石家庄房地产市场酒店公寓基本情况.docx

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石家庄房地产市场酒店公寓基本情况

石家庄房地产市场（酒店、公寓）基本情况

第一部分酒店市场

一、酒店概念

酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。

一般地说来就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。

具体地说酒店是以它的建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务,从而获得经济收益的组织。

二、酒店分类和等级

　　1、酒店的分类

（1）酒店的分类

　　①商务型酒店。

它主要以接待从事商务活动的客人为主，是为商务活动服务的。

这类客人对酒店的地理位置要求较高，要求酒店靠近城区或商业中心区。

其客流量一般不受季节的影响而产生大的变化。

商务性酒店的设施设备齐全、服务功能较为完善。

　　②度假型酒店。

它以接待休假的客人为主，多兴建在海滨、温泉、风景区附近。

其经营的季节性较强。

度假性酒店要求有较完善的娱乐设备。

　　③长住型酒店。

为租居者提供较长时间的食宿服务。

此类酒店客房多采取家庭式结构，以套房为主，房间大者可供一个家庭使用，小者有仅供一人使用的单人房间。

它既提供一般酒店的服务，又提供一般家庭的服务。

　　④会议型酒店。

它是以接待会议旅客为主的酒店，除食宿娱乐外还为会议代表提供接送站、会议资料打印、录像摄像、旅游等服务。

要求有较为完善的会议服务设施（大小会议室、同声传译设备、投影仪等）和功能齐全的娱乐设施。

　　⑤观光型酒店。

主要为观光旅游者服务，多建造在旅游点，经营特点不仅要满足旅游者食住的需要，还要求有公共服务设施，以满足旅游者休息、娱乐、购物的综合需要，使旅游生活丰富多彩、得到精神上和物质上的享受。

经济型酒店：

经济型酒店多为旅游出差者预备，其价格低廉，服务方便快捷。

特点可是说是快来快去，总体节奏较快，实现住宿者和商家互利的模式。

连锁酒店：

连锁酒店可以说是经济型酒店的精品，诸如莫泰、如家等知名品牌酒店，占有的市场份额也是越来越大。

公寓式酒店：

酒店式公寓吸引懒人和忙人酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。

早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。

由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。

（2）按酒店建筑规模分类

　　目前对酒店的规模旅游行政部门还没有一个统一的划分标准。

较通行的分类方法是以客房和床位的数量多少，区分为大、中、小型三种

　　①小型酒店，客房在300间以下；

　　②中型酒店，客房在300—600间之间；

　　③大型酒店，客房在600间以上。

　　2、酒店星级划分标准

　　一星饭店：

设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务，属于经济等级，符合经济能力较差的旅游者的需要。

　　二星饭店：

设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级，满足旅游者的中下等的需要。

以法国波尔多市阿加特二星旅馆为例，共有七层楼房148个房间，每个房间有两到三张床，面积13.5平方米（包括一个2.5平方米的卫生间，有抽水马桶、洗澡盆及淋浴喷头），房内有冷热风设备、地毯、电话，家具较简单，收费低廉，经济实惠。

