强烈推荐XXXX县城郊土地收储整理开发项目的可行性研究报告.docx

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强烈推荐XXXX县城郊土地收储整理开发项目的可行性研究报告

第一章总论1

1.1概论1

1.2可行性研究报告编制依据和范围10

第二章项目区概况12

2.1县城概况12

2.2自然概况12

2.3社会经济状况与发展16

第三章项目的建设背景及必要性分析19

3.1项目的建设背景19

3.2项目建设的必要性20

第四章土地利用现状及规划条件分析23

4.1区位条件23

4.2土地利用现状23

4.3规划范围与规划条件26

4.4开发条件27

第五章土地收储整理开发及出让计划28

第六章项目规划方案及建设内容31

6.1设计原则及设计标准31

6.2城市道路工程34

6.3市政公用工程40

第七章环境影响分析47

7.1环境保护总体目标47

7.2环境质量标准47

7.3建设期的环境保护影响与措施48

第八章项目实施进度50

8.1建设工期50

8.2项目设施进度计划安排50

8.3项目实施进度表（横线图）50

第九章项目管理与工程招标53

9.1项目管理53

9.2招标工作依据53

9.3招标工作原则53

9.4招标程序54

9.5组织形式55

9.6招投标55

第十章投资估算与资金筹措57

10.1编制依据57

10.2土地收储成本费用分析57

10.3土地收储价格的确定58

10.4编制基数59

10.5投资估算60

10.6资金筹措61

第十一章经济效益分析62

11.1编制依据及说明62

11.2收入预测及效益分析62

11.3不确定性分析64

11.4综合评价65

第十二章风险分析66

12.1项目主要存在的风险66

12.2防范和降低风险措施66

第十三章结论与建议67

13.1研究结论67

13.2建议67

第一章总论

1.1概论

1.1.1项目概况

1、项目名称：

宁都县城郊农村土地整治（土地收储整理开发）项目

2、项目承办单位：

宁都县城市发展投资有限公司

3、项目负责人：

崔小荣

4、建设地点：

宁都县龙边溪、宁都新中胜产业基地

5、建设性质：

土地收储整理开发

1.1.2承办单位概况　

1.1.2.1公司性质

宁县城市发展投资有限公司为直属县政府的国有独资公司，由县政府财政局国资办履行出资人职责，具有独立的法人资格和完善的法人治理机构。

公司建立现代企业制度，实行市场化运作，绩效化管理，由县财政提出公司绩效考核方案，报县政府审定，县审计局、财政局负责对公司进行年度审计考核。

1.2.2.2公司注册资金构成

（一）、拟定人民币2亿元

资产构成为县政府划转的国有资产（含产权、股权）和总注册资金的30﹪现金构成。

（二）、公司流动资金主要来源

1、按县政府融资额的一定比例提取融资手续费，按县政府授权代建项目投资额的一定比例提取项目代建费。

由公司自主经营项目所缴纳的营业税（含附加税费，地方所得部分）及所得税（地方所得部分）五年内通过财政返还给公司，作为县政府对城投公司的投入并列入城投公司资本公积。

2、县财政预算内安排的城市建设资金。

3、县政府授权城投公司经营的土地，经公司经营后所得的收益。

4、由城投公司开发的房地产经营收入。

5、城投公司投资开发建设的市政设施、城市公用设施、道路交通的投资权、经营权、维护权、冠名权、广告摊位及其它特许经营权进行出让和转让的收入。

6、公司吸纳参与开发和建设的社会资金。

7、公司向上级部门争取的城市建设项目贷款及专项补助资金。

1.1.2.3公司职能

县城投公司作为县政府实施城市建设的投融资平台，应积极对接国家投融资政策，大力畅通融资渠道，健全投融资机制，切实提高其融资能力和水平，实现其职能由过去以行使政府基础设施建设业主为主转变为以投融资为主。

同时，根据县政府授权，突出经营土地一、二级市场（房地产开发），对收储的土地建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值。

