成都温江商业地产初步研究报告.docx

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成都温江商业地产初步研究报告

温江商业地产初步研究报告

2011年11月

一、市场调研………………………………………………………………………………………7

1．温江商业环境市场调查与分析……………………………………………………………………71.1区域概述…………………………………………………………………………………………………71.2温江新城区整体商业布局………………………………………………………………………………9

2.光华大道商圈分析…………………………………………………………………………………10

2.1商圈规模…………………………………………………………………………………………………10

2.2商业供应规模……………………………………………………………………………………………11

2.3商业类型结构分析………………………………………………………………………………………12

2.4商家特点…………………………………………………………………………………………………12

2.5商圈经营情况……………………………………………………………………………………………13

2.6典型商业物业调研………………………………………………………………………………………16

2.7商圈市场展望……………………………………………………………………………………………16

2.8小结………………………………………………………………………………………………………17

3、客户调研与分析……………………………………………………………………………………19

3.1．潜在商户需求调查分析………………………………………………………………………………20

3.1.1性别结构………………………………………………………………………………………………………………20

3.1.2年龄结构………………………………………………………………………………………………………………21

3.1.3职业特征………………………………………………………………………………………………………………22

3.1.4商铺购买者构成………………………………………………………………………………………………………23

3.1.5商铺购买者经济状况…………………………………………………………………………………………………24

3.1.6铺位面积………………………………………………………………………………………………………………25

3.1.7何种途径知晓…………………………………………………………………………………………………………26

3.2客户购买商铺考虑因素…………………………………………………………………………………27

3.2.2如果希望再次购买商铺，会购买街铺还是大商场…………………………………………………………………27

3.2.3如新的商铺推出，客户的选择………………………………………………………………………………………28

3.2.4会考虑购买商铺的面积………………………………………………………………………………………………29

3.2.5如果考虑购买，对商铺总价范围之选择……………………………………………………………………………30

3.2.6如考虑购买，付款方式的选择………………………………………………………………………………………31

3.2.6商场绿化及休闲空间的重要性………………………………………………………………………………………32

3.2.7何种经营模式较吸引消费者…………………………………………………………………………………………33

3.3潜在消费者调查分析……………………………………………………………………………………34

3.3.1本区域居住人群分析……………………………………………………………………………………………………34

3.3.2个人逛街次数……………………………………………………………………………………………………………35

3.3.3客户购物人均花费………………………………………………………………………………………………………36

3.3.4喜欢去什么类型场所购物………………………………………………………………………………………………37

3.3.5本区域缺少配套设施……………………………………………………………………………………………………38

3.3.6本区域所缺商业类型……………………………………………………………………………………………………39

3.3.7通过什么途径获得广告信息……………………………………………………………………………………………40

3.3.8人均月收入………………………………………………………………………………………………………………41

3.3.9家庭月支出………………………………………………………………………………………………………………42

一、市场调研

1．温江商业环境市场调查与分析

1.1区域概述

温江温江区位于成都平原腹心，属于成都市主城区。

地跨东经103°41′～103°55′北纬30°36′～30°52′。

东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。

区府所在地－柳城街道办事处人和路距成都市中心城区（二环路）15公里，距双流国际机场18公里。

全区幅员面积277平方公里，辖6镇（同时挂街道办事处牌子）4街办，截止2010年11月全区常住人口为457070人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的322290人相比，十年共增加134780人，增长41.82%。

年平均增长3.56%。

全区户籍人口为365362人。

光华大道和成青旅游快速通道是成都11条世界现代田园城市示范线中重要的两条，它既是温江的交通大动脉，更是串联温江产业、集中展示温江新型城乡形态的纽带和窗口。

因此，这两条示范带被作为温江建设“世界现代田园城市示范区”的两轴。

温江区以成青旅游快速通道精品示范线为重点，带动芙蓉大道和光华大道两条示范带建设，促进综合示范线对周边区域的带动辐射，构建点线面的综合示范带。

这些示范点包括，沿成青旅游快速通道、府通路一线的中国西部花木服务中心、玉石国际休闲度假产业园等项目；沿光华大道（延伸线）、南薰大道一线的洪锋都市现代农业示范点、金马湖滨河公园等项目；以及沿芙蓉大道、永万路一线的博奥独立医学实验室、鱼凫田园等项目。

