宁波保税物流园区中远期综合规划专项研究.docx

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宁波保税物流园区中远期综合规划专项研究

宁波保税物流园区中远期计划研究

国土分局王裕定

一、宁波保税物流园区计划依据

（一）总体发展目标

依据《宁波区港联动总体计划》宁波保税物流园区总体发展目标是经过宁波保税物流建设和运行,推进宁波港早日成为上海国际航运中心关键组成部分以及亚太地域关键国际航运中心,为宁波市发展成为现代化国际港口城市服务,并最终将宁波保税物流园区建成以国际物流为主、对腹地经济有显著带动作用自由贸易区。

（二）港口及物流发展计划

宁波保税物流园区战略定位与分阶段发展目标以宁波港口计划为依靠。

在《-宁波市经济社会发展总体思绪、关键目标和战略任务研究》中确定了港口建设计划,其中完成北仑四期5个集装箱泊位建设,再完成其它4个集装箱泊位建设。

《宁波市现代物流发展计划（-）》提出以集装箱运输为主攻方向,开发穿山、大榭和梅山深水岸线,建设以集装箱、液体化工产品、原油、矿石为特色货运枢纽型物流园区。

（三）穿山半岛、梅山岛计划及现实状况

1.穿山半岛土地基础以山地为主,可成片开发土地关键包含穿山半岛北侧港区用地及南部郭巨片。

依据宁波市城市总体计划北侧可成片开发用地,已确定为北仑港四期、五期用地,后方华峙及谢家岙地块为港区发展用地。

南部郭巨片包含原郭巨镇、镇南侧成片农田以及台岙地块,总面积约为5平方公里左右。

现在计划为城镇用地、配套工业用地以及观光农业区。

计划穿山大道和沿海中线分别从穿山半岛北侧和南侧穿过,交通较为便捷。

2.梅山岛以农田和盐田为主,有部分山地,总面积为27平方公里。

宁波市城市总体计划还未确定具体计划用途。

现在与大陆交通采取渡船方法处理,依据城市总体计划将修建三座跨海大桥,分别与春晓、上阳和郭巨相连。

二、宁波保税物流园区中远期计划选址方案

（一）分阶段目标

根据滚动开发方法进行宁波保税物流园区建设,能够把建设期分为以下三个阶段:

第一阶段完成0.95平方公里已同意试点区域保税物流园区一期基础设施建设并经过验收。

第二阶段在一期园区基础上深入完善园区功效和管理体制,完成二期保税物流园区建设。

第三阶段依据国家政策逐步向自由贸易区转型,开展三期保税物流园区建设,区内协调发展出口加工能力,扩大金融等其她服务贸易领域开放,建成一个以物流为主多功效自由贸易区。

我们把第二和第三阶段作为保税物流园区中远期计划研究目标。

（二）其她保税物流园区计划情况

依据对其她多个保税物流园区调研情况和网上公开资料查询,多个区域计划情况以下表。

园区

一期计划面积

（平方公里）

二期计划面积

（平方公里）

发展用地计划情况

青岛

1（试点）

3

争取将原来汽车项目3平方公里建设用地作为发展用地。

大连

1.5（试点）

（计划3平方公里）

5

二期计划5平方公里,远期将保税区管理范围扩大到64平方公里,争取将大孤山半岛建成自由贸易区。

外高桥

1.03

2.73

二期计划2.73平方公里,并将周围面积为100平方公里3个镇,划归保税区管理,作为发展用地。

厦门

0.7

6.3

二期计划包含东渡港区3.3平方公里,航空港国际物流园区3平方公里。

天津

0.6

0.9

坐落于现有天津港保税区内,紧临天津港集装箱码头。

张家港

1.53

分东区和西区。

东区为专业化工物流园区;占地0.64平方公里,西区为综合物流园区,占地0.89平方公里。

盐田港

0.96

0.23

整合盐田港区后方土地资源,将其后方3个村整体搬迁,空出23万平方米土地将作为物流用地。

（三）中期计划选址方案

保税物流园区中远期计划标准首先是未来园区发展应该在空间上连成一体,所以二期园区计划在现在已同意一期试点区域周围进行选址。

其次参考其她保税物流园区计划情况,物流园区二期较为适宜计划面积通常在3平方公里左右。

对照北仑港四期周围地理环境及土地利用现实状况,可作为二期计划用地关键有南部郭巨片、外峙岛及华峙地块。

1.郭巨片位于郭巨镇南侧,北至沿海中线,南至东海。

现在郭巨片土地利用现实状况是,地块东南部现有基础农田2.4平方公里,西南部双岙村南侧现有基础农田0.5平方公里。

依据土地现实状况,如炸平双岙村南侧东山炮台、狮子山等山体,并在南侧围海造田可形成1平方公里左右成片用地,加上现有基础农田总面积约4平方公里左右,用地规模较适合作为二期发展用地。

将郭巨片作为园区二期选址含有以下几方面优势:

