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毕业论文中小城市物业管理的现状及对策

毕业论文

中小城市物业管理的现状及对策

吉林建筑工程学院管理学院

2012年6月10日

目录

摘要I

ABSTRACTII

第1章绪论1

1.1选题的背景1

1.2选题的目的及意义2

1.3中小城市物业管理的发展历程3

1.3.1物业管理萌芽与兴起3

1.3.2物业管理快速发展期4

1.3.3物业管理健康发展期5

第2章中小城市物业管理现状及存在的主要问题7

2.1中小城市物业管理现状7

2.1.1物业管理的发展成因7

2.1.2中小城市物业管理取得的成效8

2.2中小城市物业管理取得的成效11

2.2.1物业管理法制不完善及产权关系不明确11

2.2.2开发商与物业管理企业责权利不等13

2.2.3物业管理体制不成熟14

2.2.4业主缺乏对物业管理的认识15

2.2.5物业管理服务水平低下及管理人员素质不足17

2.2.6企业规模效益较差及资金运作混乱18

2.2.7物业管理智能化缓慢及缺乏先进管理技术19

第3章中小城市物业管理所存问题的对策21

3.1加强立法工作为开展物业管理提供保障21

3.2明确划分建设单位与物业服务企业的责权利22

3.3健全物业管理体制加强行业监督23

3.4加大宣传力度提高业主意识24

3.5积极培养人才提高从业人员素质24

3.6加强物业管理企业的自我调整25

3.7推动物业管理科学化、智能化26

3.8建立专项维修基金管理委员会27

第4章中小城市物业管理发展趋势的展望29

4.1物业管理作为服务行业的作用日益加强29

4.2物业管理行业将成为品牌知名度高的企业29

4.3物业服务的专业化程度将加强29

4.4智能化和网络化管理将成为物业管理的主角30

4.5物业管理行业行业自律将逐渐加强30

结论32

致谢33

参考文献34

摘要

随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。

物业管理作为一门新兴的行业，摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家；改善了居住质量、维护了社区的安定，同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代理，在授权的范围内去落实各项管理内容，提高了整个城市管理的社会化程度，对发展国民经济及提高人民的居住生活质量起到了重要作用，实现了社会效益、经济效益和环境效益的统一。

但是相对于大城市而言，中小城市物业管理起步较晚，经验不足。

物业管理现状较为落后，同时也存在许多制约其发展的因素：

物业管理体质不完善及产权关系不明确，物业管理服务水平低下，管理人员素质低下等。

这些问题由于得不到有效解决，带来了各种社会矛盾，也破坏了社会矛盾，也破坏了社会和谐，不利于社会的健康稳定。

分析中国的物业管理市场的现状不难发现，推行竞争机制、打造行业品牌已成为现实需求，本文通过对当前中小型城市住宅小区物业管理的发展现状及问题进行浅析，从提高物业管理市场化程度、加强物业管理提高服务质量、全面提高物业管理人员素质等角度指出了解决问题的对策，提高人们对物业管理这一新兴行业的认识，保证人们生活环境的和谐、健康和社会环境的长治久安。

[关键词]住宅小区；物业管理；问题；对策

[Abstract]asChina'sreformofthehousingsystemandhousingdevelopment,propertymanagementindustryhasenteredarapiddevelopmentperiod.Propertymanagementservesasaburgeoningindustry,fromthepastprojectsincethedispersionmanagementsystemformultipleunits,propertyright,propertyrightofpeoplefindahousekeeper;improvinglivingquality,maintainthecommunitystability,butalsoforthevariousgovernmentdepartmentstofindadistributor,theauthorizedrangetotheimplementationofvariousmanagementcontent,improvingthecitymanagementlevelofsocialization,tothedevelopmentofthenationaleconomyandtheimprovementofpeople'slivingqualityhasplayedanimportantrole,achievethesocialbenefit,economicbenefitsandenvironmentalbenefitsofunity.Butrelativetothebigcity,smallcitypropertymanagementstartedlate,lackofexperience.Thecurrentsituationofpropertymanagementisrelativelybackward,buttherearealsomanyrestrictingfactors:

propertymanagemengtpropertymanagemengphysiqueisnotperfectandpropertyrightrelationisnotclear,propertymanagementservicelevelislow,lowqualityofpersonnelmanagement.Theseproblemsduetothelackofeffectivesolutions,hasbroughtvarioussocialcontradictions,butalsounderminessocialcontradictions,butalsounderminessocialharmony,isnotconducivetosocialstabilityandthehealth.AnalysisofChina'spropertymanagementmarketsituationisnotdifficulttofind,theimplementationofcompetitivemechanism,buildindustrybrandhasbecometherealisticdemand,basedonthecurrentsmallandmedium-sizedcityresidentialpropertymanagementofthestatusquoandproblemsofthedevelopmentofthepropertymanagementmarket,fromraiselevel,strengthenthepropertymanagementandimproveservicequality,improvetheoverallqualityofpersonnelofpropertymanagementandpointsoutthecountermeasurestosolvetheproblems,toraiseawarenessofpropertymanagementasanemergingindustryawareness,toensurethepeopleliveaharmoniousenvironment,healthandenvironmentofsociallongperiodofstability.

[Keywords]residentialarea;propertymanagement;problem;countermeasure

第1章绪论

1.1选题的背景

随着我国住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。

物业管理行业的发展，对于改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平等方面都发挥了积极的作用。

对于中国物业管理的现状，许多人形象地描述为：

在一条没有航标的河流上，物业管理企业有如千帆竞渡。

众多物业管理企业的竞争，使得物业管理市场较为混乱，投诉日见增多，行业信用度大幅度降低；由于长时间采用行政性、福利性的管理模式，体制僵化、效率低下。

从市场竞争本身来分析，大多数物业公司自身能力有限，成熟的、具备市场竞争能力的物业公司不多，由于竞争者自身的不成熟，所以很难形成成熟的市场竞争氛围，虽然中国的物业管理市场发育还不算成熟，但有良好的发展势头，因为政府加大了对物业管理行业的扶持力度与重视程度，这对各行各业都有良好的促进作用，作为物业管理行业也不例外。

因此，中国未来物业管理市场前景还是比较乐观的。

随着住房改革制度在各个城市拉启大幕，物业管理也接踵而至。

据建设部统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面占物业总量的38％，经济发达城市已达50％以上。

在物业管理迅速占据城市乃至乡村之际，行业竞争也日趋激烈。

目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。

低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。

大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境。

《物业管理条例》的颁布就在品牌竞争时代树立了物业管理的操作规程，把竞争机制引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理企业规范发展的机会。

《条例》中明确了业主的权利义务及物业管理各主体之间的法律关系，对相关责任方的责任予以明确；规范了业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等，使业主委员会真正代表业主利益；还规定了物业管理服务范围、收费依据、共用部位维护和使用原则等物业管理的方方面面；特别是在近年投诉热点——物业管理公司和开发商推卸责任这一问题上，也从前期物业管理企业操作规范、前后物业管理企业交接各个环节明确了责任。

伴随着我国经济的不断发展，房地产开发的工作量平均每年以26％的速度递增，每年的商品房施工面积都在1亿平方米以上。

在房地产行业迅猛的发展形势下，物业管理行业面对着巨大的机遇和挑战。

然而，物业管理行业也面对接踵而来的种种问题如物业管理法制的滞后，体制的不健全，从业人员素质低下。

SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。

广泛应用于企业战略研究与竞争分析，通过这种分析方法能够直观的解决物业管理企业所面临的问题。

1.2选题的目的及意义

本文对鑫宝物业管理公司进行系统剖析，探求公司发展战略和实施措施，对提高盛新物业管理公司市场竞争能力具有重要的理论意义和实践意义：

1.理论意义：

面对中国的物业管理市场的现状不难发现，推行竞争机制、打造行业品牌已成为现实需求，《物业管理条例》的颁布就在品牌竞争时代树立了物业管理的操作规程，把竞争机制引入物业管理行业，从而给消费者以更多的选择机会，也给了物业管理企业规范发展的机会,发展具有中国特色的物业管理之路，使物业保值增值并为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一，提高城市的现代化文明程度。