　　三星饭店：

设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。

每间客房面积约20平方米，家具齐全，并有电冰箱、彩色电视机等。

服务质量较好，收费标准较高。

能满足中产以上旅游者的需要。

目前，这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎，数量较多。

　　四星饭店：

设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，讲究室内环境艺术，提供优质服务。

客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。

这种饭店国际上通常称为一流水平的饭店，收费一般很高。

主要是满足经济地位较高的上层旅游者和公费旅行者的需要。

　　五星（或四星豪华）饭店：

这是旅游饭店的最高等级。

设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。

各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。

是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。

环境优美，服务质量要求很高，是一个亲切快意的小社会。

收费标准很高。

主要是满足上层资产阶级、政府官员、社会名流、大企业公司的管理人员、工程技术人员、参加国际会议的官员、专家、学者的需要。

三、石家庄酒店市场概况

　　1、石家庄酒店市场概况

石家庄，河北省省会，距离北京最近的省会城市，但与相临的山东，河南，山西乃至内蒙相比，酒店的发展却一直处于落后的地位。

全市5星级酒店仅为3家，装修档次、服务标准均为准5星级。

市区高端酒店较少，主要是城市高端消费水平较低，城市经济的发展对于酒店行业的支撑不足，商务、旅游资源匮乏也是造成高端酒店缺乏的一个重要原因。

另一方面市区经济型酒店分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。

居住环境干净整洁，配套设施相对完善，价位低廉，适宜于石家庄城市经济发展水平。

2、石家庄酒店分布

1）石家庄星级酒店分布

酒店名称

区域

星级标准

地址

楼层

入住时间

总客房数

入住率

面积区间

标间价格（元）

世纪大饭店

桥西

五星

中山西路145号

地上29层，地下3层

2000年

411

65%-75%

20-35

408

世贸皇冠

长安

五星

中山东路303号

26层

2002年

320

68%-73%

40-70

598

中茂海悦（原河北宾馆）

裕华

五星

石家庄市裕华路育才街168号（槐北路与育才街交叉口）

地面30层，地下3层

2009年6月

450

60%-70%

40-110

490

国际大厦

长安

四星

中山东路301号

楼高18层，附楼高3层

1986年

220

75%-80%

26-55

360

国宾

桥东

四星

石家庄市中山东路99号

楼高16层

1988年

213

65%-75%

25-31

335

华庭时尚商务

裕华

四星

石家庄市中山路与建设大街交叉口的东南角

楼高26层

2006年12月

260

85%-90%

24-35

278

西美

桥东

四星

石家庄市桥东区建设南大街6号

楼高28层

2003年

386

70%-80%

25-110

335

燕春花园酒店

长安

四星

长安区中山东路195号

楼高22层

2001年

200

60%-75%

30-45

330

燕山大酒店

桥西

四星

裕华西路40号（南小街与裕华西路交叉口西行50米）

主楼地下2层，地上26层，裙楼4层

1999年9月

234

60%-70%

25-60

298

中国大酒店

桥西

四星

石家庄市自强路127号

楼高21层

2001年

255

55%-65%

32-64

338

阳光大厦（准四星）

桥东

四星

石家庄市平安南大街33号

楼高24层

1997年6月

185

55%-65%

29-70

230

亚太大酒店

裕华

四星

石家庄市青园街215号

楼高12层

2004年12月

299

65%-75%

36-55

180/310

凯旋金悦大酒店

长安

四星

裕华东路与东大街交叉口北行50米

楼高16层，箭神附楼高7层，

2004年

210

55%-70%

25-35

338

石家庄新东方商务酒店

开发区

四星

石家庄高新技术开发区黄河大道141号（高新区管委会西100米）

楼高主楼12层；辅楼4层

2002年9月

142

50%-65%

33-70

294

金圆大厦

新华

四星

中华北大街与民族路交叉口

主楼高32层

1997年

285

55%-70%

30-40

298

美东国际

长安

准四星

石家庄市广安大街18号

楼高12层

2005年5月

96

55%-65%

26.8-66

288

美丽华大酒店

长安

四星

石家庄市体育北大街56号

楼高28层

2009年5月

239

50%-65%

18-35

218

石家庄星级酒店主要分布在市中心区域，以北国商圈、广安大街商圈、新百商圈为主的区域，交通便利、商业繁华、商务高端人士集中。

2）石家庄经济快捷酒店分布

石家庄快捷经济酒店市区范围内均有分布，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。

　　3、石家庄酒店参数对比

1）石家庄酒店星级

石家庄五星级酒店较少，主要集中在城市核心CBD。

快捷经济酒店市区范围内分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。

2）石家庄酒店楼层

石家庄酒店楼层在15层以上较少，64%酒店楼层数在15层以下。

5星级酒店主要全部为25层以上，4星级酒店主要在15-30层之间，其中金圆大厦酒店主楼高32层为石家庄最高，部分4星级酒店在10-15层，全经济型酒店在4-15层之间。

整体酒店市场建筑较为普通，无明显特点，建筑档次也较低。

主要反映城市高端消费水平较低。

3）石家庄酒店房间数

石家庄大规模酒店较少，房间数在150套以下的占主要比例为62%，主要原因是经济型酒店为主。

5星级酒店房间数全部在300套以上，其中中茂海悦450套房间为石家庄最多。

4星级酒店房间数主要在150-300套之间，经济型酒店全部在150套以下。

酒店规模普遍较小。

4）石家庄酒店标间面积

石家庄酒店标间面积较小，主要面积集中在30平米以下占77%，部分5星级和4星级酒店标间面积在30平米以上，整体市场面积标准偏低。

5）石家庄酒店标间价位

石家庄酒店标间价位较低，主要面积集中在200元以下占59%，主要原因是经济型酒店为主。

400元以上酒店全部为5星级，其中世贸皇冠为598元是石家庄最贵，4星级酒店根据服务标准、区域位置、装修程度不同价位在200-400元之间，经济型酒店价位全部在200元以下，其中有家客栈（和平店）为108元是最便宜酒店。

