房地产读书笔记1知识讲解.docx
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房地产读书笔记1知识讲解
房地产读书笔记
篇一：
房地产开发读书笔记
房
地
产
开
发
读
书
笔
记
2011级建筑工程管理专业班
1132005118
日期：
2012年12月18日学院：
安徽新华学院土木与环境工程学院专业：
姓名：
缪守跃学号：
第一章导论
1.房地产开发的涵义：
房地产又称不动产，英文用realestate和realproperty表示。
前者指其物质实体，既土地与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。
2.房地产开发的特点：
（1）.开发成本高，投资量大：
一是房地产作为商品，如此高昂的价格使得许多人无法进入房地产市场。
一方面，需要改善改善住房条件的需求者比比皆是；另一方面，由于高昂价格和购买能力的矛盾，一些需求者却无法成为住房商品的实际买者，因而无法形成房屋的有效需求。
二是房地产开发项目的投资如此之大。
（2）.开发建设期长，投资周转期慢：
就房地产开发期而言，规模小的项目往往需要三年左右，关于、规模大的项目则费时更长。
由于投资量大且周转慢，因此在项目的建设期内，开发企业要承担巨大金额的压力。
（3）.市场具有地区性和分散性：
房地产位置的固定性，解决了房地产市场的地区性；房地产的位置固定，解决了市场的分散性。
（4）.需求具有稳定性，弹性比较低：
房地产为人么的生活、工作、学习和娱乐提供了必不可少的活动空间。
而且房地产的需求弹性低，既不会随着价格的波动而大幅度地变化。
（5）.涉及面广，综合性强。
3.房地产开发分类：
根据开发项目所在位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开。
根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片下去开发。
根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发。
根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发和单
独开发。
4.房地产开发对城市建设的作用；
（1）.推动城市规划的实施与完善；
（2）.有利于减少投资成本;1）.节约用地，2）.缩短工期，3）.降低价格，4）.节省人力和物力；（3）.为建设城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；（4）.为城市政府财政提供资金来源；.为城市大型基础设施建设提供融资途径。
5.房地长开发的程序：
（1）.可行性研究阶段；
（2）.项目报批与前期工作阶段；（3）.建设实施阶段；（4）.销售、出租和服务阶段。
6.房地产开发模式：
（1）.多元开发模式1）.混业开发，2）.综合项目开发，3）.纵向一体化开发；
（2）.专业化开发模式：
1）.待定业务类型开发，2）.待定业务领域开发，3）.服务集成式开发。
（3）.网络经济环境下的开发：
1）.开发企业经营管理信息化变革，2）.开发企业结构调整及优化。
7.房地产开发企业及其制度：
（1）.房地产开发及其类型：
1）.按产权关系划分为全民所有制房地产开发企业、集体所有制房地产开发企业、中外合资形式的房地产开发企业、中外合作经营的房地产开发企业、外商独资的房地产开发企业；2）.按经营业务范围划分专营公司、兼营公司、项目公司；（3）.按企业的资质等级划分可分为四个等级的房地产开发公司。
（2）.房地产企业制度：
个人业主制企业、合伙制企业和公司制企业；1）.产权明晰：
出资者产权是指提供财产或经营的出资者拥有的原始的所有权后股权。
法人财产权是指企业对出资者授予其经营财产享有的权利。
2）.权责明确;一是有效地实现
出资者所有权与企业法人财产所有权的分离；二是企业以其全部法人财产对企业债务承担有限责任，而不是无限责任。
3）.政企分开是对企业而言，政府作为社会经济生活的管理者和国有资产所有者其只能是不同的。
4）.管理科学要有权力机构、决策机构、执行机构和监督机构，形成权责明确、相互制衡的企业内部的纵向集权与授权、分权的组织和领导体系。
（3）.房地产开发的设立：
房地长开发的设立是创办房地产开发公司使其取得法人资格的行为。
（4）.房地产开发企业的资质等级。
第二章房地产开发策划
1.房地产开发策划的涵义：
第一房地产开发策划具有明确的目的性。
第二房地产开发策划是在市场调研的基础上进行的。
第三项目定位与概念设计是房地产开发策划的核心环节。
第四房地产开发策划是一项综合性工作。
第五房地产策划是一项创造性工作。
第六房地产开发策划报告书或策划提案是策划活动的一项重要输出。
2.房地产房地产开发策划的特点及原则：
特点：
地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合。
原则：
独创原则、定位原则、整合原则、客观原则、可行原则、全局原则、文化原则、应变原则等。
3.房地产开发策划的类型：
房地产开发前期策划是指从获取土地起到进入建筑施工之前的这一阶段的策划包括了土地使用权获取研究，项目市场调查、消费者行为分析，房地产开发项目市场细分、目标市场定位等等。
4.房地产开发策略成绩：
（1）.房地产开发策划的程序：
房地产开发策划是按一定的程序进行的；房地产开发策略是一项复杂、专业性较强的活动应当有一套科学严谨的工作程序。
（2）.房地产开发策划程序内容：
1）.项目洽谈阶段，2）.组建机构阶段，3）.项目调研阶段，4）.提炼创意成果阶段，5）.提交报告阶段等。
第三章房地产开发项目可行性研究
1.房地产开发项目可行性研究的内容与步骤：
（1）.房地产开发项目可行性研究的作用是为了投资决策提供依据；是作为集资筹措的依据，是作为编制设计的依据，是作为有关部门签订协议、合同的依据，是作为申请建设执照的依据。
（2）.房地产开发的项目可行性研究内容：
1）.总论其包括项目的名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑构成等等。
其中建筑面积=建筑物基底占地面积/规划用地面积、；容积率=总建筑面积/规划用地面积。
例题：
某地区在建项目其规划用地为4000亩，在此地区盖一所学校，其教学楼占地1500，宿舍楼占地500亩，其他建筑物的占地面积为1000亩，其在建时的基底总面积我3500亩，求其容积率和建筑密度？
解：
根据公式容积率=总建筑面积/规划用地面积；容积率=（1500+500+1000）/4000=75%;建筑密度=建筑基底面积/规划用地面积；建筑密度=3500/4000=%。
