金色港湾开盘执行方案书.docx
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金色港湾开盘执行方案书
金色港湾开盘执行方案
一、项目目前现状分析
1、预约客户分析
楼号
房型
面积
区域
预约金额
5#
12#
13#
两房
三房
100
100-120
120以上
城区
乡镇
100
1000
10000
组数
29
17
28
30
44
13
32
29
33
41
34
36
4
预约客户回访情况：
目前共74组预约客户，经过2月12日回访情况统计：
交1000元的客户已有4组无购买意向，1000元预约金有效客户32组。
2、目前房源分析
剩余房源数统计：
房源总数
安置户数
余可售房源数
可售面积
备注
5#
三房
48套
8套
40套
5007.48
4组已交1万元定金
12#
两房
17套
0
17套
1732.47
毕总和他亲戚的预留房源。
三房
34套
0
34套
4830.36
毕总朋友预留房源，未交1万定金
复式
3套
0
3套
773.69
13#
两房
160套
21套
139套
13987.57
21套用于拆迁安置
三房
160套
9套
151套
18403.88
9套用于安置和关系户
安置剩余
32套
3270.25
合计
416套
48005.7
商业
10#、11#、13#
28间
1
27件
5244.28
阁楼
36套
储藏室
剩余房源楼层统计：
楼号
10F以下
10F-15F
16F-20F
20F以上
5#-12F
27套
10套
12#-18F
27套
18套
9套
13#-22F
90套
92套
77套
31套
3、目前周边市场情况：
周边竞争楼盘剩余房源统计表：
楼盘名称
区域地段
总建筑面积
销售房源
面积范围
剩余房源
销售价格
江南枫景
人民西路
16万平米
小高层
60-129平米
100套左右
3400左右
中华金满城
步行街北
6万平米
小高层
37-146平米
12套单身公寓
3600-3700
沂水绿洲
南京西路
6万平米
多层
102-139平米
70套
3200-3500
建陵时尚广场
南京西路
11万平米
高层
80-130平米
8套
3500左右
花都大厦
南京西路
3万平米
2幢20F高层
90-130平米
250套
未开盘
紫馨家园
深圳路
8.8万平方
14F小高层
129-145
184套
3300
小结分析：
目前周边多以小高层、高层为主。
多层仅沂水绿洲有，但目前沭阳市场依旧是多层项目受欢迎，去化速度也较快，剩余房源多为面积较大或阁楼。
小高层和高层基本低楼层好销，目前剩余都为高楼层。
沂水绿洲紧邻本案，在预约人群上扼杀本项目相当大的一部分客源。
建陵时尚广场在售已是尾盘，仅余8套高楼层房源。
江南枫景由于开发商有问题，目前处于停盘状态。
花都大厦还未开盘，开盘时间未定，售楼部也没正常接待。
紫馨花园二期小高层面积太大，户型不规整，不被市场关注。
周边竞争楼盘价格统计表：
项目名称
最低标价（元/㎡）
最高标价（元/㎡）
表均价（元/㎡）
成交均价（元/㎡）
推出体量（套）
开盘当日销售套数
剩余房源情况
优惠方式
江南枫景（小高层）
3200
3500
3400
3300
357
240
120套，各楼层均有
VIP一万抵两万
沂水绿洲（多层）
1908（阁楼）
3508
3400
3400
479
300
70套1-4层三室居多
无
江岸名城（小高层现房）
3100
3358
3300
3250
200
180
5套三室11-13层
30元/㎡
建陵商都（高层）
2900
3700
3500
3400
200
170
8套高楼层大面积
无
中华金满堂（单身公寓可拼隔）
3300
3700
3600
3550
