资产评估计算题汇总.docx

1、资产评估计算题汇总第三章历年考试情况：1被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102、105、103、106、108；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60，评估基准日后，预计利用率可达80；(5)经

2、检测该设备尚可使用8年。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率（计算实体性贬值）；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。(以万元为计算单位，计算结果保留两位小数)（2006 12分）【答】 (1)计算该设备的重置成本： 重置成本120（108102）15（108103）142.787(万元)(2)计算该设备的加权投资年限： 加权投资年限120(108%（102）415（1081032）)120（108102）15（108103）539.6916142.7873.78（年）成新率=8（3.7860%+8）=77

3、.91%(3)计算该设备的功能性贬值额 功能性贬值额=500012（1-33%）（P/A，10%，8）=500012（1-33%）5.3349=21.45（万元） (4)计算该设备的经济性贬值率经济性贬值率1（81）0.710014.46 经济性贬值额=（142.78777.91%-21.45）14.46%=12.98（万元） (5)计算该设备的评估值=142.78777.91%-21.45-12.98 = 76.82（万元） 2.被评估成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如

4、下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。 （2005试题） 【答】（1）重置成本=100（1+10%）5+20=181.051（万元）（

5、2）加权投资年限=（161.05110+205）/181.051=9.45（年）实际使用年限=9.4580%=7.56（年）成新率=5/（7.56+5）=39.8%功能性贬值额=0.212（1-33%）（P/A,10%,5）=6.096(万元)（3）评估值=181.05139.8%-6.096=72.058-6.096=65.96（万元）3某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%、150%，基础安

6、装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为33%，折现率为12%。要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的实体性贬值额。（3）计算该设备的功能性贬值额。（4）计算该设备的评估价值。（2003试题）【答】（1）设备重置成本35（150%130%）4.5(1+100%)+1.1=50.48万元（采用物价指数法）(2)实体性贬值:设备实际已使用年限=5120%595%=

7、10.75年实体性损耗率=已使用年限10.75/(已使用年限10.75+尚可使用年限3)=78.2%实体性贬值额=50.4878.2%=39.48万元（采用使用年限法）(3)功能性贬值=净超额运营成本(5-3)2(1-33%)年金现值系数1-1/(1+12%)312% =2.682.40=6.44万元(4)设备价值=重置成本50.48实体性贬值39.48功能性贬值6.44=4.56万元4. 被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： (1)2000年该类设备的购置

8、价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。 (2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 (3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。 (4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。 要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被估设备的评估值。（2002年试题）【答】(1)按物价指数法计算重置成本重置成本=80150%+18130%+3=146.4（万元） (2)按年限法计算实体性贬值率实体性贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=

9、（360%）/（360%+5）=26.47% 实体性贬值额=146.426.47%=38.75（万元） (3)通过计算超额运营成本反映功能性贬值功能性贬值=0.112(1-33%)3.7908=0.8043.7908=3.05(万元)注:折现率为10%,5年的年金现值系数为3.79083.7908=1/1.1+1/1.12+1/1.13+1/1.14+1/1.15 (4)评估值=重置成本146.4-实体性贬值38.75-功能性贬值3.05=104.5(万元)5某肉食加工生产线由两个部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年

10、10月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的已使用年限。（3）计算该设备的贬值额（4）估算该设备的价值 (2001试题)【答】 （1）该设备重置成本为： 500（140%/100%）+150（140%/115%）=636.36+182.61=818.97（万元） （2）该设备的已使用年限=（636.366+182

11、.615）/818.97=5.78（年） （3）该设备的实体性贬值额=818.97（5.78/（5.78+5）=439.13（万元） 该设备的功能性贬值=30.7（1-33%）/10%（1-1/（1+10%）3）=5.33（万元）（4）该设备的评估值=818.97-439.13-5.33=374.51（万元）6、2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为

12、10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A设备的重置成本； (2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限； (4)A设备的成新率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)（2008年04）1、（1）202.60=52(万元) 51.61=8.05(万元) 31.21=3.63(万元) 重置成本=528.053.63=63.68(万元) （2）加权更新成本=52108.0553.632=567.51(万元) （3）加权投资年限=567.5163.68=8.9(年) （4）A设备的成新率=7(8.990%7)=715.0=46.67%.7、B设备5年前购置

13、，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。（其他费用忽略不计）（08年7月） 要求：（1）估算B设备的重置成本。40*0.8=32 （2）估算B设备的成新率。8/(5+8)*100%=61.54% （3）估算B设备的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留二位） 32*61.54%=19.698、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下： （1）该生产线的年

14、生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。 （3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求：请帮助评估人员计算（09年4月）（1）该生产线的经济性贬值率；1-（800/1000）0.6=12.53%（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）1000*100*75%*2.4869=1865189、甲企业以成套设备(A设备)出资，与乙企业组成联合公司。20

15、06年底，某评估公司的评估人员，调查了解的有关资料如下：（1）A设备2001年1月从美国进口，当年安装成功，即投入生产。目前，鉴定的成新率为70；（2）A设备包括主机(原始价值10万美元)和辅助设备(原始价值3万美元)。同时，另有国内配套设施共计15万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为18；（3）经查会计资料，A设备发生的国内运费、安装费和其他相关费用共计10万元人民币；（4）截止评估基准日，有关价格变化率的情况为：主机上升30%；辅助设备上升20%；国内配套设施上升16%；国内运费、安装费和其他相关费用上升40%。要求：请帮助评估人员完成以下数据的计算。（09年7月）（1）主机的重置成本