经营政府划拨的城市存量资产和公共资产，兼营融资担保业务，并适当承担项目建设业主的职能。

1.1.2.4公司组织机构

城投公司依据《中华人民共和国公司法》规定,建立健全法人治理结构。

（一）董事会。

由5人组成,设董事长1人（由县领导兼任）,副董事长1人（县政府委派,兼任城投公司总经理）,董事3人（县财政局、国土局、建设局主要负责人），为公司的决策机构。

（二）监事会。

由5人组成,设监事会主席1人,由县国资办主任兼任,监事4人（县监察局副局长、审计局副局长各1人,2名公司职工代表），为公司的监督机构。

（三）经理层。

公司实行董事会领导下的总经理负责制,总经理负责组织实施董事会的决议。

设总经理1人,为公司的法定代表人,副总经理3人，为公司的执行机构。

（四）内设机构。

公司内设“一室三部”,即:

办公室、资产经营部、融资财务部和工程管理部。

同时，城投公司计划组建担保公司、房地产公司、工程代建公司等三个子公司。

公司暂定人员24名，其中公司领导4人、办公室4人、资产经营部6人、融资财务部4人、工程管理部6人。

公司内部党群组织的建立和管理,按照有关规定执行。

1.1.2.5公司职责

　　1、以县政府划转的国有资产为依托，从事国有资产的运营和管理，融通项目建设资金，为城市建设提供资金保障。

2、根据县政府下达的城市基础设施和市政公用设施项目建设计划，履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理。

3、按照我县产业发展规划，对基础产业、支柱产业、高新技术产业等经济社会效益好的项目进行参股、控股投资，引导县内外资金参与项目建设，发挥政府投资导向作用。

5、负责经营城市公共资产，对政府投资建设的城市基础设施、市政公用设施的投资权、经营权、维护权、冠名权、广告摊位及其它特许经营权进行出让和转让。

6、根据县政府授权，负责储备、运营国有土地，经营土地一、二级市场。

1.2.2.6公司运作模式

在县政府的支持下，按照企业化和市场化的运作模式经营、走“政府扶持、自我积累、滚动发展”的路子，逐步建立起规范、高效、充满活力的公司运作机制，促进我县城市建设、经济和社会发展。

（一）、科学配置投融资平台资源

1、向城投公司注入国有资产。

按照城投公司委托管理使用、维护既得利益不变的原则，由县国资办将县里条件具备的土地及房产注入县城投公司。

土地、房产等其它资产过户到城投公司时，相关部门在办理权证时不收取任何税费，在今后的实质性交易中再履行相关法律手续。

2、赋予城投公司参与土地储备职能。

同意城投公司参与土地储备，并将其出资收储的国有储备土地登记至城投公司名下，用于项目融资。

赋予城投公司对所投资项目周围土地的优先收储权。

3、规范土地收储出让制度。

对收储的土地应建立台账，建立土地投放计划，促进土地保值升值，出地出让收益应先入城投公司再转入县财政。

（二）、积极拓展融资渠道，建立资产、债务平衡机制。

1、充分发挥自身行业优势，创新融资方式，加大融资力度。

加强同国家政策性银行、商业银行和非银行金融机构的合作，形成以银行贷款为基础，其它金融机构资金为补充的信贷融资格局，为公司滚动发展创造条件。

2、建立良性的资产、债务平衡机制，确保在净资产与负债、投入与产出、现金流三个方面保持相对平衡。

①强化风险防范机制。

城投公司严格将投融资规模控制在实际偿债能力范围之内；其专项建设资金专款专用，不得挪用；县财政不直接给城投公司提供融资担保。

②建立政府补偿机制。

城投公司因政策性、公益性投融资业务而承担的费用，县财政在年度预算时要作出补偿安排。

③完善项目平衡机制。

根据项目的性质采取相应的方式进行平衡补偿。

对经营性的建设项目，可采取转让产权或特许经营权等方式回收资金；对政策性、公益性项目，可采取政府回购、配置土地的出让收益返还、拨付项目资本金或财政补贴、收费收入支持、特许经营权授予等方式，保证投融资平台能够回收项目建设资金。