2、实践意义：

通过本课题的研究，希望对改善居民的生活、工作环境，提高城市管理水平等方面都能起到积极的作用，保证和发挥物业管理使用功能，更好地为业主提供高质量的人性化服务，以满足业主的真正需求和得到业主的理解。

物业服务企业在面对人们日益多样的需求时必须采取市场化、专业化和社会化管理来满足人们的新追求。

所以，通过SWOT分析方法找出企业现行日常管理中所出现的问题，针对这些问题研究相应的对策，提出能够给企业长远发展的建议，使企业在今后的市场竞争中有新的发展。

物业服务企业的良好发展可以保证人们生活环境的和谐、健康和社会环境的长治久安

1.3中小城市物业管理的发展历程

1.3.1中小城市物业管理萌芽与兴起

1981年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司---深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理，这是我国内地物业管理的起步阶段。

自深圳市实施以“买房”为核心的住房改革后，房屋成为了家庭最大财产，人们对房产的管理有了新的要求，由此，物业管理成为了住房消费领域中不可缺少的重要组成部分。

深圳市在借鉴了国外先进经验的基础上，创立了住宅小区物业管理“企业化、社会化、一体化、招标化”的“三化一招标”模式，并制定了《住宅区管理细则》，由此拉开了我国住宅小区物业管理的序幕。

使物业管理成为了一个初具规模的新兴行业。

1993年6月30号，全国首家物业管理协会——深圳市物业管理协会的成立，确立了物业管理这一行业的社会地位，也标志着住宅小区物业管理正式在我国开始兴起。

随着物业管理在我国的不断推进，中小城市的物业管理也全面展开，90年代末成立的很少，2000年后随着房地产业的兴起和快速发展，新建物业的后续管理成了问题，中小城市物业管理企业如雨后春笋，大部分房地产开发商也开始拥有了自己的物业管理公司，物业管理已引起全社会的关注，同时对中小城市的建设和管理起到了非常大的作用。

1.3.2中小城市物业管理快速发展期

1994年4月，建设部颁布实施了《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出：

“城市住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。

该办法实施以来，我国城镇近万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。

各级政府也从中认识到实施物业管理是提高城市管理水平的有效途径。

此后，又制定了一系列关于物业管理的部门规章和一些规范性文件，各省、市也先后制定了相关的住宅小区物业管理办法或地方性法规。

如《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等几项部门规章和一些规范性文件。

广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等18个省市业相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。

另外，上海、杭州、天津、南京等城市还主动请人大代表、政协委员和有关部门领导视察监督物业管理工作，对改进物业管理工作取得了积极的效果，规范了物业管理市场行为，使物业管理初步做到有法可依、有章可循，推动了物业管理的发展。

1996年，国家纪委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益促进物业管理事业的健康发展方面迈出了一大步。

2000年颁布实施的《物业管理企业资质管理试行方法》，规定了物业管理企业的资质等级及其标准，规范了物业管理活动，推动了物业管理城市竞争。

同年，中国物业管理协会正式成立，这标志着中国物业管理走上了行业自律的轨道，城市小区物业管理进入了快速发展时期。

1.3.3中小城市物业管理健康发展期

2003年国务院颁布了《物业管理条例》，制定该条例的目的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人们群众的生活和工作环境，这是我国第一部全国性的物业管理法规。

《物业管理条例》的颁布实施，使我国物业管理发展史上的一个重要的里程碑，它标志着我国物业管理已进入规范化的轨道，同时也使中小城市能够健康有序的发展。

2007年3月，《物权法》公布，于2007年10月1日施行。

《物权法》对我国的物权制度做出较为全面的规定，为物业管理行业奠定了理论基础。

《物业管理条例》和《物权法》的正式出台，极大的完善了物业管理法规，为物业管理行业发展铺平了道路。

同时宣告了物业管理行业一个全新发展机遇的到来。

也迎来了中小城市物业管理的健康稳定发展时期。

第2章中小城市物业管理现状

及存在的主要问题

2.1中小城市物业管理现状

物业管理是受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向其所有人和使用人提供综合性的有偿服务，它伴随着城市的发展而发展，城市的发展使人们的居住条件和生活方式发生了质的变化，组团式的各种公共配套和生活设施齐全小区的出现，要求更好的发挥它们的社会功能、使用功能、服务功能、为人类文明和社会发展发挥社会、经济、环境效益。