1.2温江新城区整体商业布局

为了疏散成都市中心压力，温江区大力发展现代商贸和现代商务。

现已开工建设了珠江新城、新光三越等大型城市商业综合体，总投资130多亿元，形成的商圈密集区中的纯零售商业面积达70多万平方米。

光华大道正在成为大成都西向的商业大轴线。

这条大道两侧，大量楼盘聚集，完整的商业配套不仅可以服务温江及大道两侧的居民，今后也将形成特色商业氛围，成为集各种消费为一体的新兴消费胜地。

光华大道从二环路口到温江城区，沿线将有沃尔玛、易初莲花、家乐福等一系列高规划配套形成。

2．光华大道商圈分析

本项目位于温江新城区五福路以及凤凰街之间，故此对光华大道商圈先做针对性分析并对商圈进行深入解构。

以期对本项目的商业部分面临的商业市场形成综合全面地参考。

目前光华大道商圈正处于全面的扩容之中，大量外地品牌商家进驻新城区核心商圈，从而成为温江区新城区中心发展区域。

如下我们对光华大道商圈的商圈属性做进一步的分解和分析。

2.1商圈规模

商圈主要是以光华CBD商圈、天来白金商圈、丰隆国际商圈、总部及信息软件园商圈及文化产业园。

五大商圈总占地超万亩、总体量超千万平方米,覆盖整个光华新城。

CBD商圈：

主要以光华公园为中心,依托新光三越百货、伊藤洋华堂、家乐福、谭鱼头旗舰店、省水电投资经营集团、金宝总部园区250米地标写字楼等项目,形成占地1500亩的商物购物中心。

天来白金商圈：

总占地1000亩。

该商圈以光华广场为核心,光华广场为地下广场,分为4层,在整个成都地下空间的利用上走在前面。

周边配以天来白金酒店、居然之家、汽车博览中心等项目,另外将对组团内的7个项目600亩土地进行针对性招商,主要包括购物广场、影视娱乐等项目。

丰隆国际商圈：

是几大商圈中覆盖面积最大的商圈,占地约5000亩。

“该组团依托新加坡丰隆大中华地区总部,圣·瑞吉斯酒店、高端商务公寓、会议中心等项目。

总部及信息产业园商圈：

占地3000亩,招商对象研发机构及信息技术服务外包企业,该组团将依托软通动力、西部总部及软件园、大润发百货等项目,预计2014年形成商圈效应。

2.2商业供应规模：

光华大道商圈目前的商业总占地上万亩，其中大型百货商场所占的比重最大，其次为各类专业市场。

2009年至2011年是光华大道商圈迅速扩容的两年，诸多国内外知名品牌店进驻，如新光三越百货、伊藤洋华堂、家乐福、香港大润发、永辉超市、家乐福、人民商场、国美电器、苏宁电器等大型品牌商家一一入住光华大道商圈。

温江新城区圈商业供应结构表

2.3商业类型结构分析

光环大道商圈内，住宅、商厦林立，商铺连片，汇集了多家商业巨头，并形成以大型百货商场、大型超市和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商业综合体格局。

2.4商家特点

目前进驻光华大道的商家已经比较成熟，不再局限于本地楼盘沿街底商，或中小型的商业物业楼。

诸多知名外来商家相继进驻光华大道，而且商业类型相当丰富，有百货品牌（新光三越百货、伊藤洋华堂、欧尚、人民商场等）各类专业市场品牌（国美、苏宁等）。

从上述光华大道商圈内的各个商家特点来做对比，几乎约90%的外来品牌在光华大道商圈内建立了自己的商圈，在经营商业的面积、档次和规模上都比本土商家等高出一筹。

2.5商圈经营情况

◆人流量

光华商圈的辐射人口近40余万人，而流动人口数量日均超过20万人，昼夜人口的比例为2.5：

1；重大节日的人口流动量达30万人，是温江区人流量最大的地区之一，其中光华大道三段又是商圈中人流量最大的地区。

◆营业/租金/售价

商铺租价因其所处地段而异，位于核心地段（光华大道三段）的临街商铺，其租价大概在每月100-150元/㎡之间，地段较差、经营中低档商品的零星商铺其租金在每月8-25元/㎡之间。

