中国物业管理师资格考试物业经营管理模拟试题一1.docx
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中国物业管理师资格考试物业经营管理模拟试题一1
物业经营管理模拟试题
一.单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1.物业经营管理活动的管理对象通常为（）。
A.居住物业B.公共物业C.收益性物业D.特殊物业
2.企业财务管理的内容的决定因素中最关键的是（）。
A.组织性质B.组织类型
C.资产数量D.国家的财务管理制度
3.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（）。
A.更长的经济寿命B.更显著的各异性
C.更强的适应性D.更专业的物业管理
4.某城市修建了从城市中心到郊区的快速轨道交通，使沿线房地产大幅增值，是房地产的（）特点带来的效果。
A.相互影响性B.适应性C.不一致性D.保值增值性
5.在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合的点可以组成一个（）曲线。
A.风险投资B.有效收益C.有效边界D.有效供给
6.房地产投资中危害最大的一种风险是（）。
A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险
7.某写字楼物业管理者根据入住公司客户会客的需要，将某层部分房间开辟成咖啡厅，是利用了房地产特性中的（）。
A.相互影响性B.政策影响性C.适应性D.各异性
8.研究表明，与房地产的使用性质相关的是房地产的（）。
A.物理寿命B.自然寿命C.经济寿命D.折旧年限
9.一般来说，仓储用房的经济寿命是（）年。
A.25B.40C.45D.60
10.（）是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。
A.租赁期限B.租赁用途C.租金标准D.房屋的修缮责任
11.物业经营管理的内容中（）以运行管理为主。
A.物业管理和设施管理B.物业管理和资产管理
C.设施管理和投资组合管理D.资产管理和投资组合管理
12.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）。
A.管理费用B.期间费用C.营业成本D.财务费用
13.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，指的是（）。
A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼
14.净运营收益从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：
（）。
A.净运营收益＝潜在毛租金收入―空置和收租损失十其他收入
B.净运营收益＝有效毛收入―运营费用
C.净运营收益＝有效毛收入―运营费用―准备金
D.净运营收益＝潜在毛租金收入―运营费用
15.下列费中，应当计入物业管理服务成本的是（）。
A.物业共用部位的大修费用B.物业共用部位的中修费用
C.物业共用部位的小修费用D.共用设施的改造费用
16.房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是（）。
A.具有相容性B.排他的、独一无二的
C.具有相似性D.具有同一性
17.单利计息与复利计息的区别在于（）。
A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率
18.交易日期调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。
A.房地产状况B.房地产市场状况
C.房地产的时间状况D.房地产交易因素状况
19.房地产使用代价的租金，也可以叫做（）。
A.使用价格B.服务价格C.关系价格D.个别价格
20.某商品房建筑面积为120m2，其中套内建筑面积为98m2，套内墙体面积18m2，套内阳台面积6m2，分摊的共有建筑面积为22m2，已知使用面积下的价格为3500元/m2，则建筑面积下的价格为（）。
A.5676元/m2B.2217元/m2C.2158元/m2D.5526元/m2
21.距离项目所处地点5公里～15公里的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15%～20%来自该区域的商业辐射区域为（）。
A.主要区域B.次要区域C.核心区域D.边界区域
22.企业所得税是对实行独立经济核算的物业服务企业，按其应纳税所得额征收的一种税。
其税额核算方法为：
（）。
A.所得税税额＝（应纳税所得额―允许扣除项目的金额）×税率
B.所得税税额＝（应纳税所得额十允许扣除项目的金额）×税率
C.所得税税额＝（实现利润―允许扣除项目的金额）×税率
D.所得税税额＝（实现利润十允许扣除项目的金额）×税率
23.己知某家庭向银行存款额为5000元，年利率为12%，按月计息，期限为1年，则1年后的本利和为（）元。
A.5600B.5627.55C.5634.15D.7400
24.净现值是指投资者可接受的（），将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。
A.最低收益率B.最高收益率C.社会平均收益率D.内部收益率
25.某家庭预计今后20年内月收入16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是（）元。
A.7988654B.800600C.976542D.1143713
26.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。
A.共有产权的房屋出租必须征得共有人同意
B.已出租的房屋可以设定抵押
C.已出租的房屋发生房屋所有权转让，其租赁关系也随之解除
D.承租人可以将承租的房屋再出租
27.物业服务企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，称为（），它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
A.人工成本B.直接成本C.营业成本D.管理成本