（1）围海造田不包含农用地报批,能够立即开启,成本较低。

其她可成片开发区域基础上以农田为主,征地拆迁成本低。

（2）在地理位置上与园区一期较近,如在台岙北侧开辟隧道,修建一条连接四期码头专用疏港道路,可使物流园区一期和二期连成一体。

（3）北侧紧邻沿海中线,园区对外交通非常便捷。

（4）原郭巨城区可作为二期园区功效拓展区,提供金融、贸易及生活服务功效。

（5）郭巨距离梅山岛距离较近,能够为下一步将梅山岛作为园区三期选址,并向自由贸易区最终目标发展打下基础。

但将郭巨片作为二期选址尚存在以下多个问题,需立刻处理:

（1）依据土地利用总体计划,现在可成片开发区域关键是基础农田,需在第二轮土地利用总体计划修编中进行调整,不然将给以后园区报批造成困难。

（2）依据已确定北仑新区总体计划（-）二期园区选址地块,计划控制为临港工业发展区,需对原城市计划进行调整。

2.外峙岛位于四期码头西侧,北侧面海,另外三面为牛轭江。

岛屿约60%面积为山体,东部和西南部有部分平坦可成片开发地块（包含部分较低小山体）,可用面积约为0.775平方公里。

依据土地利用总体计划,岛上可成片开发地块关键以盐场、基础农田、果园和农民宅基地为主。

利用外峙岛作为二期发展用地含有以下优势:

（1）外峙岛与一期试点区域隔江相望,地理位置满足与一期连成一片要求。

（2）岛屿现实状况可用地关键以农田、盐场、果园及宅基地为主,无大规模工业项目。

（3）作为岛屿与大陆分离,便于封闭管理。

该方案存在问题:

（1）外峙岛东侧与北仑港四期相对,保税物流园区需与港区连接桥梁,拟采取跨海桥或隧道方法,有待后续工作中验证,暂估费用按跨海桥方法估算,桥梁方案不考虑通航。

桥梁和隧道建设还需取得部队同意。

（2）外峙岛地形比较复杂,大部分为山体,若要提升土地可利用率,必需利用开山和填筑相结合平整场地,故土方量较大。

现有海塘标准不高,需要加固提升标准。

（3）因为外峙岛屿大陆分离,需要形成独立污水处理系统,故须建造污水处理设施。

（4）恒富船厂也在考虑外峙岛盐场选址,用地面积375亩。

综合评价该方案,外峙岛方案可成片开发地块面积较小,与理想二期发展用地面积差距较大。

其次该方案需建设跨海连接通道,建设成本相对高于其她方案。

但从政策层面考虑,郭巨片方案计划控制面积大,包含多方面利益,实施难度较大,而外峙岛方案现在现实可行性较大。

但如考虑远期自由贸易区转型问题,该方案发展空间受到严重制约,提议首先考虑郭局片方案。

3.华峙地块位于四期码头南侧,穿山大道从地块西侧和北侧穿过,南侧是华峙水库,东面靠山。

可用面积（不包含华峙水库）约为0.6平方公里。

该地块关键为基础农田,有部分为农民宅基地。

利用华峙地块作为二期用地优势以下:

（1）紧靠一期试点区域,周遍交通条件良好。

（2）宁波市和北仑区都达成共识,将该地块作为保税物流园区发展用地。

但同时也存在以下几方面缺点:

（1）可用土地面积约0.6平方公里左右,作为发展用地面积较小。

（2）拆迁面积大,征地成本高。

初步测算需拆迁农户为655户,拆迁费估量需2亿。

（3）宁波市城市总体计划中该地块为华峙编组站用地,需调整华峙编组站计划。

所以综合考虑,提议将郭巨片作为二期选址首选方案。

（三）远期计划选址方案

远期计划目标是在国家政策许可情况下,将保税物流园区逐步向自由贸易区转型。

依据对其她保税物流园区计划调研情况,现在大连已将包含中石油码头、矿石及粮食码头在内64平方公里区域进行计划控制,作为远期建立中、日、韩自由贸易区发展用地。

结合宁波经济情况,作为自由贸易区应含有以下功效:

（1）协调发展出口加工能力。

（2）较为成熟金融、商务等服务功效。

（3）含有一定规模石化产品、矿石等专业市场。

（4）与港区相邻物流中转基地。

所以远期计划面积在10~20平方公里。

考虑郭巨片周围地理位置,含有10~20平方公里可成片开发土地,只能选择梅山岛。

依据梅山岛土地利用现实状况,总面积27平方公里,将梅山岛作为远期自由贸易区选址含有以下优点:

（1）梅山岛可经过桥梁与郭巨片相连,使整个园区连成一体,总计划面积在30平方公里以上,可提供自由贸易区所需功效需要。

（2）依据宁波市远期物流计划,有可能建设穿山南港区和梅山岛港区。

加上一期所在穿山北港区（北仑港四期）,使整个物流园区拥有三个深水良港,如考虑远期六横岛港口建设,则使整个园区港口优势得到深入提升。

（3）以农田为主,没有成规模工业和城镇,开发成本较低。

如将梅山岛作为远期计划选址现在需要处理以下多个问题:

（4）进行超前性战略计划,在城市总体计划中对郭巨-梅山岛一线进行计划控制,将这一区域作为远期自由贸易区预留用地,不安排大型工业项目和城镇计划。

（5）调整土地利用总体计划,改变部分土地计划用途,为以后园区报批作好准备。

（四）其她方案

上述中远期选址方案基础围绕现有北仑港四期码头及已同意宁波保税物流园区试点区展开,从土地利用现实状况来看,港口后方没有大面积可成片开发建设用地是关键制约原因。

所以从长远发展考虑,可能需要跳出现在穿山半岛区域甚至宁波市行政区局限,从更广区域范围内来考虑远期自由贸易区选址。

从现在发展趋势来看,宁波--舟山港口一体化是肯定趋势。

现在宁波港务局和舟山港务局以合作开发舟山金塘岛大浦口深水岸线为突破口,加紧推进两市港口合作开发进程,首期开发规模为在金塘岛大浦口建设6个集装箱泊位和一个多用途泊位,年设计集装箱吞吐能力200万标箱。

另外连接舟山与宁波之间大陆连岛工程5座跨海大桥,现在已完成岑港跨海大桥、响礁门跨海大桥和桃夭门跨海大桥建设,伴随底连接金塘至镇海金塘大桥建成,将使舟山从孤悬海中岛屿,变成同大陆相连半岛。

所以如能将金塘岛作为保税物流园区发展用地选址,首先处理了无大面积可成片开发用地问题,其次从地理位置来看,位于宁波与舟山之间,可充足依靠于宁波和舟山两市,加大了自由贸易区后方腹地。

所以从技术角度考虑,金塘岛也是一个较为完美选址方案。

但从政策层面考虑,该方案包含宁波与舟山两个行政区,而且现在两市之间港口一体化方案还处于调研阶段,存在很多不确定原因;另外大小洋山港开启使得未来在宁波设置自由贸易区前景变得更为不确定,所以近阶段考虑该选址方案在政策层面存在较大风险性。

三、推进保税物流园区建设近期工作几点提议

（一）争取省、市领导重视是关键。

保税物流园区建设关键性已逐步得到共识,但要推进这项工作,最基础还是需要发展空间,这都需包含城市计划和土地利用总体计划调整。

这些计划调整牵涉到市政府、北仑区、港务局等政府和部门利益,只有省、市关键领导引发足够重视,将宁波保税物流园区建设提到省、市关键工作日程,才能对计划进行重大调整和控制。

上海、大连及青岛等保税物流园区计划调整和发展用地计划控制,都是在省、市关键领导重视下得以处理。

（二）立刻调整城市总体计划实施计划控制。

依据宁波市城市总体计划（-）,其中没有考虑保税物流园区计划。

而北仑区对郭巨片计划关键临港工业项目和港区用地为主,对梅山岛用地尚无具体项目计划。

如不对城市总体计划进行调整,则用地无法进行控制,伴随北仑区临港大工业发展,上述地域安排工业项目可能性很大,对未来园区发展空间带来很多问题。

现在计划垂直管理管理体制改变对计划控制带来一定保障,降低了北仑区项目安排随意性。

提议市政府明确由市计划局对保税物流园区和自由贸易区计划进行调研,并立刻对城市总体计划进行调整,对保税物流园区用地进行计划控制。

（三）调整土地利用总体计划。

上述选址确定发展用地范围中,部分为基础农田。

如需征用并转为建设用地,必需在土地利用总体计划中调整土地用途。

现在北仑区新一轮土地利用总体计划（~）正在修编调整之中,如未能在这次土地利用总体计划中确定保税物流园区二期计划,必将以后报批带来很多困难。

提议将郭巨片中基础农田全部调整为建设用地,在梅山岛东北部最少考虑5平方公里以上建设用地计划调整。

其次为处理园区项目报批问题,要求市政府处理园区土地计划指标、年度利用指标及土地占补平衡指标。

现在土地已实施垂直管理,提议由市政府明确由市国土资源局牵头,在新一轮土地利用总体计划修编中确定保税物流园区用地计划。

（四）适时进行保税物流园区基础设施等控制性详规编制。

依据宁波市城市总体计划和土地利用总体计划调整进度,由保税区管委会立刻对园区基础设施配套、道路交通等进行计划调研,委托计划设计部门进行控制性详规编制,为以后园区建设提供依据。

（五）进行保税物流园区开发体制及开发模式调研

保税物流园区开发包含省市、北仑区以及港务局等多方面利益,单靠保税区去推进保税物流园区建设难度很大。

为调动个方面主动性,提议从为省市经济服务和利益共享出发,对园区开发体制及开发模式进行研究。

寻求适宜利益共同点及合作开发模式,从而促进保税物流园区建设。