2）.市场调查和需求分析；
3）.开发项目场地的现状与建设条件分析，4）.规划设计方案，5）.项目建设的工期、进度控制和交付使用的初期安排等等。
（3）.房地
篇二：
旅游房地产学读书笔记
《旅游房地产学》是房地产专业与旅游等学科交叉后所产生的一门综合性边缘学科。
本书通过对房地产、旅游两门主要交叉学科的基本原理以及系统工程的相关理论和方法的介绍，使读者了解《旅游房地产学》这门边缘学科形成的基础和原理。
本书还介绍了旅游房地产项目的开发程序，对可以作为旅游房地产项目开发的主题或者参与的相关学科及其参与方式作了阐述;对旅游房地产项目特有的经营管理，包括旅游房地产的物业管理和资金筹措也作了原理性的介绍。
旅游房地产产生背景：
近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。
人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。
例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离喧嚣的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。
人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。
此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。
而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。
我国旅游房地产的发展：
旅游房地产在我国最早出现是以分时度假的形式。
20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。
20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地产大量闲置的情况下，分时度假酒店开始真正受到酒店经营者和地产开发商的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业迅速传播开来。
2001年7月，在海口举办的“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”，之后，同年11月，又在杭州召开“中国旅游房地产论坛”。
旅游房地产和分时度假成为了房地产业和旅游行业共同关注的热门话题，吸引了众多包括海外、港台投资者在内的房地产开发企业。
目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以开发的旅游房地产项目已有近百个。
以高尔夫、滑雪、冲浪、山地、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店以超过80家。
自1999年海南“南海传说”,三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后以有几十个项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。
旅游房地产的概念
所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。
旅游地产的开发对象即为旅游物业。
一般而言，旅游物业除传统开发经营的酒店和度假村外，具体还包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式、
旅游地产属于泛地产概念，具有两个发展方向，即旅游的房地产化与房地产的旅游化。
旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的处罚点打造了一种新的复合型业态——旅游房地产。
旅游房地产的分类:
1.按开发类型分类。
按开发类型，旅游地产主要分为旅游住宅地产、旅游景点地产、
旅游商务地产、旅游度假地产四类。
旅游住宅地产主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑，多用于
第一居所。
依托旅游景观资源建造发展起来的住宅，不论是在市区还是郊区，都能在一定程度上提高所开发物业的品质和价值。
旅游景点地产主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、
休闲、娱乐等非住宿性质的房产，一般以主题公园最为常见。
旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务
的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间。
旅游商务地产可以分为两大类型“直接参与型和参观型。
直接参与型游憩设施包括：
溜冰场、迷你型或标准型高尔夫球场、保龄球馆一季其他顾客主动参与的项目。
参观型则包括像电影院、歌舞厅、运动竞技场、赛车场之类的被动式设施。
旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游
休闲度假居住的各类型的地产，入度假村、产权酒店等。
2.按物业类型分类
旅游房地产业按物业类型可以分为景区住宅、产权酒店、养老
型酒店、运动度假村、旅游（休闲）培训基地，国际休闲度假中心和时值度假型酒店。
景区住宅即发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的
优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
如：
自然景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村、民俗度假村等。
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市内或市郊，通过依靠旅游资源条件，如优美的自然风光。
主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
产权酒店是将酒店酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时
投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报的酒店租赁形式。
即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