四、石家庄酒店市场总结

1、石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈范围内，依托周边高端商务人群或政府机关的政务人群；

2、市区高端酒店较少，主要是城市高端消费水平较低；

3、石家庄高档酒店的管理模式趋向聘请酒店管理公司进行运营管理；

4、各高档酒店都有自己稳定的需求客群，能够保持较高入住率；

5、石家庄高档酒店服务标准仍有待于提高，客房服务设施细节仍有待于进一步完善；

6、石家庄经济型酒店分布广泛，主要分布在商业繁华、政府机关、高校、大型医院等周边区域，交通便利、价位较低、经济快捷。

五、经济型酒店开立条件

　　目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。

不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化的要求。

如见下表：

品牌

物业要求

锦江之星

建筑面积在5000平方米左右

如家快捷

建筑面积3000～6000平方米

莫泰168

120个以上的房间

速8

60～200个房间，建筑面积大约在3000～10000平方米

格林豪泰

80～150个房间，建筑面积大约在4000～6000平方米

　　如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算，那么锦江之星和如家快捷所要求的房间应分别为200间和120间～240间。

从这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。

但对于投资者而言，可以根据现有物业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。

　　除了物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。

单从这一条而言，各家的取舍十分统一，概括言之，无非如下两种：

位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区等商业成熟区域；或近火车站、机场、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域、近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。

它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。

　　从以上两种选址倾向而言，建议投资者在入住率可以维持在一定高度的情况下，不要过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要。

因为在租金价格水平不低的上海市场，控制有高额租金成本带来的风险十分必要。

　　但是，毕竟在一个城市中的理想地理位置有限，目前已经出现同一区域有两家甚至更多品牌的经济型酒店相邻。

对于这一现象，如家酒店连锁的市场总监邬苹和莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮都表现得十分乐观，他们认为出现区域竞争的地理位置必定是城市的黄金地段，客源比较充足，就现阶段而言，相邻的几个品牌经济型酒店都保持着较高的入住率，客源因竞争分流的情况并不明显，相反会在满员时进行一些调剂补充。

　　与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。

见下表：

品牌

前期项目投资总额

锦江之星

750万～1250万元（以建筑面积5000平方米，每平方米投资2000元计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备）

1750万元（在空地上新建，不含土地费用）

如家快捷

至少594.5万元

莫泰168

约800万~1000万元

速8

338万~538万元（以100间房，每间房改造费用3万～5万计算，加上38万元加盟金）

格林豪泰

约500万～700万元

锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元/间计算（推广期间优惠以2500元收取）；此外还将收取20万元技术服务费作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。

这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资——按锦江之星的标准，新建门店每平米投资大约为3500元，而改造门店也约需1500～2500元/平米，这样一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。

　　如家快捷的前期投资主要分为几项：

不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金不低于50万元的流动资金以及为期约占四个月的工程筹备期管理费，每月1万元。

需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。

　　在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚，也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。

莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额在800万～1000万元。

　　与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。

如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万～5万元。

　　格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以100间为例，加盟金在四五十万元，前期投资总额在500万～700万元。

　　以上计算都是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需翻上一倍左右。

第二部分公寓市场

一、公寓概念

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。

公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。

早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。

公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。

公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。

居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。

由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。

二、公寓分类

　　1、功能分类

出租型。

它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓（RentalapartmentBuilding）。