16、；10*(1+30%)*8=104（2）辅助设备的重置成本；3*(1+20%)*8=28.8（3）国内配套设施及其他费用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=17.4+14=31.4（4）A设备的重置成本；104+28.8+31.4=164.2（5）A设备的评估值。164.2*70%=114.94（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）10、被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严

17、重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106，2000年的定基物价指数为108，2008年的定基物价指数为118。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；（10年4月）(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)重置成本200*118/106+15*118/108222.64+16.39239.03加权投资年限（222.64*10+16.39*8

18、）/239.039.86年不可修复贬值（239.03-239.03*2%）*9.86/（9.86+10）116.3可修复性损耗引起的贬值5+27实体贬值7+116.3123.3 评估值239.03-123.3115.73 11、被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据：（10年7月(1)2005年至2009年该类数控机床的价格指数分别为105、110、112、109、106；(2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元；(3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10，规

19、模经济效益指数为O.7，企业所得税率为25；(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60，预计该设备尚可使用1O年。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)重置成本100*106/105+20*106/109=120.4加权投资年限100*106/105*4+20*106/109*1=423.25/120.4=3.52年贬值率3.52*60%/（10+3.52*60%）17.42%实体性贬值17.42%*120.420.97 功能性贬值1.2*75%*6.14465.53万 评估值120.4-20.97-5.539

20、3.9万第四章历年考试题目1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：（08年4月）宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2006年2月01.70050年A51502005年2月01.60-1%45年B67002005年8月01.9+2%050年C55502005年12月-2%1.60-1%45年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005

21、年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)年限修正系数=1-1/（1+6%）501-1/（1+60%）45=1.020交易实例修正后价格为：A=5150（11%）12163/154100/991.020=6328（元/）B=6700（11%）6163/181100/102=6279（元/）C=5550（11%）2100/98163/154100/991.020=6300（元/）宗地单价=（632862796300）3=6302（元/）宗地总价=630240000=252 080 000（元）2、某砖混结构2层

22、住宅，总建筑面积400平方米，占地面积为500平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）收入44000*12=528000 费用528000/24+528000*（18%+2.5%+5%）+12000168640土地纯收益3800*500*8%152000 建筑物

23、纯收益528000-168640-152000207360总价207360/（10%+1/40）16588803、待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。（09年4月）要求：（1）估算该建筑物的重置成本；500*(1+1.7%)(1+0.7%)(1-

24、1.2%)(1+0.8%)(1+1.2%)(1+0.5%)=518.66*89%（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%； =461.4790*0.8+80*0.1+80*0.1=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89%（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）4、有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12

25、000元，贷款利率为6.3，合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30，税金和销售费用为楼价的8。要求：评估该宗地的价格(总价及楼面单价)。（09年07）(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)5000*4=20000售价12000*20000*1/(1+6.3%)2=212395207.3建筑费4800*20000*1/(1+6.3%)=90310442.14专业费90310442.14*8%7224835.37利润（地价+建筑费+专业费）*30%利息（地价+建筑费+专业费）*6.3%税金销售费用212395207.3*8%16991616.581.363地价212395

26、207.3-84958082.92-6796646.63-27526418.87 -5780547.96-16991616.58地价5160.81万 楼面单价0.25805、待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，12层为商用房，共2000平方米，314层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60的总建筑费，第二年投入40的总建筑费。总建筑费1000万

27、元，专业费为总建筑费的6，利润率为20，租售费用及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元平方米，住宅楼2000元平方米，折现率10。（10年4月）要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；2000*4000*0.8264+12000*2000*0.826426444800(2)计算该时点的总建筑费；1000*60%*1/（1+10%）0.5+ 1000*40%*1/（1+10%）1.5=9185938(3)计算该时点的专业费； 551156(4)计算该时点的税费；26444800*5%=1322240(5)计算该时点的利润和地价。

28、(计算结果以“元”为单位，取整)利润（地价+9185938+551156）*20%(提示公式：地价=楼价建筑费专业费利润税费)1.2地价26444800-9185938-551156-1322240-1947419地价11198372.56、待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。评估基准日为2008年lO月1日。经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：（10年7月）表1：比较实例情况表项目交易实例A交易实例B交易实例C出让方式招标协议拍卖面积10000平方米11000平方米13000平方米成交价1800

29、元平方米1650元平方米2509元平方米交易日期2008/4/1200710120080930剩余使用期限45年40年50年容积率32.53.5评估人员经市场调查获得以下资料：(1)评估人员判断分析认为：A为招标出让，价格约低于正常价格4；B为协议出让；价格约低于正常价格10；C为拍卖，价格约高于正常价格5。(2)根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。(3)由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：表2：区域因素比较表待评估土地交易实例A交易实例B合计得分1009590(4)经分析判断各实例因地

30、形、面积因素差异形成的修正系数分别为：A：10097 B：100102 C：100103(5)待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。(6)折现率取10。要求：采用市场法评估该地块的转让价格。(计算结果以“元”为单位，取整)1-1/（1+10%）50/ 1-1/（1+10%）45=1.00531-1/（1+10%）50/ 1-1/（1+10%）40=1.014A=1800*1.016*1.0053*100/105*100/95*100/97*1.04=2064B=1650*1.0112*1.014*100/90*100/102*1.1=2282C=2509*100/110*100/103*0.95=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=258360007、预计某房地产未来5年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计