商业步行街商业广场项目调研报告.docx

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商业步行街商业广场项目调研报告

项目市场调研

项目定位及可行性研究

项目市场调研

一．区域总体环境分析

望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。

按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。

1、望京区域规划

望京地区总用地规模为17.8平方公里（其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里），规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。

总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。

望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。

北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。

目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。

2、望京区域环境发展趋势

望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。

但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。

近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。

在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。

在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。

3、望京产业发展布局

望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。

园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。

东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。

2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。

随后 世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京，2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。

目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：

望京科技创业园和中国北京（望京）留学人员创业园。

截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。

在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。

西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。

望京地区跨国企业的高速发展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。

望京外资企业在建物业面积比例图单位:

平米

从望京的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。

随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。

4、望京区域写字楼物业状况及分布

4.1望京写字楼物业供应情况

望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。

在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。

望京写字楼物业项目统计表

项目名称

体量（m2）

租金（元/日/m2）

档次

爱慕国际

21000

2.5

乙级

博雅国际中心

27000（规划）

待定

甲级

众运大厦

19600

2.6

乙级

叶青大厦

50000

3

甲级

中辰大厦

17400

2.8

乙级

洛娃科技大厦

15500

2.8

乙级

鑫佳泓大厦

17500

3

甲级

博泰大厦

24000

3.15

甲级

博泰国际

65000

7000元/m2

商住

望京科技创业园

70000

3

甲级

星源国际

22000

2.5

商住

娜丽莎大厦

5000

2.3

商务

Loftel

17000

8500元/m2

商住

望京大厦

35800

3.2

甲级

佳境天成

65000

2.8

商住

鹿港写字楼

50000

规划

嘉美风尚

37000

规划

人济大厦

56000

规划

从统计数据来看，望京地区写字楼面积（含未来规划）整体供应量超过61万平方米（此数据不包含外资企业自建物业面积）。

单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

4.2望京写字楼物业分布状况

从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图

4.3望京写字楼物业市场发展趋势

从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进一步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

4.4周边写字楼对本项目影响

从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

5、望京地区交通状况总体分析

5.1区域公共交通状况分析

5.1.1地面公交客运系统

在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之一。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析：

望京地区现有公交线路一览

线路

主要站点

区域站名

城铁临5路

南十里居→酒仙桥商场→电子城小区→南湖南路→望京西站

望京西站

城铁临6路

望京科技园→望京花园东区→广顺北大街→望京西站

广顺北大街

小5路

望京科技园→炎黄艺术馆→四道口→圆明园→海淀→金庄村

望京科技园

小6路

西马庄→定福庄→太平庄华堂商场→丽都饭店→望京小区

望京小区

小71路

望京小区→望京西园→望京购物中心→芍药居→上地桥

望京小区

小73路

望京小区→经贸大学→冠城园→牡丹园→双安→小南庄

望京小区

运通101线

南湖渠→望京购物中心→中国科技馆→体育师范学院→三义庙

望京购物中心

运通104线

营慧寺→紫竹院→白石桥→动物园→北京北站→望京新城

望京新城

运通107线

马家堡小区→木樨园→燕莎友谊商城→丽都饭店→望京新城

望京新城

运通110线

半壁店→昆明湖路→中关村→大屯→广顺北大街→望京新城

望京新城

运通111线

安宁里南站→立水桥→望京花园→朝阳公园→定福庄→东柳

望京花园

运通113线

吴庄→蔚园→永定路→中关村→广顺北大街→来广营

广顺北大街

运通201线

南湖渠→南湖东园→望京购物中心→人民大学→六里桥长途站

望京购物中心

361

望京科技园→广顺北大街→中国科技馆→北太平庄→巴沟村

广顺北大街

402

四惠站→大北窑→农展馆→酒仙桥→望京公园→南皋

望京公园

404

东直门→花家地南里→花家地街→阜通东大街→来广营

阜通东大街

405路联

大北窑→农展馆→亮马桥→三元庵→丽都饭店→广顺北大街

广顺北大街

409

来广营→广顺北大街→中日医院→中国科技馆→阜成门

广顺北大街

416

来广营→南湖东园→湖广中街→农展馆→广顺北大街→来广营

广顺北大街

418

金盏→郁金香花园→蟹岛度假村→望京公园→酒仙桥→东直门

望京公园

420

望京科技创业园→宏昌路→亮马桥→朝阳门→王府井→北京站

望京科技园

421

大北窑→农展馆→亮马桥→丽都饭店→宏昌路→东湖

宏昌路

422

三义庙→中国科技馆→中日医院→经贸大学→花家地→来广营

花家地

606

雍和宫→和平里火车站→展览中心→阜通西大街→东湖

阜通西大街

614

东直门→左家庄→三元桥→花家地北里→宏昌路→望京科技园

宏昌路

623

望京科技创业园→广顺北大街→望京购物中心→东直门外

广顺北大街

627

三营门→木樨园→方庄→潘家园→四元桥→广顺北大街

广顺北大街

629

环行铁道→阜通西大街→望京花园→立水→东北旺中路

阜通西大街

630

来广营→望京花园→北营门→门头村→北京植物园→香山东路

望京花园

701

大西洋新城南门→花家地北里→西钓鱼台→岳各庄红星美凯龙

花家地北里

707

嘉园→天桥→农展馆→燕莎友谊商城→广顺北大街→农艺园

广顺北大街

710

善各庄→广顺北大街→酒仙桥商场→朝阳公园→西直河

广顺北大街

735

锦绣大地市场→玉海园→中关村→四元桥→望京公园→金盏

望京公园

737

孙河东站→阜通西大街→亚运村→中关村→颐和园→香山

阜通西大街

752

西北旺村→北苑家园→广顺北大街→珠江帝景→京南交易中心

广顺北大街

827

北京西站→北辰路→望京购物中心→广顺北大街→善各庄

广顺北大街

840外

南湖渠→亚运村→中关村→青塔→朝阳路→南湖渠

南湖渠

852

老君堂南站→朝阳公园→阜通