但纵观我国物业管理发展历程，专业化的道路还很漫长，尤其在中小城市，物业管理发展还很迟缓。

2.1.1物业管理的发展成因

1.住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。

改革开放以来，住宅建设飞速发展。

我国城镇现有住宅已近80亿平方米。

仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。

大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。

除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。

国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。

2.住房制度改革的逐步深化。

随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过75，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。

房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。

对管理的社会化形成了客观的要求。

物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

3、体制改革的推动。

随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的转轨，政府职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化。

一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定的机制，日益显示其新体制的优越性。

4、人民群众生活水平的不断提高。

居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。

同时，广大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。

2.1.2推行物业管理取得的成效

1、新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理取得了突破

建设部1994年下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。

该办法实施以来，我国城镇近万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。

各级政府也从中认识到实施物业管理是提高城市管理水平的有效途径。

1997年以来，各地通过环境整治、完善配套、转换机制、理顺关系，在旧住宅区也逐步推开了物业管理。

如辽宁省经过1997、1998两年的努力，治理改造了1994年前建成的旧住宅区688个，实施了物业管理的新体制。

2、物业管理行业不断发展，整体管理水平有了提高

目前，物业管理新体制已被工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用。

据去年底不完全统计，我国物业管理企业已达20，000家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等配套服务。

深圳市物业管理覆盖面已达90以上，物业管理从业人员近15万人，年创造国民生产总值40多亿元；上海市152个房管所已全部转制为物业管理企业，管理住房面积6400多万平方米，占全市住房总量的40%。

3、遵循市场规律，开始引入竞争机制

深圳从1993年开始试点，引入竞争机制，推行业主和物业管理企业互相选择的新机制。

该市采用公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定物业管理单位的项目已达100多个，促进了管理水平的提高。

近两年，全国40多个城市也开展了物业管理项目的招投标活动，深圳的20余家品牌企业进入内地市场。

建设部办公楼和部大院住宅区在1999年初选聘了深圳万科公司进行物业管理，湖南长沙市委、市政府办公楼今年通过公开招标，选聘了深圳深业集团物业管理公司进行管理，取得了较好的效果，在社会上也引起较大反响。

4、重视立法工作，加强了行业管理

1994年以来，我部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等几项部门规章和一些规范性文件。

广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等18个省市业相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。

另外，上海、杭州、天津、南京等城市还主动请人大代表、政协委员和有关部门领导视察监督物业管理工作，对改进物业管理工作取得了积极的效果。

2.1.3物业管理对发展国民经济及提高人民居住生活质量的作用

物业管理的推进与发展，改革了我国的城市管理体制和房地产管理体制，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。

1、改善了居住质量

物业管理通过开展多项服务，使得房屋修缮及时了，小区环境整洁了，社区文化生活丰富了，居民生活方便了，生活质量有了明显提高。

2、维护了住区的安定

实行物业管理以来，保安人员配合协助公安部门对小区实行24小时保安。

这支队伍对预防和制止刑事犯罪，以及及时制止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到重要作用。

从各地反映的情况分析，实行物业管理较好的小区，治安状况明显好于尚未实行物业管理的小区。

3、有利于扩大就业和实施再就业工程，促进产业结构调整

目前我国物业管理尚属于劳动密集型，就业容量大。

物业管理企业80以上的人员来自城市的下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳力，经培训后进入物业管理行业。

其中10从事管理，20左右从事房屋及相关设施设备管理，40左右从事保安，30左右从事环境清洁、绿化及居民生活服务。

“十五“期间，我国将新建城镇住宅27亿平方米，仅此，将增加物业管理从业人员100多万人，对调整我国产业结构，促进服务业的发展极为有利。

4、刺激城镇居民服务消费支出增长

如以城镇住宅50实施物业管理、居民接受物业管理服务的消费支出平均每户每月按50元计算，全国城镇居民年物业管理服务消费支出将超过300亿元。

2.2中小城市物业管理存在的主要问题

2.2.1物业管理法制不完善及产权关系不明确

随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化，在物业管理这一行业得到迅速发展的同时，住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。

到《物业管理条例》出台前，据不完全统计，全国约有70%