关于养老地产项目可行性研究报告.docx

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关于养老地产项目可行性研究报告

养老地产项目可行性研究报告

编制单位：

郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途：

（1）用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案

（2）用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。

项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。

另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

（3）用于银行贷款的可行性研究报告。

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。

另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

（4）用于境外投资项目核准的可行性研究报告。

项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

（5）用于企业上市的可行性研究报告。

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。

公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

（6）用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.

我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。

2011年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为48373美元，德国37337美元。

虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。

其次，老年人口占比逐年提升。

同策咨询研究中心数据显示，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。

再次，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。

2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比2000年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。

中国经济与养老市场发展阶段

由此可见，由于人均GDP水平相比太低，对比国外养老地产发展速度的经验数值，我国养老市场依旧处于初步发展阶段。

但同时，我们根据人均GDP增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历20年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。

第一章养老地产项目总论

　1.1养老地产项目背景

　　1.1.1养老地产项目名称

　　1.1.2养老地产项目承办单位

　　1.1.3养老地产项目主管部门

　　1.1.4可行性研究工作的编制单位

　　1.1.5研究工作概况

　1.2编制依据与原则

　　1.2.1编制依据

　　1.2.2编制原则

　1.3研究范围

　　1.3.1建设内容与规模

　　1.3.2养老地产项目建设地点

　　1.3.3养老地产项目性质

　　1.3.4建设总养老地产及资金筹措

　　1.3.5养老地产计划与还款计划

　　1.3.6养老地产项目建设进度

　　1.3.7养老地产项目财务和经济评论

　　1.3.8养老地产项目综合评价结论

　1.4主要技术经济指标表

　1.5结论及建议

　　1.5.1专家意见与结论

　　1.5.2专家建议　　

第二章养老地产项目背景和发展概况

　　2.1养老地产项目提出的背景

　　2.1.1国家或行业发展规划

　　2.1.2养老地产项目发起人和发起缘由

　　2.2养老地产项目发展概况

　　2.2.1已进行的调查研究养老地产项目及其成果

　　2.2.2试验试制工作情况

　　2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况

　　2.2.4养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程

　　2.3养老地产的必要性第三章养老地产项目市场分析与预测

　3.1市场调查

　　3.1.1拟建养老地产项目产出物用途调查

　　3.1.2产品现有生产能力调查

　　3.1.3产品产量及销售量调查

　　3.1.4替代产品调查

　　3.1.5产品价格调查

　　3.1.6国外市场调查

　3.2市场预测

　　3.2.1国内市场需求预测

　　3.2.2产品出口或进口替代分析

　　3.2.3价格预测

　3.3市场推销战略

第四章产品方案设计与营销战略

　4.1产品方案和建设规模

　　4.1.1产品方案

　　4.1.2建设规模

　　4.1.3产品销售收入预测

　4.2市场推销战略

　　4.2.1推销方式

　　4.2.2推销措施

　　4.2.3促销价格制度

　　4.2.4产品销售费用预测　　

第五章建设条件与厂址选择

　5.1资源和原材料

　　5.1.1资源评述

　　5.1.2原材料及主要辅助材料供应

　　5.1.3需要作生产试验的原料

　5.2建设地区的选择

　　5.2.1自然条件

　　5.2.2基础设施

　　5.2.3社会经济条件

　　5.2.4其它应考虑的因素

　5.3厂址选择

　　5.3.1厂址多方案比较

　　5.3.2厂址推荐方案

第六章养老地产项目技术、设备与工程方案

　6.1养老地产项目组成

　6.2生产技术方案

　　6.2.1技术来源途径

　　6.2.2生产方法

　　6.2.3技术参数和工艺流程

　　6.2.4主要工艺设备选择

　　6.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标

