漯河简报.docx
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漯河简报
漯河市沙河沿岸17#-18#地块
可行性简报
一、漯河市房地产市场调研情况
二、项目技术指标
三、成本分析
四、销售收入分析
五、利润分析
六、土地成本、利润及销售价格联动分析
七、2011年7月份-漯河土地市场交易情况分析
八、结论
河南蓬业房地产开发有限公司
2011-9-24
一、漯河市概况
漯河市位于河南省中部,交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，漯宝（丰）铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。
2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。
漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，２０１０年，市区建成区面积６０平方公里，常住人口６０万人以上，中心城市区域率先实现一体化。
到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。
漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2007年底全市总人口253.10万人。
1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。
这给漯河市的发展带来了新的机遇。
二、房地产项目建设情况
2010年全市开发项目69个，其中郾城区20个、源汇区20个、召陵区10个、经济开发区4个、舞阳县8个、临颍县7个。
从区域上来看，沙北郾城区和沙南源汇区在我市房地产开发中占较大比例。
2010年新开工面积195.1万平方米，其中住宅新开工面积177.4万平方米（含普遍商品住宅开工面积130万平方米），非住宅新开工面积17.7万平方米。
商品房竣工面积104.2万平方米，其中住宅竣工面积92.4万平方米，非住宅竣工面积11.8万平方米。
2010年商品房实际销售总面积83.4万平方米，其中住宅销售面积75.1万平方米，占商品房销售总面积的90%；非住宅销售面积8.3万平方米，占商品房销售面积的10%。
销售总量的降低主要是由于今年以来国家出台了一系列的宏观调控政策，对房地产市场造成了一定影响。
三、商品房价格情况
根据2010年12月底房地产统计数据分析，漯河市新建多层商品住宅均价为2033元/m2（其中源汇区2300元/m2，郾城区2340元/m2，召陵区1790元/m2，经济开发区1700元/m2）。
新建小高层住宅均价为2560元/m2，高层商品住宅均价为3200元/m2，
根据 2011年第二季度末分析，漯河市新建多层商品住宅均价2235元/㎡（其中源汇区2560元/㎡，郾城区2600元/㎡，召陵区1930元/㎡，经济开发区1850元/㎡）,新建小高层住宅均价为2850元/㎡，高层商品住宅均价为3300元/㎡。
二手房多层住宅均价1613元/m2（源汇区1770元/m2，郾城区1830元/m2，召陵区1450元/m2，经济开发区1400元/m2），比去年同期增长15.7%，与上季度环比增长3.7%。
四、市场概述
1、漯河市房地产市场发展较迅速，大型知名房地产公司陆续进入，竞争越发激烈。
随着竞争的加剧，项目产品素质将不再具备长久竞争优势，项目品牌及企业品牌将会是未来几年的发展趋势。
2、房地产开发量大，销售情况较好。
3、产品从多层小高层向高层过渡趋势明显。
4、沿沙河项目品质较高且销售价格也领先于其他区域，价格突破4500元/平方米（高层）。
区位图
项目示意位置
五、地块情况初步分析
1、优势：
沿河、高尚住宅区、景观、市区核心地段。
2、劣势：
地块狭长不利于规划。
3、主要问题：
出入口较狭小。
二、主要指标
地块主要经济指标
项目
指标
单位
备注
规划总用地
51800
M2
建设用地面积
40000
M3
总建筑面积
240000
M2
1
地上总建筑面积
200000
M2
住宅建筑面积
170000
M2
商业面积
30000
M2
2
地下总建筑面积
40000
M2
建筑占地面积
M2
建筑密度
20
%
容积率
3.9
总户数