商铺的售价也取决于物业所处的地段，其中核心地段的商铺售价在20000-50000元/㎡之间。

◆租售率

主要临街铺面的出租率较高，达到80%以上。

◆辐射范围

光华商圈辐射范围主要为温江区的广大消费者。

从辐射范围上来讲，光华商圈的辐射能力和辐射面要远小于成都三环内商圈的辐射范围和辐射面。

◆商圈饱和度

在进行商业物业的房地产开发中，商圈的饱和程度指针至关重要。

商圈饱和即意味这个商圈内竞争达到了白热化，顾客被严重分流，资源的利用效能相对下降，经营环境欠佳，商业物业的收益也欠佳。

经分析，光华大道同类业中高端商业商圈预计超过2500亩，按温江人口基数40万算，光华商圈未来规划已达到饱和状态，中高端商业发展机会较小。

不过，值得一提的是从饱和度测算可以看出，商圈内人口、居民的收入以及商圈内商业的营业面积都是变动的，因此只能横向反映某一时点的商圈饱和程度。

同时，在上述分析过程中，未过多考虑各商圈吸引温江周边郊区客户及五大商圈自身客户流动情况。

2.6典型商业物业调研

本项目周边大型商业物业林立，经营状况良好，其中以珠江地产一期在建完毕的家乐福和国美电器最为典型。

◆珠江投资集团80万平米商业综合体

珠江投资集团80万平米商业综合体引用国际商业流行理念，集购物，休闲，餐饮，娱乐于一体，包容百货，超市，专卖店，大卖场等各种商业形态，吸纳全市消费力。

是目前温江区规模最大，业态最丰富，功能 最完善的超大型购物商业综合体。

2.7商圈市场展望

◆潜在消费群体众多

温江新城区作为政府所在地、临近地铁四号线，交通将进一步改善。

随着伊藤洋华堂、新光三越百货众多中高档物业的开发，将有众多具有较强消费能力的人群入住温江新城区，为光华商圈提供了新的潜在消费人群。

2.8小结

通过上述对本项目所在区域商业市场和对光华商圈的研究分析，我们可以初步得出如下的结论：

◆光华商圈的近期发展规划已经得到了全面的落实和实施，商圈的配套设施和商圈内各类商业物业的发展得到了前所未有的提升和扩展。

◆各类商业业态充斥在光华商圈以内，大到百货商场，小到各种业态的临界铺面广泛的分布在光华商圈之内。

且各个业态之间的各类商家竞争非常激烈。

◆就目前商圈的经营情况和已建成商业物业的出租率而言，光华圈目前的综合经营情况都比较良好，整体出租率较高。

◆各类在建的商业物业在江北商圈内部的体量较大，天来国际、佳兆业·丽晶港、光华国际等项目的商业体量都比较大，从这一点来看，光华商圈今后的竞争必将变得更加激烈。

◆对本项目而言，项目定位的准确关乎本项目的生存，一方面避免了与光华核心商圈核心地带项目的直接竞争；另一方面可以简短工期增加本项目商业部分先入为主的市场竞争力。

同时选择在商业物业未开动之前进行招商阶段的引进，可减少本项目在招商和销售过程中的市场竞争风险。

3、客户调查与分析

为更加准确的评估温江光环大道商圈现有购买商业物业客户的状态，为求给出最为准确的市场数据，元朝置地于2011年11月9-12日4天，采取街访及电话访问，元朝置地积累光华大道三段以及本案周边商业客户资源的形式，共调查访问了300位有意向在本案周边购买商业物业的客户，以及300位周边消费者群体。