目前，国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去。
产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。
业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。
产权式酒店为“为投资者量身定做的投资形式”，把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。
养老型酒店指投资人为自己或为老人在头修前购买退休养老
酒店的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全使用。
一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。
还有一种是公司自用型，即购买产权酒店的产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
运动度假村即指在高尔夫球场、登山基地、活血运动场等运动
地附近开发的度假别墅项目。
旅游（休闲）培训基地，国际休闲度假中心指具有集体旅游、
观光、休闲、、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些
“分数”就成为他们选购产品的货币。
可以使用这些“分数”在不同的时间、地点、档次的度假村灵活选择起分数所能负担的住宅设施。
消费者不拥有使用权或产权，只为休闲消费提供更便利、优惠和个人能够多选择。
同时，“分数”可以获取更大的折扣和免费居住时间。
与传统房地产开发的比较
与传统房地产开发相比，旅游地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。
1.优雅的环境资源。
旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同
时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发。
传统房地产往往处于对价位的考虑，对自然环境的要求不是很高。
2.专业的物业管理与酒店管理。
与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。
对
面积并无特别的要求。
旅游房地产项目除为客户提供的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列胚胎公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的笑社会。
优质的服务则形成了旅游房地产业的酒店管理特色。
3.符合旅游度假的设计方案。
旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求。
旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文
化。
使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。
漫漫沙滩、青青草地、悠悠蓝天?
..均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。
这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。
旅游房地产的两大特性：
1.养生度假和交易以及身份的象征是结合起来的
旅游地产有自己的特点，养生度假和交易以及身份的象征是结合
起来的。
和一般城市房地产不同，不但是解决居住问题，它要解
决更多的其他问题。
不管分时度假还是一般度假都是第二居所的
概念，这是从旅游点，就是旅游房地产集中在某一个点上，开始
向一个区域或者一个城市扩大的过程，旅游房地产是不但让人游
还要住，如果没有多重消费方式就发展不起来。
一些人开始在香
港或者其他一些地区购房，第二居所概念是在一个更适合于苦主
和休闲的地区置业，今后就会逐步的出现产品功能和产品的类型
的细化，所以地产也会出现这种现象。
入外省市的一些地区的人
跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。
2.旅游地产开发与旅游地产配套服务软硬兼施。
旅游地产除了硬件设施，如果没有软件的建设，很难把普通的地
产变成旅游地产。
旅游地产一个转换的过程就是有人替你去管
理，有人替你去实行租务。
凡是有最优秀的酒店管理公司或者物
业管理条件的地区，才有可能形成旅游地产，因为它需要有一个
巨大的网络来实施。
而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块
作为一个旅游地产，然后有没有一个庞大的网络或者软件配套，
这个长长很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能
分离的。
旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅
游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产
发挥出其作用。
旅游房地产开发程序：
一、建立主题
二、前期策划
三、明确投资主体和主要合作对象
四、设计、施工单位的物色
五、项目的建设过程
六、项目的经营准备
七、项目的经营和管理
其地产开发的主要程序有四个：
（一）投资决策分析。
对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。
投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。
投资决策分析包括市场分析和
财务估价两部分。
其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。
（二）前期工作。
在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。
它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。
上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。
（三）建设施工阶段。
建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。
对一些小的项目而言，一旦签署了承包合同没有特殊情况就不能发生变动了。