（三）、规范投融资平台经营管理，建立监督防范机制。

1、规范投融资计划报批程序，实行重大经营活动报告制，一般事项由城投公司根据授权范围研究决定，重大事项须经县国资办审定后报县政府批准。

2、实行国有资本经营预算管理，县国资办要充分征求行业主管部门意见，合理确定投融资国有资本经营预算目标和收益收缴指标，完善预算编制，严格预算执行，强化决算审计，通过经常性的预算检查和专项审计，控制资金流向，提高营运效率，实现资源配置最优化和投资收益最大化。

3、加强财务监管，建立财务总监委派制和财务审计制度，由县国资办委派财务总监，对城投公司财务实施监管，县审计局定期进行财务审计，有效杜绝违规违纪现象，切实防范政府债务风险。

4、规范资产处置，县国资办要对城投公司及下设子公司处置资产的授权额度在章程中明确，处置时按规定程序办理，重大资产转让时须由县政府决定。

5、建立以融资、经营业绩考核为重点的激励约束机制。

由县政府下达融资任务，根据任务制定绩效方案报县国资办批准实施。

经营业绩按现代企业管理制度建立绩效考核方案报县国资办批准实施。

人员工资实行绩效工资制，并按业绩考核成绩确定。

1.2.2.7公司经营模式

（一）、政府垄断土地一级市场，并授权城投公司市场化经营土地一级市场。

以政府为主经营国有土地一级市场是绝大多数城市的成功做法，这种做法有利于控制土地一级开发成本和促进土地保值升值。

政府按“一级开发控制从严，二级放开搞活”的原则，按照城市规划要求，县政府将待开发宗地授权城投公司进行整理开发。

操作模式：

①县政府与城投公司签订《土地一级开发协议书》，明确双方权利和义务；②城投公司投入资金对宗地进行开发整理，待开发范围内征地、拆迁、平整以及完成基础设施建设后，交由县政府依法出让；③土地出让后，所有土地出让金实行先进城投公司账再转县财政。

项目结算时，扣除投入的宗地开发整理成本和按规定提取基金后，土地净收益由县财政和县城投公司按8：

2分成；④开发成本计算，项目开发整理前，由双方共同编制成本预算，经县财政部门审定后由城投公司组织实施。

土地出让后，由城投公司编制成本决算报告报县财政部门审定；⑤安置房及安置地由城投公司负责建设，安置政策按拆迁补偿安置方案执行，具体拆迁补偿安置方案由县政府有关部门与城投公司共同制定后报县政府批准后执行。

（二）、经营土地二级市场（房地产开发），增加公司现金流，提高偿债能力。

进行房地产开发，是县级投融资平台建立资产、债务平衡机制，防范债务风险，加快城市建设步伐最有效，也是最具可行性的方式之一。

操作模式：

①授权城投公司注册或收购一家房地产开发企业；②县财政注入部分现金做启动资金；③城投公司从市场拿地后进行房地产开发；④开发净收益由县财政和县城投公司按5：

5分成。

（三）、提取融资、工程代建手续费，弥补公司正常开支。

加强银企合作，争取银行支持，坚持以诚信为本，积极主动向银行推介建设项目，用公司资产和土地使用权进行抵押取得信贷资金，为我县城建解决资金问题，为公司滚动发展创造条件，经批准单笔融资额在5000万元以内部分，除核付正常融资成本外，另行给予3‰的奖励，超过的部分按1‰奖励。

（四）、政府投资代建项目，提取工程代建费。

根据城市总体规划要求和工作安排，县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。

操作模式：

①县政府向城投公司下达建设任务后，城投公司以划转的国有资产为依托，融通建设资金，确保工程须利推进；②县政府应将基建资金列入年度预算计划，并及时拨付到位；③城投公司履行项目业主职责，实行项目法人制，负责项目的实施和管理；④项目完工后将建成的固定资产移交给政府，可经营性资产授权城投公司进行经营；⑤工程代建费按决算造价的大小，500万元以内的项目按3﹪核付工程代建管理费，500至1000万元以内的项目按2﹪核付工程代建管理费，超过1000万元以上的项目，超过部分按1﹪核付工程代建管理费。