　　6.2.6主要生产车间布置方案

　6.3总平面布置和运输

　　6.3.1总平面布置原则

　　6.3.2厂内外运输方案

　　6.3.3仓储方案

　　6.3.4占地面积及分析

　6.4土建工程

　　6.4.1主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

　　6.4.2特殊基础工程的设计

　　6.4.3建筑材料

　　6.4.4土建工程造价估算

　6.5其他工程

　　6.5.1给排水工程

　　6.5.2动力及公用工程

　　6.5.3地震设防

　　6.5.4生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

　7.1养老地产项目选址及用地方案

　7.2土地利用合理性分析

　7.3征地拆迁和移民安置规划方案

第八章资源利用与节能措施

　8.1资源利用分析

　　8.1.1土地资源利用分析

　　8.1.2水资源利用分析

　　8.1.3电能源利用分析

　8.2节能措施分析

　　8.2.1土地资源节约措施

　　8.2.2水资源节约措施

　　8.2.3电能源节约措施

第九章养老地产项目原材料供应及外部配套条件

　9.1主要原材料供应

　9.2燃料、加热能源供应

　9.3给水供电

　9.4外部配套条件

第十章养老地产项目进度与管理

　10.1工程建设管理

　10.2养老地产项目进度规划

　10.3养老地产项目招标

第十一章环境影响评价

　11.1建设地区的环境现状

　　11.1.1养老地产项目的地理位置

　　11.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

　　11.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

　　11.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

　　11.1.5现有工矿企业分布情况；

　　11.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；

　　11.1.7大气、地下水、地面水的环境质量状况；

　　11.1.8交通运输情况；

　　11.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

　11.2养老地产项目主要污染源和污染物

　　11.2.1主要污染源

　　11.2.2主要污染物

　11.3养老地产项目拟采用的环境保护标准

　11.4治理环境的方案

　　11.4.1养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

　　11.4.2养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

　　11.4.3养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

　　11.4.4各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

　　11.4.5绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

　11.5环境监测制度的建议

　11.6环境保护养老地产估算

　11.7环境影响评论结论　　

第十二章劳动保护与安全卫生

　12.1生产过程中职业危害因素的分析

　12.2职业安全卫生主要设施

　12.3劳动安全与职业卫生机构

　12.4消防措施和设施方案建议

第十三章企业组织和劳动定员

　13.1企业组织

　　13.1.1企业组织形式

　　13.1.2企业工作制度

　13.2劳动定员和人员培训

　　13.2.1劳动定员

　　13.2.2年总工资和职工年平均工资估算

　　13.2.3人员培训及费用估算

第十四章养老地产估算与资金筹措

　14.1养老地产项目总养老地产估算

　　14.1.1固定资产养老地产总额

　　14.1.2流动资金估算

　14.2资金筹措

　　14.2.1资金来源

　　14.2.2养老地产项目筹资方案

　14.3养老地产使用计划

　　14.3.1养老地产使用计划

　　14.3.2借款偿还计划

第十五章财务与敏感性分析

　15.1生产成本和销售收入估算

　　15.1.1生产总成本估算

　　15.1.2单位成本

　　15.1.3销售收入估算

　15.2财务评价

　15.3国民经济评价

　15.4不确定性分析

　15.5社会效益和社会影响分析

　　15.5.1养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响。

　　15.5.2养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；

　　15.5.3养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；

　　15.5.4养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；

　　15.5.5养老地产项目对合理利用自然资源的影响；

　　15.5.6养老地产项目的国防效益或影响；

　　15.5.7对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章风险分析

　16.1风险影响因素

　　16.1.1可能面临的风险因素

　　16.1.2主要风险因素识别

　16.2风险影响程度及规避措施

　　16.2.1风险影响程度评价

　　16.2.2风险规避措施　　

第十七章可行性研究结论与建议

　17.1对推荐的拟建方案的结论性意见。

　17.2对主要的对比方案进行说明。

　17.3对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

　17.4对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

　17.5对不可行的养老地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

　17.6可行性研究中主要争议问题的结论。

第十八章财务报表

第十九章附件