商铺客户剔除无效问卷42份，得到有效问卷258份。

消费者群体剔除无效问卷36份，得到有效问卷264份。

现就问卷作出细部分析：

本区域商业客户调查分析

（商铺）

项目名称：

瑞泉馨城商业广场

操作时间：

2011年11月9-12日

操作方式：

街访及电话访问

样本量：

258个

统计方式：

运用人工统计对数据进行分析

3.1潜在商户需求调查分析

3.1.1性别结构

商铺买家特征分析

男性投资者的比例明显高于女性，占到了65%，高出女性投资者近30个百分点。

3.1.2年龄结构

调查结果显示，投资者中25岁以下的占4%，25岁到35岁的占36%，35岁到45岁的占48%，45岁以上的占12%。

从以上数据可以看出，由于投资商铺需要一定的资金积累，投资者的年龄结构，25岁以下的年龄明显偏低，25岁以上的年龄已成为商铺投资的主力军，占到了总人数的80%以上，这一年龄段的投资者在经济上已有一定积累，支付能力相当强劲，对事物观察比较客观，洞察事物比较敏锐。

3.1.3职业特征

商铺投资者中，私营企业主和个体经营者占了69%的比例，此类人士对商业市场比较了解，趋势把握较好，投资决策也比较果断；一般的公务员等有稳定收入的工薪阶层具有一定的投资能力，占到了被调查人数的28%，这部分人士积累部分资金后更为渴望资金的增值，因此商业投资欲望很强，但其投资行为相对较为谨慎保守，投资额度也较小。

3．1.4商铺购买者构成

商业投资者中本项目周边居民占87%，其中又以五福路、凤凰街、共耕街的居民为主。

从以上商铺购买者的构成来看，商铺投资的地域性较强。

3.1.5商铺购买者经济状况（单位：

元）

调查资料显示，这些商铺投资者中，月收入在5000元以下的占54%；月收入在5000元至8千元的占18%；月收入在8000千元至10000万元的占13%；月收入在2万元以上的占6%。

由于此项调查是一个较为敏感的问题，部分被访人员对家庭收入填写将会有所保留，导致调查数据跟其实际收入会有一定的差距。

3.1.6铺位面积（单位：

平方米）

调查显示：

业主经营商铺面积以10－30平方米为主，比例达到65%；从以上数据可以看出，投资者对10到30平方米之间的中小面积商铺比较喜欢，而50平方米以上大面积商铺的投资者较少，这说明现阶段中小面积的商铺需求量较大，这也反映出大多数投资者资金有限，对商场（铺）的投资只能量力而行，降低投资风险。