300
250
12套4楼和5楼
一次性付款最高97折
紫馨
2500
3607
3300
3260
390
未知
未知
未知
中城美地（多层）
2800
3100
2950
2800
70
50
三楼106㎡，五楼99㎡六楼106+70㎡
看房送礼品，七日内付首付优惠88元/平方，别墅5万抵10万，老带新，新老客户优惠1000元，多层98折，商铺79折，团购优惠2000元，预约500抵5000
西城华府（多层）
3400
3600
3500
3400
117
63
54套，各楼层均有
优惠一万元/套
小结分析：
本案周边项目小高层、高层均价在3300-3400元/平方米左右；
表价最低优惠价格在30-100元不等，一次性付款优惠在200-300元。
二、首轮开盘方案及计划
1、计划开盘时间：
2012年3月25日（周日）或3月31日（周六）
具体根据开发商及预售手续报批为准。
2、具体推盘计划：
目前可售房源除安置剩余32套外，共384套，建议根据客户积累情况分二次或三次推出。
批次
推盘时间
推出楼号
户数
面积
首轮
2012-3月
5#、13#的1、3单元
173套
19921.24平米
二次
2012-6月
12#、13#的4单元
130套
24814.18平米
三次
2012-10月
13#2单元
80套
15913.78平米
3、开盘前蓄水方案
金色港湾于2011年做过三场暖冬行预约活动，预约优惠也已经有二重，1000抵5000和抽奖红包优惠。
因此，不建议再以老面孔重推预约，也不建议在增加预约优惠，这样不仅没有新意，也会影响开盘价格制定。
但开盘前推广必须要做，不仅为积累开盘客户（目前预约客户还不足以支撑开盘推出房源），也为金色港湾在沭阳市场提高知晓度。
因此，我司建议以一场有新意的活动，重新撬动市场，积累客户，重新掀起预约高潮。
活动主题：
金色港湾，龙年金钥匙计划
方式：
以领取龙年“金钥匙”金卡为嘘头，再次吸引客户关注金色港湾
具体执行：
1、领取金卡可享受购房（住宅、商铺、储藏室）超值优惠
2、购房抽奖活动
3、联系一家装修公司，根据客户购房面积大小，送购房装修基金
4、联系几家关系商家，给予消费打折
4、销售价格建议
根据周边市场情况，为尽快回笼资金，建议项目整体以低开高走，小步快跑的价格走势，即可以快速去化项目，也可以最大化实现项目利润。
建议项目首轮开盘，价格低调入市，均价执行在3300的样子。
3、开盘方案细则
首轮开盘，以根据预约排号，轮流进场选房为具体开盘方案，场内现场实行喊控，增加开盘紧张热销气氛，场外利用演出制造氛围，聚集人气。
1、开盘流程
时间
安排
8：
00—8：
30
迎宾，帮助来宾签到，并引导入座；音乐演奏
8：
28—8：
30
主持人宣布金色港湾开盘，致开盘贺词，燃放烟花礼炮（音乐）
8：
38—
开始清场，准备选房，宣读选房细则，场外演出
8：
50—
安排客户按照预约单排号顺序开始选房购房，场外演出
12：
30-13：
30
午餐
13：
30—16：
30
安排持预约单卡但未成功购房的客户，继续选房
15:
00
抽奖
17：
00
圆满结束
2、场内布置
✓装饰气球：
门上和背景墙
✓客户签到台，礼宾鲜花
✓缴款室
✓礼品发放室
✓抽奖箱
3、场外布置
✓门前拱门
✓直幅8条（售楼部外）
✓空飘6个
✓红地毯
4、动态气氛营造
✓音响
✓鞭炮燃放
✓演出
✓抽奖
5、人员安排
需要开发商支援的：
✓保安：
维持场外秩序，安排车辆停放10名
✓燃放鞭炮：
1名
✓财务：
负责收款2名
✓保洁人员：
现场保洁1名
✓城管协调：
1名
6、开盘优惠：
✓首付40%，按揭98折
✓首付60%，按揭97折
✓一次性付款，94折
7、开盘抽奖
✓一等奖：
液晶电视壹台1名
✓二等奖：
挂壁式空调壹台3名