（五）、市政设施建设采用B-T（建设-移交）模式，加快推进城市建设步伐。

政府市政设施建设部分项目可采取B-T（建设-移交）模式建设，政府可公开招标确定建设单位，也可授权城投公司采取此模式建设。

城投公司按B-T（建设-移交）模式操作方式为：

①城投公司与县政府签订B-T（建设-移交）模式协议书，明确双方权利义务；②城投公司投入资金进行建设；③工程竣工验收后，移交县政府；④城投公司从严控制建设成本，节约建设成本100万以上的项目，按节约资金的60﹪进取奖励费；⑤超过建设成本的，由城投公司负责承担。

1.2.2.8实施步骤

（一）组建重组宁都县城市发展投资有限公司筹备委员会,主任由县长担任,副主任由常务副县长和分管副县长担任,成员由县金融办、财政、国土、建设、国资，城投中心等部门和单位的主要领导组成。

城投公司筹备委员会下设办公室（办公室设城投中心），负责城投公司的重组工作,并向筹备委员会报告。

（二）履行相关程序。

完成公司重组方案的审批、国有资产授权及国有土地使用权的划转等相关手续,重组内部机构。

（三）挂牌运行。

城投公司召开第一届董事会和成立大会,正式挂牌运行。

1.1.3项目建设范围

项目的范围包括宁都县龙边溪，宁都新中胜产业基地。

1、龙边溪区域土地整治西起竹坑水库、东至梅江河、南与博生西路相连、北接翠微西路，用地规模2.02平方公里（折3003亩），未来的景观大道从该项目区内通过，区域定性为集行政办公、文化娱乐、商贸与居住、游泳于一体，具有山水特色的综合片区，是城市未来的标志性地段。

龙边溪区域一期开发用地面积为2000亩，涉及拆迁建筑面积30000㎡。

建设内容包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及市政道路等基础设施配套建设。

2、宁都新中胜产业基地规划控制区位于宁都县城南边，县工业园的南面，距县城约7公里，与县工业园一江之隔。

本规划控制区范围涉及东至梅江河，南至泉宁高速公路，西至高速连接线及319国道，北至梅江大桥。

涉及竹笮乡管辖的九塘、赤坎、布头等村范围，总用地面积为895.69公顷，现状人口约7000人。

宁都新中胜产业基地一期规划用地面积3000亩。

建设内容为基地基础设施及配套建设，包含项目征地、拆迁、土地整理开发以及设在道路等基础设施配套建设。

1.1.4项目总投资与资金来源

项目总投资为49860万元，其中龙边溪一期开发投资为26500万元（征地费用10000万元，房屋拆迁补偿费用7500万元，土地开发整理费用4000万元，基础配套设施工程5000万元）；宁都新中胜产业基地一期开发投资18500万元（征地费用9000万元，房屋拆迁补偿费用1500万元，土地开发整理费用6000万元，基础配套设施工程2000万元）。

工程其他费用1167万元，预备费3693万元。

项目的资金来源为银行贷款3亿元，其余资金由建设单位自筹。

1.2可行性研究报告编制依据和范围

1.2.1可行研究报告编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB137-90）；

5、江西省财政厅关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》的通知；

6、赣州市国有土地储备整治财务管理暂行办法；

7、宁都县人民政府印发《征地补偿费管理办法》的通知；

8、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规范、技术标准及部门规章；

9、《宁都县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006～2010年）；

10、《宁都县土地利用总体规划》；

11、《宁都县十一五城市建设规划》（2006～2010年）；

12、《宁都县总体规划纲要》（浙江大学城规院2003年）；

13、征地、拆迁、估价等行业标准；

14、国家及地方的有关法律、法规、条例和其他规定；

15、规划区现状条件的基础资料及有关技术资料；

16、关于编制可行性研究可行性研究报告的委托书；

17、项目建设单位提供的其它基础资料。

1.2.2可行研究报告研究范围

宁都县城郊农村土地整治（土地收储整理开发）项目可行性研究报告于2010年11月由瑞宁都县城市发展投资有限公司委托宁都工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。

