财函字009号附件恒大集团房地产开发企业成本核算制度.docx
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财函字009号附件恒大集团房地产开发企业成本核算制度
恒大集团房地产开发企业成本核算制度
第一章总则
第一条为规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，加强开发成本的管理控制，特制定本制度。
第二条本制度适用于集团内全资、控股的房地产开发企业，以及受托经营的非控股房地产开发企业。
第二章成本核算程序
第三条按照房地产开发项目的特点，根据成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。
第四条设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。
第五条根据受益原则和配比原则，确定应分摊的成本和费用在各成本核算对象之间的分摊方法、标准。
第六条将归集的成本费用按确定的分摊方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。
第七条根据项目总体规划方案，正确划分项目可售面积和不可售面积，按有关规定分别计算可售面积和不可售面积应承担的成本。
第八条编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第九条正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
第十条正确划分已交楼开发产品和未交楼开发产品成本，正确结转当期交楼开发产品销售成本。
第十一条根据成本核算和管理的要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本情况。
第三章成本核算对象的确定
第十二条成本核算对象通常按以下原则合理确定：
（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
第十三条成本核算对象确定的方法
按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类：
（一）能一期开发完毕的项目，按独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、中高层、高层、超高层、独立商业、公寓、写字楼等不同可售产品类型划分成本核算对象。
以上建筑物内含有无偿移交的公建配套设施（非独立建筑），如卫生站、居委会、警务室等，含在所属建筑物产品中核算。
（二）不能一期开发完毕的项目，分期（或分区）分别进行核算，在此基础上再按以上方法确定成本核算对象。
（三）酒店、商业中心、会议中心、运动中心、健康中心、饮食中心、娱乐中心、综合楼、贵宾楼、独立剧院等配套物业，应分别划分成本核算对象。
（四）中学、小学、幼儿园以及无偿移交政府的公建配套（指建筑造价较高的独立建筑物如煤气站、消防站、垃圾站、派出所等），单独作为过渡性成本核算对象。
对于建筑造价较低的独立公建配套，并入“归集待分摊—基础配套”核算，不单独作为成本核算对象
（五）停车场所核算的具体规定：
1、单独建造的停车场所应作为单独成本核算对象。
2、非单独建造的停车场所不单独设置成本核算对象，含在所属建筑物产品中核算。
第十四条由整个楼盘受益及暂时无法明确受益项目的成本，先行在“归集待分摊”项目核算。
如：
整个小区的道路、管网、小区电力设施及通讯网络，小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖与喷泉、木栈道、大门等基础配套（不含空中花园），以及土地成本和利息等。
第十五条地区公司财务部在建账时从地区公司总工室、综合计划部等部门取得立项及分期相关资料，并报集团财务中心，由财务中心设置成本核算对象。
成本核算对象一经确定，不能随意更改，若项目调规或开发计划变更导致原成本核算对象发生变化的，需上报新旧分期对照表，由集团财务中心进行调整。
第十六条
成本核算对象具体设置如下图
第四章成本核算的内容
第十七条成本核算的内容：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平、市政配套费等前期费用。
（三）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本核算对象的成本费用性支出。
主要包括采购部、预算部、开发部、总工室、工程部、合同履约部、工程技术部等部门管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、前期服务费以及项目营销设施建造费等。
（七）项目利息支出：
指按贷款用途分摊至开发期项目的利息支出。
第十八条具体的成本核算内容与NC设置对照表见附表。
第五章成本的归集分配
第十九条产品成本归集分配原则：
成本发生时能分清成本核算对象的，应直接记入有关成本核算对象。
应由两个或两个以上成本核算对象负担的，按配比和受益原则将其分配记入有关成本核算对象。
成本发生时不能分清成本核算对象的，在“归集待分摊”项目中先行归集，待结转成本时，按上述原则分配记入有关成本核算对象。
第二十条下列成本应按以下方法进行分配：
本条各分配方法中所指的成本核算对象均不包括单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施。
幼儿园、学校最终确定为自有产权的，在产权取得当期进行调整。