1400
户
总人数
人
绿化面积
M2
绿化率
30
%
总停车位
1400
辆
三、成本分析
费用估算
该工程概况：
建筑面积240000平米
序号
费用名称
估价（万元）
估算依据（公式）
备注
1
土地成本
12929.28
1.1
土地费用
12432
77.7*160万/亩
1.2
土地契税
497.28
地价的4%
土地登记费
0
地价的0.2%
土地定界费
0
190元/亩*16.21
地籍调查费
0
1元/平米*16.21*667
2
前期工程费用及规费
4155.2
2.1
规划设计费
240.0
240000*10
2.2
地勘/文勘
103.6
20元/平米*51800
2.3
楼房放线验线费
160.0
5188元/每栋*31*10
2.4
“三通一平”费
0.0
2.5
临建费用
100.0
2.4
规费项目
3376.0
2.4.3
建设配套费
2160.0
建筑面积240000㎡*90元/㎡
2.4.4
城市绿化费
24.0
建筑面积240000*1元/㎡
2.4.5
人民防空设施异地建设费
1000.0
底层面积*1500元/㎡
2.4.6
墙改专项基金
192.0
建筑面积240000*8元/㎡
2.5
服务性收费项目
175.6
图纸审查费
24.0
按总建筑面积计算，1元/平方米
2.5.1
招投标管理费
20.0
按主体建安工程中标价的0.05%计算
2.5.2
图纸抗震审查费
24.0
建筑面积240000*1元/㎡
2.5.3
定额劳保费
0.0
2.5.4
房产交易服务费
72.0
建筑面积240000*3元/㎡
2.5.5
防雷审查费
20.0
2.5.6
房屋测量费
30.0
2.5.7
消防审查费消防检测费
24.0
建筑面积1元/m2
2.5.10
建设工程质量监督费
21.6
工程总造价*0.6‰
2.5.11
氡含量检测费
12.0
3
建筑安装工程费用
35514.4
3.1
桩基础工程费
414.4
80元/㎡*51800
3.2
主体建筑工程费
28800
1200元/平米*240000
3.3
主体安装工程费
4800
200元/㎡*240000
3.4
机械车位3.2万元/个
0
3.5
商也安装费
300
中央空调及装饰装修安防消防
3.6
电梯工程费
1200
（22部高层住宅用电梯）50/平方米
4
公共基础配套设施费用
3551
4.1
社会集中供暖工程费
3551
建筑安装工程费用*10%
4.2
社区供电工程费
4.3
室外供水管网工程费
4.4
室外排水管网工程费
4.5
室外道路工程费
4.6
社区景观绿化工程费
4.7
其他费用
5
工程监理费
234
基建投资额*1.1*0.6%
6
不可预测费
1304
2～5之和*3%
43455
7
三项费用
8766
7.1
管理费用
911
2~6之和2%
44759
7.2
财务费用
5891.358
前期投资额*0.25*年利率25%估算
7.3
营销费
1964
按预计销售收入的2%估算
8
税金
13257
综合税率按照13.5%计算
8.1
营业税金及附加
8.2
所得税
8.3
土地增值税
1-8项（总成本合计）
79712
57688
成本单方总造价：
万元/㎡
0.33213
总成本/总建面积
建筑单方造价：
万元/㎡
0.18650
前期+安装+配套+监理+不可预见/总建面积
土地楼面价：
万元/㎡
0.053872
土地成本/总建面积
税金：
万元/㎡
0.05524
税金/总建面积
其他费用：
万元/㎡
0.03653
三项费用/总建面积
前期投资额
23565.43
土地成本+（前期+建安+管理及营销费用）*0.25
四、销售收入分析
销售收入
序
号
项目名称
建筑面积或数量
销售单价（元/平米、万元/个）
销售收入（万元）
1
住宅
170,000
4,300
73,100
2
商业
30,000
6,500
19,500
5
车位
1,400
40000
5600
合计
98,200
五、利润分析
利润分析
项目
金额（万元）
一、主营业务收入
98,200
减：
开发成本
57,668
税金及附加
13,257
二、主营业务利润
27,275
减：
销售费用
1,964
管理费用
911
财务费用
5,891
五、净利润
18,509
项目销售毛利率
27.77%
项目销售净利率
18.85%
注：