报告主要内容包括：

项目提出的背景、建设的必要性、土地需求分析、土地收购、储备及出让计划、投资估算及资金筹措、效益分析、风险分析等。

（1）通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；

（2）确定项目地址用地与总平面规划；

（3）通过调查和测算分析，确定项目建设规模和土地收购、储备及出让计划；

（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；

（5）定量分析带来的经济效益和定性分析项目的社会效益；

（6）从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

第二章项目区概况

2.1县城概况

宁都县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬26°05′18″至27°08′13″，东经115°40′20″至116°17′15″之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。

南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。

县城驻地梅江镇，地处北纬26°28′，东经116°00′，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。

县城距省会南昌市320公里，距赣州市160公里。

城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。

319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城梅江镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）～瑞（金），石（城）～吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过宁都县。

市规划范围为：

南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平方公里，远期（2030年）40平方公里。

宁都县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（2020年）23.5万人。

2.2自然概况

2.2.1地形地貌特征

宁都县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。

境内一般是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。

2.2.2地质情况

宁都县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。

岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。

土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。

根据《中国地震参数区划区》，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。

2.2.3气象情况

宁都县属中亚热带季风温润地区。

气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。

冬季11月下旬至12月上旬入冬,宁都在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。

这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。

正常年份是：

前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。

俗话说“三九、四九,相见不出手”。

又说：

“大寒、小寒，滴水成团”。

1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。

春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。

但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。

后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是宁都的汛期，常有雷雨或冰雹。

夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。

由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。

又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。

有“小暑南风十八天”之说。

当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。

这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。

这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。

秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。

不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。

即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。

这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。

晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。

气温年平均气温在14至19℃之间，极端气温也是南部高、北部低。

极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。

月平均气温，12月至2月平均气温都在10℃以下，其中一月气温最低。

从3月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10℃以上，其中7月气温最高。

据县城稳定通过10至20℃,保证率80%的积温，起讫日期：

10℃最初出现在3月25日,20℃最终出现在9月28日,历时187天,总积温4723.5℃。

2.2.4水系水文

宁都县降水年降水量在1500至1700毫米之间。

大致北部多，南部少，东部多，西部少。

4至6月降水量占年降水量的40—70%，比重较大。

若超过4至6月多年平均降水量30%定为特大水年。

自1939年

以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。

大的洪涝灾害出现在这些年份。

若低于4至6月多年平均降水量30%定为枯水年。

自1939年以来，

自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。

较严重的干旱均发生在这些年份。

7至9月降水量与4月至6月降水量相比，明显减少。

这一时期，容易形成伏、秋旱。

10至12月降水量最少。

1至3月降水量次于7至9月降水量。

多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为2003年。

多年平均年降水日数与无降水日数之比为18：

20，相差不大，农谚谓：

“有多少晴天就有多少雨天”。

1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为218.1毫米。

日照：

多年平均日照1938.8小时，日照百分率为44%，太阳辐射的年平均总量为112189.9卡平方厘米。

无霜期：

县城无霜期多年平均值为279天。

最长为319天，最短为224天。

平均初霜日期为11月30日。

最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。

平均终霜日期为2月22日。

最早的终霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。

初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。

最长128天，最短32天。

宁都县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。

根据县气象局观测记录：

山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。

2.3社会经济状况与发展

2.3.1人口

1、全县人口

宁都县辖24个乡（镇）299个行政村，2008年年末总人口74.9656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。

人口调查的各项指标见表：

人口指标表

年份

年末总人口（万人）

人口密度（人K㎡）

人口自然增长率‰

2000

69.61

172

2001

70.32

173.5

10.25

2002

71.36

176

`14.84

2003

71.43

176.2

0.94

2004

71.45

176.29

1.2

2005

73.52

181.4

29

从表中数据可以算出，2000年-2005年，宁都县人口平均增长速度为：

人口增长率=人口平均发展速度-1=0.01