3.1.7投资客户从何种途径知晓：

商铺经营者主要通过朋友介绍、报纸、户外广告牌及电视等途径获知，其中主要是通过户外广告和报纸，分别占了34％和32%。

3.2客户购买商铺考虑因素

3.2.1如果希望再次购买商铺，会购买沿街商铺还是商场内部：

（原因）

调查显示：

60.2%的经营者会购买街铺，39.8%的经营者会购买楼层内部。

回答购买街铺的主要原因有：

好经营，适于小本经营、经营的选择范围广、好管理，不受限制、小本经营，竞争小、生意好等。

回答购买商场内部的主要原因的：

环境舒适，品种齐全、规模大生意好做、信誉好，有保障等。

可以看出经营者购买沿街商铺和商场内部与否，是与自己对这两种物业的认识来决定的。

3.2.2有新的商铺推出，客户会选择：

调查显示：

除26％被访者不再考虑购买外，有36%的被访者选择会租用，12%的客户选择购买。

考虑购买的客户群中，其中只有26%的客户希望购买后由自已来经营，绝大多数客户购买商铺是为了投资。

3.2.3会考虑购买商铺的面积（单位：

平方米）

调查显示：

考虑购买商铺的客户在经营面积的选择上以中小面积为主，30－50平方米的选择占了33%，其次是51－70平方米，占到25%。

3.2.4如果考虑购买，对商铺总价范围之选择（单位：

万元）

调查显示：

能够承担的商铺总价30万元以下的占到63%，31—50万元的占到22%，50-100万元以上的占到9%，100万以上的占到6%。

从能够承受的总价来看，有购买意向的潜在客户支付能力还是很强的。

3.2.5如果考虑购买，付款方式的选择

在付款方式的选择上，以银行按揭为主占47.7%；其次分期付款为辅，占33.8%，一次性是18.5%。

而选择一次性付款的被访者中，选择的总价范围20－30万元占64.5%，30万以上占35.5%。

3.2.6商场绿化及休闲空间的重要性

调查显示：

经营者认为商场的绿化和休闲设施对商场经营很重要，有67%的经营者认为非常重要，20%的认为可有可无，13%的认为没必要。

3.2.7何种经营模式较吸引消费者

有39%的商户被访者认为大型卖场的经营模式比较能够吸引消费者；有32%的商户被访者认为休闲、娱乐、餐饮经营模式比较好；而只有13%和16%的人对品牌专卖、百货商场式经营感兴趣。

从整体来看，大型卖场和休闲、娱乐、餐饮的经营模式较吸引消费者，而品牌专卖、百货商场式经营模式相对较低。

3.3潜在消费者群体调查分析

3.3.1本区域居住人群分析（单位：

人）

调查显示：

温江新城区，外来人口比例已上升到34%，给商业的需要带来了蓬勃的发展。

3.3.2个人逛街次数

据调查，本区域消费群体有必要才去消费的人群占到了50%，其次是两三天去一次占到33%，一周一次占到17%，显示了区域内消费人群态势较乐观。

3.3.3客户购物人均花费

调查显示：

本区域消费群体购买能力普通，其中200—500元平均消费客户比例占41%，以中档消费群体客户为主。

3.3.4喜欢去什么类型场所购物

调查显示：

本区域客户对消费感兴趣的场所，第一为：

大型卖场41%，其次是专卖店30%，及百货商场21%。

3.3.6本区域所缺商业类型

调查显示：

本案周边区域大型卖场、火锅、特色餐饮、休闲娱乐奇缺，为我们下一步商家引进提供了详实的数据。

3.3.7通过什么途径获得广告信息

调查显示：

消费者是通过报纸、电视、户外广告牌、短信、网络等途径获知，其中获知途径主要是通过报纸和电视，分别占了31％和27%，其次短信以及网络也不容忽视。

3.3.8人均月收入

调查显示：

本案周边人均月收入在1500—3000元的占44%，其次1000—1500元的占26%，收入水平在成都为中等水平。

3.3.9家庭月支出

调查显示：

该区域周边人群家庭月支出2000元以上的占43%，其次是1500—2000元的占37%。

4.小结

通过上述对本项目商业部分面临的市场环境的调查和对项目商业部分面临的竞争市场的分析，我们可以初步得出以下的结论：

◆本项目硬件设施和地理位置相对一般，就项目硬件配置这一项和商圈内其他项目比较仍然存在着一定程度上的缺陷。

◆通过本项目周围的商业物业价格水平的分析，本项目周围铺面的租金水平大概在8-25元／㎡／月的范围内不等。

而项目周围其他可类比项目的销售价格水平主要在12000—15000元／㎡范围内。

◆通过对本项目面临的竞争市场的分析和对商圈内部各个业态的对比研究，在本项目中发展空间较大的业态主要是由娱乐、休闲、健身、以及中档水平的大型卖场和具有特色的餐饮为主。

◆通过客户调研与分析周边客户消费支出和收入不太富裕，所以商业业态的定位不应过高。

◆考虑到光华商圈的各类商业业态都比较丰富且各个业种之间的竞争非常激烈，所以在本项目商业部分中适宜的业态一定要有较强的存活能力且与高端商业相比应具有特色和差异化。

值得注意的是，在本项目商业部分的各个业态定位和选择的过程中，应该注意各个业态之间的相互依存性和协调发展的因素。