开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。
（四）租售阶段。
开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。
开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。
旅游房地产开发应注意的要点：
一、地产开发应注重和运用信息
获取信息的迅速与否决定着信息的价值，如何合理运用有价值的信息决定着企业的收益。
当前开发商对信息的收集和运用越来越重视。
如有的单位配备了专门的信息员，并在社会上建立信息点；有的建立了专门的信息科室，同时配备了微机联网，以便于在网上发布信息、购买建材、售购房屋等。
以快捷方便的科学手段收集整理并运用信息，这种新的经营理念使开发商步入了科技创收的时代。
二、地产开发应注重运用品牌开拓市场
房地产市场的演变经历了从粗放阶段逐渐走向成熟、规范化的过程，消费者也从急需认购阶段转变为理智挑选。
商家和消费者的品牌意识都在逐渐增强。
住宅商品房作为不动产特殊商品推向市场，自然也存在着一个不可忽视的品牌问题。
在长期的经营中，那些注重小区生态环境建设、配套工程齐全、工程质量优质、售后服务信誉好的商品房，一直是市场上的热销产品。
实践证明，靠名牌占领市场将是今后企业发展的趋势。
三、地产开发商应具备超前眼光
一位开发商认为：
“决策者要具备超前眼光，及早掌握城市规划的方向与大体实施的时间”。
此话一语道破开发商需具备“超常”智力、超前眼光。
事实证明，经营
篇三：
房地产开发及研究读书笔记
读书笔记
房地产估价的基本原则：
1）独立，客观，公正原则。
2）合法原则：
合法产权，合法使用，合法处分。
3）最高最佳使用原则。
最佳用途，最佳规模，最佳集约度，符合法律上的许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化标准4）谨慎原则5）替代原则6）估价时点原则。
其中，独立，客观，公正原则是房地产估价的最高行为准则。
独立：
是要求房地产估价时不应该受外界不合理因素的干扰和影响。
客观：
要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，尽可能地减少主观意志，好恶，情感和偏见对估价过程和估价结论的影响。
公正：
是要求在进行房地产估价时，房地产估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，特别是有意无意的偏袒委托方。
合法原则：
合法原则是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，所谓合法，就是指不仅要符合国家的宪法，相关法律，行政法规和估价对象所在地的地方性法规。
还要符合国务院及其各个部门颁发的相关决定。
部门规章和政策及技术规范，最高人民法院和最高人民检察院颁发的司法解释，以及估价对象的规划设计条件，土地使用权合同规定等。
最高最佳使用原则：
最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
最高最佳使用必须同时符合四个标准：
①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大化。
最高最佳使用具体包括三个方面：
①最佳用途②最佳规模③最佳集约度。
估价时点原则：
估价时点原则要求房地产估价结果是估价目的决定的估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。
在房地产估价时统一规定：
如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。
替代原则：
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。
谨慎原则：
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的原则，它要求在存在不确定性因素的情况作出估价相关判断时，应当遵守必要的谨慎原则，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定优先受偿权利下的价值，也不低谷房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场比较法：
理论依据：
替代原理。
适用对象：
交易性房地产。
适用条件：
大量类似房地产交易实例。
市场比较法：
搜集交易实例（内容：
用途，交易目的，交易情况，成交价格，付款方式，房地产状况（事物，权益，区位状况））——→存入交易实例库——→分析估价对象——→选取可比实例——→建立价格可比基础——→交易情况修正——→交易日期调整——→区域因素修正——→个别因素修正——→求取比准价格——→求取最终比准价格。
市场比较法的基本原理：
1）市场比较法的概念和理论依据2）市场比较法适用的对象和条件。
市场比较法的基本内容：
搜集交易实例——→选取可比实例——→建立价格可比基础——→进行交易情况修正——→进行交易日期修正——→进行区域因素修正——→进行个别因素修正——→求出比准价格。
收益法：
理论依据：
预期收益原理。
适用对象：
有收益或潜在收益的房地产，适用条件：
收益可计量性，连续性，稳定性，资本化率可确定性。
风险的可衡量性。
操作步骤：
搜集有关房地产收入和费用的资料，——→估算潜在毛收入——→估算运营费用——→估算净收益——→选用适当的资本化率——→选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
成本法：
房地产价格的构成：
土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用，
投资利息，销售税费，开发利润。
成本法的基本原理：
成本法的概念机理论依据。
成本法，又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。
成本法的适用对象和条件：
新近开发建设，可以从新开发建设的现有房地产，正在开发建设的房地产，都可以采用成本估价法。
成本法的局限性：
运用成本法估价要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费成本，成本的增加一定要对其效用的增大有所作用才能构成价格。
假设开
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