费用达到3万元。 (2)由于开工不足,该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%,尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比,该设备预计每月工人成本超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%,所得税率为33%。 要求:(1)根据上述资料,分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被估设备的评估值。(2002年试题)【答】(1)按物价指数法计算重置成本重置成本=80150%+18130%+3=146.4(万元) (2)按年限法计算实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)=
9、(360%)/(360%+5)=26.47% 实体性贬值额=146.426.47%=38.75(万元) (3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值功能性贬值=0.112(1-33%)3.7908=0.8043.7908=3.05(万元)注:折现率为10%,5年的年金现值系数为3.79083.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15 (4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)5某肉食加工生产线由两个部分构成,分别购建于1994年10月和1995年10月,账面原值分别为500万元、150万元,现评估其在2000年
10、10月的价值。调查分析得知,该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%,该设备尚可使用5年,和当前市场上的同类设备相比,该设备运行所耗费电力能源较大,平均每年多耗电3万度,每度电按0.7元计算,所得税税率为33%,折现率为10%。要求:(1)计算该设备的重置成本。(2)计算该设备的已使用年限。(3)计算该设备的贬值额(4)估算该设备的价值 (2001试题)【答】 (1)该设备重置成本为: 500(140%/100%)+150(140%/115%)=636.36+182.61=818.97(万元) (2)该设备的已使用年限=(636.366+182
11、.615)/818.97=5.78(年) (3)该设备的实体性贬值额=818.97(5.78/(5.78+5)=439.13(万元) 该设备的功能性贬值=30.7(1-33%)/10%(1-1/(1+10%)3)=5.33(万元)(4)该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51(万元)6、2006年12月,评估人员对A设备评估时,了解到以下情况:(1)A设备购建于1996年12月,其账面价值20万元,2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造,添置自动控制设施,分别支出5万和3万元。(2)A设备经鉴定,尚可使用7年。经调查,A设备购建以来,其每年的价格上升率为
12、10%左右,评估基准日前A设备的实际利用率为90%。要求计算:(1)A设备的重置成本; (2)A设备的加权更新成本; (3)A设备的加权投资年限; (4)A设备的成新率。(复利系数保留两位小数,年限保留一位小数)(2008年04)1、(1)202.60=52(万元) 51.61=8.05(万元) 31.21=3.63(万元) 重置成本=528.053.63=63.68(万元) (2)加权更新成本=52108.0553.632=567.51(万元) (3)加权投资年限=567.5163.68=8.9(年) (4)A设备的成新率=7(8.990%7)=715.0=46.67%.7、B设备5年前购置
13、,账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产,被新型设备所取代。经调查了解,评估时,其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定:B设备与新型设备生产能力之比约为0.8;B设备剩余使用年限为8年。(其他费用忽略不计)(08年7月) 要求:(1)估算B设备的重置成本。40*0.8=32 (2)估算B设备的成新率。8/(5+8)*100%=61.54% (3)估算B设备的评估价值。(计算结果以万元为单位,小数点后保留二位) 32*61.54%=19.698、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时,对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下: (1)该生产线的年
14、生产能力为1000吨;规模经济效益指数为0.6; (2)企业正常投资报酬率为10%;适用的所得税率为25%。 (3)评估时,正值国家实施宏观调控政策,对企业生产经营造成影响,使得该生产线生产的产品:若不降价,则年产量会减至800吨;若每吨降价100元,则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求:请帮助评估人员计算(09年4月)(1)该生产线的经济性贬值率;1-(800/1000)0.6=12.53%(2)该生产线的经济性贬值额。(计算结果以元为单位,取整数)1000*100*75%*2.4869=1865189、甲企业以成套设备(A设备)出资,与乙企业组成联合公司。20
15、06年底,某评估公司的评估人员,调查了解的有关资料如下:(1)A设备2001年1月从美国进口,当年安装成功,即投入生产。目前,鉴定的成新率为70;(2)A设备包括主机(原始价值10万美元)和辅助设备(原始价值3万美元)。同时,另有国内配套设施共计15万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为18;(3)经查会计资料,A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币;(4)截止评估基准日,有关价格变化率的情况为:主机上升30%;辅助设备上升20%;国内配套设施上升16%;国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。要求:请帮助评估人员完成以下数据的计算。(09年7月)(1)主机的重置成本
16、;10*(1+30%)*8=104(2)辅助设备的重置成本;3*(1+20%)*8=28.8(3)国内配套设施及其他费用的重置成本;15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4(4)A设备的重置成本;104+28.8+31.4=164.2(5)A设备的评估值。164.2*70%=114.94(计算结果以“万元”为单位,小数点后保留两位)10、被评估设备购置于1998年4月,购置价为200万元,在不停产的情况下,于2000年4月对该设备做了一定的技术改造,投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估,2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严
17、重受损,经有关技术人员检测,认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年,损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2,传动齿轮的现行购买价格为5万元,调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106,2000年的定基物价指数为108,2008年的定基物价指数为118。要求:(1)计算被评估设备的重置成本;(10年4月)(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)重置成本200*118/106+15*118/108222.64+16.39239.03加权投资年限(222.64*10+16.39*8
18、)/239.039.86年不可修复贬值(239.03-239.03*2%)*9.86/(9.86+10)116.3可修复性损耗引起的贬值5+27实体贬值7+116.3123.3 评估值239.03-123.3115.73 11、被评估设备购置于2005年4月,账面原值100万元,2008年4月对该设备进行技术改造,改造费用为20万元,2009年4月对该设备进行评估,得到以下数据:(10年7月(1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105、110、112、109、106;(2)被评估设备的月人:工成本比同类新型设备超支1000元;(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10,规