28.由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视（）距离。
A.空间直线B.交通路线C.交通时间D.最佳交通路线
29.市场经济条件下，写字楼的租金水平的高低主要取决于（）。
A.经营成本B.物业档次
C.业主目标收益要求D.同类物业的市场供求关系
30.孙先生购买了一套写字楼，建筑面积为100m2，其中套内房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为5m2，封闭阳台建筑面积为6m2，分摊的共有建筑面积为19m2，则套内建筑面积为（）m2。
A.75B.89C.81D.94
31.己知某笔贷款的年利率为8%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是（）。
A.0.8%B.8%C.8.30%D.8.73%
32.房地产开发投资通常属于（）。
A.长期投资B.中期投资C.短期投资D.置业投资
33.房地产投资中危害最大的一种风险是（）。
A.通货膨胀风险B.政策风险C.政治风险D.周期风险
34.某写字楼为满足租客的休闲需求，将某层部分房间开设一酒吧，这是房地产投资特性中的（）。
A.相互影响性B.政策影响性C.各异性D.适应性
35.房屋的商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由（）因素构成。
A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租
C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
36.一般情况下住宅的售价相对于大约（）个月的租金。
A.80B.100C.150D.200
37.写字楼的租金常常以每平方米（）为计算基础。
A.可出租面积B.建筑面积C.使用面积D.结构面积
38.以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为（）。
A.保证保险B.信用保险C.财产保险D.责任保险
39.在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（）。
A.物业的易接近性B.物业的临街状况
C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度
40.对商业繁华程度的依赖性最大的物业是（）。
A.商场B.住宅C.高尔夫球场D.写字楼
41.物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。
A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务
C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉
42.企业对重要会计政策和会计估计变更的说明，应在（）中反映。
A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.会计报表附注
43.进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行（）。
A.市场分析B.物业管理费用的估算
C.市场定位D.物业管理计划的制定
44.零售商业物业的租金是以（）为基础计算的。
A.土地面积B.出租单元内有效使用面积
C.建筑面积D.独立出租单位的总出租面积
45.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A.比较风险B.通货膨胀风险C.时间风险D.资本价值风险
46.以下不属于风险识别原则的是（）。
A.全面周详B.综合考察C.量力而行D.重点突破
47.房地产是一种特殊的商品，（）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大的区别。
A.不可移动性B.寿命周期长C.适应性D.不一致性
48.（）是风险管理的基础。
A.风险回避B.风险识别C.风险转移D.风险承担
49.对于收益性物业，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是（）。
A.为业主、租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
B.通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业服务企业
C.为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
D.为业主提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流
50.（）是高层写字楼最重要的消防武器。
A.完善的消防设备B.训练有素的消防人员
C.紧急预案D.自动消防系统
51.物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。
A.零售商的财务能力B.零售商需要的物业管理服务
C.零售商组合与位置分配D.零售商的声誉
52.设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，通常被称为（）。
A.生命周期成本B.物业资产的价值
C.设备购置费用D.物业资产的总成本
53.投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（）。
A.投资回收B.投资回报C.投资收益D.现金回报
54.设备更新的核心工作，是确定设备的（）。
A.价值B.自然寿命C.技术寿命D.经济寿命
55.（）是业主十分关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A.潜在毛租金收入的最大化B.税前现金流的最大化
C.净运营收益的最大化D.税后现金流的最大化
56.设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是（）。
A.更换B.修理C.技术改造D.保养
57.急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（）。