（一）土地成本，按各成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
各成本核算对象的占地面积=各成本核算对象的基底面积+（土地证总面积-∑各成本核算对象的基底面积）×各成本核算对象的建筑面积÷∑各成本核算对象的建筑面积。
如果开发期限较长，已取得建设工程规划批复的分期与未取得建设工程规划批复的分期用地面积能合理区分，可先按各期用地面积占开发用地总面积比率分摊土地成本，各期内的各成本核算对象再按上述公式在本期内分摊土地成本。
（二）基础配套应按各成本核算对象建筑面积占全部成本核算对象建筑面积的比例进行分配。
需分配的基础配套指在“归集待分摊”项目中核算的各项基础设施建设费。
（三）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本应按各成本核算对象建筑面积占全部成本核算对象建筑面积的比例进行分配。
配套物业不参与此项分配。
（四）开发间接费用在当期在建成本核算对象之间进行分配，具体分配方法如下：
开发间接费用分配率=【当期在建各成本核算对象的建筑面积×（该成本核算对象当期施工时间/该成本核算对象总体施工时间）】÷∑【当期在建各成本核算对象的建筑面积×该成本核算对象当期施工时间/该成本核算对象总体施工时间）】
（五）借款利息如能明确归属于各成本核算对象的，其发生的贷款利息直接记入各成本核算对象的开发成本；如不能明确归属于各成本核算对象的，其发生的贷款利息按各成本核算对象当期发生开发成本占全部成本核算对象当期发生开发成本的比例进行分配，具体分配方法如下：
共同负担的借款利息的分配率=某成本核算对象当期发生开发成本数÷∑各成本核算对象的当期发生开发成本数
属于成本核算对象完工后发生的借款利息记入财务费用。
第六章成本计算和结转
第二十一条期末进行成本结转前应按以下方法进行成本计提：
（一）在建成本核算对象成本的计提
期末根据主体、装修工程100%进度与账面开发成本数的差额计提成本，次月红字冲回。
（二）完工、交楼成本核算对象成本的计提
每期末根据各成本核算对象的预算造价与账面开发成本数的差额计提成本。
其中预算造价已结算的合同取结算价，未结算的合同按合同价、账面开发成本数、100%进度数三者取大值。
实际发生时按开发成本实际发生额计入相应的成本核算对象开发成本，当月末按开发成本实际发生额在计提成本数额内冲回。
下一期末，若预算造价发生变动，按预算变动数进行成本补提或冲减。
（三）对完工、交楼成本核算对象如与其相应的公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
1、尚未完工的公共配套设施成本计提数=期末公共配套设施的预算造价—账面累计已发生的成本数
2、尚未动工的公共配套设施成本计提数=单方预算造价（预决算提供）×规划许可证（或总规图）的建筑面积
3、实际发生时按开发成本实际发生额计入相应的成本核算对象开发成本，当月末按开发成本实际发生额在计提成本数额内冲回。
4、下一期末，若预算造价发生变动，按预算变动数进行成本补提或冲减。
5、如果无完工、交楼成本核算对象的，此项暂不做计提。
第二十二条开发产品成本的结转
（一）房地产开发项目完工时，应及时将其开发成本结转至开发产品。
对于开发产品发生经营用途改变为固定资产或投资性房地产的，应从开发产品结转至固定资产或投资性房地产。
（二）开发产品成本结转的方法如下：
1、按完工项目各成本核算对象发生的成本总和除以其对应的建筑面积，计算得出单位建筑成本
2、结转至开发产品的成本=单位建筑成本×累计已完工建筑面积-以前年度已经结转成本
3、以上成本结转中非独立地下室不承担地面以上建筑装修费用。
第二十三条主营业务成本的结转
（一）主营业务成本结转的原则：
1、配比原则：
收入与成本相匹配原则。
2、调整原则：
已结转项目由于预算成本变动、规划变更等各种原因，造成与原来结转金额产生差异时，其差异金额在发生变化的当期进行结转。
（二）房地产完工项目有销售时，应及时将各成本核算对象的开发产品成本结转至主营业务成本，具体结转方法如下：
单位销售成本=开发产品总成本÷总可售面积
结转至主营业务成本金额=单位销售成本×累计已销售面积-以前年度已结转主营业务成本
第七章成本报表
第二十四条成本类报表的内容
成本类报表是根据集团目前的经营管理模式，结合目前的成本业务核算与管理要求而设置。
主要包括《项目快报》及《成本报表》，具体报表见附件。
第二十五条成本类报表的管理
各地区公司财务部于每周五上报本周《项目快报》，于每月五号前上报上月《成本报表》，对于成本出现的偏差应及时查找原因并向相关领导汇报。
成本类报表属于公司机密财务资料，各编制单位对于每月上报的成本报表应该按照财务档案的管理要求认真建档管理。
任何人员不得随意对外泄漏，相关部门需使用，应经公司领导批准方能取得成本报表。
财务中心确定成本类报表的编制内容及范围，负责报表模板的统一制定下发。
第八章附则
第二十六条本制度未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。
第二十七条本制度由集团财务中心负责解释和修订。
恒大地产集团
财务中心
二零一二年四月二十五日
附表:
成本核算内容与NC设置对照表
科目编号
科目名称
收支项目
业务内容解释
一级编码
一级名称
二级编码
二级名称
5002
开发成本
500201
土地征用及拆迁补偿费
41010101
土地价
通过招拍挂或协议转让方式取得土地而支付的地价款
500201
土地征用及拆迁补偿费