19、模经济效益指数为O.7,企业所得税率为25;(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60,预计该设备尚可使用1O年。要求:(1)计算被评估设备的重置成本;(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位,保留两位小数)重置成本100*106/105+20*106/109=120.4加权投资年限100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年贬值率3.52*60%/(10+3.52*60%)17.42%实体性贬值17.42%*120.420.97 功能性贬值1.2*75%*6.14465.53万 评估值120.4-20.97-5.539
20、3.9万第四章历年考试题目1、有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C 三个宗地交易实例,具体情况见下表:(08年4月)宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005
21、年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位,取整)年限修正系数=1-1/(1+6%)501-1/(1+60%)45=1.020交易实例修正后价格为:A=5150(11%)12163/154100/991.020=6328(元/)B=6700(11%)6163/181100/102=6279(元/)C=5550(11%)2100/98163/154100/991.020=6300(元/)宗地单价=(632862796300)3=6302(元/)宗地总价=630240000=252 080 000(元)2、某砖混结构2层
22、住宅,总建筑面积400平方米,占地面积为500平方米,月租金44000元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年,税金为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计,年空置损失租金以半月租金计,维持费按年租金的5%计,年保险费12000元,另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元(为楼面地价)。要求:试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。(计算结果以元为单位,取整)收入44000*12=528000 费用528000/24+528000*(18%+2.5%+5%)+12000168640土地纯收益3800*500*8%152000 建筑物
23、纯收益528000-168640-152000207360总价207360/(10%+1/40)16588803、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%,从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分,结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80,其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。(09年4月)要求:(1)估算该建筑物的重置成本;500*(1+1.7%)(1+0.7%)(1-
24、1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%(2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为50%和50%; =461.4790*0.8+80*0.1+80*0.1=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89%(3)估算该建筑物2006年底的价格。(计算结果以万元为单位,小数点后保留两位小数)4、有一宗“七通一平”待开发建设用地,面积为5000平方米,使用期限50年,容积率为4,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为每建筑平方米4800元,专业费为建筑费的8,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12
25、000元,贷款利率为6.3,合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30,税金和销售费用为楼价的8。要求:评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。(09年07)(计算结果以“万元”为单位,小数点后保留两位)5000*4=20000售价12000*20000*1/(1+6.3%)2=212395207.3建筑费4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14专业费90310442.14*8%7224835.37利润(地价+建筑费+专业费)*30%利息(地价+建筑费+专业费)*6.3%税金销售费用212395207.3*8%16991616.581.363地价212395
26、207.3-84958082.92-6796646.63-27526418.87 -5780547.96-16991616.58地价5160.81万 楼面单价0.25805、待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为商住混合,允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50,土地使用年限50年。2009年8月出售,求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米,共14层,12层为商用房,共2000平方米,314层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月),第一年投入60的总建筑费,第二年投入40的总建筑费。总建筑费1000万
27、元,专业费为总建筑费的6,利润率为20,租售费用及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即可全部出售,预计当时售价,商业楼4000元平方米,住宅楼2000元平方米,折现率10。(10年4月)要求:(1)以评估基准日2009年8月为时间点,计算总楼价;2000*4000*0.8264+12000*2000*0.826426444800(2)计算该时点的总建筑费;1000*60%*1/(1+10%)0.5+ 1000*40%*1/(1+10%)1.5=9185938(3)计算该时点的专业费; 551156(4)计算该时点的税费;26444800*5%=1322240(5)计算该时点的利润和地价。
28、(计算结果以“元”为单位,取整)利润(地价+9185938+551156)*20%(提示公式:地价=楼价建筑费专业费利润税费)1.2地价26444800-9185938-551156-1322240-1947419地价11198372.56、待评估土地位于城市开发区内,系待开发建设的七通一平空地,规划用途为工业用地,土地使用权年限为50年,面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个,情况如表1所示:(10年7月)表1:比较实例情况表项目交易实例A交易实例B交易实例C出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米成交价1800
29、元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930剩余使用期限45年40年50年容积率32.53.5评估人员经市场调查获得以下资料:(1)评估人员判断分析认为:A为招标出让,价格约低于正常价格4;B为协议出让;价格约低于正常价格10;C为拍卖,价格约高于正常价格5。(2)根据测算,该市近1年来,平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域,故其区域因素修正系数为100100;交易实例A、B采用直接比较法进行打分,如表2所示:表2:区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590(4)经分析判断各实例因地
30、形、面积因素差异形成的修正系数分别为:A:10097 B:100102 C:100103(5)待评估土地规划容积率为2.5,以其得分为100,容积率每上升O.5,得分增加5分。(6)折现率取10。要求:采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位,取整)1-1/(1+10%)50/ 1-1/(1+10%)45=1.00531-1/(1+10%)50/ 1-1/(1+10%)40=1.014A=1800*1.016*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064B=1650*1.0112*1.014*100/90*100/102*1.1=2282C=2509*100/110*100/103*0.95=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=258360007、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平,第5年末计划将该房地产出售,出售价格预计
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