A.个别风险B.利率风险C.系统风险D.变现风险
58.（）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A.房地产债券投资B.房地产间接投资
C.房地产开发投资D.房地产置业投资
59.（）是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。
A.使用寿命B.自然寿命C.设计寿命D.经济寿命
60.不属于前期物业服务合同特征的是（）。
A.由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同具有过渡性
C.前期物业服务合同是要式合同D.前期物业服务合同期限的确定性
二、多项选择题（共40分，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。
全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1.（）属于收益性物业管理。
A.居住物业管理B.写字楼物业管理
C.公共物业管理D.零售商业物业管理
E.酒店物业管理
2.房地产置业投资的目的一般有（）。
A.赚取开发利润B.满足自身生活居住或生产经营的需要
C.作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入
D.享受税收带来的好处E.能够获得金融机构的支持
3.与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产市场交换的（）等要素构成的。
A.权益B.当事者C.房地产商品
D.房地产交易需求E.交易组织机构
4.按房屋的使用用途，房屋租赁分为（）。
A.公有房屋的租赁B.私有房屋的租赁
C.住宅用房的租赁D.非住宅用房的租赁
E.公共房屋的租赁
5.房地产交易权益中的所有权包括（）。
A.占有权B.使用权C.收益权
D.处置权E.经济权
6.下列有关设备磨损的补偿的描述，正确的是（）。
A.设备有形磨损的局部补偿是修理
B.设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
C.有形磨损和无形磨损的完全补偿是修理
D.设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值
E.设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损
7.就名义利率和实际利率的角度来看，下面说法中属正确的有（）。
A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大
B.当每年的计息周期等于1时，名义利率与实际利率相等
C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限
D.在每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
8.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。
A.资金运行的时间始点B.日历年度的年初C.某一基准时刻
D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E.既可有现金流入也可以有现金流出的时间点
9.应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。
A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率
D.净现值E.成本利润率
10.对一个项目进行风险分析的过程，可以分为（）阶段。
A.风险调查B.风险辨识C.风险估计
D.风险评价E.风险处理
11.违约责任的承担方式有（）。
A.赔偿损失B.定金罚则C.给付违约金
D.继续履行E.同时适用违约金及定金条款
12.根据《中华人民共和国合同法》，下列行为属于要约邀请而不属于要约的有（）。
A.拍卖公告B.招标公告C.寄送的房地产经纪合同样本
D.寄送的价目表E.发布仅介绍房地产项目名称的广告
13.以下属于常规性的公共服务的内容有（）。
A.代办各类保险B.房屋共用部位的维护与管理C.物业装饰装修管理服务
D.代收代缴收费服务E.代办房屋租赁
14.在风险对策中，保险的缺点表现在（）。
A.机会成本增加B.难以确定投保人和被保险人
C.保险合同谈判常常耗费较多的时间和精力
D.投保人可能产生心理麻痹而导致增加实际损失和未投保损失
E.保险人的风险增大
15.物业出租经营过程中需向政府缴纳的税费主要有（）。
A.租赁手续费B.所得税C.城镇土地使用税
D.房产税E.营业税、城市维护建设税及教育费附加
16.房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，其内容主要包括（）。
A.房屋租赁B.房地产抵押C.房地产转让
D.房地产赠与E.在建工程抵押
17.物业管理成本构成中，期间费用或经营管理费用主要包括（）。
A.直接人工费B.管理费用C.直接材料费
D.间接费用E.财务费用
18.下列属于个别风险的有（）。
A.市场供求风险B.持有期风险
C.比较风险D.时间风险
E.资本价值风险
19.物业服务企业向业主提供的财务收支报告中，应首先有一个包括（）报告等内容的经验概况介绍。
A.物业服务企业利润B.空置情况C.租金清单
D.拖欠或收租损失E.租户使用状况
20.投资的目的在于得到报酬，投资的报酬表现形式有（）。
A.利润B.利息C.各种财富的保值
D.股息E.本金的减值
物业管理基本制度与政策模拟试题
一.单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1.住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施。
A.建设单位批准B.物业服务企业批准
C.政府部门批准D.供暖管理单位和燃气管理单位
2.装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。
A.建设单位B.物业服务企业
C.城市规划行政主管部门D.街道办居委会
3.《中华人民共和国物权法》第六章之中“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的（）法律基础。