自住型（Owner-occupied）。

如果是自住型的公寓，公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。

即混合型（Mixed）。

混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为自主寓所单位。

　　2、性质分类

普通公寓（居住型公寓）

用地性质：

一般为住宅

产权类型：

公寓

产权年限：

70年

特点：

Ø户型面积小，30~60平米

Ø精装修交房标准，拎包即可入住

Ø配套设施完善

Ø物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务

Ø销售价格一般高于区域整体水平

商务公寓

用地性质：

一般为综合性用地（商住）或商业用地

产权类型：

商务公寓

产权年限：

根据用地性质而定，50年或40年

特点：

Ø一般处于城市核心地段及商务中心区

Ø既可居住，又可办公

Ø具备写字楼功能，在部分城市可注册公司

Ø价格相对写字楼较低

Ø首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）

Ø产权性质为商务公寓，非纯写字楼

酒店式公寓

用地性质：

一般为商业用地

产权类型：

公寓或商务公寓

产权年限：

根据用地性质而定，40年

特点：

Ø面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高

Ø大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便

Ø按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性

Ø一般以只租不售和产权式经营为主

Ø大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高

三、石家庄公寓市场概况

1、石家庄公寓市场概况

石家庄从开始2004年开始推出的自由港、乐模、红人公馆等都是主打小户型的公寓，多为两居和一居室面积从49.28---56.99平方米不等，占市场总量的比例不断提高；以前市场上很少见到纯粹小户型项目，如今小户型受到购房者和发展商的共同关注，新项目层出不穷。

小户型以面积小，总价低，受到自住客户和投资客户的青睐。

目前石家庄市场纯公寓/综合体内的公寓项目，体量均在5万平米左右，少数纯公寓项目体量在10万左右甚至更高。

在售公寓产品的均价区间为6000元/平米—8000元/平米，略高于同地段普通住宅价格。

主力面积区间在35—65㎡之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120㎡。

多数公寓为精装修，简装/毛坯的公寓较少。

2、石家庄公寓分布

区域

楼盘名称

建面

开盘时间

开盘均价

当前均价

主力户型

后期用途

装修情况

长安区

官鲤

123775

2008年12月

6500

8000起

34-90loft

商住型

精装

中宏汇景国际

70000

2009年4月

6600

2#楼6500

50-120

商住型

简装

3#楼7000

酒店型

精装

新华区

唯C时尚广场

20000

2009年2月

3600

4300

37-140

居住型

简装

裕华区

万隆国际

57000

2007年8月

4600

6500

40-90

居住型

简装

桥东区

滨江尚城国际

39000

2009年10月

7300

7500

49-56

居住型

精装

阿卡白领生活馆

33600

2008年7月

5500

6800

45-89

居住型

精装

桥西区

万象天成

25000

2008年10月

7000

7800

49-68

商住型

精装

金世界

3000

09年12月咨询

6000

8000以上

37-120可拆分

居住型

简装

优盘

56000

2008年11月

6000

7500

36-74

居住型

精装

金正阿波罗公馆

50000

2008年12月

6000

7500

65-169

居住型

毛坯

壹公馆

14000

2009年7月

3500

3768

50-70

居住型

精装

石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中的区域，以北国商圈、广安大街商圈、新百商圈为主的区域，交通便利、商业繁华、商务高端人士集中。

　　3、石家庄公寓参数对比

1）石家庄公寓体量

石家庄大规模开发公寓项目较少，仅官鲤建面在10万平米以上，主要体量集中在5万平米以下，主要为社区内1栋或者几栋建筑为公寓，其他主要为住宅项目。

2）石家庄公寓价位

公寓类项目受地段影响明显。

金世界与官鲤由于良好的地理位臵，高标准装修或LOFT等产品亮点，单体达到8000元/平米甚至更高；壹公馆和唯C时尚广场由于地理位臵偏离市中心，售价较低，仅为3768和4300元/平米。

3）石家庄公寓用途

公寓类项目主要以居住型为主，地处城市商业密集区，投资客群为主，自住客户较少，未来以出租用途为主。

4）石家庄公寓装修

公寓类项目主要以精装为主，核心商圈的白领和投资人群，看重地理优势和升值潜力，追求便捷性与舒适性，对配套和物业服务要求较高。

4、即将入市项目

2010年即将入市公寓项目：

万达广场、远见、中基礼域、中央悦城、翰林观天下等项目，随着公寓市场的逐步发展，石家庄的房地产市场已经迈入产品时代，产品的特点成为最大的卖点，客户对产品细部的要求越来越多。

智能化和优良的配套设施，服务已经成为公寓必备的要素，而不再单单是卖点。

房子作为特殊的商品，性价比高的项目频频出现，取得较好的销售业绩。

四、石家庄公寓市场总结

1、中高档公寓市场主力仍然以投资者为主，性价比高的项目增多；

2、石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中的区域；

3、公寓市场处于写字楼与住宅夹层之间，供给量及需求量均较小；

4、公寓市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确；

5、软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强；

6、当前公寓市场价格较为混乱。

目标客户群定位明确，产品具有一定特色的在销售方面具有明显优势。