41010102
契税或交易费等其他费用
办理土地交易过程中支付的各种税费，如契税、耕地占用税、产权登记费等
500201
土地征用及拆迁补偿费
41010103
拆迁费
发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿
500201
土地征用及拆迁补偿费
41010104
其他土地使用费
除上述费用外有关土地的费用
500202
前期工程费
41010201
地质勘探费
勘探人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制定勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、实验、测试、检测等费用
500202
前期工程费
41010202
土地平整
指施工过程中的场地平整等施工费用
500202
前期工程费
41010203
设计规划费
4101020301
规划设计
指设计人根据发包人的委托，提供项目总体规划设计等服务所收取的费用
500202
前期工程费
41010203
设计规划费
4101020302
施工图设计
指设计人根据发包人的委托，提供项目施工图设计等服务所收取的费用
500202
前期工程费
41010203
设计规划费
4101020306
地下室人防设计
指设计人根据发包人的委托，提供项目地下室人防设计等服务所收取的费用
500202
前期工程费
41010203
设计规划费
4101020399
其他设计费
除上述设计服务外所收取的其他设计费用
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020401
各专业报建费
根据地方政府规定单价缴纳的各专业类报建费用
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020402
规划放线、验线费
测绘部门按建设工程规划要求，依据设计图核图，确定拟建物平面坐标收取的费用
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020403
环评费
根据地方政府环保主管部门规定缴纳的环保评估费用
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020404
规划测量费
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020406
招投标费
根据地方招投标中心规定缴纳的招投标费用
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020408
施工图审查费
由地方政府主管部门或其他指定具备资质的单位进行施工图纸审查所收取的费用
科目编号
科目名称
收支项目
业务内容解释
一级编码
一级名称
二级编码
二级名称
500202
前期工程费
41010204
开发报建
4101020432
测绘费
根据工程、销售需要办理预售证面积测绘，房屋产权证建筑、占地面积测绘所产生的测量绘图费用
500202
前期工程费
41010205
质检费
4101020501
质监站费用
指工程质量监督机构对工程实施质量监督的有关费用
500202
前期工程费
41010205
质检费
4101020502
监理费
委托监理公司代表甲方对工程进度质量监控所支付的监理费
500202
前期工程费
41010205
质检费
4101020503
检测检验费
按规定缴纳的检验检测费
500202
前期工程费
41010206
定额费
按规定缴纳的定额测定费用
500202
前期工程费
41010208
顾问费
4101020801
测量师费
支付给有资质的测量师的顾问费用
500202
前期工程费
41010208
顾问费
4101020811
机电顾问费
支付给有资质的机电顾问的顾问费用
500202
前期工程费
41010291
临时工程-临电
办理临时用电发生的相关费用
500202
前期工程费
41010292
临时工程-临水
办理临时用水发生的相关费用
500202
前期工程费
41010293
临时工程-临时道路围墙
临时道路围墙施工发生的相关费用
500202
前期工程费
41010294
临时工程-其他
4101029401
临时办公室
为解决现场办公所搭建的临时建筑设施
500202
前期工程费
41010294
临时工程-其他
4101029402
临时场地占用费
临时占用红线外用地等所发生的场地占用费
500202
前期工程费
41010294
临时工程-其他
4101029403
临时围板
为工程管理需要而采取的临时围蔽措施发生的围板费用
500202
前期工程费
41010299
其他前期工程费
除上述前期工程费外所收取的其他费用
500203
基础设施费
41010401
园林绿化
4101040101
绿化（绿化）
指公共环境的绿化工程，如人工草坪、栽花、种树等
500203
基础设施费
41010401
园林绿化
4101040102
景观
指公共环境的景观工程，如凉亭、喷泉、石艺、雕塑、木栈道、假山等
500203
基础设施费
41010401
园林绿化
4101040103
室外零星设施
除上述外的其他公共环境零星设施工程，如示意图、垃圾桶、座椅等
500203
基础设施费
41010403
道路设施/公共设施费
指小区内道路的路灯等公共设施费用
500203
基础设施费