1、拿地成本为160万/亩计算
2、销售住宅价格：
4300元/平方米
3、销售商业价格：
6500元/平方米
4、销售车位价格：
40000元/个
六、漯河市沙河南岸项目-土地成本、收益及销售价格联动表
销售价格浮动比例
单位
﹣5%
预计销售价格
﹢5%
住宅销售价格
元/㎡
4085.00
4300.00
4515.00
商业销售价格
元/㎡
6175.00
6500.00
6825.00
土地价格变动
—
160万/亩
180万/亩
200万/亩
160万/亩
180万/亩
200万/亩
160万/亩
180万/亩
200万/亩
土地总成本
万元
12929.3
14545.4
16161.6
12929.3
14545.4
16161.6
12929.3
14545.4
16161.6
土地楼面价
元/㎡
538.0
606.0
673.0
538.0
606.0
673.0
538.0
606.0
673.0
总成本
万元
81820.4
83436.5
85052.7
81820.4
83436.5
85052.7
81820.4
83436.5
85052.7
总成本单方造价
万元/㎡
3321.0
3405.0
3490.0
3321.0
3405.0
3490.0
3321.0
3405.0
3490.0
住宅单方利润
元/㎡
764.0
680.0
595.0
979.0
895.0
810.0
1194.0
1110.0
1025.0
前期投资额
万元
23565.4
25181.6
26797.8
23565.4
25181.6
26797.8
23565.4
25181.6
26797.8
总投资
万元
79711.7
81731.9
83752.1
79711.7
81731.9
83752.1
79711.7
81731.9
83752.1
住宅收入
万元
69445.0
73100.0
76755.0
商业收入
万元
18525.0
19500.0
20475.0
毛利润小计
万元
8258.3
6238.1
4217.9
12888.3
10868.1
8847.9
17518.3
15498.1
13477.9
成本利润率
%
10%
8%
5%
16%
13%
11%
22%
19%
16%
投资回报率
%
35%
25%
16%
55%
43%
33%
74%
62%
50%
注：
以上测算未考虑车位销售收入，单个车位销售4万元，合计收入约5600万元
七、2011年7月份-漯河土地市场交易情况分析
宗地
位置
面积（亩）
规划设计主要指标
绿化率
出让年限
起始价
成交价
竞得者
用途
容积率
密度
总价
单价
总价
单价
2011-27
241省道南侧
85
住宅用地
<2
<28
>38
70
6614
77.8
6614
77.8
双河置业
2011-44
淞江路与嵩山路交叉口西南角
35.1
住宅用地
<5.5
>35
<45
70
5600
159.5
5600
159.5
联合一百置业
2011-46
柳江路北侧
24.3
住宅用地
<1.8
<25
>35
70
1982
81.6
1982
81.6
开源房地产
2011-47
柳江路北侧
49.4
住宅用地
<1.8
<25
>35
70
4023
81.4
4023
81.4
2011-49
五一路与柳江路交叉口东北角
74.7
住宅用地
<2.8
<25
>35
70
6297
84.3
6297
84.3
2011-55
召陵区范庄村
36.3
住宅用地
<1.6
<28
>35
70
1710
47.1
八、结论：
1、该地块虽有一定问题（如：
地块狭长、出入口不便等），但地理位置优
越且紧靠沙河，属于漯河高端项目集中区域，价格表现较为乐观。
2、通过对漯河土地交易情况的根据和分析，成交价溢价的情况不多且均以
起拍价成交。
普通位置土地价格约为100元/亩以下，略好位置土地为150万/亩左右。
3、我司采用计算的土地价格为160万/亩，项目利润率适中约为16%。
4、前期投入成本较大，投资回报率不理想，未达到100%。
5、通过测算得出，地价达到200万/亩时，项目利润率较低约为11%。
建议
避免高价拍地，超过200万/亩应酌情放弃此次拍地。
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