A.行政B.刑事C.行政处罚D.民事
4.业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。
A.一并转让B.分开转让C.独立转让D.不得转让
5.根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（）。
A.不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人B.可以向他人转让其中标项目
C.可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业
D.可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位
6.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。
A.物业管理服务B.物业特约服务C.物业交易D.公共性服务
7.根据《物业管理条例》的规定，业主是指（）。
A.房屋的所有权人B.房屋的使用权人
C.房屋的所有权人或使用权人D.房屋的所有权人和使用权人
8.下列关于业主大会制度，说法不正确的是（）。
A.《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B.《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C.规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D.业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定
9.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得（）。
A.以放弃权利不履行义务B.放弃权利也放弃履行义务
C.不放弃权利而放弃履行义务D.独立自主决定权利的行使
10.某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。
开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（）。
A.2002年1月9日B.2004年1月9日
C.2005年1月9日D.2007年1月9日
11.业主大会是业主的自治组织，是基于（）而产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。
A.业主的建筑物区分所有权B.业主的异产毗连房屋所有权
C.建筑物区划之规划要求D.物业管理区域之业主委员会要求
12.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，（）可以请求人民法院予以撤销。
A.受侵害的业主B.业主大会
C.政府主管部门D.业主委员会
13.我国的房地产权属登记，是指由（）针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。
A.房屋管理部门B.城市规划部门
C.房地产中介部门D.人民政府房地产行政主管部门
14.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30B.45C.90D.120
15.按照住宅质量保证书约定，在保修期内（）单位应当承担商品房保修责任。
A.物业管理B.房屋施工C.房屋工程监理D.房地产开发
16.代理旧房的买卖属于（）。
A.房地产咨询业B.房地产估价业C.房地产经纪业D.物业管理业
17.某商业用地出让土地使用权自1990年7月1日至2030年6月30日，该土地使用权于2005年5月1日转让，到土地行政管理部门办理国有土地使用权证变更手续，则新签订的土地出让合同应该经该土地所有权的终止时间定为（）。
A.2030年6月30日B.2045年4月30日
C.2045年6月30日D.2030年4月30日
18.城市房屋租赁应向（）部门登记备案。
A.公安B.工商管理C.房地产管理D.土地管理
19.房屋经鉴定为危险房屋的，鉴定费由（）承担。
A.申请人B.所有人C.使用人D.房屋管理部门
20.《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会（），业主大会决策、业主委员会执行的制度。
规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。
A.协商B.分离C.并存D.互相排斥
21.物业服务定价成本构成中之物业服务固定资产指在物业服务小区内由（）拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
A.全体业主B.开发建设单位
C.居民委员会D.物业服务企业
22.某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据《招标投标法》的要求安排了以下招标程序：
①成立招标组织；②组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；③签收投标文件；④编制招标文件和标底；⑤确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；⑥发布招标公告或发出投标邀请书；⑦发售招标文件；⑧对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。
下列排列顺序正确的是（）。
A.①②③④⑤⑥⑦⑧B.①⑧⑥④⑤②⑦③
C.①④⑧③②⑥⑤⑦D.①④⑥⑧⑦②⑤③
23.下列（）不属于招标文件的内容。
A.评标委员会构成B.拟签定合同的主要条款
C.招标文件答疑的时间和地点D.投标文件送达的截止时间
24.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起（）日内作出是否退房的书面答复。
A.5B.10C.15D.30
25.某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5
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