✓三等奖：
电热水器壹台6名
✓四等奖：
牛奶被一条20名
✓欢乐奖：
金色港湾杯子一个
4、推广安排
1、海报派发
5万份开盘海报，通过邮政快递，乡镇及老小区形式大范围进行派发，以起到家喻户晓的结果。
2、短信攻势
开盘前二周，每周五、六、日进行短信群发，每天5万条，共计30万条，告知开盘“金钥匙”活动，再次掀起预约热潮。
5、费用预算
开盘前推广：
名称
材料/规格
数量
单价
合计
短信
30万条
0.04
12000
海报128G
3万份
0.16
4800
邮政夹报
20000份
0.32
6400
海报派发
周边老小区、乡镇
30000份
3000
不可预计费用
2000
合计
28200
开盘活动费用：
名称
材料/规格
数量
单价
合计
拱门
1个
200元/个/天
200
城区拱门
2个*2天
200
500
空飘
氢气球
4个
550元/个/天
2200
直幅
12m
8条
70元/条
560
鞭炮
一万响
2条
70元/条
140
红地毯
1米宽
10米
1元/米
10
活动流程
X展架60*160cm
1个
100元/个
120
会员须知
X展架60*160cm
1个
100元/个
120
销控表
写真KT板100*120cm
3块
120元/块
900
销控贴
即时贴25*25mm（蓝黄红）
300个
50
开盘演出
一场
2000元/场
2000
不可预计费用
2000
合计
8800
注：
不含城管费
共计：
叁万柒千元整（￥37000.00）
6、特别注意事项
1、开盘期间注意电力供应
2、城管和政府其他相关部门协调
7、文案
1、海报广告主题：
（正面）
LOGO
金色港湾
3月即将盛大开盘
龙年财富开门·金钥匙计划
全城启动
3月15日起全城限量发售
一卡在手，尊享九重超值惊喜！
！
！
（背面）
老城中心，南京西路8号
90---120平米精致户型
金色港湾金钥匙卡文案
正面：
金色港湾金钥匙VIP
领取金钥匙，开启龙年幸福之门
卡号
反面：
用卡细则：
1、本卡仅限本人使用，不得转让，不得兑换现金，请妥善保管。
2、持本卡可享有优先选房权。
3、持本卡可领取开盘礼品。
4、持本卡开盘当日购买金色港湾住宅可在开盘优惠上再享受99折优惠。
5、持本卡购房可参与开盘抽奖活动。
6、持本卡购房可享受购房配送定额装修基金。
7、持本卡购买金色港湾商铺可抵扣现金10000元。
8、持本卡购买金色港湾储藏室可享受每平米优惠50元。
9、持本卡购买金色港湾可享受免物业管理费3年。
10、持本卡在金色港湾协议单位消费可享受96折优惠。
开发商保留此卡的最终解释权和终止使用权
开发商：
沭阳兴沭房地产开发有限公司
地址：
南京西路7号
咨询热线：
0527-80892888
B、
短信群发
发布时间：
3月10日3月11日
发布数量：
5万条/天
发布群体：
高消费群体（月消费100元以上）
开盘短信群发内容：
紧急通知：
金色港湾3月即将开盘，全城启动金钥匙开启幸福之门活动，交1千抵4千，可享七重大礼：
预约热钱：
80892888
C、
短信群发
发布时间：
3月17日、3月18日、3月24日3月25
发布数量：
5万条/天
发布群体：
高消费群体（月消费100元以上）
开盘短信群发内容：
特别消息：
南京西路8号金色港湾3月26日盛大开盘，交1千抵4可享金钥匙七重惊喜，抢定热钱：
：
80892888
D、
县城拱门投放
发布时间：
3月24日至3月25日
发布数量：
3个*3天
发布地点：
县城主要路段
发布内容：
金色港湾5号楼3月26日盛大开盘抢定专线：
80892888
上海康杰
金色港湾项目组
2012年2月28日
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