41010404
永久用水
指小区内永久用水类工程支出
500203
基础设施费
41010405
永久用电
指小区内永久用电类工程支出
500203
基础设施费
41010406
/通讯/网络系统
4101040601
电信网络系统费
电信网络系统的建筑工程支出
科目编号
科目名称
收支项目
业务内容解释
一级编码
一级名称
二级编码
二级名称
500203
基础设施费
41010406
/通讯/网络系统
4101040602
智能化系统
小区智能化系统的建筑工程支出，包括监控、边界防范、电子巡更等
500203
基础设施费
41010406
/通讯/网络系统
4101040603
有线电视
小区有线电视系统的建筑工程支出
500203
基础设施费
41010407
煤气
4101040701
煤气（管道系统）
煤气管道系统的建筑工程支出
500203
基础设施费
41010407
煤气
4101040702
调压站
煤气调压站的建筑工程支出
500203
基础设施费
41010408
排污/排水
小区排水及排污系统的建设、安装、调试、评审等费用支出
500203
基础设施费
41010410
供热工程
4101041001
管道系统
指小区内供热管道设施的建设支出
500203
基础设施费
41010410
供热工程
4101041002
热交换站
指小区内供热交换设施、交换站的建设支出
500203
基础设施费
41010410
供热工程
4101041003
锅炉房
指小区内供热锅炉设施、锅炉房的建设支出
500203
基础设施费
41010410
供热工程
4101041004
水泵房
指小区内供热水泵设施、水泵站的建设支出
500203
基础设施费
41010410
供热工程
4101041005
供热费
按当地有关规定标准向供热部门缴纳的一定费用
500203
基础设施费
41010499
基础设施工程其他
除上述外的其他基础设施支出，如永久性围墙、园区大门等
500204
建筑安装工程费
41010301
桩基
4101030101
桩基（桩基）
指桩基施工中的桩基材料及工程实施费用，如土石方、护壁（坡）工程费等
500204
建筑安装工程费
41010301
桩基
4101030102
桩基检测
由地方政府主管部门或其指定具备资质的检测单位进行桩基础检测的费用
500204
建筑安装工程费
41010301
桩基
4101030103
桩基施工阶段监测费
向地方政府主管部门或其指定具备资质的单位在桩基施工阶段缴纳的检测费用
500204
建筑安装工程费
41010301
桩基
4101030199
桩基其他
桩基础工程施工过程中产生的其他费用，
500204
建筑安装工程费
41010302
地下室
独立地下室工程费用
500204
建筑安装工程费
41010303
主体工程
主体施工过程中发生的工程费用，如土建结构（含非独立地下室部分）、粗装修等支出
500204
建筑安装工程费
41010308
幕墙/铝合金窗
指含在主体工程内的玻璃幕墙、铝合金窗等费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031101
强电工程
强电工程系统的设备及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031102
弱电工程
弱电工程系统的设备及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031103
给排水
给水和排水系统的设备及安装费用
科目编号
科目名称
收支项目
业务内容解释
一级编码
一级名称
二级编码
二级名称
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031104
煤气安装工程
煤气设备及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031105
采暖空调
含地板采暖、电热膜、管道系统、暖气片的设备及安装工程
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031106
消防工程
消防系统所需设备、管道及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031107
空调工程
空调系统的设备及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031108
变配电设备
变配电设备及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010311
机电安装
4101031112
电梯
电梯设备及安装费用
500204
建筑安装工程费
41010331
室内二次装修
4101033101
涂料
室内二次装修中所用涂料及相关装修费用
500204
建筑安装工程费
41010331
室内二次装修
4101033102
外墙装饰
外墙装饰及相关装修费用
500204
建筑安装工程费
41010331
室内二次装修
4101033103
内装修
室内装修费用
500204
建筑安装工程费
41010331
室内二次装修
4101033104
进户门/单元门
进户门、单元门及相关安装费用
500204
建筑安装工程费
41010331
室内二次装修
4101033105
橱柜
橱柜及相关安装费用
500204
建筑安装工程费
4101
升级会员 